Au cours de la dernière décennie, le Portugal est devenu une destination importante pour la culture et l'investissement dasn le sud de l'Europe. Alors qu'une grande attention est portée sur la capitale du pays, Lisbonne, Porto s'est imposée comme une alternative dynamique et très prometteuse. De nombreux expatriés choisissent Porto comme ville de résidence. Les prix de l'immobilier à Porto, bien qu'en hausse constante, restent nettement inférieurs à ceux de Lisbonne, la deuxième ville du pays offrant une infrastructure très développée, une communauté dynamique et, essentiellement, tout ce dont vous avez besoin pour un mode de vie moderne et actif.
Investir dans l'immobilier à Porto
Le marché immobilier à Porto (et au Portugal en général) se porte plutôt bien pour les investisseurs, avec des prix de l'immobilier en hausse constante au cours des 15 dernières années.
Cependant, les tensions sociales s'intensifient en raison du fait que les habitants ne sont plus en mesure d'acheter ou de louer dans les villes où ils travaillent ou étudient. Afin de résoudre ce problème urgent, le gouvernement local met en place une nouvelle législation pour tenter de résoudre la crise du logement qui sévit actuellement dans le pays. Dans le cadre de cette nouvelle politique, il n'est plus possible d'accéder au programme Golden Visa en achetant pour 500 000 € de biens immobiliers à Porto. Ce programme accorde aux participants le droit de vivre légalement dans le pays pendant une période de 10 ans, après quoi ils peuvent demander la nationalité. Il existe encore d'autres moyens de participer au programme, mais l'achat de biens immobiliers dans la capitale n'en fait plus partie. De plus, cette nouvelle législation visant à lutter contre la spéculation et les prix élevés a donné aux conseils municipaux une pleine autonomie pour suspendre la délivrance d'autorisations d'ouverture de nouveaux Airbnb. À l'heure actuelle, il n'est pas possible d'ouvrir un Airbnb à Porto, vous ne pourrez donc pas louer votre bien à des touristes (légalement) si vous êtes absent de la ville.
Cependant, dans ce qui est sans doute la proposition la plus controversée du dispositif, le gouvernement envisage également la location coercitive pour les biens qui sont vides depuis au moins un an, sans preuve de paiement des services publics. Bien que son application reste encore nébuleuse, techniquement, les propriétaires peuvent recevoir une notification indiquant que leur bien sera loué de force à une famille locale (pour une somme jugée adéquate par les autorités locales) si la maison ou l'appartement est resté vacant pendant une longue période.
Toutefois, si votre seul intérêt en tant qu'investisseur est de revendre rapidement des biens, vous serez ravi d'apprendre que les prix de l'immobilier à Porto continuent d'augmenter, avec des prix dans la zone métropolitaine en hausse de plus de 10 % au cours de la seule année écoulée. En revanche, les frais de transaction associés à l'achat d'un bien immobilier à Porto sont assez élevés. Vous devrez vous attendre à payer l'IMT (taxe sur les transactions immobilières), le droit de timbre, le coût de l'acte de propriété et, si vous devez recourir à un prêt, les frais bancaires correspondants (droit de timbre). À titre d'exemple, si vous souhaitez acheter un appartement pour 250 000 € et n'avez pas besoin de financement, comptez 7 955 € pour l'IMT, plus 2 000 € de droit de timbre (0,8 % du total de la vente) et environ 1 000 €/1 500 € pour l'acte de propriété. Si vous avez besoin d'un prêt bancaire pour 80 % de la valeur d'achat (le plafond le plus élevé au Portugal), vous devrez alors ajouter 1 200 € (0,6 % de droit de timbre pour un prêt de 200 000 €) au total.
Pour tenter de réduire le poids des taxes sur les acheteurs immobiliers, le gouvernement a approuvé un nouveau dispositif législatif en 2024 visant à aider les personnes de moins de 35 ans à acheter leur première maison. Comme de nombreuses personnes avaient du mal à quitter le domicile parental en raison des prix de l'immobilier, les résidents légaux (étrangers inclus) âgés de 18 à 35 ans peuvent désormais compter sur l'État pour financer jusqu'à 10 % du prix du bien. Auparavant, les acheteurs devaient disposer de ces 10 % en apport personnel, car les établissements bancaires ne sont autorisés à prêter que jusqu'à 90 % de la valeur du bien. De plus, cette nouvelle législation exonère les nouveaux acheteurs de la plupart des taxes liées au processus d'achat d'un logement, telles que l'IMT (taxe sur les transactions immobilières) et le droit de timbre correspondant. Il est important de noter que cette exonération ne s'applique qu'aux personnes achetant leur première maison et dont le revenu annuel ne dépasse pas 83 696 €. De plus, il existe un plafond de 450 000 € sur le prix du bien pour que les acheteurs puissent profiter pleinement du programme.
Si c'est l'inverse et que vous cherchez à vendre un bien immobilier à Porto, vous devrez vous attendre à payer des frais d'agence immobilière (généralement 5 % de la valeur de vente), la taxe sur la valeur ajoutée sur ces frais (23 % de TVA), et d'autres frais juridiques connexes. De plus, si vous ne réinvestissez pas vos plus-values dans un autre bien, vous devrez payer l'impôt sur le revenu (IRS) sur plus de 50 % du montant que vous avez gagné. Par exemple, si vous aviez initialement acheté votre bien pour 200 000 € et que vous le vendez maintenant pour 250 000 €, vous avez réalisé une plus-value de 50 000 €. Cependant, vous pouvez déduire les réparations, les frais d'entretien et les frais d'agence immobilière. À des fins de simplification, supposons que vous n'ayez jamais eu d'autres dépenses déductibles que les frais d'agence (5 % de 250 000 € = 12 500 €). Cette somme sera déduite des 50 000 € initiaux, ramenant vos plus-values à 37 500 €. Comme mentionné ci-dessus, l'IRS ne sera applicable qu'à 50 % de vos gains, ce qui signifie que 18 750 € seront soumis à l'impôt. Si vous êtes résident légal et payez vos impôts au Portugal, le montant que vous paierez effectivement dépendra de vos autres sources de revenus et de vos déductions annuelles, les tranches d'imposition actuelles allant de 14,5 % à 48 % (pour les ménages/particuliers à revenus élevés).
Cependant, si vous vivez dans un autre pays de l'UE, 5 % supplémentaires seront ajoutés à votre tranche en tant que « taxe de solidarité ». Enfin, si vous vivez et payez vos impôts en dehors de l'UE, vous devrez alors payer une taxe forfaitaire de 28 % sur 100 % de vos plus-values : dans ce cas, vous paieriez 10 500 € (37 500 * 28 %) uniquement en taxes pour la vente de votre bien.
Le processus d'achat d'un bien immobilier à Porto
Le processus d'achat d'un bien immobilier à Porto peut être tout sauf simple pour les non-natifs. Vous aurez besoin de beaucoup de documents administratifs, et il est facile de commettre une erreur et de devoir recommencer tout le processus. Si vous envisagez d'acheter un bien dans le centre historique de la ville, vous aurez définitivement besoin d'un avocat portugais, car les maisons de cette zone nécessitent généralement des licences et permis spécifiques, surtout si vous prévoyez d'effectuer des rénovations.
Le prix de l'immobilier à Porto
Les maisons à Porto ont vu leurs prix et leur valeur d'investissement monter en flèche ces dernières années. Certains experts parlent même de la possibilité d'une bulle immobilière qui pourrait éclater en une terrible crise pour tout le pays. Quoi qu'il en soit, la demande continue d'augmenter, et les prix aussi. Si l'on regarde les chiffres depuis janvier 2015, le prix moyen du mètre carré dans la zone métropolitaine est passé de 994 € à 2 926 €. Dans le centre-ville, dans des quartiers comme Cedofeita, Santo Ildefonso, Sé et São Nicolau, les prix de l'immobilier ont atteint 4 550 € par mètre carré (chiffres de juin 2025), ce qui se traduit par une augmentation de 355 %. Imovirtual — l'un des portails immobiliers les plus importants du pays — indique que la maison moyenne à Porto est actuellement affichée à 395 000 €, soit 14 % de plus par rapport à l'année dernière (en portugais).
Il va sans dire que l'emplacement est essentiel lorsqu'on parle de prix ! À Ramalde ou Paranhos, par exemple, qui sont situés juste à l'extérieur du centre-ville, le prix moyen du mètre carré se situe autour de 3 100 €, tandis que les zones où vit la classe moyenne, comme Matosinhos (à l'exclusion de la zone côtière) ou Maia, peuvent encore offrir une bonne affaire pour les expatriés soucieux de leur budget (2 300 € par mètre carré, selon le quartier).
Un peu plus loin du centre-ville, de l'autre côté du fleuve Douro, Vila Nova de Gaia est essentiellement une ville complètement différente composée de dizaines de municipalités différentes. Aujourd'hui, elle représente l'un des plus beaux exemples de ville-dortoir du pays, avec la plupart des gens qui travaillent à Porto et font la navette après le travail. De ce fait, les prix de l'immobilier ont toujours été plus bas de ce côté du fleuve, bien que VNG n'offre pas le même dynamisme que Porto en termes d'infrastructures, de bars, de restaurants, de cafés et d'activités. Même ainsi, les prix ne sont plus aussi bas qu'auparavant, avec le prix moyen actuel du mètre carré dans les villes les plus populaires de Gaia, comme Mafamude, Canidelo ou São Pedro da Afurada, se situant actuellement entre 2 600 € et 3 200 €.
Enfin, si vous avez un budget très serré et que cela ne vous dérange pas de vivre loin du centre-ville, vous pouvez chercher vos options à Gondomar, Rio Tinto ou Valongo (2 000 € par mètre carré). Cependant, il ne se passe pas grand-chose dans ces quartiers, et à part certaines zones de Gondomar, qui sont effectivement desservies par le métro, le fait de devoir dépendre fortement des transports en commun pour se rendre au centre-ville épuisera rapidement votre énergie.
Où chercher un logement à Porto
Si vous êtes nouveau dans la région, il est définitivement préférable d'organiser votre achat immobilier via une agence immobilière.
Les agents immobiliers au Portugal doivent être enregistrés auprès du gouvernement et disposer d'un numéro de licence délivré par l'Association des Agents Immobiliers (Associação de Mediadores Imobiliários). Pour vérifier si l'agent avec lequel vous envisagez de travailler est officiellement enregistré, vous pouvez contacter l'Instituto dos Mercados Públicos do Imobiliário e da Construção.
Vous devez également savoir que les agents immobiliers au Portugal travaillent dans l'intérêt du vendeur et reçoivent également leur commission du vendeur. La bonne nouvelle ici est que vous n'aurez pas à payer de commission lors de l'achat d'une maison. Cependant, pour vous assurer que quelqu'un veille également à vos intérêts, il est préférable d'obtenir des conseils indépendants avant de signer tout contrat.
Il existe d'innombrables agences immobilières et sites Web qui peuvent accompagner les expatriés dans la recherche de leur nouveau logement à Porto : Remax, Era et Idealista en sont quelques-uns. Facebook Marketplace est également un bon endroit pour trouver des vendeurs indépendants, tant que vous êtes particulièrement vigilant.
La plupart des agences immobilières disposent de personnel parlant anglais et peuvent vous aider tout au long du processus d'achat.
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