Achat bien immobilier au Portugal
Si vous résidez au Portugal depuis un certain temps et songez à vous établir durablement dans ce pays, vous pouvez passer de la location à l'acquisition d'un bien immobilier. En effet, l'achat d'une propriété au Portugal peut représenter une opportunité d'investissement considérable. Cet article explore le processus d'achat immobilier au Portugal, les opportunités d'investissement dans le secteur immobilier, les tendances des prix de l'immobilier, et bien plus encore.
Est-il intéressant d'acheter un bien immobilier au Portugal ?
Le marché immobilier portugais demeure dynamique malgré les défis, et les propriétés dans les zones prisées continuent de se vendre rapidement. Plusieurs facteurs expliquent la popularité croissante du Portugal dans le secteur immobilier.
Malgré l'augmentation des prix de l'immobilier et la disparité flagrante avec le pouvoir d'achat local, le Portugal demeure l'un des marchés immobiliers les plus abordables en Europe occidentale et méridionale. Bien que Lisbonne, la capitale, ait perdu son statut de « bonne affaire » d'antan, Porto reste relativement accessible, notamment pour les provenances d'Amérique du Nord, de Scandinavie et d'Europe de l'Ouest. Néanmoins, les tarifs continuent leur ascension.
Depuis janvier 2015, le prix moyen du mètre carré à Lisbonne a grimpé de 1 300 € à 3 859 €. Dans les quartiers centraux tels que Baixa, Bairro Alto, Chiado et Rossio, les prix ont atteint 5 349 € le mètre carré en juillet 2023, enregistrant une augmentation exceptionnelle de 167 % en un peu plus de 8 ans ! Cette tendance n'est pas surprenante et se reproduit également à Porto, où les prix atteignent des sommets historiques. Dans la zone métropolitaine, le prix moyen du mètre carré a augmenté de 994 € à 2 500 € depuis janvier 2015. Dans le centre-ville, notamment dans les quartiers Cedofeita, Santo Ildefonso, Sé et São Nicolau, les prix de l'immobilier ont atteint 3 865 € le mètre carré en juillet 2023, représentant une hausse de 160 %.
Le Portugal, en tant que destination touristique prisée, a également contribué à la spéculation immobilière, en particulier lors des locations saisonnières lucratives. Pour contrer cela, de nouvelles réglementations ont été mises en place, interdisant l'ouverture de nouveaux Airbnbs dans certaines régions. Les contrats de location doivent désormais avoir une durée minimale de 12 mois, avec un taux d'imposition des revenus locatifs fixé à 28 %, tandis que les frais de réparation et d'entretien sont déductibles.
L'agitation sociale due à la difficulté d'acheter ou de louer dans les villes a conduit à la fin du programme de visa doré, autrefois populaire. Cela signifie que les investisseurs étrangers ne peuvent plus obtenir la citoyenneté après cinq ans simplement en investissant 500 000 € dans des biens immobiliers à Lisbonne.
Enfin, bien que le Portugal ait longtemps vanté un régime fiscal favorable aux résidents étrangers, le gouvernement a décidé de mettre fin au régime des résidents non habituels (RNH) en 2024. Ce code offrait d'énormes avantages fiscaux aux nomades numériques qui choisissaient de s'établir (et d'installer leur entreprise) dans le pays pour une période de 10 ans. Si votre secteur d'activité se situe dans l'une des catégories désignées, vous pouviez bénéficier d'un taux d'imposition forfaitaire de 20 % sur vos revenus, un pourcentage que les travailleurs portugais (ou les travailleurs étrangers sans le visa de nomade numérique) atteignent lorsqu'ils gagnent plus de 1 961 € par mois. Cela dit, dépasser ce montant vous permettait d'économiser des impôts en respectant le visa.
L'achat immobilier au Portugal est d'être une expérience idyllique, avec des expatriés devant faire face à des procédures complexes, notamment lorsqu'ils contractent un prêt hypothécaire. Des taxes élevées, des frais juridiques importants, la présence d'agents immobiliers peu scrupuleux, et une attitude parfois peu favorable de la part de la population locale envers les nomades numériques, perçus comme contribuant à la crise du logement aux côtés du tourisme, peuvent compliquer le processus.
C'est pourquoi il est impératif de mener des recherches approfondies avant de prendre la décision de s'engager dans un achat immobilier au Portugal.
Le processus d'achat d'un logement au Portugal
La plupart des habitants du Portugal sont propriétaires de leur logement. Bien que la location soit également courante, l'achat d'une maison est nettement plus répandu. En règle générale, les expatriés n'ont pas à faire face à des restrictions ou à des complications majeures s'ils souhaitent acquérir une maison, un appartement, ou autre au Portugal. Cependant, le pays connaît des évolutions rapides, et certains partis politiques ont exprimé l'idée d'interdire l'achat de propriétés par des citoyens étrangers.
Pour acheter un logement au Portugal, vous devrez suivre plusieurs étapes :
Tout d'abord, vous devrez demander un numéro d'identification fiscale (Numéro de Identificação Fiscal, également appelé Numéro de Contribuinte). La procédure est relativement simple, et vous pourrez obtenir facilement les documents nécessaires auprès de votre bureau local des impôts. Pour faciliter le processus, vous pouvez commencer par ouvrir un compte bancaire au Portugal (ce qui sera nécessaire pour l'achat immobilier), et vous obtiendrez automatiquement un numéro d'identification fiscale.
Ensuite, vous pourrez entamer la recherche d'une propriété. Si vous êtes nouvellement arrivé au Portugal et que vous n'avez pas une connaissance approfondie du marché immobilier, il est recommandé de collaborer avec un agent immobilier local expérimenté.
Au Portugal, les agents immobiliers doivent être enregistrés auprès du gouvernement et détenir un numéro de licence (Associação de Mediadores Imobiliários). Pour vérifier si l'agent avec lequel vous envisagez de travailler est officiellement enregistré, vous pouvez contacter l'Instituto da Construção e do Imobiliário.
Attention, en cas de collaboration avec une agence immobilière, les agents au Portugal agissent dans l'intérêt du vendeur, car c'est ce dernier qui rémunère leur commission. Bien que cela signifie que vous n'aurez pas à payer de frais d'agence lors de l'achat, il est recommandé de solliciter un avis indépendant avant de signer un contrat, afin de protéger vos propres intérêts.
Si vous optez pour une agence immobilière, voici une liste des principales institutions au Portugal :
- REMAX ;
- Era ;
- Century 21 ;
- Luximos ;
- Keller Williams ;
- Engel & Volkers.
Une fois que vous avez trouvé la propriété qui suscite votre intérêt, il est temps de soumettre une offre. Cette étape cruciale du processus d'achat bénéficie grandement de la présence d'un avocat indépendant à vos côtés pour vous conseiller. De plus, vous devrez engager un notaire pour superviser la transaction. Vous pouvez en trouver un localement ou consulter un répertoire d'envergure comme le Répertoire européen des notaires. Si votre offre est acceptée, votre notaire examinera la transaction et vérifiera la propriété que vous vous apprêtez à acquérir. En général, il consultera le cadastre et les services fiscaux pour s'assurer qu'aucun problème n'est en suspens concernant la propriété.
Après avoir négocié un prix avec le vendeur, vous devrez signer un Contrato de Promessa de Compra e Venda (CPCV), un contrat légal dans lequel vous et l'autre partie convenez de poursuivre la transaction et de fixer une date de finalisation. En règle générale, un dépôt est convenu en guise de garantie. Si vous renoncez à la transaction, le vendeur conserve votre acompte. En revanche, si c'est l'autre partie qui rompt le contrat, elle est légalement tenue de vous restituer votre dépôt en double. Si vous devez obtenir un prêt bancaire, sachez que les banques au Portugal ne peuvent prêter que 90 % de la valeur totale du prêt, ce qui signifie que vous devez disposer des 10 % restants en tant qu'acompte.
Enfin, vous devrez signer l'acte d'achat et de vente (Escritura Pública de Compra e Venda), après quoi vous pourrez enregistrer la propriété à votre nom.
Taxes sur l'achat et la vente de biens immobiliers au Portugal
Les coûts associés à l'achat ou à la vente de biens immobiliers au Portugal sont significatifs. Lors de l'achat, ces frais incluent l'IMT (impôt sur les transactions immobilières), le droit de timbre, les frais pour l'acte de propriété, et, si vous utilisez un prêt, les frais bancaires correspondants, en plus du droit de timbre. Pour illustrer, considérons l'achat d'un appartement à 250 000 € sans financement. Vous devrez débourser environ 7 955 € pour la TMI, 2 000 € de droits de timbre (0,8 % du montant total de la vente), et environ 1 000 € à 1 500 € pour l'acte de vente. Si vous optez pour un prêt bancaire couvrant 80 % du coût (le plafond au Portugal), ajoutez 1 200 € (0,6 % de droits de timbre pour un prêt de 200 000 €).
En cas de vente, préparez-vous à supporter les honoraires de l'agent immobilier (généralement 5 % de la valeur de vente), la TVA de 23 % sur ces honoraires, ainsi que d'autres frais juridiques associés. Si vous ne réinvestissez pas vos plus-values dans un autre bien immobilier, l'impôt sur le revenu (IRS) s'applique à 50 % du montant gagné. Par exemple, si vous avez acheté une propriété à 200 000 € et que vous la vendez pour 250 000 €, votre plus-value est de 50 000 €. Vous pouvez déduire les réparations, les frais d'entretien et les honoraires de l'agent immobilier. En simplifiant, supposons que vos seuls coûts déductibles sont les honoraires de l'agent immobilier (5 % de 250 000 € = 12 500 €). Cette somme sera retranchée des 50 000 € initiaux, ramenant votre plus-value à 37 500 €. Comme mentionné, l'IRS ne s'applique qu'à 50 % de vos gains, soit 18 750 € soumis à l'impôt.
Si vous êtes résident légal payant vos impôts au Portugal, le montant réel dépendra de vos autres revenus et déductions, avec des tranches d'imposition allant de 14,5 % à 48 % pour les ménages/individus à revenus élevés. Pour les résidents de l'UE, ajoutez 5 % au titre de l'impôt de solidarité. Enfin, si vous vivez et payez des impôts en dehors de l'UE, une taxe forfaitaire de 28 % s'applique sur 100 % de vos plus-values, soit 10 500 € (37 500 * 28 %) d'impôts pour la vente de votre propriété.
L'impôt foncier au Portugal
L'impôt foncier au Portugal, appelé IMI (Imposto Municipal sobre Imóveis), est une obligation fiscale pour les propriétaires de biens immobiliers. La gestion de l'IMI relève de la compétence de votre municipalité locale et son calcul repose sur la valeur de votre maison. Cette taxe n'est pas basée nécessairement sur le montant que vous avez payé pour la propriété, mais plutôt sur le VPT (Valor Patrimonial Imobiliário), un indice tenant compte de la taille, de l'ancienneté et de l'emplacement de la propriété.
En raison de l'augmentation des prix de l'immobilier au Portugal, le VPT est généralement inférieur à la valeur actuelle du marché immobilier, entraînant des impôts fonciers moins élevés. Pour les propriétés situées en zone urbaine, les taux d'IMI varient de 0,3 % à 0,45 % de la valeur du logement. Dans le cas d'un bien immobilier d'une valeur inférieure à 125 000 €, une exonération de trois ans est possible, à condition que vous résidiez dans le bien en question.
Bon à savoir :
L'IMI est une taxe applicable exclusivement aux propriétaires, les locataires ne sont pas tenus de la payer.
L'AIMI (Adicional Imposto Municipal Sobre Imóveis) est un impôt foncier supplémentaire introduit récemment, en 2017. Il concerne les propriétaires dont la valeur patrimoniale immobilière (VPT) du bien atteint 600 000 € ou plus.
