Logement en Espagne : les pièges à éviter

Bonjour,

En tant que avocate expatriée en Espagne, je considère que les points à tenir en compte quand on cherche une location en Espagne sont les suivants:

1. Le premier et évidant, ne jamais avancer de payement pour « réserver » un appartement qu'on a pas visité. Il y a des arnaques qui consistent en l'annonce de logements superbes à prix très bas. Quand vous contactez le « propriétaire » il déclare être à l'étranger et vous propose de payer une réservation pour qu'il puisse vous envoyer les clés.
Si vous tombez sur une de ces arnaques, ne doutez pas à la dénoncer auprès du site.
2. En Espagne il est fort habituelle de négocier les prix. Vous pouvez essayer de descendre d'un 10% le prix marqué sur l'annonce, et il y a des fortes possibilités que le propriétaire accepte.
3. En tant que garantie, on peut vous demander vos dernières fiches de paie, votre déclaration d'IRPF ou même la copie de votre contrat. On va aussi vous demander entre 1 et 2 mois de caution. Il est important de vous assurer que le propriétaire verse cette caution sur Incasol (un organisme destiné à « garder » la caution jusqu'à la fin du contrat). C'est une garantie pour vous que le propriétaire ne dépense pas la caution avant la fin du contrat!
4. Faire un état des lieux à la signature du contrat. C'est très important puisque si vous voulez récupérer votre caution, vous devez rendre le logement dans le même état qu'il vous a été rendu (a moins de négocier autre chose). Pas tout les propriétaires ou agences font d'état des lieux, il va peut être falloir insister!
5. Lisez toutes les clauses du contrat et assurez vous qu'il n'y a aucune close qui pourrait vous porter prejudice.
6. Une fois terminé votre contrat, ne signez aucun document de conformité qui ne contienne pas le compromis du propriétaire de vous rendre la caution dans le délai maximum d'un mois.

***

En terme d'immobilier, chaque Communauté autonome est différente.

La Catalogne, ce n'est pas l'Andalousie, ou la Communauté Valenciana.

De même, au sein d'une même province, les coutumes peuvent être différentes.

Ainsi par exemple dans la Communauté Valencienne, il n'y a pas besoin de diplômes pour exercer dans une agence immobilière, contrairement à la Catalogne.

De plus, dans la Province de Valence, les frais d'agence sont partagés entre l'acheteur et le vendeur, ce qui n'est pas le cas dans la Province d'Alicante...

Dans le cadre d'une location, l'on peut se passer d'un avocat. En cas de doute, il faut mieux faire relire son contrat par une personne compétente.

Dans le cadre d'un achat, la présence d'un avocat est fortement recommandée, pour ne pas dire indispensable.

Pour les arnarques, c'est universel : faux propriétaires, dettes dissimulées, malfaçon et vices cachés...L'Espagne n'a rien inventée

Sauf qu'en France, le preneur n'a pas à régler les dettes de l'ancien locataire...

Merci à vous 2 en tout cas, j'ai encore appris des choses, dont l'histoire de l'organisme collecteur pour la caution.

attention faut pas rêver avec Incasol. .Combien de proprios y versent la caution que vous leur avez remise !

C'est comme partout, il faut certainement le demander au proprio...
Ca fait partie de la négociation du contrat

ouais..ou peut tjrs demander......

qu´en est-il lorque les vices sont cachés, découverts après quelques jours d occupation, qu il faut tout remettre en état chauffe-eau, gazinière, électricité. défectueux, , fuites d eau ayant pourri les meubles de cuisine, meubles cassés, etc....le propriétaire vit à l étranger, faire les frais et les décompter des loyers à venir ou déménager en perdant garantie et 1mois de location, sans compter les premiers frais engagés, lit, matelas, réparations, etc.... ???

Bonjour,
Ma propriétaire n'a pas versé sur Incasol, ce qui fait que je paie plus d'impôt ; je me propose donc de récupérer la caution moi-même en ne payant pas le dernier mois.
C'est une Espagnole qui me l'a conseillé mais…...peut-on le faire ici ?
Deux : j'ignore si en Espagne c'est pareil mais chez moi si on ne fait pas d'état des lieux, le proprio ne peut RIEN réclamer même si on a fait des dégâts, ce qui n'est pas mon cas d'ailleurs car je suis très soigneuse.

En matière d'immobilier, c'est partout pareil:
- soit on est entre gens de bonne foi, et on arrange les choses entre l'un et l'autre;
- soit il n'y a pas de bonne foi, et là, il convient de voir si une procédure plus sévère en vaut la peine.

Rappelez-vous aussi que dans chaque commune il y a l'OMIC (organisme intermédiaire efficace), et aussi dans chaque province - je pense là plus aux locations - l'office du tourisme. Ce peuvent être des intermédiaires efficaces... surtout si le proprio - par exeple, hein - a omis de déclarer qu'il louait 

Enfin, particulièrement lors d'une location, à l'arrivée, prendre des photos comportant date et heure... de tout    Mais ça, c'est pas particulier à l'Espagne.

Faire de même lors d'un achat, en allant jusqu'à noter les marques, modèles, numéros de série des appareils... Eh oui, t'as vu un super électroménager très récent, mais... Oooouuuupppss, une fois l'achat fait, ces appareils ont été remplacés par des hors d'âge 

Et pour les locations, se rappeler qu'il y a des normes précises, et que les manquements à ces normes sont sévèrement punis.

Bonjour à tous,

Si vous envisagez d´acheter ou de louer un bien immobilier en Espagne, il est important d´effectuer cette transaction avec une personne ou une agence immobilière de confiance.

Même si nous sommes des citoyens de la communauté Européenne, la législation et la procédure d´acquisition d´un bien immobilier sont différentes d´un pays à l´autre.

*** je vous invite à suivre ces quelques recommandations:

- Ne pas vous engagez sur des programmes neufs sans avoir de solides références sur le promoteur.

- En bord de mer, préférez un appartement ou une maison dans un secteur déjà construit. (Sans terrain vierge alentours).

- Éviter toute transaction de particulier à particulier (Surtout si vous ne parlez pas Espagnol)

- Avant toute acquisition d´un bien immobilier en secteur rural, il est important de faire appel à un professionnel car même si la propriété figure bien au cadastre, il est possible que la superficie du terrain indiquée ne corresponde pas à celle que vous achetez. Ceci s´explique par des pratiques courantes, il y a plus de 20 ans, ou les gens achetaient à leurs voisins une portion de terrain en signant un acte de vente (formulaire officiel vendu dans les bureaux de tabacs) sous seing privé. Cette vente tout à fait légale n´était jamais finalisée chez le notaire et n´apparaissait donc pas au cadastre.

- Vérifier que le bien immobilier dispose d´un compteur électrique et qu´il est bien raccordé à l´eau de la ville (et non pas une citerne avec une pompe à eau).

Je souhaite que ces quelques conseils aient éclairé les futurs acquéreurs d´une propriété en Espagne

                      Jean-Yves Coulon

Hola à tous

Un petit rappel à tous les professionnels de l'immobilier qui nous nous prodiguent leurs conseils dans ce topic.
La promotion de service n'est pas autorisée sur le forum, veuillez ne pas publier en fin de message vos coordonnées professionnelles mais enregistrez votre agence dans l'annuaire de services/immobilier

cdt,
Chrystel
Animatrice Espagne
Equipe Expat.com

Bonjour Chrystel,

Je vous remercie pour l´information et vous confirme que j´en ai pris bonne note pour les publications futures.

Excellente soirée.

Jean-Yves Coulon

A Valencia, cela s'appelle le PROP  l'organismenpour déposer la caution.

Et si le propriétaire ne le fait pas, il risque un amende salée. Il a 15 jours pour déposer la caution et il y a des pénalités de retard.

Je vous laisse imaginer si vous le dénoncez au bout des 5 ans de location

D'ailleurs, c'est très efficace contre les propriétaires qui ne veulent pas rendre la caution

Merci pour l'info, Sylvain, nous partons dans 3 semaines en vacances à Roses (et pour commencer les démarches comme le NIE et se faire une idée du marché locatif), je vais me renseigner pour voir si ça existe aussi là-bas.

Hello pouvez vous me dire  dans le prix de location  doit on ou peut on  bloquer ce prix durant un temps déterminé. Y a t'il souvent des augmentations ?? Peuvent ils augmenter facilement le prix d'une location ??  Peut on bloquer ou indiquer un temps de location déterminé   expl   2 ans- 3 ans ??
D'avance merci!

Ayer jean marie a écrit:

Hello pouvez vous me dire  dans le prix de location  doit on ou peut on  bloquer ce prix durant un temps déterminé. Y a t'il souvent des augmentations ?? Peuvent ils augmenter facilement le prix d'une location ??  Peut on bloquer ou indiquer un temps de location déterminé   expl   2 ans- 3 ans ??
D'avance merci!

Bonsoir Jean Marie.
Si vous avez signé un contrat normal de location de 12 mois ( attention certains proprios ne signent que des contrats de 11 mois pour passer à travers les lois immobilières espagnoles !) alors votre loyer est indexé ( comme en France) à chaque anniversaire de votre contrat de bail par un coefficient. Ce qui augmente votre loyer ( il pourrait vous le diminuer mais c'est TRÈS rare) d'un minuscule pourcentage. C'est la loi, nous devons l'accepter et c'est aussi la preuve que notre proprio fait les choses de facon correcte.
Pour exemple je payais perso en 2018 un loyer de 550 €, en 2019 à la date anniversaire de mon contrat j'ai reçu le calcul de mon augmentation et je passe à 556.16€.
Les contrats (d'un an) sont renouvelables 2 fois, c'est ce que l'on nomme en France le 3.6.9 l'Espagne fonctionne exactement comme la France pour ce qui est de la loc immobilière.

Je profite de ce message à JM Ayer pour répondre à ceux qui nous expliquent que nous devons exiger
1) que le proprio mette la caution sur un compte bancaire à part.... et
2) que nous devons faire un Etat Des Lieux d'entrée et de sortie...
Permettez que je sourie car si vous arrivez à exiger d'un proprio je vous tire mon sombrero!!
Les propriétaires en Andalousie ( par exemple) n'en font qu'à leur tête et si vous n'êtes pas content, il y aura bien un autre étranger pour prendre la location telle que le proprio l'offre et l'exige !!!
Alors un p'ti conseil, car l'état des lieux est casi inexistant.. faites des photos de ce que vous constatez vous même,  de la petite brûlure sur le canapé, du dessus de lit taché ou encore des traces ou fentes de tel ou tel meubles, parquet....etc. et vous remetez ces photos dans les 5 ou 6 jours de votre entrée ds le bien loué,
au proprietaire ou à  l'agence, en gardant un double bien entendu, annexées au contrat de bail... ainsi le jour de votre depart vous aurez les preuves de votre bonne foi! Imparable !

En Andalousie ttes les occasions sont bonnes pour ne pas rendre la caution, même la Guardia Civil sait parfaitement que c'est l'usage... aussi c'est elle même qui m'a confié un jour qu'il est préférable de ne pas payer le dernier mois de loyer pour être certain de retrouver sa caution,  à condition bien entendu d'être correcte et de rendre le bien ds l'état où on l'a trouvé en rentrant.
Bonne soirée à vous

Tout a fait surtout ne versez rien sur des western union ou money gram c'est l'arnaque africaine côtédivoir donc mefiez vous quand le loyer est très bas genre avec vue sur mer... et que le proprio est sois disant en déplacement et vous demande de verser la garantie sur le nom d'une tierce personne et qu'après il faut lui faire une copie du code pour retirer l'argent et chez eux en général ils se partagent le magot entre l'agence et l'escroc.

Est-ce qu'il vaut mieux passer par une agence ?
Merci d'avance pour les réponses et bonne soirée

Bj
Comme dis Tia Anda-Lucia, si ça ne te plais pas ça ira très bien à quelqu un d autre.

Il ya une forte augmentation des étrangers en Espagne et les offres d appart se font de plus en plus rares et de plus en plus chères à moins d'être dans un trou paumé.

mais il y a des proprios très sympas et contents d'avoir un locataire réglo.

Steph

Un grand merci pour votre réponse    Nous allons du 11 au 20 juin sur place .

Tia Anda-Lucia a écrit:

Si vous avez signé un contrat normal de location de 12 mois ( attention certains proprios ne signent que des contrats de 11 mois pour passer à travers les lois immobilières espagnoles !) alors votre loyer est indexé ( comme en France) à chaque anniversaire de votre contrat de bail par un coefficient.

Les contrats (d'un an) sont renouvelables 2 fois, c'est ce que l'on nomme en France le 3.6.9 l'Espagne fonctionne exactement comme la France pour ce qui est de la loc immobilière.

Ils peuvent signer des contrats de 11 mois si ils veulent, ils passeront pas au travers de la loi La durée d'un bail est de minimum 1 an. Si au bout de 11 mois le locataire décide de rester, le propriétaire devra se plier à la loi.

C'est davantage un coup de bluff des propriétaires envers les locataires ignorants qu'un moyen de contourner la loi.

Autre chose, les contrats sont d'un an (avec prolongation tacite jusqu'à 5 ans). A la fin des 5 ans, le bail peut être prolongé tacitement pour 3ans de plus maximum.

Je ne sais pas oú tu as vu ton système de 3-6-9

Ayer jean marie a écrit:

Hello pouvez vous me dire  dans le prix de location  doit on ou peut on  bloquer ce prix durant un temps déterminé. Y a t'il souvent des augmentations ?? Peuvent ils augmenter facilement le prix d'une location ??  Peut on bloquer ou indiquer un temps de location déterminé   expl   2 ans- 3 ans ??
D'avance merci!

Tu peux fixer une durée de bail mais :

Il s'agit d'un contrato de temporada (avec donc une date fixe de fin de contrat, impossible de partir avant la fin)
Ce sont des contrats qui s'appliquent uniquement si tu as une résidence principale en dehors de cette location. Typiquement le contrat qui sert pour les touristes, etudiants, stagiaires...

Sinon, le contrat de location pour un "résident", c'est un bail d'un an qui peut se prolonger jusqu'à 5 ans. Rien ne t'empêche avec un préavis de 30 jours, de partir au bout de 2 ou 3 ans.

Bonjour incasol existe-t-il  aux Canaries ? Merci de m aider

Mon cher Sylvain,

Tu es bien affirmatif sur la province d'Alicante ! Je nuancerais quelque peu, bien souvent la commission agence est soutenue par le locataire sauf exceptions. Certaines agences qui travaillent différemment d'autres répartissent la commission entre le bailleur et le locataire même à Alicante ;-)

Pour la suite de tes propos, je suis entièrement d'accord, mieux vaut se faire accompagner, sans aucune hésitation, ne serait-ce que parce qu'on ne peut pas tout savoir quand on est hors de chez soi, qu'acheter en Espagne diffère bien de la façon dont les choses se passent en France, par exemple, et que le marché de l'immobilier espagnol, comme partout, a ses spécificités et qu'à moins de tout maîtriser sur le bout des doigts, personne n'est à l'abri de mauvaises surprises ou d'un piège !

Sur ce, l'Espagne présente de nombreux atouts, s'y installer est un beau projet de vie, y investir toujours une belle opportunité et il serait dommage que cette future acquisition, tant espérée, pour laquelle certains auront économisé pendant des années, se transforme en cauchemar.

Je parlais des commissions lors d'un achat.

Je me doute que c'est différent pour les locations

Dans ce cas, j'insiste encore plus, cher ami, cela dépend des agences ! Il y en a d'excellentes et sérieuses avec qui je travaille qui ne font supporter la commission qu'au vendeur... Encore une fois c'est du cas par cas, aucune règle dans ce domaine et chacun fait selon. Les pratiques diffèrent d'une enseigne à l'autre et les méthodes aussi... ;-)

Hasta luego !

Eli

salameros a écrit:

Est-ce qu'il vaut mieux passer par une agence ?
Merci d'avance pour les réponses et bonne soirée

Une agence peut être rassurante mais certains proprios louent eux-mêmes parfois. Il faut juste savoir bien comprendre votre bail et ne le signer qu'après.  Une fois signé vous ne pourrez plus contester alors il est préférable de lire avant! Vous aurez bien un copain qui comprend parfaitement la langue espagnole et surtout connait les lois immobilières espagnoles..... en cas de doute une agence est préférable.
Buenas noches

Sylvain a écrit:

Tia Anda-Lucia a écrit:

Si vous avez signé un contrat normal de location de 12 mois ( attention certains proprios ne signent que des contrats de 11 mois pour passer à travers les lois immobilières espagnoles !) alors votre loyer est indexé ( comme en France) à chaque anniversaire de votre contrat de bail par un coefficient.

Les contrats (d'un an) sont renouvelables 2 fois, c'est ce que l'on nomme en France le 3.6.9 l'Espagne fonctionne exactement comme la France pour ce qui est de la loc immobilière.

Ils peuvent signer des contrats de 11 mois si ils veulent, ils passeront pas au travers de la loi La durée d'un bail est de minimum 1 an. Si au bout de 11 mois le locataire décide de rester, le propriétaire devra se plier à la loi.

C'est davantage un coup de bluff des propriétaires envers les locataires ignorants qu'un moyen de contourner la loi.

Autre chose, les contrats sont d'un an (avec prolongation tacite jusqu'à 5 ans). A la fin des 5 ans, le bail peut être prolongé tacitement pour 3ans de plus maximum.

Je ne sais pas oú tu as vu ton système de 3-6-9

........
Oui Sylvain tu as raison sur le nombre de mois du bail , je retarde un peu...
Puisque la Location en Espagne a une Nouvelle Loi

Au sommaire :

Durée de location de 5 ans : retour à la loi d'avant 2015 !
Caution limitée à 2 mois
Des travaux facilités pendant le contrat
Frais au bailleur si c'est un personne morale...etc

Par contre je confirme que louer 11 mois est , pour le proprio , une facon détournée pour ne pas s'engager..

Eli228 a écrit:

Dans ce cas, j'insiste encore plus, cher ami, cela dépend des agences ! Il y en a d'excellentes et sérieuses avec qui je travaille qui ne font supporter la commission qu'au vendeur... Encore une fois c'est du cas par cas, aucune règle dans ce domaine et chacun fait selon. Les pratiques diffèrent d'une enseigne à l'autre et les méthodes aussi... ;-)

Hasta luego !

Eli

Pour citer les pratiques de la COMMISSION d'agence ds le cas de LOCATION à  Almunecar ( ville que je connais bien ) ,aucunes agences ne fonctionnent pareil.  Elle jonglent avec les commissions, bien souvent selon les obligations de leurs clients proprietaires. Certaines font payer leur com. au locataire, d'autres partagent 50/50 entre proprio et  futur locataire, d'autres encore ne demande leur com. qu' au locataire entrant.

Bonsoir à combien se montent les commission pour une agence immobilière pour une location ?

Bini Petra a écrit:

Bonsoir à combien se montent les commission pour une agence immobilière pour une location ?

Bonsoir
En principe le montant d'un loyer

Bonjour

Je vais complètement dévier mais faites attention à vos voisins, les espagnols sont très bruyants rentrer tard est tout à fait normal pour eux même en semaine et donc taper parler fort même s'il est très tard la nuit cela ne les dérange pas et si vous essayez de vous plaindre ils le prennent très mal d'autant plus que la loi n'aide pas si vous appelez la police ils vous disent que le bruit est autorisé jusqu'à 2h du matin!!!
Sans oublier que pratiquement dans chaque appartement il y a un chien donc avoir 5 6 chiens qui aboient en même temps quand vous vivez dans un grand immeuble je vous laisse imaginer...je caricature mais c'est très véridique aussi.
Enfin ceci dit si vous supportez le bruit et vous vous plaignez pas ils sont gentils et adorent discuter et bavarder avec vous 😊

Ok merci

braimi a écrit:

Bonjour

Je vais complètement dévier mais faites attention à vos voisins, les espagnols sont très bruyants rentrer tard est tout à fait normal pour eux même en semaine et donc taper parler fort même s'il est très tard la nuit cela ne les dérange pas et si vous essayez de vous plaindre ils le prennent très mal d'autant plus que la loi n'aide pas si vous appelez la police ils vous disent que le bruit est autorisé jusqu'à 2h du matin!!!
Sans oublier que pratiquement dans chaque appartement il y a un chien donc avoir 5 6 chiens qui aboient en même temps quand vous vivez dans un grand immeuble je vous laisse imaginer...je caricature mais c'est très véridique aussi.
Enfin ceci dit si vous supportez le bruit et vous vous plaignez pas ils sont gentils et adorent discuter et bavarder avec vous 😊

Cela dépend de chaque communauté autonome ou municipalité pour les nuisances provenant des voisins. Sinon pour les autres sources de bruit, c'est régulé par une loi nationale.

Mais en général, la limite c'est 22h en semaine et 21h le week end (jusqu'à 35 décibels) et à partir de 21h/22h jusqu'à 8h du mat, c'est maximum 30 décibels.

Bonjour,
Me concernant j'ai bien signé un bail de 3 ans...

Bonjour, j'aurai besoin d'un conseil. Je dois quitter mon appartement sur Madrid plus tôt que prévu. Je retourne au Canada le 1 aout 2019 alors que mon contrat de location se termine le 31 octobre 2019. J'ai donné 2 mois de caution ( je ne pense pas qu'il les a déposé sur incasol)Le propriétaire a été prévenu de notre départ anticipé depuis mai 2019, mais il ne veut pas trouver une solution pour nous accommoder ( je lui ai proposé de trouver quelqu'un pour reprendre le bail mais que ce sera à lui de gérer les payements avec ce nouveau locataire).Le problème c'est que je me questionne sur la bonne foi du proprio. Alors notre premier visite, nous l'avions effectué avec un courtier. Le propriétaire a réussi à nous parler à l'insu du courtier et nous a proposé de lui payer 1500 euros + le loyer bien sûr à lui plutôt que de payer 1700 +tx au courtier.

Que me conseillez-vous de faire ?

Y a-t-il un moyen de vérifier sur inca sol que le proprio a bien déposé la caution ?

Merci pour votre aide

Bonsoir

A Madrid les proprio doivent déposer la caution à la Agencia de Vivienda Social de la Comunidad de Madrid: Incasol c'est pour la Catalogne
Oui vous pouvez vérifier si le dépôt à bien été fait:
https://www.mundojuridico.info/saber-si … -el-ivima/

Merci pour votre réponse. J'ai commencé la procédure pour vérifier s'il a bien déposé la caution. J'ai aussi trouvé un article qui stipule qu'on peut rompre le contrat après six mois de loyer, en respectant un délai de préavis de 30 jours, quelle que soit la durée du contrat.

expatica.com/es/housing/renting/rental-contract-513539/?fbclid=IwAR0DCBYF49i7CpkgYMWri9NNAId8p1IeYxlpXbpfthUuS-w4jL014Pxae7A


Quelqu'un pourrait me confirmer si l'information est correcte ?

Merci