Si vous vivez au Portugal depuis un certain temps et que vous envisagez de construire votre avenir dans ce pays, vous pourriez être intéressé par l'achat d'un bien immobilier plutôt que de continuer à louer. Bonne nouvelle : acheter un logement au Portugal peut également représenter une excellente opportunité d'investissement. Que ce soit pour vous installer définitivement, créer un patrimoine ou louer à des tiers, le marché immobilier portugais offre de nombreuses possibilités. Dans cet article, nous vous proposons un aperçu des démarches concernant l'achat immobilier au Portugal, des opportunités d'investissement, des prix pratiqués et d'autres aspects essentiels à connaître avant de franchir le pas.
Est-il judicieux d'acheter une propriété au Portugal ?
Le marché immobilier portugais est en plein essor. Même après la pandémie de COVID, les prix des biens continuent de grimper, et les propriétés situées dans les zones les plus prisées se vendent comme des petits pains. Cette situation est devenue presque intenable pour les habitants locaux, au point que les autorités européennes à Bruxelles ont à plusieurs reprises alerté sur une surévaluation des prix de l'immobilier au Portugal, recommandant des mesures de régulation — des recommandations qui, malheureusement, n'ont pas été suivies. Quoi qu'il en soit, il existe plusieurs raisons qui expliquent la popularité du Portugal dans le domaine de l'immobilier.
Pour commencer, le Portugal est actuellement une destination très prisée des expatriés, nomades numériques, touristes et immigrants, ayant accueilli plus de 30 millions de visiteurs rien qu'en 2024. Ainsi, louer votre propriété pendant la haute saison était autrefois très rentable, ce qui a conduit à une spéculation accrue sur les prix de l'immobilier. Pour remédier à ce problème, les conseils municipaux de Porto et de Lisbonne ont décidé de suspendre la délivrance de nouveaux permis pour exploiter des Airbnb dans les villes, de sorte que vous ne pourrez pas louer votre propriété aux touristes (légalement) si vous êtes absent. Cependant, ces suspensions ne sont pas définitives, donc la situation peut changer à tout moment. Selon la législation locale, les contrats de location doivent avoir une durée minimale de 12 mois. Gardez à l'esprit que le taux d'imposition sur les revenus locatifs au Portugal est actuellement de 25 %, les coûts de réparation et d'entretien étant déductibles. De plus, vous pouvez bénéficier d'une réduction fiscale si vous choisissez de louer votre propriété à long terme pour 5, 10 ou 20 ans (avec des taux d'imposition de 15 %, 10 % et 5 %, respectivement).
De plus, avec les troubles sociaux croissants dus au fait que les gens ne peuvent plus acheter ou louer dans les villes où ils travaillent ou étudient, le gouvernement local a également apporté d'énormes changements au très populaire programme de visa doré, ce qui signifie que les investisseurs étrangers ne peuvent plus vivre légalement dans le pays et demander la citoyenneté après 10 ans simplement en achetant pour 500 000 € de biens immobiliers dans la capitale.
Enfin, bien que le Portugal ait autrefois proposé un régime fiscal assez favorable pour les résidents étrangers, le gouvernement a apporté des modifications significatives au régime des résidents non habituels (RNH) en 2024. Ce code offrait d'énormes avantages fiscaux pour les nomades numériques s'établissant (et leurs entreprises) dans la ville pour une période de 10 ans. Actuellement, le nouveau programme s'appelle IFICI et ne s'applique qu'aux professionnels hautement qualifiés et spécialisés, tels que les enseignants universitaires ou les travailleurs du secteur technologique. Si votre domaine d'activité correspond à l'une des catégories désignées, vous pouvez toujours bénéficier d'un taux d'imposition forfaitaire de 20 % sur vos revenus, un pourcentage que les travailleurs portugais (ou les travailleurs étrangers sans le visa de nomade numérique) atteignent lorsqu'ils gagnent plus de 2 432 €/mois. Cela dit, si vous gagnez plus que ce montant, vous économiserez sur les impôts en adhérant au visa.
Comme vous pouvez le voir, l'achat de propriété au Portugal n'est pas tout rose. Les expatriés peuvent devoir faire face à des procédures d'achat compliquées (surtout en contractant un prêt hypothécaire), à des taxes élevées, à des frais juridiques coûteux, à des agents immobiliers peu scrupuleux et à une attitude généralement mauvaise des locaux, qui considèrent les nomades numériques comme l'une des principales causes, avec le tourisme et l'immigration de masse, de la crise du logement actuelle.
C'est pourquoi il est absolument essentiel de faire des recherches appropriées avant de s'engager dans un achat immobilier.
Prix moyens des propriétés au Portugal
Bien que les prix de l'immobilier aient augmenté et que les valeurs locatives soient carrément absurdes pour le pouvoir d'achat local, en dehors de Lisbonne, le Portugal offre encore certains des biens immobiliers les plus abordables d'Europe occidentale et méridionale. Et bien que la capitale ne puisse plus être considérée (en tout cas) comme la "bonne affaire" qu'elle était autrefois, Porto peut encore être assez abordable si vous venez d'Amérique du Nord, de Scandinavie et d'Europe occidentale. Quoi qu'il en soit, les prix de l'immobilier continuent de grimper et le scénario global change rapidement. Rien qu'en 2025, il a été rapporté que les prix moyens des maisons ont augmenté de 18 % en une seule année, faisant écho aux préoccupations de la gauche selon lesquelles le financement public actuel du gouvernement et les politiques d'exonération fiscale pour les primo-accédants (plus de détails plus loin dans cet article) entraîneraient une augmentation de la demande, des prix de l'immobilier et de la spéculation. Votre maison portugaise moyenne est maintenant en vente pour 414 000 €, soit 475 fois le salaire minimum national.
Depuis janvier 2015, le prix moyen au mètre carré à Lisbonne est passé de 1 300 € à un incroyable 4 360 €. Dans le centre de Lisbonne, dans des quartiers comme Baixa, Bairro Alto, Chiado et Rossio, les prix de l'immobilier ont grimpé à 5 720 € par mètre carré (chiffres de mai 2025), soit une augmentation extraordinaire de 160 % en un peu plus de 10 ans ! Selon les statistiques de Imovirtual, l'un des plus grands portails immobiliers du pays, les annonces moyennes à Lisbonne coûtent 650 000 €, soit une hausse de 33 % par rapport à 2024.
Sans surprise, il en va de même pour Porto, la ville enregistrant les prix de l'immobilier les plus élevés jamais enregistrés. Si nous regardons également les chiffres depuis janvier 2015, le prix moyen au mètre carré dans la région métropolitaine est passé de 994 € à 2 926 €. Dans le centre-ville, dans des quartiers comme Cedofeita, Santo Ildefonso, Sé et São Nicolau, les prix de l'immobilier ont atteint 4 550 € par mètre carré (chiffres de juin 2025), ce qui se traduit par une augmentation de 355 %. Imovirtual indique que votre maison moyenne à Porto est actuellement listée pour 395 000 €, soit 14 % de plus par rapport à l'année dernière.
Quant aux autres villes du Portugal, les choses ne s'améliorent pas non plus en ce qui concerne les nouvelles annonces :
- Aveiro : 340 000 €
- Beja : 183 000 €
- Braga : 340 000 €
- Coimbra : 250 000 €
- Évora : 259 000 €
- Faro (Algarve) : 535 000 €
- Leiria : 299 000 €
- Madère : 590 000 €
- Santarém : 237 000 €
- São Miguel (Açores) : 385 000 €
- Setúbal : 440 000 €
- Viana do Castelo : 287 000 €
À l'heure actuelle, il n'existe pas de données officielles sur les prix des propriétés pour différents types de logements. Cependant, traditionnellement, les maisons sont évidemment plus chères que les appartements et les studios.
Le processus d'achat d'une propriété au Portugal
Documents requis pour l'achat d'une propriété au Portugal
La majorité des résidents portugais possèdent les propriétés dans lesquelles ils vivent. Louer est, bien sûr, également populaire ; cependant, posséder une maison est nettement plus répandu. En général, il n'y a pas de restrictions ou de complications pour les expatriés qui souhaitent acheter une propriété au Portugal, bien que les choses changent rapidement, et certains partis politiques appellent à une interdiction de l'achat de maisons/appartements par des citoyens étrangers.
Pour acheter une propriété au Portugal, vous devrez suivre plusieurs étapes :
Tout d'abord, vous devrez demander un numéro d'identification fiscale (Número de Identificação Fiscal alias Número de Contribuinte). Le processus est assez simple, et vous obtiendrez facilement les papiers dont vous avez besoin auprès de votre bureau des impôts local. Pour simplifier encore les choses, vous pouvez commencer par ouvrir un compte bancaire au PortugalLire aussi Le système fiscal au Portugal (vous en aurez besoin pour acheter une propriété), et vous obtiendrez automatiquement un numéro d'identification fiscale.
Une fois que vous avez trouvé la propriété qui vous intéresse, il est temps de faire une offre. C'est la partie clé du processus d'achat, et il est fortement recommandé d'avoir un avocat indépendant à vos côtés pour vous guider à travers cette étape. Vous devrez également employer un notaire pour superviser la transaction. Vous pouvez en chercher un localement ou via un grand annuaire comme l'Annuaire européen des notaires. Si votre offre est acceptée, votre notaire examinera la transaction et vérifiera la propriété que vous êtes sur le point d'acheter. Ils le feront généralement via le registre foncier et le fisc pour s'assurer qu'il n'y a pas de problèmes en suspens avec la propriété que vous êtes sur le point d'acheter.
Après avoir convenu d'un prix avec le vendeur, vous devrez signer un Contrato de Promessa de Compra e Venda (CPCV), un contrat légal où vous et l'autre partie acceptez de poursuivre l'affaire et de fixer une date de réalisation pour la transaction. En général, un dépôt est convenu en guise de garantie. Si vous vous retirez de l'affaire, le vendeur peut garder votre dépôt. D'un autre côté, si c'est l'autre partie qui rompt le contrat, elle est légalement obligée de vous restituer votre dépôt en double. Si vous avez besoin de contracter un prêt bancaire, sachez que les banques ne peuvent prêter que 90 % de la valeur totale du prêt, ce qui signifie que vous devez avoir les 10 % restants comme acompte.
Enfin, vous devrez signer l'Acte de Vente (Escritura Pública de Compra e Venda), après quoi vous pourrez enregistrer la propriété à votre nom.
Où chercher lors de l'achat d'une propriété au Portugal
Si vous êtes nouveau au Portugal et que vous n'êtes pas familier avec le marché immobilier, il est préférable de travailler avec un agent immobilier local expérimenté.
Les agents immobiliers au Portugal doivent être enregistrés auprès du gouvernement et posséder un numéro de licence (Associação de Mediadores Imobiliários). Pour savoir si l'agent avec lequel vous envisagez de travailler est officiellement enregistré, vous pouvez contacter l'Instituto dos Mercados Públicos, do Imobiliário e da Construção.
Une autre chose importante à garder à l'esprit lorsque vous travaillez avec une agence immobilière est que les agents immobiliers au Portugal travaillent dans l'intérêt du vendeur car ce sont eux qui paient leurs frais de commission. L'avantage de cela est que vous n'aurez pas à payer de frais d'agent lors de l'achat d'une propriété. D'un autre côté, l'agent immobilier veillera aux intérêts du vendeur avant les vôtres, c'est pourquoi il est bon de prendre également des conseils indépendants avant de signer tout contrat.
Si vous décidez de passer par une agence immobilière, voici une liste des plus grandes institutions au Portugal :
Les taxes sur l'achat et la vente de biens immobiliers au Portugal
Les coûts de transaction associés à l'achat de biens immobiliers au Portugal sont assez élevés. Vous devez vous attendre à payer l'IMT (impôt sur les transactions immobilières), le droit de timbre, le coût de l'acte de vente, et, si vous avez besoin de recourir à un prêt, les frais bancaires respectifs (droit de timbre). Par exemple, si vous souhaitez acheter un appartement au Portugal pour 250 000 € et que vous n'avez pas besoin de financement, attendez-vous à payer 7 247 € pour l'IMT, plus 2 000 € de droit de timbre (0,8 % du montant total de la vente) et environ 1 000 €/1 500 € pour l'acte de vente. Si vous avez besoin d'un prêt bancaire pour 90% de la valeur d'achat (le plafond le plus élevé au Portugal), vous devez ajouter 1 350 € (0,6 % de droit de timbre pour un prêt de 200 000 €) au total.
En 2024, le gouvernement a approuvé un nouveau paquet législatif visant à soutenir les personnes de moins de 35 ans pour acheter leur première maison. Comme beaucoup de gens avaient du mal à quitter le nid parental en raison des prix des maisons, les résidents légaux (étrangers inclus) âgés de 18 à 35 ans peuvent désormais compter sur l'État pour financer jusqu'à 10 % du prix de la propriété. Auparavant, les acheteurs devaient avoir ces 10 % comme acompte, car les institutions bancaires ne sont autorisées à prêter que jusqu'à 90 % de la valeur de la propriété. De plus, cette nouvelle législation exonère les nouveaux acheteurs de la plupart des taxes liées au processus d'achat d'une maison, telles que l'IMT (impôt sur les transactions immobilières) et son droit de timbre respectif. Il est important de noter que cette exonération ne s'applique qu'aux personnes achetant leur première maison et dont le revenu annuel ne dépasse pas 83 696 €. De plus, il y a un plafond de 450 000 € sur le prix de la propriété pour que les acheteurs puissent profiter pleinement du programme. Tant qu'ils résident légalement dans le pays, les immigrants, les expatriés et les nomades numériques peuvent également bénéficier de cette exonération fiscale et de ce financement public.
Si c'est l'inverse et que vous essayez de vendre, vous devez vous attendre à payer des frais d'agent immobilier (généralement 5 % de la valeur de la vente), la taxe sur la valeur ajoutée sur ces frais (23 % de TVA), et d'autres frais juridiques connexes. De plus, si vous n'investissez pas vos gains en capital dans une autre propriété, vous devrez payer l'impôt sur le revenu (IRS) sur plus de 50 % du montant que vous avez gagné. Par exemple, si vous aviez initialement acheté votre propriété pour 200 000 € et que vous la vendez maintenant pour 250 000 €, vous avez réalisé un gain en capital de 50 000 €. Cependant, vous pouvez déduire les réparations, les frais de maintenance et les frais d'agent immobilier.
À des fins de simplification, supposons que vous n'ayez jamais eu d'autres dépenses déductibles à part les frais d'agent (5 % de 250 000 € = 12 500 €). Cette somme sera déduite des 50 000 € initiaux, ramenant vos gains en capital à 37 500 €. Comme mentionné ci-dessus, l'IRS ne s'appliquera qu'à 50 % de vos gains, ce qui signifie que 18 750 € seront soumis à l'impôt. Si vous êtes un résident légal et que vous payezz vos impôts au Portugal, le montant que vous paierez effectivement dépendra de vos autres sources de revenus et déductions annuelles, les tranches d'imposition actuelles variant entre 14,5 % et 48 % (pour les ménages/personnes à revenu élevé). Cependant, si vous vivez dans un autre pays de l'UE, un supplément de 5 % sera ajouté à votre tranche en tant que "taxe de solidarité". Enfin, si vous vivez et payez des impôts en dehors de l'UE, alors vous devrez payer une taxe forfaitaire de 28 % sur 100 % de vos gains en capital : dans ce cas, vous paieriez 10 500 € (37 500 * 28 %) juste en impôts pour vendre votre propriété.
Taxe foncière au Portugal
La taxe foncière (IMI – Imposto Municipal sobre Imóveis) est payée par les propriétaires au Portugal. L'IMI est gérée par votre municipalité locale et est calculée en fonction de la valeur de votre maison. Gardez à l'esprit que cela ne s'applique pas nécessairement au montant que vous avez payé pour la propriété, mais à la VPT (Valor Patrimonial Imobiliário), un indice qui prend en compte la taille de la propriété, son ancienneté et son emplacement. Compte tenu du fait que les prix de l'immobilier au Portugal sont astronomiques, la VPT est généralement inférieure aux valeurs actuelles du marché immobilier (ce qui se traduit par des taxes plus basses). Si vous vivez dans une zone urbaine, les taux de l'IMI varient de 0,3 % à 0,45 % de la valeur de la maison. Si vous possédez une propriété évaluée à moins de 125 000 €, vous pouvez bénéficier d'une exonération de trois ans (qui peut être prolongée de 2 ans supplémentaires) — mais vous devez vivre dans ladite propriété vous-même. De plus, votre revenu familial ne doit pas dépasser 153 300 € pour être éligible à cette exonération.
Notez que l'IMI ne s'applique qu'aux propriétaires, et les locataires n'ont pas besoin de payer cette taxe.
AIMI (Adicional Imposto Municipal Sobre Imóveis) est une taxe foncière supplémentaire qui a été introduite en 2017. L'AIMI s'applique aux propriétaires dont la propriété est évaluée (VPT) à 600 000 € ou plus. Voici les tranches d'imposition actuelles pour l'AIMI :
- Propriété avec une VPT entre 600 000 € et 1 000 000 € : 0,7 %
- Propriété avec une VPT entre 1 000 000 € et 2 000 000 € : 1,00 %
- Propriété avec une VPT supérieure à 2 000 000 € : 1,50 %
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