Achat / rénovation / agrandissement FINCA en Espagne ? Les règles...

Bonjour,

Achat / rénovation / agrandissement FINCA en Espagne ? Les règles, les risques, les pièges, les problèmes, les (dés)avantages, les bons plans, l'opportunité, les perspectives...

Je m'intéresse aux FINCA en Espagne (petite "ferme", petite maison sur terre agricole). Plus exactement les petites terres agricoles avec en général une ancienne construction de taille modeste.
Je n'ai pas pour le moment de lieu de prédilection.
Mes quelques petites récentes recherches (je ne parle pas espagnol) m'amènent à constater qu'à défaut d'injecter un budget plus conséquent, il n'y a en règle ni eau courante (à tout le moins via un réseau public) ni électricité.
Le plus souvent la (ou les) construction(s) est (sont) à l'état de ruine ou quasi. Il semble qu'il soit permis de les retaper (avec un permis) mais que cela ne permet ni d'agrandir ni d'y loger (et partant pas possible de se raccorder non plus à l'eau ou l'électricité via le réseau public).
J'ai cependant lu que pour les propriétés de plus de 10 hectares il serait possible de construire. Mais quoi et à quelles conditions ?
Pour les propriétés plus petites, s'il n'est permis que de retaper, quel peut donc bien en être l'usage (hors usage agricole bien entendu) ?

Certains ici connaissent-ils quelqu'un qui s'est lancé dans cette aventure ou se sont-ils lancés eux-mêmes ?

A titre personnel, je travaille en Belgique et serait peut-être intéresser d'en acquérir une à rénover avec le temps

Merci d'avance à ceux qui ont  des infos. ;)

LOL... non... pas 10 hectares, mais 1 au minimum.

Et le budget est en général moins conséquent en terrain rustique. Si la propriété n'a pas déjà l’électricité, oublie ! Si c'est une ruine, sans aucun service, oublie ! Par contre, ce que tu appelles l'eau courante (potable), c'est pas nécessairement utile, pour autant qu'il y ait au moins un poste d'alimentation d'eau d'arrosage (non potable, selon les régions, ou définie comme telle). Les puits, selon la région (salinité et pollution), oublie !

L'usage ? C'est d'y vivre, pardis  :D

Donc.... commence déjà par choisir ton coin, il sera après plus facile de te renseigner, vu que les règles ne sont pas les mêmes partout  ;)

AlainL :

...Donc.... commence déjà par choisir ton coin, il sera après plus facile de te renseigner, vu que les règles ne sont pas les mêmes partout  ;)

Bien justement je connaît un bon Coín !

sur malaga  tes petites terres agricoles exploitations  ne peuve pas etre vendu a un particulier qui n exploitera pas
de plus dans les campo il et impossible des travaux autre que la remise en etat de certaine ruine pour en finir bon courage tu part pour le parcour du combatant

Serge54 :
AlainL :

...Donc.... commence déjà par choisir ton coin, il sera après plus facile de te renseigner, vu que les règles ne sont pas les mêmes partout  ;)

Bien justement je connaît un bon Coín !

Je connaiS, rassurez-vous je ne parle pas encore de moi à la troisième personne...

[at]Rexe
Merci pour les infos. Bon je ne suis pas encore sur le parcours du combattant et j'en suis seulement au stade de me renseigner.
Je ne recherche pas une région touristique (et donc pas du tout des coins comme Malaga). la montagne me va très bien par exemple. Ou les régions reculées en général.
Pour ce qui est de la mise en état, j'ai le temps. Si c'est fait dans 10 ans ou dans 15 ans, ce n'est pas un souci. Ca peut rester en stand by un certain temps.
Je compte amener du monde et faire ça selon un planning à long terme.

[at] Serge

A bon, lequel ?
Personnellement, je suis intéressé par pas mal d'endroits en Espagne. C'est surtout un espace isolé dans la nature que je recherche aux meilleurs conditions de vente.
Le bâtiment peut être en ruine.

AlainL :

LOL... non... pas 10 hectares, mais 1 au minimum.

Et le budget est en général moins conséquent en terrain rustcique. Si la propriété n'a pas déjà l’électricité, oublie ! Si c'est une ruine, sans aucun service, oublie ! Par contre, ce que tu appelles l'eau courante (potable), c'est pas nécessairement utile, pour autant qu'il y ait au moins un poste d'alimentation d'eau d'arrosage (non potable, selon les régions, ou définie comme telle). Les puits, selon la région (salinité et pollution), oublie !

L'usage ? C'est d'y vivre, pardis  :D

Donc.... commence déjà par choisir ton coin, il sera après plus facile de te renseigner, vu que les règles ne sont pas les mêmes partout  ;)

Merci des infos.
Pourquoi oublier si c'est une ruine ou si pas d'électricité ?
Je n'ai pas besoin de l'occuper prochainement. Ca peut être dans 10 ans par exemple.
Evidemment il ne s'agit pas de payer une ruine au prix d'une petite maison en bon état.
L'électricité, je comprends que si on est loin de tout le raccordement sera impossible ou hors de prix. Mais il y a le photovoltaïque/batterie/générateur le cas échéant, non ?

Pour le coin, ça dépend surtout des opportunités. Je préfère laisser ça très ouvert et privilégie les régions reculés et isolées (moins chers, plus nature et plus désertes). Ca peut être la Castille, Aragon, Catalogne, Valence, Andalousie...). Même des bleds, c'est bon. J'ai un 4x4.

[at] Alain

Donc selon toi, sur un terrain agricole de plus d'un hectare, il y aurait moyen de construire quelque chose ? :)

rexe :

sur malaga  tes petites terres agricoles exploitations  ne peuve pas etre vendu a un particulier qui n exploitera pas
de plus dans les campo il et impossible des travaux autre que la remise en etat de certaine ruine pour en finir bon courage tu part pour le parcour du combatant

Pour info, imposer une obligation personnelle à l'acquéreur d'exploiter la terre est contraire au droit de l'union et donc illégal. Si cette obligation existe, elle peut donc être déléguée à qui on veut.

TheDukeBE :

[at] Serge

A bon, lequel ?
Personnellement, je suis intéressé par pas mal d'endroits en Espagne. C'est surtout un espace isolé dans la nature que je recherche aux meilleurs conditions de vente.
Le bâtiment peut être en ruine.

Tapez dans google Coín Espagne...

Le fait qu'il n'y ait pas l’électricité n'implique PAS que tu puisses l'obtenir  :)  Idem pour l'eau courante potable, mais ça, c'est moins problématique. Par contre s'il n'y a pas d'eau d'arrosage (riego), cela n'implique pas non plus que tu puisses l'obtenir.

Et ne te fies surtout pas à ce que raconte le vendeur !

Tout dépend de ce que tu appelles "construire", d'une part, et de la région, de la province, et de la municipalité d'autre part. Meme des rénovations peuvent être interdites, sauf stricte conservation de ce qui existe !

En règle très générale, si tu acquières au moins 1 Ha, tu peux avoir au maximum 2% construits. Mais pas n'importe où, et donc, comme je le disais ci-dessus, choisis d'abord l'endroit. Au-dessous, tu es limité à la surface construite existante... pour autant qu'elle ait l'antériorité nécessaire.

Et non, le fait d’acquérir un terrain agricole n'implique pas de devoir y produire quoi que ce soit. Par contre, il peut y avoir des exceptions.

OK, merci pour ces précisions.
Oui je sais que ce n'est pas évident s'il n'y a pas l'électricité. Mais comme l'usage ne serait que ponctuel et pas immédiat, je me dis que si connexion au réseau impossible, il y aura bien le photovoltaïque et les batteries qui ne vont que s'améliorer avec le temps.

Comme ma recherche pour des étendues vastes et très bon marché (aujourd'hui), il n'y a en règle ni eau de distribution (potable) ni électricité (parfois puits ou réservoirs).
En général, aucun bâtiment ou une petite cahutte en pierre non aménagée (sol terre battue) de 20 m² à moitié écroulée. C'était destiné à un abri de fortune pour le berger ou le cultivateur et/ou au rangement des outils/produits.

N'étant pas doué en math, je vois que 2% de 10.000 m² (par exemple) ça faut déjà 2.000 m², ce qui serait amplement suffisant. Avec le temps, je pourrais faire qui me convient.

Et connaissez-vous des gens qui ont déjà construit ou agrandi une construction sur une terre agricole non construite ?

Voici pour être plus clair un exemple du type de terrain qui m'intéresserait peut-être.

https://www.fotocasa.es/terreno/calacei … 11?opi=132

TheDukeBE :

OK, merci pour ces précisions.
Oui je sais que ce n'est pas évident s'il n'y a pas l'électricité. Mais comme l'usage ne serait que ponctuel et pas immédiat, je me dis que si connexion au réseau impossible, il y aura bien le photovoltaïque et les batteries qui ne vont que s'améliorer avec le temps.

Comme ma recherche pour des étendues vastes et très bon marché (aujourd'hui), il n'y a en règle ni eau de distribution (potable) ni électricité (parfois puits ou réservoirs).
En général, aucun bâtiment ou une petite cahutte en pierre non aménagée (sol terre battue) de 20 m² à moitié écroulée. C'était destiné à un abri de fortune pour le berger ou le cultivateur et/ou au rangement des outils/produits.

N'étant pas doué en math, je vois que 2% de 10.000 m² (par exemple) ça faut déjà 2.000 m², ce qui serait amplement suffisant. Avec le temps, je pourrais faire qui me convient.

Et connaissez-vous des gens qui ont déjà construit ou agrandi une construction sur une terre agricole non construite ?

2% de 10.000 m2 = 200 m2

:D  :lol:  Hah oui en effet. je pensais à 100.000 m² (10 hectares)... Décidément

N'étant pas doué en math, je vois que 2% de 10.000 m² (par exemple) ça faut déjà 2.000 m², ce qui serait amplement suffisant. Avec le temps, je pourrais faire qui me convient. :/  :/  :cool:

Eh.... non, 2% de 1 Ha = 200 m2 ... mais attention, cela ne veut pas dire m2 habitables  :cool:

Et pour être plus précis, ta photo ci-dessus, es tu sur que ce terrain soit constructible à usage d'habitation    :lol:  Jolie pente, large colline....

Dans un post il y a quelque temps, on parlait d'un gars qui avait ainsi acquis la bergerie la plus chère d'Europe  :lol: Ou en tout cas d'Espagne... Le pauvre...

En d'autres termes: avoir le terrain, c'est bien, mais cela ne te garantit en soi en aucun cas que ce soit constructible - sous-entendu: à usage d'habitation -, ou réformable s'il y a déjà un (ou des) bâtiment dessus.

Part contre, oui, tu pourras certainement avoir un bâtiment pour tes poules, tes outils, ou tout autre usage logique sur un tel terrain.

AlainL :

Eh.... non, 2% de 1 Ha = 200 m2 ... mais attention, cela ne veut pas dire m2 habitables  :cool:

Et pour être plus précis, ta photo ci-dessus, es tu sur que ce terrain soit constructible à usage d'habitation    :lol:  Jolie pente, large colline....

Dans un post il y a quelque temps, on parlait d'un gars qui avait ainsi acquis la bergerie la plus chère d'Europe  :lol: Ou en tout cas d'Espagne... Le pauvre...

En d'autres termes: avoir le terrain, c'est bien, mais cela ne te garantit en soi en aucun cas que ce soit constructible - sous-entendu: à usage d'habitation -, ou réformable s'il y a déjà un (ou des) bâtiment dessus.

Part contre, oui, tu pourras certainement avoir un bâtiment pour tes poules, tes outils, ou tout autre usage logique sur un tel terrain.

C'est bien le sens de ma question. Globalement avez-vous une idée sur les possibilités d'obtenir pareille autorisation ou est-ce en général impossible ?

A la montagne, c'est bien mais pensez que la maison sera faite d'escaliers !!! Et surtout attention aux incendies.  Il y en a eu près de chez moi et 44 maisons ont été entièrement brûlées.

Le seul moyen est de te rendre sur place, et de voir avec l'architecte communal. Comme partout ailleurs, il y a un plan de zone local, qu'il faut vérifier. Et tu discutes avec lui de ton éventuel projet.

Merci du conseil. Je vais l'envisager. J'ai écrit au maire d'une commune où je regarde pour avoir son avis.

cc venez du coté de moixent  a cumbles de valencia de belle maison en montagne   trop tranquille super sympa

Je me joins à la conversation pour parler de mon expérience. J'ai acheté une finca sur un terrain de 18000m2 (Costa Blanca, à proximité d'Elche). La maison était déjà habitable, mais "rustique", donc des travaux sont en cours. Elle était raccordée à l'électricité, mais avec une faible puissance, dans ces cas là, un contrôle des normes doit être fait sinon pas de modification possible. Pas de problèmes pour l'eau, puisque la maison est raccordée à 2 systèmes : eau potable + eau agricole (très pratique pour l'arrosage). Aucune obligation de cultiver le terrain. Je confirme le principe des 2% constructible, mais ne pas confondre avec une surface habitable, une piscine ou une terrasse ou l'abri voiture sont inclus dans les 2%. Dans certaines régions d'Espagne, une construction n'est possible qu'avec un minimum de 10000m2 de terrain.

bonjour je suis résident espagnol   je suis a la bbva et a la sabadell  et je recherche une banque ou autre   qui pourrait financer  l hypothèque et l achat de notre maison    sachant que étant ancien fonctionnaire je ne paie pas mes impôts en Espagne !! ayant le NIE padrone    si une personne peut me renseigner  de quelle façon je peu financer tout cela
cordialement
Dominique

toute les buanques finance  tu fournis ta declaration d impot francaise
mais il font estime le biens  en general il estime 10 % de moins que le prix de vente
il finance maxi 70% de l estimation
donc  un biens a 100 000  plus 10%  de frais  euro estimation 85000 90000  donc il finance 63000
financement perso 50000
si tu recherche un financement total  en france peut etre mais pas gagne

Attention toutefois au delta entre la valeur fiscale, et celle de vente  ;)

Pour illustrer ce point: un bien qui est vendu à 160 K, mais qui a une valeur fiscale de 80 K (voir le dernier IBI), la banque peut très bien prendre la valeur fiscale pour son calcul... puisque c'est la seule qui soit officielle.

La valeur de vente, elle, n'est "qu'une élucubration du vendeur", si je puis m'exprimer ainsi. Dans la cadre d'une hypothèque, ce qui intéresse la banque, c'est de connaître le tarif minimum auquel elle pourrait revendre le bien en cas de défaut du propriétaire.  :cool:

Je conseille donc des discussions sérieuses, et parfaitement documentés, avec la banque avant de signer  ;)

AlainL :

La valeur de vente, elle, n'est "qu'une élucubration du vendeur", si je puis m'exprimer ainsi. Dans la cadre d'une hypothèque, ce qui intéresse la banque, c'est de connaître le tarif minimum auquel elle pourrait revendre le bien en cas de défaut du propriétaire.

+
Je suis très souvent d'accord avec Alain, mais ici j'aurais dit exactement le contraire : la banque se moque de la valeur cadastrale comme un poisson se moque d'un pomme. Ce qui compte pour la banque, c'est le prix de revente possible et ça, ce n'est pas l'administration fiscale qui le fixe, mais la loi de l'offre et de la demande sur un marché solvable. Ce prix est facilement déterminable en :
1) comparant le prix de vente annoncé des bien similaire et en y appliquant une décote sachant qu'un vendeur n'obtient que très rarement le prix qu'il demande.
2) étudiant les actes notariés des ventes récentes de biens similaires.
ça s'appelle la loi du marché... ...et c'est cette loi là qui détermine les chances qu'à la banque de récupérer ses billes + sa marge bénéficiaire sur un emprunt clôturé prématurément suite à l'insolvabilité de l'emprunteur !

moi perso il y a15 ans  la banque a envoyer un expert  qui a determine un prix  biens sur plus bas de 15 % que le prix de vente

Serge54 :
AlainL :

La valeur de vente, elle, n'est "qu'une élucubration du vendeur", si je puis m'exprimer ainsi. Dans la cadre d'une hypothèque, ce qui intéresse la banque, c'est de connaître le tarif minimum auquel elle pourrait revendre le bien en cas de défaut du propriétaire.

+
Je suis très souvent d'accord avec Alain, mais ici j'aurais dit exactement le contraire : la banque se moque de la valeur cadastrale comme un poisson se moque d'un pomme. Ce qui compte pour la banque, c'est le prix de revente possible et ça, ce n'est pas l'administration fiscale qui le fixe, mais la loi de l'offre et de la demande sur un marché solvable. Ce prix est facilement déterminable en :
1) comparant le prix de vente annoncé des bien similaire et en y appliquant une décote sachant qu'un vendeur n'obtient que très rarement le prix qu'il demande.
2) étudiant les actes notariés des ventes récentes de biens similaires.
ça s'appelle la loi du marché... ...et c'est cette loi là qui détermine les chances qu'à la banque de récupérer ses billes + sa marge bénéficiaire sur un emprunt clôturé prématurément suite à l'insolvabilité de l'emprunteur !

j ai  un amis qui veut acheter  il ma pose une question don je connait pas la reponse
comment se passe un rembousement d un credit par anticipation

rexe :

j ai  un amis qui veut acheter  il ma pose une question don je connait pas la reponse
comment se passe un rembousement d un credit par anticipation

Tout dépend de ce qui est indiqué dans les conditions générales du prêt. Très souvent, il y a un montant, ou indemnité de rachat, ou un nombre d'années d'intérêt minimum (ce qui revient au même) à payer... ...mais ce n'est jamais gratuit !

Héhé, désole Serge, mais je connais au moins un cas avec un refus de financer plus de 70 % de la valeur fiscale, et au moins 3 de mémoire où l'emprunteur n'a pas pu faire admettre à la banque la valeur d'achat demandée comme base.

Maintenant, pour ces cas, jene suis pas non plus au courant du dossier complet.

Ceci dit, cela dépend des banques, chacune ayant visiblemen sa politique. Et bien sur du bien.

AlainL :

Héhé, désole Serge, mais je connais au moins un cas avec un refus de financer plus de 70 % de la valeur fiscale, et au moins 3 de mémoire où l'emprunteur n'a pas pu faire admettre à la banque la valeur d'achat demandée comme base.

Ce n'est pas du tout contradictoire avec ce que je dis :
Si la banque estime que l'acheteur paie trop cher le bien acheté, elle n'acceptera pas de le financer au delà du pourcentage du prix qu'elle de vente qu'elle estime. De même, la banque n'acceptera pas de financer selon la valeur cadastrale rehaussée par l'indice communal si elle estime que cette valeur est supérieure à la valeur du marché; ce qui est toujours le cas en ce moment, du moins en Andalousie, je ne sais pas pour les autres régions d'Espagne.
D'ailleurs la banque délègue toujours un expert pour vérifier l'état du bien et ainsi s'assurer qu'il correspond bien au prix du marché. Ainsi, un 150m carrés, trois chambres, deux salles de bains, piscine et tout et tout, ne vaudra pas le prix du marché et encore moins sa valeur cadastrale indicée si le toit est envolé... ...inversement, si le même bien est refait à neuf et est situé dans un endroit exceptionnel, elle peut l'estimer plus cher que le prix réel de vente et consentir un prêt supérieur à 70% du prix d'achat. tous les cas de figure sont envisageables dans un sens comme dans l'autre, mais ce qui est certain c'est que la banque se moque de cette valeur cadastrale indicée...

Bonjour,
Nous avons une caseta depuis 2004 dans les montagnes entre Tortosa et l’Ampolla avec vue imprenable sur la mer et dans une belle nature. Nous te conseillons de prendre contact avec un architecte technique de la région, il te guidera et conseillera pour l’administratif (ce que tu peux et ne pas faire). Beceite est une très belle région !!!
JLuc Martine

Merci à tous pour vos bons conseils ! 😉

Philippe+Véronique :

Je me joins à la conversation pour parler de mon expérience. J'ai acheté une finca sur un terrain de 18000m2 (Costa Blanca, à proximité d'Elche). La maison était déjà habitable, mais "rustique", donc des travaux sont en cours. Elle était raccordée à l'électricité, mais avec une faible puissance, dans ces cas là, un contrôle des normes doit être fait sinon pas de modification possible. Pas de problèmes pour l'eau, puisque la maison est raccordée à 2 systèmes : eau potable + eau agricole (très pratique pour l'arrosage). Aucune obligation de cultiver le terrain. Je confirme le principe des 2% constructible, mais ne pas confondre avec une surface habitable, une piscine ou une terrasse ou l'abri voiture sont inclus dans les 2%. Dans certaines régions d'Espagne, une construction n'est possible qu'avec un minimum de 10000m2 de terrain.

Merci de l'info. Ça tombe bien, je n'imagine pas d'acheter une propriété de moins de 10.000 M2 grand minimum.

Attention pour l'électricité: selon les zones, il y a des endroits où elle est limitée, d'une part, d'autre part au passage du monophasé au triphasé.

Pour prendre un exemple:
Puissance max fournie en monophasé de 3.3 kW, on souhaite passer à en tout cas 7 kW, mais faire un Boletin à 15 kW au cas où 7 kW se révelerait trop faible.

Il peut y avoir un os, dans le sens où en monophasé, la puissance peut être limitée à disons 9 kW.

Au-delà, passage obligatoire au triphasé. Et là... on sort des tarifs privés pour passer aux tarifs industriels. Ce n'est, et de loin, pas le même coût ! Tant en abo qu'en consommation  :sosad:

Donc: demander au fournisseur la puissance maximale en monophasé dans ce coin de pays... et planifier en conséquence  ;)

Salut
sais tu ce que dit la loi dans la région de tarragone par rapport à partir de quelle superficie  à t on besoin de déposer ün permis de construire
pour exemple si tu monte des chalets démontable sur ton terrain à tu besoin de faire cette demande?
Merci

Hola...non je n’en ai aucune idée mais comme je le précisais dans une réponse précédente...vas voir un architecte technique ou la commune pour bien te renseigner et ne pas faire de bêtises...pas commode lorsqu’on n’est pas dans son pays.....

Bonjour,
Il y a des coins en Espagne qui sont dépeuplés, et on cherche des gens pour venir y habiter.  Comme en France.  Si vous n'avez pas peur de vivre avec des chèvres et des vieux, si vous n'avez pas l'intention de faire peur aux vieux avec des marginaux new wave, cherchez, vous allez trouver.

Nouvelle discussion