Si vous avez décidé de vous expatrier en Italie, la question du logement se posera naturellement. La plupart des étrangers qui s'installent dans ce pays préfèrent louer un bien immobilier, généralement dans le cadre d'une mission professionnelle ou de leurs études. Toutefois certaines personnes saisissent l'occasion d'acheter une maison, un flat ou un appartement dans le cadre d'un séjour plus long ou comme résidence secondaire. Cet article revient sur le vaste sujet du logement en Italie afin de vous aider dans vos démarches d'expatriation.
Les types de logement en Italie
Si l'on trouve tous les types de logement en Italie, les appartements (appartamenti) sont plus communs surtout dans les grandes villes telles que Milan, Rome, Turin ou encore Florence. Plus en détail, voici le type d'appartements que vous trouverez généralement dans les immeubles, palazzi, en Italie :
- Monolocale : studio (à partir de 25 - 40 m²)
- Bilocale : appartement deux pièces (à partir de 50 - 60 m²)
- Trilocale : appartement trois pièces (à partir de 80 m²)
- Quadrilocale : appartement quatre pièces (à partir de 100 - 120 m²)
- Attico : penthouse avec terrasse généralement de grandes dimensions
Vous trouverez hors des zones urbaines les case, maisons, les villini, petites villas ou maisons individuelles avec jardin, les ville bifamiliari, des maisons jumelées, et les ville a schiera, maisons attenantes. Les zones rurales comptent quant à elles les case padronali (maisons de campagne généralement liées à une exploitation agricole), poderi (propriétés avec terrain et élevage ou cultures), masserie (exploitations agricoles et habitations présentes surtout dans le sud de l'Italie), fattorie ou cascine (exploitations agricoles, fermes et logements) ou encore les agriturismi (exploitations agricoles qui proposent une possibilité d'hébergement et de restauration). Il existe aussi des logements haut de gamme tels que les maisons et villas historiques, dimore storiche, des palazzi storici, et des hôtels particuliers qui cherchent locataire ou acquéreur prêt à investir.
Le choix du logement en Italie va dépendre de la raison de votre expatriation. Si vous travaillez en ville, nous vous conseillons de choisir votre logement, en l'occurrence un appartement, en fonction de votre lieu de travail si vous voulez éviter des trajets longs et parfois chaotiques sur les routes italiennes, à moins que vous n'ayez la possibilité de faire du télétravail. Si vous êtes étudiant, il est possible de trouver des logements en colocation, studios ou même chambres. Si vous faites partie d'un programme d'échange, vous pouvez peut-être bénéficier d'un logement universitaire. Pour cela, renseignez-vous auprès de votre université ou de celle qui vous accueillera.
Si en revanche vous vous expatriez en Italie dans le cadre de votre retraite, pour profiter de la dolce vita italienne, vous pouvez vous diriger vers les petites villes de province, près de la mer ou encore à la campagne. Elles sont tranquilles et le niveau de vie y est généralement de qualité. Vous y trouverez comme hébergement des appartements mais aussi des villini ou encore de belles villas avec jardin, et au vu de la géographie vallonnée de l'Italie, nombreuses sont celles qui disposent d'une vue grâce à leur situation en colline. Cependant certaines stations balnéaires sont prisées en Italie et les prix du marché immobilier y sont généralement élevés. C'est le cas notamment en Ligurie, en Toscane, sur la Côte Amalfitaine (Campanie) et la Costa Smeralda (Sardaigne).
Bon à savoir :
Certaines régions d'Italie sont très belles mais peuvent parfois être isolées ; c'est le cas, par exemple, de l'Ombrie, de la Sicile, de la Sardaigne, ou de certaines autres îles italiennes. Veillez à vérifier les lieux avant d'entreprendre les démarches d'acquisition de votre bien. Il est utile d'avoir dans la même zone que votre maison un village, un petit centre avec quelques commerces, un cabinet médical et l'une ou l'autre banque. Contrôlez également la couverture des réseaux internet, du téléphone ainsi que de l'électricité.
Si vous êtes amateurs de maisons de campagne telles que des ville ou des cascine et envisagez de louer ce genre de bien, ou de l'acheter pour ensuite le louer aux touristes et étrangers de passage comme maison de vacances, il est conseillé d'acheter dans un endroit à proximité d'un lieu d'intérêt historique ou naturel telle que plages, montagne, réserve naturelle et autres paysages etc. ou encore d'équiper votre maison avec des installations telles qu'une piscine.
Le marché immobilier en Italie
Selon une étude réalisée par la plateforme immobilière Immobiliare en 2022, le prix moyen au mètre carré à la vente en Italie est de 1 943€, avec une augmentation de 1,8% par rapport à 2021. Attention, en Italie les prix varient énormément d'une région à l'autre mais aussi d'une ville à l'autre au sein de la même région. Aussi si vous souhaitez, par exemple, acheter un bien immobilier en Toscane, le prix moyen au mètre carré sera de 2 494€, contre 1 538€ dans les Marches, avec ici encore des variations internes aux régions, selon que la zone est proche d'un lieu d'intérêt culturel ou naturel.
En ce qui concerne la location, le prix moyen au mètre carré en Italie est de 11,95€, avec une augmentation de 5,6% par rapport à 2021. Comme pour la vente, les prix moyens varient également de façon considérable, aussi, comptez 13,5€/m² en Toscane et 8,4€/m² dans les Marches. Si vous voulez louer en ville, sachez que Milan est réputée pour être la ville la plus chère d'Italie, aussi le prix moyen d'une location au mètre carré est de 20,92€ (et cela augmente dans le centre ville), contre 14,54€ à Rome.
Notez qu'en général, les Italiens préfèrent investir leur argent dans l'achat d'un bien immobilier, principalement lorsqu'il s'agit d'un appartement et ce, même s'ils ne comptent pas y rester de longues années. Devenir propriétaire fait partie de la culture italienne, en outre cela est relativement intéressant grâce aux allégements fiscaux prévus par le gouvernement pour les citoyens qui achètent leur prima casa, première maison.
Trouver un logement en Italie
Il est conseillé de commencer votre recherche de logement en Italie sur internet pour avoir une idée des prix du marché. Consultez, par exemple, les plateformes d'annonces immobilières telles que Immobiliare, Idealista, Trovacasa, ou encore Casa.it. Autrement, comptez sur les petites annonces dans les journaux nationaux ainsi que dans leurs éditions locales, par exemple, Trovacasa Corriere, du Corriere della Sera.
N'hésitez pas à faire appel aux agences immobilières également ; ces dernières peuvent s'avérer très utiles, étant toujours au fait des offres sur le marché. Selon la région d'Italie où vous souhaitez vous installer, il y aura des agences différentes mais certaines se trouvent un peu partout dans le pays, comme Remax, Tecnocasa, Tempocasa, ou encore Gabetti. Toutefois, sachez que les frais d'agence sont élevés, et dans le cas d'une location, c'est généralement le locataire qui doit s'en acquitter.
Il est fortement conseillé de rencontrer en personne le propriétaire du bien immobilier que vous souhaitiez louer ou acheter et ce, avant de vous engager. Dans la mesure du possible, essayez de signer un bail de location avant votre déménagement afin de pouvoir activer tous les contrats de services tels que gaz, électricité, internet, etc. Attention, si vous ne parlez que le français, il est conseillé de vous faire assister par un traducteur/interprète.
Pour trouver un logement, les étudiants étrangers en Italie peuvent consulter des sites internet tels que Dotstay, Uniaffitti, ou encore Roomtastic qui proposent des logements de type studio ou chambres dans plusieurs villes d'Italie: Milan, Rome, Florence ou encore Bologne.
Important :
Les annonces immobilières peuvent être trompeuses. Par exemple, le calcul des mètres carrés est différent entre superficie habitable et superficie commerciale, la dernière prenant en compte aussi les éventuels balcons, caves, entre autres. Soyez attentif au cours de vos recherches ou lorsque vous visitez un appartement en location et renseignez-vous auprès de l'agence immobilière/ du propriétaire sur ce que comprennent effectivement les mètres carrés annoncés. En outre, pour éviter une évaluation sommaire du logement, n'hésitez pas à faire appel à un géomètre qui prendra les mesures pour vous, bien sûr contre rémunération de la prestation.
Bon à savoir :
Le marché immobilier italien possède ses propres habitudes et cela même dans chacune de ses régions. Il n'est pas rare de voir un appartement en location complètement meublé (meubles de salle à manger, lits, armoires etc.) ou semi-meublé. On parle alors d'appartement arredato ou semi arredato. En outre, il est aussi possible que, lors de la vente d'un appartement, la cuisine équipée ait été démontée et récupérée par les propriétaires y compris les électroménagers tels que le frigo ou le lave-vaisselle. Si vous souhaitez la conserver, vous devrez l'acheter en plus du bien mis à la vente.
Louer un bien immobilier en Italie
Les baux locatifs en Italie sont généralement valables pour un minimum de quatre ans et nécessitent le dépôt de deux à trois mois de loyer d'avance comme garantie. Toutefois, vous pouvez également trouver des locations à court terme. Notez que celles-ci sont généralement plus coûteuses et que cela doit être convenu au préalable avec le propriétaire. En effet, toute interruption de contrat donne le droit au propriétaire de conserver la totalité de la caution. Attention, certains propriétaires demandent aussi de fournir une copie du contrat de travail en plus de la garantie locative.
Les types de bail que vous retrouverez le plus souvent en Italie sont les suivants :
- Le Contratto a canone libero, bail de quatre ans renouvelable entre le locataire et le propriétaire, dit aussi contrat 4 4. Vous pouvez y mettre un terme, toutefois vous devrez en informer le propriétaire, concorder une date de départ avec lui et respecter la durée du préavis. En outre, il vous sera peut-être demandé d'accepter des visites de nouveaux locataires potentiels.
- Le Contratto di affitto a canone concordato, qui permet de maintenir le loyer plus ou moins stable au sein de tranches prédéfinies qui diffèrent entre elles selon la typologie d'immeuble ou d'appartement ou encore selon les équipements et services fournis (ascenseur, garage, etc.). Ces tranches sont fixées par la région et/ou la municipalité mais vous devez définir avec le propriétaire la tranche qui s'applique au bien que vous souhaitez louer.
- Le Contratto di affitto convenzionato, un bail de trois ans entre le locataire et le propriétaire, avec renouvellement automatique de deux ans sauf interruption anticipée. Ce type de contrat permet de bénéficier de loyers plus modérés si prévus par la municipalité concernée (selon la loi n°431 de 1998).
Les deux premiers types de contrat peuvent se faire en modalité Cedolare Secca. Faites-en la demande au propriétaire et, si ce dernier accepte, cela vous permettra de bénéficier d'avantages fiscaux, comme être exonéré des frais d'enregistrement du contrat mais aussi, et surtout, de ne pas subir l'indexation annuelle de votre loyer. Retrouvez plus d'informations à ce sujet sur le site Web de l'Agenzia delle Entrate, l'agence fiscale italienne.
Si vous prévoyez de rester pour une durée plus courte, il vous est possible de signer un Contratto di affitto transitorio, valable pour un maximum de 18 mois. Attention, pour ce type de contrat, vous devez prouver que vous avez besoin d'un logement temporaire.
Avant de quitter son logement, le locataire doit le laisser dans l'état où il l'a trouvé en arrivant ou alors accepter de payer les travaux de rénovation, tels que le nettoyage et la peinture murale. Il est possible que certains propriétaires insèrent dans le contrat de location une clause qui oblige le locataire sortant à effectuer les travaux à ses frais.
Bon à savoir :
Certains propriétaires incluent les charges de copropriété dans le prix de la location même si la norme est de les payer en supplément, il s'agit en Italie des spese condominiali. Ce sont en général des frais liés aux espaces communs de la propriété tels que l'entretien et le nettoyage du bâtiment, l'électricité, l'ascenseur (à payer que vous soyez au rez-de-chaussée ou à un étage), l'éventuel jardin en copropriété, la conciergerie et parfois même l'eau froide. Vérifiez auprès de votre propriétaire avant d'emménager. Les frais individuels tels que votre consommation d'électricité, l'eau chaude et le chauffage ou encore votre connexion internet sont à payer directement au fournisseur que vous choisirez.
Acheter un bien immobilier en Italie
Le marché immobilier italien est complexe et peut prêter à confusion. Toutefois, il est plutôt dynamique, les Italiens préférant investir leur argent dans l'achat d'un bien. Cela peut donc être une bonne option. Tout cela va dépendre de votre situation personnelle, professionnelle mais aussi du type d'expatriation que vous envisagez.
Comme pour la location, il est conseillé de faire quelques recherches sur internet pour avoir une bonne idée des types de biens disponibles sur le marché et leur prix. Les sites Web immobiliers populaires qui publient des annonces incluent notamment Immobiliare, Idealista, Tecnocasa, Casa Travella, Trovacasa et Casa.it. Les sites tels que Idealista, ou encore Rightmove, vous permettront de découvrir des biens immobiliers répertoriés par différentes agences immobilières.
Vous pouvez également vous adresser aux filiales italiennes d'agences immobilières internationales telles que Engel & Volkers, Knight Frank, ou encore Lionard dans la catégorie luxe. De nombreuses agences italiennes locales pourront aussi vous fournir un bon support car elles connaissent bien le terrain. Renseignez-vous sur celles qui sont actives dans la région où vous souhaitez acheter un bien.
Bon à savoir :
Il est conseillé de s'adresser un avocat et un notaire de votre pays de citoyenneté, parlant idéalement l'italien, et qui représentera vos intérêts ou du moins vous assistera dans vos démarches. En outre, vous pouvez aussi faire appel à un traducteur/interprète pour les démarches sur place.
Liens utiles :
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