Vous êtes enfin à Lisbonne ! Vous avez un appartement et un emploi, et votre vie avance à grands pas. Bravo ! Mais si vous envisagez de vous installer durablement dans la ville, vous envisagez peut-être d'acheter une propriété ici. Et c'est là que ce post intervient—ci-dessous, nous avons résumé quelques conseils pour vous aider à planifier votre achat immobilier à Lisbonne.
Investir dans l'immobilier à Lisbonne
Le marché de l'immobilier à Lisbonne (et au Portugal en général) se porte plutôt bien pour les investisseurs, avec des prix de l'immobilier qui augmentent régulièrement depuis 10 ans.
Cependant, le mécontentement social grandit car les gens ne peuvent plus acheter ou louer dans les villes où ils travaillent/étudient. Pour faire face à cette question urgente, le gouvernement local propose de nouvelles lois pour tenter de résoudre la crise du logement qui frappe actuellement le pays. Dans le cadre de cette nouvelle politique, il n'est plus possible d'intégrer le programme de Visa Doré pour l'achat d'un bien immobilier à Lisbonne d'une valeur de 500 000€. Ce programme accorde aux participants le droit de vivre légalement dans le pays pendant une période de 10 ans, après quoi ils peuvent demander la citoyenneté. Il existe encore d'autres moyens de participer au programme, mais acheter un bien dans la capitale n'en fait plus partie. De plus, cette nouvelle loi visant à lutter contre la spéculation et les prix élevés a donné aux conseils municipaux toute l'autonomie pour suspendre l'octroi de permis pour ouvrir de nouveaux Airbnb. À l'heure actuelle, il n'est pas possible d'ouvrir un Airbnb à Lisbonne, vous ne pourrez donc pas louer votre bien aux touristes (légalement) si vous êtes absent de la ville.
Si votre principal objectif en tant qu'investisseur est de rénover et revendre des propriétés, le marché immobilier à Lisbonne continue de prospérer, les prix dans la région métropolitaine ayant augmenté de près de 8 % au cours de la dernière année seulement. Cela dit, vous devez également prendre en compte les coûts de transaction relativement élevés au Portugal lors de l'achat d'un bien à Lisbonne, car les acheteurs sont responsables de la liquidation de l'IMT (impôt sur le transfert de propriété), des droits de timbre, des frais d'enregistrement de l'acte et de tous frais bancaires supplémentaires si un financement est nécessaire.
Le seul coût fixe est lié à l'acte de propriété, qui se situe généralement entre 1 000 € et 1 500 €. Les coûts restants dépendront du montant que vous avez payé pour la maison, tels que l'IMT (différentes tranches pour différents prix de propriété), le droit de timbre sur l'achat de la propriété (0,8 % du prix de vente) ou le droit de timbre sur le prêt bancaire (0,6 %).
Pour alléger ce fardeau sur les jeunes acheteurs, le gouvernement a approuvé en 2024 une nouvelle législation destinée aux résidents âgés de 18 à 35 ans qui achètent leur première maison. Dans le cadre de ce programme, l'État peut financer jusqu'à 10 % du prix de la propriété, aidant ainsi les acheteurs à répondre à l'exigence habituelle d'un acompte (les banques financent généralement au maximum 90 %). De plus, les primo-accédants éligibles sont exemptés du paiement de l'IMT ou du droit de timbre sur le prix d'achat de la propriété. Cependant, gardez à l'esprit que ces avantages ne s'appliquent que si c'est la première maison de l'acheteur, si le prix de la propriété ne dépasse pas 450 000 € et si le revenu annuel de l'acheteur est inférieur à 83 696 €. Ce programme est valable pour tous les résidents légaux, quelle que soit leur nationalité.
Inversement, si vous vendez une propriété à Lisbonne, vous devrez tenir compte des commissions d'agent (généralement 5 % du prix de vente) – plus 23 % de TVA sur ces honoraires – ainsi que d'autres frais juridiques. De plus, la taxe sur les plus-values (28 %) peut s'appliquer si vous ne réinvestissez pas le profit dans une autre propriété. Cependant, seules 50 % des plus-values sur les ventes de propriétés sont soumises à l'IRS, bien qu'une taxe de "solidarité" supplémentaire de 5 % s'applique aux résidents de l'UE en dehors du Portugal. Pour les résidents non-UE, il n'y a pas de réductions fiscales – ce qui signifie qu'ils doivent payer les 28 % complets !
Prix de l'immobilier à Lisbonne
Destination prisée des expatriés du monde entier, Lisbonne a vu son marché immobilier fleurir de manière constante au cours de la dernière décennie, atteignant les prix de propriété les plus élevés jamais enregistrés. Depuis janvier 2015, le prix moyen au mètre carré à Lisbonne est passé de 1 300 € à un impressionnant 4 360 €. Dans le centre de Lisbonne, dans des quartiers comme Baixa, Bairro Alto, Chiado et Rossio, les prix de l'immobilier ont grimpé à 5 720 € par mètre carré (chiffres de mai 2025), une augmentation extraordinaire de 160 % en un peu plus de 10 ans ! Selon les statistiques de Imovirtual, l'un des plus grands portails immobiliers du pays, les annonces moyennes à Lisbonne coûtent 650 000 €, une augmentation de 33 % par rapport à 2024.
Cela dit, les prix au mètre carré à Lisbonne restent relativement modérés par rapport à d'autres capitales d'Europe occidentale, bien que les salaires soient nettement bas, et de nombreux jeunes ont actuellement du mal à pouvoir quitter le domicile parental. Pour aggraver les choses, les taux d'intérêt ont fortement augmenté par rapport à 2022, avec l'Euribor – le taux d'intérêt utilisé pour calculer les intérêts sur les prêts bancaires pour l'achat de biens immobiliers – actuellement autour de 2 % (il était en dessous de 0 % entre 2015 et 2022). Quoi qu'il en soit, payer votre hypothèque par mensualités est définitivement moins cher que de louer, car Lisbonne figure parmi les villes les plus chères pour louer en Europe, selon l'Indice International des Loyers de Housing Anywhere (les prix moyens des loyers pour un appartement dans la ville au premier trimestre 2025 tournent autour de 1 750 €). Cela fait de l'achat d'un bien immobilier à Lisbonne un excellent investissement pour les expatriés qui décident de rester plus longtemps dans la ville, en en faisant leur résidence permanente.
Évidemment, les prix varieront en fonction de la zone que vous recherchez. À Benfica, Carnide, Lumiar ou Marvila, par exemple, qui sont situés juste à l'extérieur du centre-ville, le prix moyen au mètre carré est d'environ 5 000 €, tandis que les zones où résidait autrefois la classe moyenne, telles que Odivelas, Loures ou Amadora, peuvent encore offrir une bonne affaire pour les expatriés soucieux de leur budget (3 000 € par mètre carré). En revanche, si votre budget est très serré et que vivre assez loin du centre-ville ne vous dérange pas, vous pouvez envisager vos options à Sobral do Monte Agraço, Azambuja et Arruda dos Vinhos, à environ 50 km du centre-ville (1 800 €-2 400 € par mètre carré).
Où chercher un logement à Lisbonne
Si vous êtes nouveau dans la région, il est préférable d'organiser votre achat immobilier via une agence immobilière.
Les agents immobiliers au Portugal doivent être enregistrés auprès du gouvernement et posséder un numéro de licence délivré par l'Association des Agents Immobiliers (Associação de Mediadores Imobiliários). Pour vérifier si l'agent avec lequel vous prévoyez de travailler est officiellement enregistré, vous pouvez contacter l'Instituto dos Mercados Públicos do Imobiliário e da Construção.
Vous devez également être conscient que les agents immobiliers au Portugal travaillent dans l'intérêt du vendeur et reçoivent leur commission de la part du vendeur également. La bonne nouvelle est que vous n'aurez pas à payer de commission lors de l'achat d'une maison. Cependant, pour vous assurer que quelqu'un veille également à vos intérêts, il est préférable d'obtenir un avis indépendant avant de signer tout contrat.
Il existe d'innombrables agences immobilières et sites Web qui peuvent aider les expatriés à trouver leur nouvelle maison à Lisbonne : Remax, Era et Idealista en sont quelques-unes. Facebook Marketplace est également un bon endroit pour trouver des vendeurs indépendants, à condition d'être particulièrement attentif.
Bon à savoir :
La plupart des agences immobilières parleront anglais et pourront vous assister tout au long du processus d'achat.
Conditions à remplir pour acheter un bien immobilier à Lisbonne
Le processus d'achat de biens immobiliers à Lisbonne peut être tout sauf simple pour les non-natifs. Vous aurez besoin de beaucoup de paperasse, et il est facile de faire une erreur et de devoir recommencer le processus depuis le début. Si vous envisagez d'acheter une maison ou une propriété dans le centre historique de la ville, vous aurez certainement besoin d'un avocat portugais, car les maisons dans cette zone nécessitent généralement des licences et des permis spécifiques, surtout si vous prévoyez des rénovations.
Il convient de noter que la majorité des résidents portugais possèdent les propriétés dans lesquelles ils vivent. En général, il n'y a pas de restrictions ou de complications pour les expatriés qui souhaitent acheter une propriété au Portugal. Cependant, les choses changent rapidement, et certains partis politiques ont appelé à une interdiction de l'achat de maisons/appartements par des citoyens étrangers.
Pour acheter une propriété à Lisbonne, vous devrez passer par plusieurs étapes :
Tout d'abord, vous devrez demander un numéro d'identification fiscale (Número de Identificação Fiscal alias Número de Contribuinte). Le processus est assez simple, et vous obtiendrez facilement les documents nécessaires auprès de votre bureau des impôts local. Pour faciliter les choses, vous pouvez commencer par ouvrir un compte bancaire au Portugal (vous en aurez besoin pour acheter une propriété), et vous obtiendrez automatiquement un numéro d'identification fiscale.
Une fois que vous avez trouvé la propriété qui vous intéresse, il est temps de faire une offre. C'est la partie clé du processus d'achat, et il est fortement recommandé d'avoir un solliciteur indépendant à vos côtés pour vous guider à cette étape. Vous devrez également employer un notaire pour superviser la transaction. Vous pouvez en chercher un localement ou via un grand annuaire comme le Répertoire Européen des Notaires. Si votre offre est acceptée, votre notaire examinera la transaction et vérifiera la propriété que vous êtes sur le point d'acheter. Ils le feront généralement via le Registre Foncier et le Trésor Public pour s'assurer qu'il n'y a pas de problèmes en suspens avec la propriété que vous êtes sur le point d'acheter.
Après avoir convenu d'un prix avec le vendeur, vous devrez signer un Contrato de Promessa de Compra e Venda (CPCV), un contrat légal où vous et l'autre partie acceptez d'aller de l'avant avec l'accord et de fixer une date de finalisation pour la transaction. En général, un dépôt est convenu comme garantie. Si vous vous désistez de l'accord, le vendeur peut conserver votre dépôt. En revanche, si c'est l'autre partie qui rompt le contrat, elle est légalement obligée de vous restituer votre dépôt en double. Si vous avez besoin de contracter un prêt bancaire, sachez que les banques ne peuvent prêter que 90 % de la valeur totale du prêt, ce qui signifie que vous devez disposer des 10 % restants comme acompte.
Enfin, vous devrez signer l'Acte d'Achat et de Vente (Escritura Pública de Compra e Venda), après quoi vous pourrez enregistrer la propriété à votre nom.
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