Acheter une maison ou un appartement à Jakarta

L'Indonésie est une terre d'accueil de rêve pour les étrangers. Avec son climat tropical, ses plages paradisiaques, sa faune et sa flore uniques au monde, et ses milliers d'îles à visiter, le pays attire forcément de nombreux expatriés. Selon les estimations, ils seraient environ 350 000 répartis dans le pays, mais surtout aux alentours de Jakarta, la capitale de l'archipel. Ceci est tout à fait compréhensible, étant donné que la ville est largement la plus grande, la plus peuplée et la plus dynamique du pays. Le marché du travail à Jakarta, notamment, est beaucoup plus accueillant envers les étrangers que le reste du pays.

Bref, il y a plein de raisons pour lesquelles un expatrié souhaiterait acheter un petit lopin de terre, une maison ou un appartement à Jakarta ou dans les environs. Pourtant, la très vaste majorité de ceux présents sur place préfère louer une résidence plutôt que d'y acheter un bien immobilier. L'explication à ce phénomène tient tout entier dans la législation indonésienne relative à la propriété foncière. S'il est possible aujourd'hui pour un étranger de jouir d'un bien immobilier à Bali ou ailleurs en Indonésie, cela reste dans la plupart des cas très compliqué.

Avant toute chose, vous devez savoir que, selon la législation en vigueur actuellement, il est impossible pour un non-citoyen d'acheter une propriété immobilière en toute propriété en son nom en Indonésie, et ce quelle que soit la région concernée. Il existe cependant d'autres moyens qui vous permettront de jouir d'un bien immobilier en Indonésie durant quelque temps. En gros, les étrangers ont désormais le droit d'acheter à bail en Indonésie, et il existe diverses façons de le faire.

En effet, pendant de longues années, la législation locale interdisait aux étrangers d'acheter des terres ou des bâtiments en Indonésie. À la fin des années 90, les choses ont quelque peu évolué, à travers la promulgation de nouvelles lois permettant aux expatriés d'acheter une maison ou un appartement, mais uniquement dans les cas où le terrain sur lequel se situe le bâtiment acheté ne fait pas partie du contrat de vente.

De nouvelles lois sont entrées en vigueur en 2010 et 2015, permettant cette fois-ci aux expatriés de louer à bail un terrain pour une durée ne dépassant pas 80 ans. Ces nouvelles lois restent cependant assez floues, et sujettes à diverses interprétations. De plus, les conditions rattachées à l'octroi d'un terrain à bail à un étranger sont plutôt strictes, sans compter que les procédures administratives s'avèrent aussi longues et complexes.

Sachez que la loi qui régit la propriété en Indonésie est la Loi numéro 5 de 1960. Celle-ci indique clairement que seuls les citoyens indonésiens peuvent acquérir un Hak Milik, l'expression locale pour désigner un titre foncier en pleine propriété. La sévérité de cette interdiction est telle que le paragraphe 5 de ce texte de loi indique que même les citoyens indonésiens qui possèdent une autre citoyenneté sont logés à la même enseigne que les étrangers, et doivent renoncer à leur autre citoyenneté pour pouvoir devenir propriétaires dans leur propre pays.

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Le marché immobilier de Jakarta

Le marché immobilier indonésien est encore largement sous-estimé par rapport à celui de ses pays voisins, la Malaisie et Singapour. Cependant, il est en réalité très prometteur, d'autant plus que le pays est en train de s'ouvrir davantage aux investissements étrangers qui y étaient jusqu'à peu très régulés.

Après tout, l'Indonésie est l'un des pays les plus riches d'Asie du Sud-Est, avec l'une des économies les plus dynamiques du monde. Pour ces raisons et surtout si vous prévoyez de vous installer longuement dans le pays, l'achat immobilier est tout à fait envisageable. En outre, comme nous l'avons expliqué précédemment, le gouvernement a lancé plusieurs initiatives visant à booster la relance économique suite à la pandémie de Covid-19 en Indonésie. Aujourd'hui, il est donc plus facile que jamais pour les expatriés de faire de l'Indonésie leur nouveau pays, même si cela reste assez compliqué au niveau des procédures et démarches administratives.

Lois et règlements pour acheter un bien immobilier à Jakarta

Sachez tout d'abord que l'Indonésie pratique deux types de droits en matière de propriété, à savoir le « droit de propriété » (Hak Milik), que nous avons déjà évoqué, et le « droit de construire » (Hak Guna Bangunan). Tout comme le Hak Milik, le Hak Guna Bangunan est interdit aux étrangers.

Depuis 2015, les expatriés résidant en Indonésie sont autorisés à louer un terrain ou une résidence sur le long terme, mais sous certaines conditions. Le gouvernement a en effet modifié la législation a ce propos afin d'encourager davantage l'investissement étranger et de favoriser la croissance nationale.

Ainsi, si le Hak Milik reste inaccessible à ceux qui ne possèdent pas la citoyenneté balinaise, deux autres termes légaux ont été ajoutés à la législation en vigueur, le Hak Guna Bangunan et le Hak Pakai. Ci-dessous les significations de ces deux termes :

• Le Hak Guna Bangunan vous permet de construire et de jouir de votre bien pendant 80 ans au maximum.
• Le Hak Pakai vous donne le droit d'acheter et d'utiliser votre bien pendant 25 ans, avec option de renouvellement jusqu'à 70 années maximum, l'habiter ou alors le transformer en propriété locative, en louant ou en sous-louant ledit bien. Le bail étant à long terme, vous pouvez l'utiliser comme bureau, le transmettre à un membre de votre famille ou alors le vendre à un citoyen indonésien. Attention toutefois, ce type de bail nécessite un investissement initial qui comprend tous les loyers, payables à l'avance.

De par cette nouvelle loi, les expatriés peuvent donc acheter terrain ou une maison sous la catégorie Right of Use (droit d'utilisation) pour une période ne dépassant pas 30 ans. Après expiration du délai initial, il est possible de renouveler le contrat d'utilisation par deux fois au maximum, la première fois pour la même durée de 30 ans, et la seconde pour 20 ans. Si vous optez pour cette solution, vous serez donc locataire d'un bien immobilier à Jakarta sur une durée maximale de 80 ans.

Il existe aussi d'autres solutions pour ceux qui souhaitent acquérir une propriété foncière en Indonésie. Vous pouvez, par exemple, choisir de nommer un représentant local qui prendra le rôle de votre associé dans le cadre de vos transactions foncières. Cela peut être une solution intéressante, étant donné que seuls les citoyens indonésiens peuvent être légalement propriétaires en Indonésie. Toutefois, de telles associations peuvent rapidement se retourner en défaveur de l'expatrié. Il existe de nombreux cas où l'associé indonésien contracte des dettes menant à la saisie du bien en question, notamment, mais aussi des cas d'extorsion pure et simple.

Un autre moyen pour l'expatrié espérant devenir propriétaire à Jakarta est de créer une entreprise en Indonésie. En tant qu'étranger, vous devrez créer une société dite PT PMA. Il s'agit, pour faire simple, d'une entreprise à responsabilité limitée fondée par des capitaux étrangers. Les conditions relatives à la création d'une PT PMA à Bali sont les suivantes :

• La société doit disposer d'un capital minimal de 10 milliards IDR, avec un capital libéré d'au moins 25% de cette somme.
• Les actions de la société doivent être détenues par un minimum de deux personnes ou entités légales.

Les fondateurs doivent au préalable signer un acte d'établissement auprès d'un notaire (Deed of establishment). Cet acte doit contenir toutes les informations d'identité requises sur les fondateurs, mais aussi sur les membres du Conseil d'administration et sur les actionnaires, qu'il s'agisse d'individus ou de sociétés.

Une telle procédure peut paraître harassante à première vue, mais il s'agit, cependant, d'une solution plus sûre que de vous associer à un citoyen local. Dans ce cas précis, la propriété en question sera placée sous le nom de la compagnie.

Les types de terrains accessibles aux étrangers à travers l'acquisition par une société PT PMA sont toutefois limités à certaines catégories. Il est donc recommandé que vous vous renseigniez sur le type de catégorisation sous lequel la législation locale place le terrain convoité avant d'entamer vos démarches.

Les étrangers mariés en Indonésie à un(e) citoyen(ne) indonésien(ne) peuvent également avoir accès à la propriété foncière en Indonésie. Il est important que vous sachiez que, dans tous les cas, des conditions strictes sont liées à l'achat d'un bien immobilier par un étranger dans ce pays. Vous devrez, par exemple, être obligatoire propriétaire d'un Kitas (un permis de séjour limité en Indonésie), et ne pourrez faire l'acquisition que de maisons ou d'appartements individuels.

De plus, le gouvernement indonésien a établi un montant minimal de la valeur des propriétés locales qui peuvent être achetées par des expatriés. Ce montant minimal varie en fonction des régions et de différentes zones géographiques. Dans les environs de Jakarta, par exemple, la valeur du bien immobilier que vous souhaitez acquérir ne pourra pas être inférieure à 10 milliards IDR.

Exigences et les politiques pour les expatriés qui souhaitent acheter un bien immobilier en Indonésie :

• En tant que particulier, vous devez résider en Indonésie et demander un KITAP (permis de séjour permanent) ou un KITAS (permis de séjour temporaire / limité) pour acheter et conserver le bien.
• Le prix minimum du bien immobilier à Jakarta est de 10 milliards IDR (environ 700 000 dollars) pour une maison et 5 milliards IDR (environ 350 000 dollars) pour un appartement.
• Vous et votre famille êtes autorisés à posséder un seul bien immobilier.
• La surface maximale du bien est de 2000 m²
• Le bien doit être payé en espèces ou financé par un prêt bancaire ou émis par une institution financière indonésienne.
• Si vous quittez l'Indonésie, vous devez transférer le droit d'utilisation du bien à une autre personne habilitée à posséder un bien en Indonésie dans l'année suivant votre départ.
• Initialement, le droit d'utilisation est fixé à 30 ans, mais il peut ensuite être prolongé pour une période maximale de 80 ans.

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Financement d'un achat immobilier à Jakarta

Comme mentionné précédemment, vous avez deux options de financement lorsque vous achetez un bien immobilier à Jakarta : le paiement en espèces ou obtenir un prêt.

Bien que le paiement en espèces épargne tous les problèmes administratifs, il est certes difficile de payer 700 000 $ en espèces pour une maison ! Pour contourner cette déconvenue, vous pouvez vous adresser aux banques (BTN, CIMB, BNI et Bank Permata) et institutions financières indonésiennes afin de demander un prêt immobilier :

• « Kredit Pemilikan Rumah » pour une maison ou KPR,
• « Kredit Pemilikan Apartemen » pour un appartement ou KPA

Pour plus d'informations sur les prêts et le processus d'achat, adressez-vous à votre agent immobilier, à votre promoteur ou à un notaire local. Dans tous les cas, vous aurez besoin d'un notaire, qui supervisera le transfert de propriété.

Les alternatives

Certes, acheter une propriété à Jakarta coûte cher, sans parler des processus compliqués pour les expatriés. Bien que la propriété immobilière puisse paraître particulièrement alléchante, vous disposez également d'autres alternatives comme passer par un citoyen local pour acheter une propriété dans le cadre d'une relation officielle (fiançailles) attestée par accord de pré-mariage ou du mariage.

Ainsi, cela sera votre épouse indonésienne qui achètera le bien et dans la catégorie du droit de propriété (Hak Milik), ce qui facilitera également l'obtention du prêt (KPR / KPA) auprès des banques locales. Attention cependant, n'étant pas le propriétaire, vous n'aurez aucun droit sur le bien, même si vous y vivez tous les deux.

Il est recommandé de consulter un avocat local spécialisé dans l'immobilier et les expatriés en Indonésie pour connaître la meilleure marche à suivre.

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