Alors que vous planifiez de vous installer au Portugal, l'une des principales décisions à prendre sera de choisir votre lieu de résidence. Vous avez deux options principales : louer ou acheter. Dans cet article, nous vous donnerons un aperçu rapide du marché immobilier portugais afin de vous permettre de prendre une décision éclairée.
Devriez-vous louer ou acheter lorsque vous vivez au Portugal ?
Naturellement, la réponse à cette question est très personnelle et dépend en grande partie de votre situation actuelle et de vos projets futurs. Cependant, il y a quelques éléments essentiels à prendre en compte.
Louer un logement offre davantage de flexibilité : vous pouvez changer d'appartement ou de quartier facilement, et quitter le pays sans contraintes majeures. En revanche, les options de location à long terme peuvent être assez limitées dans les quartiers les plus prisés. De plus, les propriétaires ont tendance à pratiquer des loyers élevés dans ces zones très demandées — surtout à Lisbonne et Porto, qui traversent actuellement une importante crise du logement.
Si vous prévoyez de rester au Portugal à long terme, acheter une propriété peut être une bonne idée. De plus, cela peut également être intéressant d'un point de vue investissement. Bien que les taux d'intérêt ne soient plus au rouge (comme ils l'ont été pendant presque une décennie entre 2011 et 2021), les prix de l'immobilier ne montrent aucun signe de ralentissement, avec une augmentation moyenne des prix de 18 % en 2025 seulement. Ainsi, le Portugal peut être un excellent endroit pour réaliser un bon retour sur investissement. Cependant, n'espérez pas pouvoir transformer votre propriété en Airbnb, car les réglementations actuelles ont suspendu l'octroi de licences pour les nouvelles locations touristiques dans la plupart des grandes villes.
Acheter une propriété au Portugal
Il n'y a pas de restrictions ou de complications pour les étrangers qui souhaitent acheter une propriété au Portugal. Pour acheter une propriété au Portugal, vous devrez d'abord demander et obtenir un numéro d'identification fiscale (Número de Identificação Fiscal alias Número de Contribuinte) auprès de votre bureau des impôts local. De plus, si vous ouvrez un compte bancaire au Portugal, vous obtiendrez automatiquement un numéro fiscal personnel.
Lorsque vous recherchez une propriété à acheter, il est préférable de passer par un agent immobilier local expérimenté. Vous pourrez certainement trouver des offres de vente privée — mais celles-ci peuvent être assez risquées, surtout si vous n'êtes pas familier avec le marché. Les agents immobiliers au Portugal doivent être enregistrés auprès du gouvernement et avoir un numéro de licence délivré par l'Association des Agents Immobiliers (Associação de Mediadores Imobiliários). Pour vérifier si l'agent avec lequel vous envisagez de travailler est officiellement enregistré, vous pouvez contacter l'Instituto da Construção e do Imobiliário.
Vous devez également savoir que les agents immobiliers au Portugal travaillent dans l'intérêt du vendeur — et reçoivent leur commission du vendeur également. La bonne nouvelle est que vous n'aurez pas à payer de commission lors de l'achat d'une maison. Cependant, pour vous assurer que quelqu'un veille également à vos intérêts, il est préférable d'obtenir des conseils indépendants avant de signer tout contrat.
Si vous décidez de passer par une agence immobilière, voici une liste des plus grandes institutions au Portugal :
Les prix de l'immobilier au Portugal
Comme mentionné précédemment, les prix moyens des maisons ont augmenté de 18 % en une seule année, faisant écho aux préoccupations de la gauche selon lesquelles les politiques actuelles de financement public et d'exemption fiscale du gouvernement pour les primo-accédants entraîneraient un pic de la demande, des prix de l'immobilier et de la spéculation. La maison portugaise moyenne est maintenant en vente pour 414 000€, soit 475 fois le salaire minimum national.
Depuis janvier 2015, le prix moyen au mètre carré à Lisbonne est passé de 1 300€ à un impressionnant 4 360€. Dans le centre de Lisbonne, dans des quartiers comme Baixa, Bairro Alto, Chiado et Rossio, les prix de l'immobilier ont grimpé à 5 720€ par mètre carré (chiffres de mai 2025), soit une augmentation extraordinaire de 160 % en un peu plus de 10 ans ! Selon les statistiques de Imovirtual, l'un des plus grands portails immobiliers du pays, la moyenne des annonces à Lisbonne coûte 650 000€, soit une augmentation de 33 % par rapport à 2024.
Sans surprise, il en va de même pour Porto, la ville connaissant les prix immobiliers les plus élevés jamais enregistrés. Si l'on regarde également les chiffres depuis janvier 2015, le prix moyen au mètre carré dans la région métropolitaine est passé de 994€ à 2 869€. Dans le centre-ville, dans des quartiers comme Cedofeita, Santo Ildefonso, Sé et São Nicolau, les prix de l'immobilier ont atteint 3 768€ par mètre carré (chiffres de mai 2025), ce qui se traduit par une augmentation de 225 %. Imovirtual indique que la maison moyenne à Porto est actuellement listée à 395 000€, soit 14 % de plus par rapport à l'année dernière.
Quant aux autres villes du Portugal, la situation n'est pas meilleure en ce qui concerne les nouvelles annonces :
- Aveiro : 340 000€
- Beja : 183 000€
- Braga : 340 000€
- Coimbra : 250 000€
- Évora : 259 000€
- Faro (Algarve) : 535 000€
- Leiria : 299 000€
- Madère : 590 000€
- Santarém : 237 000€
- São Miguel (Açores) : 385 000€
- Setúbal : 440 000€
- Viana do Castelo : 287 000€
Actuellement, il n'existe pas de données officielles sur les prix de l'immobilier pour différents types de logements. Cependant, traditionnellement, les maisons sont évidemment plus chères que les appartements et les studios.
Louer un logement au Portugal
La première chose que vous devriez probablement savoir avant de vous installer au Portugal est que si vous déménagez ici pour le travail, votre employeur ne vous fournira probablement pas de logement. Cela signifie que c'est quelque chose dont vous devrez vous occuper vous-même. Louer au Portugal n'est pas particulièrement compliqué — mais, comme dans la plupart des endroits, il y a quelques nuances à prendre en compte.
La recherche en ligne est le meilleur moyen de trouver un logement au Portugal, car toutes les principales agences de location y publient leurs annonces. Les locations de courte durée peuvent être trouvées sur Airbnb, mais les prix y sont généralement plus élevés, car vous êtes en concurrence avec les touristes à la recherche d'hébergements de vacances. Comme dans d'autres pays européens très prisés, de nombreux propriétaires se tournent vers la location touristique pour répondre à la demande du marché, ce qui signifie souvent qu'il reste moins d'options — et des options plus coûteuses — pour les résidents et les expatriés. Afin de répondre à cette problématique, le gouvernement a laissé aux municipalités le choix de suspendre ou non l'émission de nouvelles licences pour les locations de type Airbnb. À l'heure actuelle, cette suspension est en vigueur à Porto et Lisbonne.
Les principaux sites de location au Portugal incluent Sapo, OLX, Remax et Idealista. Si vous êtes déjà dans le pays, contactez plusieurs agences immobilières, car elles peuvent vous aider à trouver une propriété dans votre budget, mais préparez-vous à payer leurs frais élevés. Une agence immobilière sera particulièrement utile si vous ne parlez pas couramment le portugais. Un autre endroit à surveiller est le Marketplace sur Facebook, qui offre de meilleurs prix et une réponse plus rapide.
D'un autre côté, passer par une banque peut également être utile. Certaines banques disposent de bases de données de maisons et d'appartements disponibles à la location dans la région.
Généralement, vous pouvez trouver tous les types de logements au Portugal. Bien que les appartements soient définitivement la forme de logement la plus courante, vous pouvez également trouver des maisons, des colocations (chambres privées ou partagées) et des résidences pour travailleurs ou étudiants. Certaines de ces annonces peuvent être meublées ou non meublées, alors assurez-vous toujours de demander lors de la location. Cependant, en ce qui concerne les colocations et les résidences, la plupart des endroits sont définitivement meublés.
Combien coûte la location au Portugal ?
Comme vous pouvez l'imaginer, les prix des loyers dépendent de plusieurs facteurs. Louer dans de grandes villes comme Lisbonne et Porto vous coûtera beaucoup plus cher que de louer un logement dans une petite ville ou en banlieue. De plus, les quartiers centraux et branchés des grandes villes sont plus chers que les quartiers plus éloignés ou moins populaires.
Quoi qu'il en soit, si vous envisagez de louer un logement dans la capitale, attendez-vous à payer en conséquence. En fait, selon le Housing Anywhere International Rent Index, les prix de location moyens pour un appartement dans la ville au premier trimestre 2025 tournent autour de 1 750€, tandis qu'un petit studio vous coûtera 1 056€ par mois. Bien que les prix des loyers aient baissé de 2 % par rapport à 2024, ces chiffres restent supérieurs à ceux de Paris, Berlin, Madrid ou Milan. Malheureusement, les choses ne s'améliorent pas en dehors du centre-ville, où les prix pour louer une modeste chambre dans un appartement partagé peuvent actuellement vous coûter 490€/mois (une baisse de 6,6 % par rapport à 2023). De plus, les nouveaux contrats de location signés en mai 2025 ont montré que les prix des loyers ont augmenté de 4 % par rapport à mai 2024, atteignant une moyenne de 22,40€/mois par mètre carré.
Bien que les prix des loyers soient légèrement meilleurs à Porto, la ville n'est en aucun cas le havre de paix bon marché qu'elle était autrefois. Cela est particulièrement pertinent pour les quartiers les plus centraux. En utilisant les statistiques du même indice, les prix de location moyens pour un appartement dans la ville au premier trimestre 2025 s'élèvent à 1 200€ (baisse de 7,6 % par rapport à 2024). Si vous préférez un petit studio, préparez-vous à payer plus de 900€, tandis que les loyers moyens pour une chambre dans un appartement partagé vous coûteront 450€/mois.
Les baux et contrats de location au Portugal
Une fois que vous avez trouvé un logement approprié, vous devrez établir un contrat de location avec le propriétaire. Un bail doit être signé pour les locations à court terme et à long terme pour assurer la tranquillité d'esprit à la fois pour le locataire et le propriétaire. Le contrat de location doit contenir les éléments suivants :
- Durée du bail (y compris les pénalités pour rupture anticipée du bail) ;
- Montant à payer mensuellement pour le loyer ;
- Coordonnées du locataire et du propriétaire ;
- Le locataire devra fournir un numéro d'identification fiscale portugais ;
- Toute condition ou stipulation supplémentaire requise.
N'hésitez pas à signaler tout dommage dont vous n'êtes pas responsable. Le document de bail doit être manuscrit en trois exemplaires et doit être déposé auprès du département de l'administration fiscale par le propriétaire. Il sera ensuite transformé en contrat de location légal.
Il est également important de prévoir votre dépôt de garantie et d'avoir suffisamment pour payer un ou deux mois de loyer à l'avance (ou plus si vous n'avez pas les documents nécessaires, comme un contrat avec un employeur). De plus, gardez à l'esprit que certains propriétaires peuvent essayer de demander des dépôts de garantie plus importants et le paiement d'un plus grand nombre de mois à l'avance. Cependant, selon la législation portugaise, 2 mois de loyer est le maximum qu'ils peuvent demander pour chaque portion (2 mois pour le dépôt de garantie + 2 mois à l'avance).
Les propriétaires peuvent également demander des références de locations précédentes ou de votre employeur, bien que certains propriétaires puissent ne pas demander ces informations. Vous devrez peut-être également trouver un traducteur pour vous aider à préparer et à signer des documents formels.
En général, la durée minimale d'un contrat de location est de six mois.
Que vous décidiez d'acheter ou de louer pendant votre séjour au Portugal, il est toujours conseillé de faire beaucoup de recherches avant de prendre une décision qui vous affectera à long terme. Les conditions d'achat et de location varieront en fonction de la ville, du quartier, du type de propriété et d'autres facteurs.
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