Plus-values sur résidence secondaire

@BENEKA67

Bonjour,

Depuis le 1ᵉʳ janvier 2023, la loi fiscale portugaise a supprimé le taux forfaitaire fixe de 28 % qui s'appliquait automatiquement aux non-résidents. Pour des raisons d'équité européenne, les non-résidents sont désormais soumis au barème progressif de l'IRS (l'impôt sur le revenu portugais), exactement comme les résidents.

C'est pourquoi le fisc portugais utilise vos revenus mondiaux (pensions, salaires) uniquement comme une « règle de calcul » pour déterminer le taux d'imposition applicable à votre seule plus-value portugaise.

En réalité le fisc portugais n'impose pas vos revenus français.

Cordialement,

Mars60.

En réalité, objectivement, de taxer la plus value des non-résidents en relation avec le IRPF de base est un abus, un abus légalisé bien sûr... .  Oui oui, "on va me sauter dessus"  pour l'avoir dit, mais ça n'y change rien.

De toute façon, c'est l'époque; l'air du temps se fait lourd par des décisions et mesures en crescendo de part de l'UE qui sont bien pire .

Bonjour@BENEKA67

je me permet juste de détailler un peu plus ce que vous a expliqué Mars60.

Le fisc Portugais ne va pas vous faire payer 50% de la plus value réalisée comme on pourrait l’interpréter dans votre post .Il va calculer l’impôt que vous paieriez sur les  revenus habituels que vous percevez en France ( exemple vos pensions) en utilisant le barème Portugais. C’est pour cela qu’il a besoin de connaître le montant de vos revenus déclarés en France.

La plus value immobilière étant considérée au Portugal comme un revenu au même titre que les autres, le fisc va donc à nouveau calculer le montant de l’impôt que vous auriez à payer si on additionne vos revenus habituels et les 50% de la plus value réalisée à la vente .

Ce qu’il va vous faire payer c’est la différence entre ce montant et celui calculé précédemmnent. Autrement dit c’est uniquement  le montant de l’impôt généré par les 50% de la plus value déclarée. Donc vous ne repayez pas un impôt sur vos revenus  habituels mais seulement la partie liée à la plus value taxable.

Mécaniquement il est vrai que le fait d’ajouter la plus value taxable à vos revenus habituels a toutes les chances de vous faire passer dans une tranche d’imposition supérieure, mais c’est ainsi que le fisc Portugais taxe les plus values.

Bonsoir à tous,

J'ai beaucoup de mal à assimiler la méthode en question.

J'essaye d'être le plus pragmatique possible pour prendre la bonne décision.

Si j'ai bien compris, et en partant de l'exemple suivant :

Montants Pensions payés en France :  40000 Euros et + value nette de 40000 Euros.

Le taux moyen IRS pour cette tranche est d'environ 25% pour 40 000 Euros de pension

Le taux moyen  IRS pour 40000+450000 est d'environ 35%.

L'IRS pour la pension serait d'environ : 40000*25%= 10000 Euros

L'IRS pour la pension et la + value serait donc à (40000+45000) à 35% soit environ 33250 Euros.

Donc IRS + value de 23 250 Euros.

Si c'est bien cela c'est vraiment exorbitant......

Bonjour@BENEKA67

Le calcul de l’IRS ne se fait pas en multipliant le revenu déclaré directement par le taux moyen de la tranche d’imposition.

Voici la formule générale :

IRS =  ((((RD - Dc) / QF )xTx) - PA )x QF

RD : revenu déclaré ( pensions, plus value taxable)

Dc : Dedução a coleta = déduction d’un montant accordé à chaque membre  du foyer fiscal qui déclare des revenus. Son montant est publié chaque année.

QF : quotient familial = nombre de personnes du foyer fiscal

Tx : taux marginal de la tranche d’imposition dans lequel se situe le résultat du calcul précédent qui représente le revenu imposable du foyer fiscal.

PA : parcela a abater = ce  montant est déduit pour compenser le fait que  le calcul précédent est effectué avec le taux marginal maximal de la tranche d’imposition et non pas en tenant compte de la progressivité des tranches inférieures. Il peut se calculer mais il est en général fourni pour chaque tranche dans  le tableau des  tranches d’imposition publiés chaque année ( escaloes de IRS)

Le résultat de l’IRS ainsi calculé correspond au montant dû par chaque membre du foyer fiscal, il est ensuite multiplié par le QF pour obtenir l’impôt total à payer par le foyer fiscal.

Le fisc appliquera ensuite d’autres déductions si vous y avez droit

Refaites le calcul avec cette méthode, le résultat devrait être très inférieur au précédent .

Bonsoir@BENEKA67

Je reprends votre exemple pour vous donner le détail de la méthode de calcul de l’impôt sur la plus value.

Donc revenu déclaré en France 40000€

Plus value réalisée après déductions

90000€ soit une plus value taxable de 50% = 45000€

On s’appuie sur la fiscalité de 2025 (déclaration en 2026) Données récupérées sur le net sur le site « Guia fiscal 2025 IRS » pour les taux des tranches d’imposition, les parcela a abater, et la Deduçāo especifica

Pour le calcul de l’IRS on utilisera la formule générale donnée dans le post précédent.

On considère d’abord un QF =1 (1seul contribuable dans le foyer fiscal)

Impôt calculé sur les seuls revenus Français 40000€ : IRS = 8396,6€

Impôt calculé sur les revenus globaux

40000 + 45000 = 95000€. : IRS = 32518,22

comme le revenu imposable est compris entre 80000€ et 250000€, le contribuable est soumis à la taxe de solidarité de 2,5% dur la fraction du revenu supérieure à 80000€ soit :  263,44€

Donc IRS = 32518,22 + 263,44 = 32781,66€

Montant de l’impôt de l’impôt sur la plus value = 32781,66 - 8396,6 = 24385,06€

On considère ensuite un QF =2  ( 2 contribuables dans le foyer fiscal )

La Dedução especifica s’applique alors aux 2  membres du foyer fiscal.

Impôt sur les revenus Français 40000€  : 7582,47€

Impôt sur les revenus globaux : 95000€ = 22259,56€

Montant de l’impôt sur la plus value =

22259,56 - 7582,47 = 14677,07€

Bonjour BENEKA67

j’ai fait une erreur en recopiant les chiffres de mes calculs et donc je corrige le montant de la plus value dans l’exemple précédent il s’agit de 110000€ soit 55000€ taxable et non pas 45000€

Tout le reste est correct …….

Perso je ne comprends rien😡😏

@Val-Dom76

Ah, moi non plus et surtout que je n'en ai vraiment pas envie et en considération des complications d'un peu toutes les procédures, c'est une des raisons pour laquelle j'avais renoncé à résider au Portugal et puisqu'il est très difficile aussi de repérer un comptable qui ne travaille pas "plus ou moins précisément".   En général ils présentes pas mal de lacunes (et très peu d'engagement).   Navrée de dire ceci et je sais que ça ne plait pas, mais voilà... 

Jusque là, j'ai bien aimé passer les étés ici, mais je ne me sens plus de faire face aux va et vient pour longtemps encore...  Je pense mettre en vente sans avoir à devoir me soucier de ce "détail" de la plus-value. Au delà du prix d'achât, les dépenses (avec facturation) ont été assez hautes, donc...

@aniroksana10

Exactement comme vous, au bout de 15 ans j'ai l'impression d'avoir fait le tour et vu le changement depuis 4/5 ans, je ne reconnais plus le Portugal qui m'avait attiré et qui m'avait fait y acheter ma résidence secondaire.  Aujourd'hui j'ai décidé de vendre ma maison pour différentes raisons  ( ambiance qui ne me convient plus, voyage qui devient difficile et pbs de santé).Mais mon dieu que de complications administratives. J'avais l'impression de mettre bien renseigné avant et pendant l'achat, j'avais l'impression davoir fait confiance à des personnes de confiance,  mais je m'aperçois que non et plein de surprises arrivent 🤨. Vivement la fin, je n'aurai jamais pensé dire ça, j'ai hâte de tourner la page

Bonjour@Val-Dom76

Dans le post N•6 je donne la formule générale permettant le calcul de L’IRS avec les détails, pour ceux qui ne savent pas  se servir du simulateur du portal das finanças.

Dans le post N•7 je fourni un exemple de calcul sur la base d’un non résident fiscal qui a 40000€ de revenus annuels  en France et qui a réalisé une plus value totale de 110000€ sur la vente de son bien au Portugal, et donc une plus value taxable par le fisc Portugais égale à la moitié; soit 55000€.

Je présente ensuite le résultat du montant de la taxe sur la plus value  pour un célibataire (QF=1) et pour un couple ayant le même revenu ( QF =2)

Dans les deux cas elle est égale à la différence entre l’IRS calculé en additionnant la plus value taxable de 55000€ plus le revenu en France de 40000€ soit 95000€,  et l’IRS calculé sur la base du  revenu imposable Français seul ; soit 40000€

La difference du montant de la taxe vient du fait qu’avec un QF de 2 le revenu imposable est divisé par  2 dans la formule de calcul de L’IRS et donc la plus value est plus basse pour un couple que pour un célibataire avec un QF de 1.

Si vous refaites vous même les calculs , vous retomberez sur les mêmes résultats pour ce qui concerne les taxes sur la plus value à payer que ce soit pour un couple ou un célibataire.

j’espère que ces précisions vous aiderons mieux à comprendre le principe de calcul de la taxation des plus values immobilières pour les non résidents.

@aniroksana10

Intéressant...

J’aimerais bien connaître la suite

Yv

Certaines dépenses sont déductibles de la plus-value, mais non les dépenses d'entretien.  Il faut des factures et sûrement encore d'autres précautions savantes donc ne pas trop se faire d'illusions. 

Il y aussi un abattement pour durée de détention. 

Un moyen de ne pas payer cet impôt serait de faire de cette maison votre résidence principale avec des contraintes de réinvestissement.

Je corrige : il y a un abattement pour tenir compte de la dévalorisation de la monnaie (non la durée).

Bonjour,

Les nouveaux coefficients pour 2026 viennent d'être publiés.

Les coefficients de dévaluation monétaire permettent de mettre à jour la valeur à laquelle un bien a été acheté, en tenant compte de l'inflation.

https://diariodarepublica.pt/dr/detalhe/portaria/457-2026-1180341125

Voici un lien pour simuler vos plus-values.

https://www.twinkloo.pt/simulador-mais-valias

Cela vous donnera une idée du montant en fonction de vos revenus.

Cordialement,

Mars60.

Bonjour@Val-Dom76

Qu’est ce que vous ne comprenez pas ?

Bonjour,

Il y a une solution assez facile pour effectuer ces calculs :  l'IA, par exemple l'IA de Google.

En premier vous calculez le bénéfice net qui vous reste sur le prix de vente.

Ensuite vous posez simplement la question la plus précise possible :

Par exemple :

Quel est l'impôt individuel en 2026 sur le revenu imposé  au système progressif au Portugal pour un revenu net de 100'000.- €

Réponse :

Quel est l'impôt individuel en 2026 sur le revenu imposé  au système progressif au Portugal pour un revenu net de 100'000.- € ?

Réponse IA :

Pour un revenu net imposable (rendement collectif) de 100 000 € au Portugal continental en 2026, l'impôt brut sur le revenu (IRS) s'élève à 37 112,83 €

Ce montant se décompose selon le barème progressif officiel et les taxes de solidarité en vigueur pour l'année fiscale 2026 :

• Impôt de base (jusqu'à 86 634 €) : À la limite du 8e échelon, le taux moyen de 34,856 % s'applique, soit 30 197,15 €.

• Tranche supérieure (au-delà de 86 634 €) : Le reste du revenu (13 366 €) bascule dans le 9e échelon et est imposé au taux marginal de 48 %, soit 6 415,68 €.

• Taxe de solidarité (Taxa de solidariedade) : Une surtaxe obligatoire de 2,5 % s'ajoute sur la part des revenus comprise entre 80 000 € et 250 000 € (soit 2,5 % de 20 000 €), ce qui représente 500,00 €.

@mars60

Bonjour, malheureusement votre site n'a pas encore intégré les nouveaux coefficients.

Cordialement,

Mickael

Bonjour@Mickaël2020

Au risque de vous decevoir l’ IA ne sera jamais aussi fiable que le simulateur du site officiel

“ portaldasfinanças.gouv.pt”

Par exemple elle n’intègre pas les Dedução à coleta ni le beneficio municipal.

Si l’on faire un calcul exact il vaut toujours mieux utiliser le même outil que les services fiscaux plutôt que l’un des moyens non officiel qui  foisonnent sur le net et qui la plupart du temps ne vous donnent au mieux qu’une approximation.