Logement à l'étranger : où acheter ou louer au meilleur prix ?

Italie : des maisons à 1 ou 100 000 euros

Difficile de trouver mieux. Confrontée à une crise de la natalité particulièrement sévère dans certaines régions, l'Italie s'est lancée sur le marché des « maisons à 1 euro » pour repeupler ses petites villes. En 2025, les communes de Bivona, Mussomeli, Sambuca di Sicilia (trois communes de Sicile) et Ollolai, en Sardaigne, font partie des localités participant à l'opération. La Sicile est d'ailleurs la région pionnière en la matière, avec des maisons à 1 euro proposées dès 2017. Mais en réalité, ces maisons délabrées coûtent bien plus qu'un euro. Il faut prévoir les frais de rénovation, les frais de notaire et les autres coûts indispensables à l'achat.

Autre projet, un peu plus cher, mais toujours attractif : une maison à 100 000 euros dans un décor de rêve. Rendez-vous pris au nord-est de l'Italie, dans la province autonome de Trente, également connue sous le nom « Trentin ». Résidents et locaux peuvent acheter des maisons abandonnées à prix attractif, et profiter de l'exceptionnel cadre de vie de Trentin. Mais l'offre est soumise à condition. Les acheteurs s'engagent à séjourner au moins 10 ans sur le territoire, ou à louer leur logement sur le très long terme. Ils ne pourront acheter que 3 logements, pour éviter la spéculation immobilière.

Qu'il s'agisse des maisons à 1 ou à 100 000 euros, l'objectif des autorités locales et le même. Il ne s'agit pas de créer des parcs de maisons secondaires pour riches investisseurs, mais bien de faire revivre l'âme de ces villages.

France : des maisons à 1 euro

Comme l'Italie, la France s'est aussi lancée sur le marché des maisons à 1 euro pour faire revivre ses petites communes. Car la dépopulation plonge les petites villes dans un cercle vicieux : fermeture d'écoles, de pharmacie, de commerces, de services publics... De plus, les logements délabrés coûtent cher en entretien. Pionnière, la ville de Roubaix, dans le nord de la France, a lancé l'initiative en 2018. Initiative actuellement terminée, qui précisait que les maisons à 1 euro étaient « avec travaux ». Quelques villes proposaient jusqu'à très récemment des maisons à 1 euro, comme Ambert, commune de la région Auvergne-Rhône-Alpes. Cependant, les candidatures n'étaient ouverts que jusqu'au 30 septembre 2025.

Attention : là encore, l'offre avantageuse est soumise à des conditions strictes. Les acquéreurs s'engagent notamment à réaliser les travaux dans les délais, et à vivre dans la commune. Et là encore, le prix de vente dérisoire n'est qu'un prix d'appel. Début 2025, la maison à 1 euro que proposait la ville de Saint-Amand-Montrond est vendue. Le coût des travaux est estimé à près de 130 000 euros. La commune de Saint-Chamond s'était aussi lancée dans les maisons à 1 euro. Mais en 2020, une de ces maisons serait, selon les acheteurs, un gouffre financier, à cause de multiples infiltrations. La commune a mis fin à l'expérimentation en 2022, après la rénovation de la dernière maison du programme.

Japon : des incitations fiscales pour devenir propriétaire

Devenir propriétaire pour assurer ses arrières. Telle pourrait être la maxime des jeunes acheteurs au Japon. Une tendance surtout observée à Tokyo, et dans les grandes villes, comme Osaka. D'après les agences immobilières, le profil des acheteurs a changé : moins de quinquagénaires et de quadragénaires et plus de vingtenaires et de trentenaires. Les jeunes misent notamment sur l'achat en copropriété. Face à la hausse des prix et au problème persistant des retraites, l'achat immobilier est, pour eux, un investissement sûr et pérenne.

Le gouvernement encourage ces investissements, à coup d'incitations fiscales. Il propose ainsi une déduction fiscale pour prêt immobilier (Housing Loan Tax Deduction). Les logements neufs bénéficient d'une déduction de 0,7 % du solde de la dette (prêt immobilier contracté) à la fin de l'année, pendant 13 ans. La durée de la déduction passe 10 ans pour les logements anciens.

Autre initiative gouvernementale : depuis 2009, l'État a instauré le Programme de revitalisation régionale, pour désengorger Tokyo et les grandes villes, et repeupler les villages. A la clé : un soutien financier pour tester la vie en zone rurale, et s'installer définitivement le cas échéant. Après un démarrage timide (moins de 100 candidats en 2009), le programme décolle (6 015 participants en 2021) et séduit principalement les jeunes actifs. De plus, la majorité des candidats opte pour l'installation définitive en zone rurale. Le programme séduit aussi les expatriés : 140 expats ont répondu à l'offre du gouvernent.

Et les locataires ?

Les locataires éligibles peuvent aussi bénéficier de bonus. Certains d'entre eux se présentent sous la forme d'aides de l'État, comme l'aide au loyer en Australie, le programme d'allocation-logement du Québec et les aides personnelles au logement en France. Les aides peuvent également provenir directement des agences immobilières. Pour attirer les locataires, notamment les étrangers, un certain nombre d'agences de grandes villes japonaises proposent régulièrement des avantages sur des périodes déterminées (un mois de loyer offert, par exemple), ou non (pas de caution, pas de somme d'argent versée en remerciement au loueur (key money/reikin)).

Aux États-Unis, plusieurs États se sont lancés dans des programmes visant à redynamiser les localités. Ces projets peuvent cibler autant les propriétaires que les locataires, à l'instar du programme Atlanta Housing, financé par le ministère américain du Logement et du Développement urbain. Le projet entend d'ailleurs dépasser la question simple du logement, pour recréer le « vivre ensemble » en proposant des logements abordables. Au Texas aussi, un programme gouvernemental (Tenant-Based Rental Assistance) assure une aide aux locataires. Austin (au Texas), 5e ville la plus abordable des Etats-Unis, a développé ses services d'aide aux locataires  : aide financière, mais aussi administrative et sociale (trouver un logement abordable, une école, etc.). Car l'objectif reste d'attirer plus d'actifs, et plus de familles.

Logements à l'étranger à prix discount : à quoi faut-il faire attention ?

L'investissement immobilier reste l'un des préférés des expatriés. La prudence reste cependant de mise. Avant de sauter sur une offre alléchante, mieux vaut être sûr qu'elle le soit véritablement. Conseils et astuces pratiques :

• Lisez et relisez votre contrat d'achat ou de location (dans quelle langue est-il rédigé?) : en cas de problème, une traduction mal exécutée peut compliquer les choses. Soyez certain que les termes du contrat sont les mêmes pour le vendeur et vous. Tout doit être clair.
• Attention aux clauses : certaines clauses rajoutées sur les contrats ne sont pas légales. Renseignez-vous.
• Gare aux vices cachés, même pour une location : vous achetez un loft à un prix dérisoire, mais n'avez pas vu son toit. Après l'installation, vous réalisez que l'eau s'infiltre par toit. Avant d'acheter, visitez et revisitez le logement, accompagné si possible d'un professionnel de confiance. Même vigilance en cas de location. Lors de l'état des lieux, repérez et signalez par écrit toutes les dégradations constatées dans le logement.
• Méfiez-vous du coût des travaux : personne ne vous vendra à un logement à 1 euro « clés en main ». Attendez-vous à une grosse facture rénovation, désamiantage (si le logement contient de l'amiante) et autres travaux.
• Location : quels travaux êtes-vous autorisés à entreprendre ? Renseignez-vous avant de commencer à percer les murs…
• N'achetez pas/ ne louez pas dans la précipitation : même si l'offre expire dans deux jours, prenez le temps de bien réfléchir. Ne cédez pas sous la pression ou l'envie du moment.