Acheter un bien immobilier à l'Ile Maurice

Bon à savoir

La loi fiscale française prévoit que l'investissement immobilier à l'île Maurice n'est pas soumis à l'impôt sur la fortune immobilière (IFI), qui a remplacé l'impôt sur la fortune (ISF) depuis le 1er janvier 2018.

VEFA - Vente en l'état futur d'achèvement

La Vente en l'état futur d'achèvement (VEFA) ou achat sur plan est décrit par l'article 1601-3 du Code Civil comme étant « le contrat par lequel le vendeur transfère immédiatement à l'acquéreur ses droits sur le sol ainsi que la propriété des constructions existantes. Les ouvrages à venir deviennent la propriété de l'acquéreur au fur et à mesure de leur exécution ; l'acquéreur est tenu de payer le prix à mesure de l'avancement des travaux. Le vendeur conserve les pouvoirs de maître de l'ouvrage jusqu'à la réception des travaux ». L'échelonnement des paiements se déroule de la manière suivante : 25 % du prix de vente à la signature du contrat de vente, 10 % à l'achèvement des travaux de fondation, 35 % à l'achèvement de la toiture, 25 % à l'achèvement des travaux, 5 % à la livraison.

L'Integrated Resort Scheme (IRS)

Introduit en 2001 par le gouvernement mauricien en collaboration avec le Board of Investment (BOI devenu Economic Board of Development Mauritius EDB), il permet aux acquéreurs non-résidents d'investir dans des biens immobiliers luxueux situés en communauté sécurisée et équipée de services. Le prix minimum de vente d'un bien immobilier IRS est de 375 000 dollars américains. L'acquéreur et les membres de sa famille (époux/épouse et enfants âgés de moins de 24 ans) deviennent éligibles au permis de résidence mauricien, valide pendant toute la durée de détention du bien.

Le Real Estate Scheme (RES)

Introduit en 2007 ce programme n'est soumis à aucun prix minimum de vente, ne donne pas automatiquement droit au permis de résidence mauricien, mais à un droit de séjour de 6 mois par an sur l'île. Pour obtenir la résidence, l'acquéreur doit débourser plus de 375 000 USD.

Le Property Development Scheme (PDS)

Lancé en 2015, ce programme s'oriente autour de la flexibilité, la contribution sociale et économique localisée, le respect de l'environnement. Il n'y a pas de prix minimum de vente et en investissant au moins 375 000 dollars, l'acquéreur bénéficie du permis de résidence.

Le Smart City Scheme (SCS)

Le Smart City Scheme promeut l'île Maurice comme hub pour le business international et de destination durable. En investissant un minimum de 375 000 dollars, les acquéreurs sont éligibles au permis de résidence tandis que les investisseurs étrangers détenteurs du permis de résidence mauricien depuis au moins deux ans peuvent demander la citoyenneté mauricienne, à condition de débourser 5 millions de dollars au minimum. 

Le Ground 2 (G 2)

Introduit en 2016, il permet aux non-résidents d'acheter un appartement situé au deuxième étage d'un ensemble de 6 appartements construit sur un terrain en toute propriété. Ce programme n'offre pas automatiquement la résidence permanente.

Le nouveau Invest-Hotel Scheme (IHS)

L'EDB définit le nouveau programme IHS de la manière suivante.

L'Invest-Hotel Scheme (IHS) permet aux promoteurs hôteliers de financer le développement d'un projet hôtelier à travers lequel il vont vendre à des acheteurs individuels des villas, des suites ou des unités qui font partie de l'hôtel.

Le programme Invest-Hotel Scheme prévoit que :

• Les unités, villas ou suites destinées à être vendues doivent se situer dans le cadre d'un hôtel développé sur un terrain en pleine propriété ou à bail de plus d'un hectare ;

• L'acheteur d'une unité conclut un contrat de location par lequel la propriété est louée au vendeur ;

• Que l'unité louée au vendeur peut être utilisée et occupée par le propriétaire de l'unité ou toute personne en son nom pour un total de 45 jours maximum sur une période de 12 mois. 

Les personnes suivantes sont éligibles à l'acquisition d'un bien immobilier auprès d'une société IHS : 

• Les non-ressortissants mauriciens,

• Les citoyens mauriciens,

• Les sociétés constituées en vertu de la loi sur les sociétés de 2001 ;

• Les sociétés, dont l'acte constitutif a été déposé auprès du Registre des sociétés

• Les fiducies, lorsque les services de tutelle sont fournis par un fiduciaire qualifié agréé par la Commission des services financiers 

Attention : une entreprise GBL au sens de la loi de 2007 sur les services financiers détentrice d'une licence commerciale n'est pas autorisée à acquérir un bien immobilier dans le cadre du programme IHS.

Bon à savoir 

L'EDB rappelle que les propriétaires d'un bien immobilier en IRS / RED / PDS peuvent louer leur propriété, devenir résidents fiscaux à Maurice et être soumis à aucune restriction quant au rapatriement des fonds ou des revenus provenant de la vente ou de la location de la propriété. 

Les non-ressortissants détenteurs d'un permis de séjour en vertu de l'IRS/RES seront exemptés de l'Occupation Permit ou du Work Permit pour investir et travailler à Maurice.

Le PDS

À l'achat d'une villa sous le régime PDS, vous serez éligible à un permis de résident si vous avez investi à partir de 375 000 USD ou l'équivalent dans une autre devise librement convertible. Ce sont les programmes immobiliers IRS, RES, et IHS sont remplacés par une seule et unique loi d'acquisition immobilière : le PDS ou Property Development Scheme, résultat d'une fusion entre IRS et RES. Dans ce nouveau schéma, les développeurs n'ont plus l'obligation de vendre au moins 25 % des unités résidentielles aux citoyens mauriciens ou aux membres de la diaspora mauricienne. Toutes les unités peuvent être acquises par des étrangers souhaitant investir à l'île Maurice, dans un cadre où l'environnement est respecté et dans lequel l'aspect écologique est primordial. 

Depuis juin 2015, le PDS permet aux étrangers détenteurs ou non d'un occupation permit, d'un Resident permit, d'un Permanent Resident Permit, d'effectuer un achat immobilier de plus de 6 millions de roupies dans des immeubles à partir de deux étages (R 2), avec l'accord préalable de l'EDB.

À ce jour, les étrangers peuvent investir à Maurice dans :

• un projet immobilier développé en vertu du PDS

• un projet immobilier développé dans une Smart City

• un appartement situé dans un immeuble d'au moins deux étages (R 2)

Sont éligibles à l'achat d'une propriété résidentielle auprès d'une société PDS

• Une personne physique, citoyen mauricien, non- citoyen ou membre de la diaspora mauricienne, 

• Une société constituée ou enregistrée en vertu de la Loi sur les compagnies,

• Une société dont l'acte de constitution est déposé auprès du Registrar of Companies,

• Une société en commandite au sens de la Loi sur les sociétés en commandite,

• Une fiducie, où les services de tutelle sont fournis par un fiduciaire qualifié,

• Une fondation en vertu de la Foundations Act

• Expatrié détenteur de l'Occupation permit ou du Resident Permit à Maurice.

Selon l'EDB : « Le titulaire d'un permis de séjour permanent et un professionnel percevant plus de 3 000 dollars américains par mois sont autorisés à acheter un appartement en guise de résidence personnelle. L'appartement doit faire partie d'un immeuble résidentiel comprenant le rez-de-chaussée plus deux (2) étages au moins. »

Les spécificités du PDS

Un projet répond aux normes PDS quand il compte un minimum de 6 propriétés résidentielles de haut standing. Du côté de la superficie d'un lot de terrain destiné à la construction d'une villa, elle est de 5 275 m2. 

Type de propriété qu'une société IRS peut fournir dans un programme PDS :

• Villa de luxe avec services et commodités,

• Appartement de luxe avec services et commodités,

• Penthouse avec services et commodités,

• Autres propriétés similaires utilisées ou pouvant être utilisées comme résidence avec services ou commodités

Conditions

Le PDS affiche une dimension sociale au profit de la communauté mauricienne en permettant aux

ressortissants étrangers, aussi bien qu'aux citoyens mauriciens et membres de la diaspora mauricienne de faire l'acquisition de différents types de biens résidentiels.

Le Property Development Scheme prévoit notamment :

• le développement d'unités résidentielles de luxe sur un

terrain d'une superficie d'au moins 1 arpent

• le développement d'au moins 6 propriétés résidentielles de haut standing

• des espaces publics de qualité afin de promouvoir l'interaction sociale et un sens de la communauté

• des loisirs de qualité, ainsi que des installations commerciales visant à améliorer l'environnement entourant ces unités résidentielles

• des services de gestion pour les résidents, y compris l'entretien, le gardiennage, le jardinage, l'élimination des déchets

• la contribution sociale en termes d'équipements, et à travers le développement communautaire et d'autres installations.

Avantages du régime PDS à Maurice

À l'achat d'une villa sous le régime PDS, vous serez éligible à un permis de résident si vous avez investi plus de 375 000 USD ou l'équivalent dans une autre devise librement convertible. Ce permis de séjour reste valable aussi longtemps que vous conserverez la propriété du bien. Il vous permet de bénéficier de la politique fiscale particulièrement favorable si vous séjournez plus de 183 jours par an à Maurice tout en étant valable pour les membres immédiats de votre famille (épouse / époux et enfants jusqu'à l'âge de 24 ans).

De plus, le PDS, contrairement à l'IRS et le RES, ne distingue pas entre les grands et petits propriétaires. Les droits d'enregistrement ont ainsi été harmonisés à un taux unique de 5 %. La taxe de conversion n'est pas applicable sur les terrains de golf à 9 trous. Vous avez la possibilité de louer votre propriété en passant par une agence immobilière réputée, qui trouvera les locataires et gérera votre bien en votre absence pour l'année entière ou une partie.

Que vous soyez un particulier ou une entreprise, grâce au PDS, vous bénéficiez du taux d'imposition uniforme et avantageux de 15 % pour les entreprises et les particuliers, ainsi que des frais d'enregistrement de seulement 5% sur les transactions immobilières. Il n'y a pas d'impôt sur les plus-values en cas de vente du bien et pas de retenue à la source sur les intérêts et les dividendes.

Vous profiterez des exonérations de droits de douane sur le matériel et du libre rapatriement des bénéfices, des dividendes et du capital. Pour les acheteurs français, cet investissement n'est pas inclus dans le calcul de l'impôt sur la fortune (ISF) et il n'existe pas de cotisation sociale générale (CSG), d'impôt foncier ou de taxe d'habitation. En raison de la convention de non double imposition avec la France, si les revenus proviennent de la location de biens immobiliers, ils ne seront imposés qu'à Maurice à hauteur de 15 %.

Dans le cas d'une société souhaitant faire l'acquisition d'une propriété sous le programme PDS, il convient de produire les documents suivants :

• Le certificat d'immatriculation de l'entreprise attestant qu'elle a été enregistrée en tant que société étrangère en vertu de la Companies Act 2001 ou un certificat de constitution

• La carte d'enregistrement de l'entreprise 

• Le registre des actionnaires

• Une résolution du conseil d'administration, émanant du secrétaire ou du directeur pour la nomination d'un ressortissant étranger (actionnaire, directeur exécutif ou directeur général) à occuper le bien résidentiel et à séjourner dans le pays en tant que résident

• Tous les documents mentionnés plus haut dans le cas des ressortissants étrangers demandant un permis de résident accompagnés de leurs dépendants.

Formalités

La demande d'achat d'une propriété sous le PDS doit être adressée à l'EDB par une société spécialisée dans le programme PDS. Cette société se chargera de l'exercice Know Your Client (KYC) et d'ouvrir un Escrow Account à votre nom. La demande doit être faite en ligne à travers le Property Acquisition and Management System. Des frais non remboursables de 20 000 Rs payables par chèque sont appliqués à chaque demande.

De votre côté, vous êtes tenu de produire :

• un formulaire de demande de permis de résident dûment rempli

• une copie notariée des 5 premières pages de votre passeport

• une copie notariée de votre acte de naissance

• un extrait de votre casier judiciaire datant de moins de 6 mois

• une lettre de votre banque certifiant que l'exercice KYC a bien été effectué.

Si vous souhaitez demander la résidence permanente, vous devrez également produire les

documents suivants :

• un certificat médical attestant que vous ne souffrez d'aucune maladie contagieuse datant de moins de 6 mois

• un extrait de votre acte de mariage et de l'acte de naissance de vos enfants, si vous êtes accompagné des membres de votre famille, ainsi que leurs passeports

• un certificat médical pour chacun de vos dépendants

• un extrait du casier judiciaire de votre conjoint(e)

• 2 photos d'identité de type passeport pour chaque

dépendant.

Bon à savoir

Le bien doit être utilisé uniquement aux fins mentionnées lors de la demande d'acquisition.

Dans le cas d'une société souhaitant faire l'acquisition d'une propriété sous le programme PDS, il convient de produire les documents suivants :

• le certificat d'immatriculation de l'entreprise attestant qu'elle a été enregistrée en tant que société étrangère en vertu de la Companies Act 2001 ou un certificat de constitution

• la carte d'enregistrement de l'entreprise

• le registre des actionnaires

• une résolution du conseil d'administration, émanant du secrétaire ou du directeur pour la nomination d'un ressortissant étranger (actionnaire, directeur exécutif ou directeur général) à occuper le bien résidentiel et à séjourner dans le pays en tant que résident

• tous les documents mentionnés plus haut dans le cas des ressortissants étrangers demandant un permis de résident accompagné de leurs dépendants.

Calendrier de paiement d'un achat immobilier dans le cadre d'un projet PDS

Votre demande acceptée par l'EDB, contactez un notaire local afin de tout mettre sur papier et signez le contrat de réservation, puis l'acte de vente.

Lorsque l'acquisition d'un bien immobilier PDS se fait sur plan ou en phase de construction, le contrat est régi par les dispositions d'une vente en l'état futur d'achèvement (VEFA) ou d'une vente à terme. », selon le cas, conformément aux dispositions des articles 1601-1 à 1601-45 du Code civil mauricien.

Par la suite, les paiements s'effectueront de la manière suivante :

• 25 % à la signature de l'acte de vente ;
• 10 % à la fin des travaux d'achèvement des fondations ;
• 35 % lors de la mise hors d'eau (toiture) ;
• 25 % à la fin des travaux ;
• 5 % restants à la remise des clés.

Investissements immobiliers à caractère commercial

Les ressortissants étrangers n'étant pas inscrits auprès de l'EDB peuvent faire l'acquisition d'un appartement ou d'un espace commercial dans un bâtiment pour développer leurs activités, y compris dans un centre commercial, un immeuble de bureaux ou un entrepôt, ou même dans le cadre du PDS ou du Smart City Scheme.

Les documents nécessaires dans le cadre de l'achat d'un bien à caractère commercial sont les suivants :

• un formulaire de demande dûment rempli et signé par le directeur de l'entreprise

• le certificat de constitution de la société et le registre des actionnaires

• un plan d'affaires contenant des détails sur les actionnaires, le projet, le délai d'exécution et le financement du projet

• le plan du site émis par un arpenteur assermenté et indiquant l'emplacement précis et la superficie de la propriété

• un rapport d'évaluation de l'immeuble émis par un arpenteur ou un évaluateur

• un compromis de vente établi devant un notaire public à Maurice entre le vendeur et l'acheteur

• des preuves de fonds émanant d'une banque (pour l'acquisition de la propriété et la mise en œuvre du projet)

• un Outline Planning Permission émis par les autorités locales si des travaux de construction sont prévus

• une lettre de procuration dans le cas d'une demande présentée par un tiers

• une lettre d'intention émise par la Tourism Authority dans le cas d'activités touristiques telles que le développement d'un hôtel ou d'un restaurant, de l'exploitation de bateaux de plaisance, ou de tour opérateurs, entre autres.

Zoom sur l'investissement dans l'immobilier à l'île Maurice : les Smart Cities

Le programme Smart City a clairement des fins de développement économique et pour offrir un environnement de travail, de vie stimulant pour les investisseurs, auxquels il offre un large éventail d'opportunités, mais surtout un ensemble d'incitations fiscales et non fiscales :

Lorsqu'une entreprise investit dans le développement et/ou dans les composants d'une Smart City, elle est exonérée de :

• L'impôt sur le revenu pour une période de 8 ans,
• La TVA sur les biens d'équipement,
• Droits de douane à l'importation ou à l'achat de biens passibles de droits,
• Droit de cession immobilière et droit d'enregistrement sur le transfert de terrain,
• Taxe de conversion foncière relative à la superficie affectée au développement de composants non résidentiels,
• Taxe de subdivision

Lorsqu'un expatrié investit dans un bien immobilier situé au sein d'une Smart City d'un montant supérieur à 500 000 USD :

• Il devient éligible à un permis de séjour pour lui et sa famille proche (épouse et enfants),
• Est exonéré de restriction sur la location ou la revente