Plus-value lors de la revente d'une résidence secondaire

Bonjour,

Si vous avez acquis une maison neuve vendue par un promoteur, votre prix d’acquisition est le prix d’achat qui est pris en compte tout simplement pour le calcul de la plus-value.

C'est alors la règle des 50 % de la plus-value comme montant imposable qui est appliqué.

Ce montant est ensuite soumis aux barèmes progressifs de l’IRS.

La plus-value réalisée lors de la vente est calculée selon la formule suivante :

VM = VR - (VA x coef. + EV + DA), où

VR représente la valeur de vente,

VA la valeur d'acquisition,

Coef. le coefficient de dépréciation monétaire,

EV frais liés à la valorisation des biens

et DA les frais liés à la vente et à l'acquisition.

https://www.occ.pt/pt-pt/noticias/irs-m … -aquisicao

Cordialement,

Mars60.

@mars60

Bonjour Mars60,

Pouvez-vous m'éclairer sur un point s'il vous plaît :

La plus-value est-elle calculée de la même façon pour la revente d'une maison principale ou une maison secondaire au Portugal ?

Merci d'avance

@Fanfoie

Bonsoir,

Si vous vendez votre maison principale et que vous réinvestissez le produit dans l’achat d’une nouvelle résidence principale au Portugal (ou dans l’UE/EEE), vous pouvez bénéficier d’une exonération totale ou partielle de l’impôt sur la plus-value.

Pour une résidence secondaire, il n’existe pas de mécanisme d’exonération.

Cordialement,

Mars60.

Bonjour Mars 60,

Merci pour votre réponse.

C'est très clair.

Cordialement

Fanfoie

Bonjour,

Merci de vos réponses mais j'ai du mal m'exprimer.

Le prix d'achat de ma résidence secondaire correspond à l'ensemble des factures payées au constructeur individuel.

C'est ce que j'ai réellement payé, avec les relevés bancaires associés.

Je ne suis pas résident portugais.

J'ai lu qu'il fallait que le NIF soit indiqué sur les factures : lequel ? Celui du constructeur ou le mien ?

Lors de la revente, est-ce ce total des factures qui est pris en référence pour la plus-value au regard du prix de vente ?

Merci.

Cdlt.

Bonsoir,

La facture que vous avez réglée doit être en principe à votre nom et avec votre nif.

Idéalement à votre adresse au portugal ou bien elle doit indiquer l'adresse du chantier.( à confirmer)

Cordialement

Bonjour Mars 60,

Les frais liés à la vente et à l'acquisition sont ils à chiffrer TVA comprise ou hors TVA ?

Comment se calcule le coefficient de dépréciation monétaire?

Bien à vous

Bonsoir@lodanportugal

Les factures « officielles «  des frais divers j’entends par là celles qui peuvent être prises en compte par l’administration compétente, font toujours apparaître l’IVA ,  de même que les factures des  travaux déductibles  pour le calcul de la plus value taxable.

Quand au coefficient de dépréciation monétaire, le barème est publié chaque année au journal officiel de la république du Portugal et est accessible sur internet.

Je pense que Mars 60 devrait  vous le confirmer.

@Boavista31

Bonsoir,

Oui, je confirme.

Pour résumer :

Dans le cas d’une construction par un constructeur indépendant, le prix d’acquisition fiscal est constitué par :

- Le terrain (prix indiqué dans l’acte d’achat)

- Toutes les factures de construction (main-d’œuvre, matériaux, architecte, ingénieur, licences…) avec votre NIF

- Les taxes liées (IMT d’achat du terrain, impôt de timbre, etc.)

Ces factures doivent être nominatives avec votre NIF et bien évidemment avec la IVA.

Pour la plus-value :

Plus-value imposable = 50 % × (Prix de vente – Prix d’acquisition corrigé – Dépenses déductibles)

Prix d’acquisition corrigé = Prix d’acquisition × coefficient de desactualisation

Les dépenses déductibles incluent :

- travaux ayant valorisé le bien (avec NIF et facture),

- commissions d’agence,

- certificats énergétiques,

- frais notariés,

etc.

Ensuite, ces 50 % sont taxés selon le barème progressif, en tenant compte de vos revenus mondiaux uniquement pour déterminer la tranche (pas pour taxation directe).

Cordialement,

Mars60.

Bonjour,

Merci Mars60 pour ces informations très claires.

Dans l'hypothèse ou la construction a été partagée entre un constructeur indépendant pour le gros œuvre (donc avec les factures avec IVA), et moi même pour le second œuvre (factures d'achat des matériaux et Main d'œuvre égal à zéro), comment s'adapte le calcul de la plus value lors de la revente ?

Sur les factures, est-ce que le NIF du constructeur est obligatoire ?

Merci.

Cordialement

Olivier

@olivier1912

Bonsoir Olivier,

Les Finanças acceptent les factures de matériaux, même si vous avez fait la main-d’œuvre vous-même, à deux conditions :

1. La facture doit avoir votre NIF.

1. Les matériaux doivent correspondre à une amélioration durable du bien (p.ex. carrelage, plomberie, isolation, électricité, menuiserie, chape, toiture…)

Ce type de dépense est déductible, car il s’agit d’un coût réel de construction, même sans main-d’œuvre.

En revanche, ce qui n’est pas déductible :

1. la main-d’œuvre personnelle (évaluée à 0 €),
2. les dépenses sans facture,
3. les matériaux facturés sans votre NIF.

Cordialement,

Mars60.