Acquisition d'un terrain par la méthode Free Hold (prête-nom)

Bonjour à tous,

Je suis en recherche de retour d'expérience concernant l'achat d'un terrain avec un prête nom (free hold). Voilà ce que je crois avoir déjà compris sur la méthode suite à certains posts consultés dont 1 venant d'un certain Philippe Lozach qui précisait:

    "Etant donné que seul un citoyen indonésien peut posséder un terrain (Hak Milik), le bien sera acheter devant un notaire en son nom, il signera simultanément 4 documents vous donnant les pleins pouvoirs sur l’acquisition :
   
- Un contrat de prêt stipulant que le prête nom vous a emprunté de l’argent pour une somme équivalente au prix d’achat du terrain ou de la villa.

- Une procuration irrévocable vous donnant l’autorisation de vendre, hypothéquer,

louer ou utiliser de toute autre manière le bien sans accord préalable.

- Un droit d’utilisation permanent garanti en cas de décès du prête nom.

- Une attestation indiquant qu’il est le propriétaire « fictif » du bien.

Cette méthode en apparence maîtrisée depuis des années par les notaires serait la plus répandue. Elle serait la seule permettant de bénéficier du bien sans limite dans le temps."

1. Dans un premier temps, êtes-vous d'accord avec ce qui est écrit ci-dessus?

2. Si oui, je cherche donc à comprendre pourquoi nombreux sont ceux qui passent par un bail de 25 ans reconduit alors que la méthode du free hold me semble bien plus intéressante. Les expériences de Free Hold seraient-elles si souvent que ça mauvaises?? Quels sont alors les risques? Ou est ce tout simplement que nombreux sont ceux qui n'ont pas de contact indonésien avec qui ils peuvent appliquer cette loi?

3. Que veut dire concrètement "un droit d'utilisation permanent est garanti en cas de décès du prête nom"? On deviendrait donc propriétaire du terrain si je comprends bien? (sans vouloir être mauvaise langue, ce prête-nom finira bien par décéder un jour faisant alors jouer ce droit d'utilisation signé). Cela inclue donc un droit de transmission par succession?

SVP, qui peut partager ses connaissances et/ou surtout son expérience?

Merci !

le certain philippe lozach (c est moi) persiste et signe.
1/ Pour l avoir fait.
2/ Pour le faire faire à mes clients maintenant.
Mais la volatilité du marché local fait que nous atteignons des prix TROPEZIEN en free hold et que malheureusement ce coût fait qu il  devient impossible d aheter en free hold.
L année derniere sur le bukit les prix tait a l 'are (100m2) de 85.000.000 l are cette année 250.000.000 idr 3x fois plus cher donc un terrain de 5 ares sur le bukit vaudra 100.000 € le terrain. Le même a séminyack 400.000€.
Etes vous toujours prêt a acheter en free hold.
Aujourd hui je vend 85% des terrain en lease hold.
BUKIT 5 ares = 30.000 e
SEMINYACK 5 ares 130.000€
Ou voulez vous acheter ?
Philippe lozach vous remercie de votre attention

Bonjour Monsieur Lozach,

Le but de mon intervention n'était pas de vous offusquer ni de dénigrer vos informations. J'ai même fortement apprécié les détails que vous apportiez, et comme vous le voyez, je n'ai pas hésité à vous citer.

Cependant, comme tout investissement, j'essaie de recueillir le maximum d'infos, puis de les recouper. Le but de mon intervention était celui-ci. Mes excuses si vous vous êtes sentis agressé ou pris à parti.

Je suis sur l'Indonésie en ce moment-même. Peut être pourriez-vous me consacrer un peu de temps afin de me faire partager votre expérience? N'hésitez pas alors à me contacter par mail privé.

Ce message ne clôture donc pas le post. Je suis tjrs preneur d'informations complémentaires et de retour d'expérience.

Merci

you welcome dear mais suis un peu full ! ici on bosse 15 h jour 6 a 7 j sur 7 mais si vous passez sur le bukit chez moi on en parle
mon telephone 081 999 077 159
mon mail perso = philippelozach[at]gmail.com

Bonjour Jeeb,

Le texte cité par Ph Lozack est celui que l'on trouve sur tous sites qui abordent ce sujet.

Cette méthode (Free Hold) n'est pas forcément la meilleure, car il faut avoir une réelle grande confiance en votre Prête-Nom (Atas Nama), bien le connaître depuis longtemps déjà, et non pas passer par un agent ou une entreprise qui vous proposera un Prête-Nom ! (Moyennant finances évidemment)

En effet, les documents à faire signer ont un côté rassurant, mais il faut savoir que si vous devez vous retrouver devant un tribunal, pour litige, ce n'est pas le "Bule" (dire "boulé = peau blanche) qui aura raison en Indonésie ! (Pays très protectionniste, et je trouve qu'ils ont raison, même si ça ne nous arrange pas)

En d'autres terme, ce que je veux dire c'est que, malgré les jolis documents, vous achetez quand même un bien immobilier au nom de quelqu'un d'autre. Vous ne serez pas propriétaire, juste, si tout se passe bien, propriétaire d'une reconnaissance de dette de la part de l'Indonésien.
C'est un peu du Poker, vous avez une chance sur deux pour ne pas perdre votre Capital.

Pour info, cette reconnaissance de dette est transmissible par héritage, selon le Droit français.

Et, oui, les mauvaises expériences, que des Indonésiens eux-même (dont un Juge) nous ont racontées, sont nombreuses.

En ce qui concerne la location longue durée, il y a aussi de nombreuses mauvaises expériences, mais dont on peut limiter les risques.

L'Indonésie est réputée (malheureusement) pour sa corruption.
Par exemple, nous connaissons, entre autres, un balinais qui est devenu "locataire-contactant" sur 27 ans, sans débourser un centime.
Il lui a suffit de demander au Notaire de falsifier le Contrat en transformant le 30 ans en 3 ans.
Le pauvre allemand qui a contracté un terrain et qui a construit dessus sa villa avec piscine, en demandant à son "ami" de gérer pour lui (ce qui lui donnait l'autorisation de construire), a tout perdu au bout de 3 ans !
Le seul moyen pour limiter ce risque, est de déposer le Contrat chez un autre Notaire ou Avocat, afin de pouvoir le faire opposer par un Homme de Loi, en cas de litige.

Il faut savoir aussi, qu'en location longue-durée, ce que vous construisez sur un terrain loué, devra y rester au terme du Contrat, et appartiendra d'office au propriétaire indonésien du terrain.

Les Indonésiens louent volontiers leurs terrains, car cela permet, à terme, à leurs enfants d'avoir une maison déjà construite. Ce qui est une très bonne chose pour eux qui, en majorité à Bali, sont pauvres.

Pour la location de maison en longue durée, vous êtes plus ou moins assimilé à un propriétaire (mais locataire contractant), vous pouvez donc faire les travaux qui vous plaisent, ou louer à quelqu'un d'autre, puisque vous êtes responsable du bien pendant la durée de votre Contrat.
Ce qui veut dire aussi, qu'en tant que responsable, le bon entretien du bien est totalement à votre charge (pas comme en France), y compris la toiture, la pompe de la piscine s'il faut la changer, la plomberie, etc.

Vous pouvez aussi faire acheter un Bien immobilier par votre Société de type PMA, si vous en montez une.
Mais pour une Société, il faut un Indonésien actionnaire aussi.

Dans tous les cas, choisissez vous-même le Notaire chez qui vous signerez un Contrat, faites traduire vos Contrats en anglais, et déposez les chez un autre Homme de Loi.

Vous seul devez choisir votre meilleur méthode, en ayant toute connaissance des risques, et pesé le pour et le contre.

En résumé :
Si vous choisissez d'acheter, plutôt que de louer en long terme, vous achetez au nom d'une autre personne, cela peut, ou non, très bien se passer. (Éventuellement, revendez tous les 3 ans pour limiter la tentation, mais sachez que quand on revend, on doit payer entre 5 et 12% du prix de vente au Prête-Nom.)
Si vous préférez louer à long terme, vous êtes certains de perdre l'argent du loyer, mais vous perdrez moins que si vous vous faites tout prendre en cas d'achat.
À savoir : Pour louer en long terme, il faut payer la totalité de la durée à l'avance, lors de la signature du Contrat. Le prix est calculé sur la base du prix de l'are, multiplié par le nombre d'ares et d'années (+ les frais de Notaire).

Les prix de l'immobilier (maisons ou terrains) augmentent beaucoup dans certaines régions, mais pas encore partout, donc choisissez sur place en vous promenant.
Selon le mode de vie que vous choisirez, vous n'êtes peut-être pas obligé d'habiter dans les quartiers d'expats.

Si vous achetez ou louez, cherchez vous-même directement auprès des propriétaires, sans passer par des agences qui s'adressent aux expats. (Par exemple en papotant, ou sur les sites immo indonésiens)

Il y a encore de superbes terrains à vendre à l'Ouest-Sud-Ouest de l'île, très proches de plages, pour 45Juta/are, ou du côté de Negara pour 20Juta l'are ou encore pour 10Juta l'are du côté Nord, etc.
À Seminyak il y en a de beaux pour 280Juta l'are, sur le Bukit pour 170Juta l'are, etc.
Donc rien à voir avec les prix annoncés par les agences.

Par contre, vous aurez souvent affaire à des agents locaux, il faudra négocier dur.
Et si vous laissez des gens (copains, famille, etc, du propriétaire) s'immiscer dans vos recherches (même avec le sourire balinais), sachez que chaque personne qui proposera de vous "aider' se prendra une commission au passage, donc le prix augmentera ! Mais si le Bien immo en vaut ce petit sacrifice, ou si vous avez une âme généreuse, vous ferez des balinais heureux, en acceptant leurs commissions.

Mais pour tout cela, le meilleur conseil que je vous donnerais, est d'apprendre à parler le Bahasa Indonesia (la langue indonésienne) avant de vous installer à Bali, puis sur place le Bahasa Bali (le Balinais).

La vie à Bali est magnifique, les balinais aussi, mais il faut au quotidien rester conscient de la prudence à appliquer (nos sentiments nous jouent parfois des tours!).

Vous aurez beaucoup d"amis" qui vous inviterons dans leur famille, mais ne perdez jamais de vue que vous avez d'argent par rapport à eux, et que la tentation est grande !

Car même si les Balinais se contentent de pas grand chose pour vivre, ils veulent toujours protéger leurs enfants, leur apporter le meilleur en saisissant les opportunités, et les cérémonies, toujours prioritaires, coûtent très cher...
(Anecdote : Chez un Balinais, vous avez un frigo pour les offrandes, et éventuellement (mais pas toujours) un frigo pour les boissons et nourriture.)

Voilà, j'espère que vous y voyez plus clair,
Je vous souhaite le meilleur,
Corinne

Jeeb :

Bonjour à tous,

Je suis en recherche de retour d'expérience concernant l'achat d'un terrain avec un prête nom (free hold). Voilà ce que je crois avoir déjà compris sur la méthode suite à certains posts consultés dont 1 venant d'un certain Philippe Lozach qui précisait:

    "Etant donné que seul un citoyen indonésien peut posséder un terrain (Hak Milik), le bien sera acheter devant un notaire en son nom, il signera simultanément 4 documents vous donnant les pleins pouvoirs sur l’acquisition :
   
- Un contrat de prêt stipulant que le prête nom vous a emprunté de l’argent pour une somme équivalente au prix d’achat du terrain ou de la villa.

- Une procuration irrévocable vous donnant l’autorisation de vendre, hypothéquer,

louer ou utiliser de toute autre manière le bien sans accord préalable.

- Un droit d’utilisation permanent garanti en cas de décès du prête nom.

- Une attestation indiquant qu’il est le propriétaire « fictif » du bien.

Cette méthode en apparence maîtrisée depuis des années par les notaires serait la plus répandue. Elle serait la seule permettant de bénéficier du bien sans limite dans le temps."

1. Dans un premier temps, êtes-vous d'accord avec ce qui est écrit ci-dessus?

2. Si oui, je cherche donc à comprendre pourquoi nombreux sont ceux qui passent par un bail de 25 ans reconduit alors que la méthode du free hold me semble bien plus intéressante. Les expériences de Free Hold seraient-elles si souvent que ça mauvaises?? Quels sont alors les risques? Ou est ce tout simplement que nombreux sont ceux qui n'ont pas de contact indonésien avec qui ils peuvent appliquer cette loi?

3. Que veut dire concrètement "un droit d'utilisation permanent est garanti en cas de décès du prête nom"? On deviendrait donc propriétaire du terrain si je comprends bien? (sans vouloir être mauvaise langue, ce prête-nom finira bien par décéder un jour faisant alors jouer ce droit d'utilisation signé). Cela inclue donc un droit de transmission par succession?

SVP, qui peut partager ses connaissances et/ou surtout son expérience?

Merci !

J'ai oublié de répondre à votre 3ème question :
"Que veut dire concrètement "un droit d'utilisation permanent est garanti en cas de décès du prête nom"? On deviendrait donc propriétaire du terrain si je comprends bien? (sans vouloir être mauvaise langue, ce prête-nom finira bien par décéder un jour faisant alors jouer ce droit d'utilisation signé). Cela inclue donc un droit de transmission par succession? "

Cela signifie simplement que même si le Prête-Nom décède, vous conservez vos droits.
Car sur les Contrats, il y a toujours une clause qui précise qui sera l'héritier du Prête-Nom.
Tout comme doit être stipulé qui sera votre héritier de la reconnaissance de dette et de vos droits.

Merci pour ce complément précis et détaillé !

Bonjour,
La question que je me pose que ça soit en free lease ou free hold, si en tant que propriétaire français d'une maison je viens à déceder comment se passe la succession pour mes enfants. Peut on au depart acheter sous forme de SCI avec mes enfants?

Merci pour vos conseils et infos
Maryline

[Modéré: Pas de pub]

Bonjour Oui Philippe Lozach vous a bien renseigne et tout ce qu'il dit est exact. Par contre beaucoup prennent de leasing comme nous (bien qu'ayant de la famille indonésienne et je pourrais profiter de ce système) car les terrains sont devenus hors de prix et même en leasing cela commence a devenir cher. Nous 4.29 ares en leasing  pour 25 ans 16 000 euros. Nous avons eu de la chance. en free holding l'are vaut entre 300 et 500 millions l'are même dans certains endroit 1 milliard l'are la roupie vaut actuellement : 1 euro 15000 roupies; donc faites vos comptes; Bien que tout soit protégé chez un notaire il faut quand même faire attention nous sommes en Indonésie; Si le prête nom vient à décéder en tant qu’héritier étranger vous aurez un an pour vendre à moins que l'héritier du prete nom soit inscrit dans le contrat. Nous avons choisi le leasing et fait construire notre maison par Philippe. De plus sachez que si vous passez devant un tribunal pour litige avec le prete nom c'est lui qui gagnera et non vous. Dans le leasing si vous mourrez ce sont vos enfants qui héritent où la personne que vous avez désigné;

La règle est simple FREEHOLD à vos risques et péril,c'est juste INTERDIT par la loi indonésienne.Si vous avez le moindre problème avec votre prête nom vous perdez tout .
Les gens qui achètent en FREEHOLD sont des gens qui en général connaissent très bien l'indonesie(et leur prete nom),ou sont très riche,ou se sont fait mal conseillés.
Vous pouvez faire tous les contrats que vous voulez sous notaire blablabla,LE JUGE VOUS POSERA 1 QUESTION,êtes vous indonésien.
welcome to bali

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