C'est décidé, vous sautez le pas : acheter votre bien immobilier. Cette nouvelle étape de votre parcours d'expatriation est également un nouveau défi. Car avant l'achat immobilier, vous devrez vous assurer que votre statut vous permet d'investir dans les meilleures conditions. Concubinage, mariage, pacs… serez-vous protégé de la même manière ?
Mariage, pacs, concubinage… quel impact sur le projet d'achat immobilier à l'étranger ?
Votre union est-elle reconnue dans le pays d'expatriation ? C'est la première question à se poser avant d'envisager tout achat immobilier. Cette question se pose dès les premières réflexions sur l'expatriation, puisqu'il faudra obtenir un visa. Or, n'est pas « couple » qui veut : vous pouvez très bien être reconnu comme couple dans votre pays, mais comme deux personnes célibataires à l'étranger (et vice versa). C'est le cas, par exemple, si vous êtes en concubinage, pacsé (pacte civil de solidarité ou partenariat civil), si vous avez opté pour un mariage coutumier ou religieux.
Le mariage civil est, à ce jour, la seule forme de mariage communément admise à l'international. Car le mariage civil est une union légale, ouvrant des droits et des devoirs aux époux. C'est également l'union la plus protectrice en cas d'achat immobilier (tout dépend néanmoins du régime matrimonial choisi).
Bien entendu, cela ne signifie pas que les autres formes d'union sont illégales : le Pacs, le concubinage, le mariage coutumier et le mariage religieux peuvent être reconnus par la législation des pays. Mais la reconnaissance ne confère souvent pas autant de droits que le mariage civil (surtout en matière de concubinage). A contrario, le mariage civil est reconnu dans le monde. Il peut s'accompagner d'un mariage coutumier ou religieux, mais ces derniers ne seront pas officialisés par un agent officiel de l'État.
Pour obtenir leur visa ou leur permis de séjour, les époux doivent souvent attester qu'ils ont conclu un mariage civil. C'est la meilleure façon de s'expatrier en tant que « couple ».
Dans les pays qui reconnaissent le Pacs, l'achat immobilier est possible. Les deux conjoints seront propriétaires à hauteur de leur participation financière (régime de l'indivision). Il convient toutefois de se rapprocher d'un expert en expatriation et en immobilier afin d'éviter les mauvaises surprises. Par exemple, il est indispensable d'indiquer la participation de chacun sur l'acte d'achat. En cas de rupture, le bien immobilier ne pourra être vendu qu'avec l'accord des deux conjoints. En cas de désaccord, le juge pourra ordonner la vente du bien immobilier. Un grand nombre de pays reconnaissent le Pacs : le Canada, le Brésil, l'Argentine, un grand nombre de pays de l'Union européenne (UE), la Suisse, l'Afrique du Sud…
Rejoignez la communauté
Recevez régulièrement des conseils pour mieux vivre votre expatriation
Concubinage et achat immobilier à l'étranger
Tout d'abord, il convient de rappeler que le terme « concubinage » peut prêter à confusion. Les pays qui reconnaissent ce type d'union (le Canada, par exemple) distinguent le concubinage (union de fait entre deux personnes menant une vie stable, ensemble) de l'union libre (fait que deux personnes se fréquentent, sans partager une vie commune stable). Le premier cas octroie des droits aux concubins, mais demeure bien moins protecteur qu'un mariage civil.
Comme pour les personnes pacsées, les concubins achetant un bien immobilier à l'étranger sont généralement soumis au système de l'indivision. Les concubins peuvent aussi constituer une société civile immobilière. On rappelle néanmoins que peu de pays reconnaissent le concubinage. Là encore, le recours aux experts est essentiel, surtout si l'on veut maintenir son projet d'achat immobilier à l'étranger sans être marié civilement.
Impact du régime matrimonial sur l'achat immobilier du couple expatrié
Tout d'abord, il convient de rappeler que tous les régimes matrimoniaux ne sont pas reconnus de la même manière dans tous les pays. Or, le régime matrimonial a un impact important sur les achats mobiliers et immobiliers du couple, qu'il soit expat ou non. Car c'est le régime matrimonial choisi par le couple qui déterminera si les biens acquis pendant le mariage sont la propriété du couple ou du seul acheteur.
L'expatriation peut cependant ajouter un défi supplémentaire, car le régime matrimonial du couple ou le mode d'union choisi (le concubinage, par exemple) doit être reconnu dans le pays d'expatriation, afin que les droits de chaque conjoint soient respectés.
Le régime matrimonial choisi a d'importantes conséquences sur le projet immobilier du couple expatrié. Qui sera le réel propriétaire du bien avant le mariage ? La propriété sera-t-elle partagée par le couple ? Qui sera propriétaire du bien en cas de divorce ? Selon le régime matrimonial choisi, le conjoint expat peut se retrouver copropriétaire du bien immobilier ou, au contraire, dépossédé de tout droit sur celui-ci.
Les principaux régimes matrimoniaux et leurs conséquences sur l'achat immobilier
On distingue généralement 5 grands régimes :
Communauté de biens différée : les biens mobiliers ou immobiliers, acquis avant et pendant le mariage, sont communs aux deux époux. Ce régime matrimonial est notamment appliqué en Finlande, au Danemark et en Colombie.
Séparation de biens : chaque époux conserve l'intégralité de son patrimoine acquis avant et pendant le mariage. C'est le système de base appliqué dans de nombreux pays : Japon, Sénégal, Malaisie, Émirats arabes unis (EAU), Maroc, Singapour, Maldives, Gabon, Mali….
Communauté réduite aux acquêts : chaque époux conserve l'entière propriété des biens immobiliers et mobiliers acquis avant le mariage. Après le mariage, les biens acquis par le couple deviennent communs. La propriété de ces biens devient donc partagée entre le couple. Ce régime est également choisi dans un grand nombre d'États : Ukraine, Thaïlande, Côte d'Ivoire, Philippines, France, Brésil, Portugal…
Participation aux acquêts : pendant le mariage, chaque époux conserve la propriété de ses biens (comme dans le régime de la séparation de biens). Mais en cas de divorce, le régime de la communauté réduite aux acquêts s'applique. La justice fixera le montant de l'augmentation du patrimoine acquis pendant le mariage. Si le solde est positif, les époux partagent la valeur de l'accroissement de patrimoine. Mais si le solde est négatif, seul l'époux concerné par la « moins-value » sera impacté par cette perte. Ce régime est appliqué en Turquie, en Allemagne, en Grèce et à Taïwan.
Séparation avec distribution par les courts : chaque époux conserve son patrimoine durant le mariage. En cas de divorce, la justice répartit le patrimoine entre les époux. L'Australie, la Nouvelle-Zélande, le Canada (excepté le Québec) et les États-Unis (excepté quelques États) appliquent ce régime.
Cas pratique : peut-on acheter en couple au Moyen-Orient ?
La guerre au Moyen-Orient a fait oublier que depuis quelques années, les pays de la région sont devenus des zones attractives pour l'achat immobilier. Historiquement réservés aux citoyens, les biens immobiliers sont progressivement devenus accessibles aux étrangers, avec toutefois des réserves : zone d'achat limité par les autorités du pays d'accueil, preuve de la relation de couple…
L'Arabie saoudite faisait partie des États les plus stricts en la matière. Sa Vision 2030 assouplit néanmoins les mesures et permet aux étrangers d'acquérir un bien immobilier dans les zones délimitées (résidence principale ou investissement), sous réserve d'obtenir l'accord de l'Autorité générale immobilière (Real Estate General Authority / REGA) : l'exécutif a récemment ouvert sa plateforme officielle. Le REGA vient également de lancer Saudi Properties, plateforme sur laquelle les étrangers peuvent démarrer leur démarche d'acquisition de biens immobiliers, qu'ils soient en Arabie saoudite ou non. Mais attention : en règle générale, le statut du « couple » doit être officiel. Les expatriés seront légalement mariés et pourront le prouver.
Acheter en couple aux Émirats arabes unis (EAU)
Un certain nombre d'expatriés se tournent vers les EAU, connus pour leurs règles plus souples envers les étrangers. Certes, les EAU ont assoupli leurs règles concernant la cohabitation entre personnes non mariées civilement. Depuis fin 2020, la cohabitation du couple non marié est légalement possible.
À Dubaï, il est possible d'acheter un bien immobilier (dans une zone prévue à cet effet) en tant que couple non marié. Le parcours est néanmoins plus compliqué et moins protecteur que pour un couple marié civilement. Par exemple, la demande de prêt : la règle veut que les banques demandent une preuve de mariage pour examiner une demande de prêt conjointe. On observe cependant quelques banques qui étudieraient les demandes de prêts conjoints venant d'un couple non marié, mais uniquement si les deux partenaires disposent de revenus stables et suffisants. De plus, chaque partenaire doit avoir un visa de résidence.
Autre point clé : protéger son investissement. On conseille au couple non marié de rédiger un contrat de copropriété conforme à la législation émiratie. Le contrat mentionnera le pourcentage de propriété détenu par chaque partenaire, ainsi que les responsabilités de chacun (montant de la contribution, du remboursement, charges supportées, solutions en cas de litige, de séparation, etc.).
Couple et achat immobilier à l'étranger : les conseils en plus
Avant de vous lancer dans un projet d'achat immobilier à l'étranger, vérifiez que votre statut vous l'autorise.
Envisagez toutes les options : que devient le bien immobilier en cas de divorce, en cas de décès ?
Rédigez un contrat de mariage et précisez sous quel régime matrimonial vous souhaitez être.
Si vous achetez un bien immobilier sans contrat de mariage, c'est le système en place dans le pays qui risque de s'appliquer.
Rédigez un testament et indiquez ce qui adviendra du bien immobilier en cas de décès.
Prudence en cas de souscription d'un prêt immobilier. Là encore, emprunter à deux n'est pas sans risque.
En général, vous vous engagez, en tant que co-emprunteur, à rembourser seul les mensualités, dans le cas où votre partenaire se montrerait défaillant.
Rédactrice web spécialisée en actualité politique et socio-économique, Asaël Häzaq observe et décrypte les tendances de la conjoncture internationale. Forte de son expérience d'expatriée au Japon, elle propose conseils et analyses sur la vie d'expatrié : choix du visa, études, recherche d'emploi, vie de travail, apprentissage de la langue, découverte du pays. Titulaire d'un Master II en Droit - Sciences politiques, elle a également expérimenté la vie de nomade numérique.
