Acheter un bien immobilier en République dominicaine
Les procédures concernant l'achat d'une propriété immobilière en République dominicaine peuvent être assez compliquées, surtout pour quelqu'un qui est nouveau au pays et qui ne parle pas couramment l'espagnol. Découvrez ci-après comment trouver une propriété en République dominicaine, et comment y acheter une propriété.
Puisqu'il s'agit de l'un des endroits les plus visités des Caraïbes, il n'est pas étonnant que la République dominicaine ait récemment connu un intérêt accru de la part des étrangers souhaitant acheter une propriété dans le pays. Aimé pour ses plages immaculées et le style de vie heureuse du peuple dominicain, c'est aussi l'endroit idéal pour les retraités et les personnes actives. La côte nord, par exemple, offre certains des meilleurs spots de kitesurf au monde. Plus de 10% du territoire de la République dominicaine est désigné comme parc national ou réserve protégée. Vous pourrez non seulement y trouver de belles plages de classe mondiale, mais aussi des montagnes qui offrent des randonnées agréables et des circuits aventures dans la jungle.
Pourquoi devriez-vous investir dans une propriété en République dominicaine ?
C'est d'abord la destination touristique parfaite, offrant des accès à certaines des plus belles plages du monde. Les visiteurs y trouveront également de nombreuses attractions, comme les hôtels, les restaurants ainsi que des installations haut de gamme, tels les terrains de golf, entre autres.
La République dominicaine elle-même est aisément accessible à partir de quasiment n'importe où dans le monde. Les citoyens américains et canadiens, par exemple, trouveront plus de 40 connexions par vols directs vers la République dominicaine.
L'économie dominicaine est en croissance constante. En 2018, le PIB du pays a augmenté de 6,4% et a fait de la république caribéenne, le pays à la croissance économique la plus fulgurante en Amérique latine. Si vous êtes un investisseur international, vous pourrez trouver de nombreuses incitations fiscales qui vous attireront à coup sûr, d'autant plus que la République dominicaine est réputée politiquement et économiquement très stable. La République dominicaine est définitivement une valeur sûre pour y investir votre argent.
Les étrangers peuvent-ils acheter un bien immobilier en République dominicaine ?
Il n'y a pas de restrictions à proprement dit, sur la propriété par des étrangers de biens dominicains. Les résidents et les non-résidents jouissent des mêmes droits que les citoyens de la République dominicaine en ce qui concerne l'achat d'une propriété.
Toutes les transactions immobilières en République dominicaine sont régies par la loi n° 108-05 sur l'enregistrement des biens, en vigueur depuis le 4 avril 2007.
Comme mentionné plus haut, il existe des incitations fiscales pour les investisseurs étrangers. Regardons de plus près, quelques-uns de ces avantages offerts lors de l'achat d'une propriété en République dominicaine :
- Pas d'impôt sur le revenu sur les pensions et les paiements de sécurité sociale de l'extérieur du pays, grâce à la loi 171-07
- En tant qu'investisseur international, vous obtiendrez 50% de réduction sur l'impôt foncier
- Les investisseurs étrangers sont exonérés de l'impôt sur les dividendes et des revenus d'intérêts
- Réduction de 50% sur les taxes hypothécaires si vous obtenez un prêt d'une institution financière dominicaine ou au moins réglementé par leur loi monétaire financière nationale
- Pas de paiement d'impôt pour les articles ménagers et personnels
- Pas d'impôts pour les transferts de propriété
- Exclusion partielle des paiements de taxes sur les véhicules à moteur
- Pas de taxes nationales ou municipales pendant une période de 10 ans pour les promoteurs (Loi 158-01)
Quel est le prix moyen d'un bien immobilier en République dominicaine ?
L'une des raisons qui poussent à acheter un bien immobilier en République dominicaine c'est le prix qui peut être beaucoup plus bas que celui que vous auriez dû payer en Californie, par exemple.
Alors qu'en Californie, le prix moyen par mètre carré était d'environ 315 $ en 2019 (avec une augmentation de 20% par rapport à l'année précédente), vous pourrez trouver des propriétés dans la gamme de luxe en République dominicaine pour 100 $ le mètre carré. Bien évidemment, il n'y a pas de limites supérieures en matière de prix du mètre carré, et c'est ainsi que vous y trouverez également des villas haut de gamme pour 9 millions de dollars.
Quels sont les meilleurs endroits pour investir dans l'immobilier en République dominicaine ?
Quelle que soit votre raison d'acheter ou de construire une propriété en République dominicaine, quelles que soient vos attentes, lors de votre recherche de biens immobiliers, vous devrez absolument commencer par jauger les endroits suivants :
Saint-Domingue
La capitale de la République dominicaine offre une infrastructure en croissance constante et le meilleur du développement du pays. Si vous êtes un promoteur ou si vous cherchez à construire des condominiums, ce sera certainement une zone très intéressante pour vous. La combinaison des nouveaux développements avec une culture ancienne offre le cadre parfait pour les locations à court terme dans le secteur du tourisme.
Cabarete/Puerto Plata
La côte nord de la République dominicaine est reconnue pour être l'une des meilleures zones touristiques du monde. Ce n'est pas surprenant du tout, car c'est la première région à avoir accueilli les premiers touristes en République dominicaine. Elle s'est grandement modernisée depuis. Vous y trouverez toutes sortes d'activités nautiques comme le kitesurf qui attire certainement beaucoup de visiteurs et donc des candidats possibles pour louer des biens pendant leurs vacances. C'est aussi un endroit parfait si vous envisagez de déménager seul en République dominicaine et que vous envisagiez de démarrer une entreprise dans ce secteur.
Samaná
Cette région est certainement en plein essor, car elle est encore la moins développée, et accueille encore moins de touristes que d'autres parties du pays. Si vous voulez construire votre maison secrète, ne cherchez pas plus ! Samaná est la région par excellence, parfaite pour une petite escapade loin des bruits de bureaux et pour profiter de vos vacances.
Quelles sont les étapes à suivre pour faire l'acquisition d'un bien immobilier en République dominicaine ?
La première chose à réaliser est que l'achat d'une propriété en République dominicaine peut être très différent de l'achat d'une propriété dans votre pays d'origine. Par exemple, il n'y a ici pas de concept d'offre écrite. Au lieu de cela, vous trouvez la propriété que vous aimez, et la première chose que vous devrez faire sera de vérifier la situation juridique de la propriété, car il n'est pas rare que certaines personnes essaient de vendre une propriété qui n'est pas la leur.
En fait, il y a deux contrôles principaux à effectuer. Le premier consiste à se rendre au bureau des cadastres, pour vérifier que la personne qui vend la propriété est bien le propriétaire réel et pour vérifier s'il y a une hypothèque ou des privilèges sur la propriété. Il sera enregistré au verso du titre de propriété s'il y en a.
Le deuxième contrôle consiste à se rendre au bureau des impôts, Impuestos Internos, et à vérifier que toutes les taxes à payer relatives à la propriété sont à jour. Bien que vous puissiez, bien sûr, le faire vous-même, la plupart des gens délègue un avocat pour effectuer cette tâche.
Vous devez également vérifier si une enquête officielle de démarcation du gouvernement a été réalisée. Elle est connue sous le nom de « deslinde ».
S'entendre sur le prix
Le prix est convenu verbalement entre l'acheteur et le vendeur, ce qui en revanche peut ne pas inclure les éventuelles taxes ou privilèges impayés. Par la suite, un contrat de promesse de vente sera rédigé par l'avocat du vendeur et le document devra être signé des deux parties devant un notaire public. Il est habituel qu'un acompte de 10% soit payé à ce stade. Veuillez noter que ce sera à la charge de l'acheteur de couvrir les frais de l'avocat du vendeur.
Autres coûts à prévoir :
Comme dans tout autre pays, lorsque vous envisagez d'acheter une propriété, les coûts finaux seront toujours plus élevés que le prix négocié.
Nous avons rassemblé les coûts essentiels que vous devrez prendre en compte lors de l'achat d'une propriété en République dominicaine. Il y a :
- Les frais de notaire. Généralement entre 0,25% et 1% du prix de la propriété et payés par l'acheteur.
- Le timbre pour le document légal, de l'ordre de 1,30% de la valeur de la propriété et est payé par l'acheteur.
- Les frais d'agence ou de l'agent immobilier, généralement entre 5 et 10% du prix de la propriété et payé par le vendeur.
Les coûts supplémentaires que l'acheteur doit prendre en compte s'élèvent à entre 4,55 et 5,30% du prix de la propriété, alors que le vendeur devra s'attendre à payer environ 5 à 10% de la valeur de la transaction.
La promesse de vente
Le document doit comprendre :
- Les noms complets et les coordonnées de toutes les parties. Si le vendeur est marié, le conjoint doit également signer.
- La description légale complète de la propriété à acheter.
- Le prix d'achat et les conditions de paiement.
- Remarque : Souvent, les conditions de paiement peuvent être flexibles, de sorte qu'elles puissent prendre en compte certaines formes de financement proposées par le propriétaire.
- Une clause par défaut.
- Une date de remise de la propriété.
- Une clause de recours en cas de fausse déclaration.
- L'obligation par le vendeur de signer l'acte de vente à réception du paiement final.
Important :
Une ultime vérification sera de rigueur dans le cas où les contrôles de titre et de fiscalité n'ont pas encore été effectués.
L'acte de vente
C'est ce qu'on appelle le « Contrato de Venta » est signé par les deux parties devant un notaire public et est utilisé pour transmettre la propriété de l'acheteur au vendeur. Dans certains cas, la promesse du contrat de vente ne se produit pas et les parties passent directement à l'acte de vente.
Évaluation des impôts
L'acte de vente authentifié est ensuite apporté au bureau des impôts le plus proche, où une demande est faite pour l'évaluation de la propriété. Ceci est nécessaire pour déterminer si le nouveau propriétaire devra payer ce que nous appelons l'impôt annuel des riches. Si la valeur de la maison est supérieure à 6,5 millions de dollars canadiens (environ 135 000 dollars américains), la taxe foncière de 1% de la valeur devra être payée chaque année. En outre, il y a des frais uniques de 3% de la valeur de la propriété, connus sous le nom de taxe de transfert de propriété. Le montant de la taxe à payer est déterminé par un inspecteur, et le temps nécessaire pour effectuer l'inspection dépend de la charge de travail de l'inspecteur, qui peut prendre quelques semaines.
Dépôt du titre de propriété
Une fois la taxe payée, le titre de propriété est déposé, pour le passer au nom du nouveau propriétaire, et un nouveau titre est ainsi émis. Cela prendra généralement quelques mois, bien que vous puissiez faire accélérer la procédure en payant une somme supplémentaire pour le service VIP. Cependant, à partir du jour où le titre est déposé, la propriété est censée avoir été transférée au nom du nouveau propriétaire.
Qu'est-ce qu'un « deslinde » ?
En vertu de la nouvelle Loi sur l'enregistrement des biens, la vente de propriétés sans délimitation approuvée par le gouvernement, connue sous le nom de « deslinde », ne peut être enregistrée au bureau des cadastres, sauf dans les cas suivants :
- Si les ventes qui ont eu lieu avant le 4 avril 2007 peuvent être enregistrées au cours d'une période de deux ans se terminant le 4 avril 2009.
- Si la vente de l'ensemble de la propriété a eu lieu après le 4 avril 2007 (la vente de portions n'est pas autorisée), une seule fois.
Cela signifie que si la propriété a été vendue à plus d'une occasion depuis le 4 avril 2007, il faudra procéder à un « deslinde » avant que l'enregistrement du titre puisse avoir lieu. Cela coûte environ 1500 USD ou plus, selon la superficie de la propriété.
Bon à savoir :
L'achat d'une maison en République dominicaine peut être simple, mais il peut y avoir des pièges pour quelqu'un qui n'est pas habitué au pays.
Quelques éléments clés sur la République dominicaine
Population : 10,85 millions d'habitants (2020)
Langue officielle : espagnol (85 % de la population ont pour langue maternelle l'espagnol)
Monnaie nationale : Peso dominicain (1USD est actuellement d'environ 54,90 pesos dominicains)
Climat : Climat tropical ; les températures les plus élevées en août, les températures les plus basses en janvier et février ; la saison des pluies dans la partie nord dure de novembre à janvier et dans le reste du pays de mai à novembre.
Conditions d'entrée : Aucun visa n'est nécessaire pour les citoyens américains, les citoyens de l'UE, les citoyens britanniques ou les Canadiens, mais à leur arrivée, ils doivent payer des frais de séjour qui sont actuellement de 10 USD. Certains pays, dont l'Argentine, l'Équateur, le Japon et Israël, sont exemptés de cette réglementation.
Que faut-il prendre en compte avant de faire une acquisition immobilière en République dominicaine ?
Avant d'acheter une propriété en République dominicaine :
- Vérifiez sur quelle zone d'électrification elle se trouve : soit A, B, C ou D. La première, la (A), dispose d'une fourniture électrique quasiment 24 heures sur 24, mais les autres réseaux sont plus petits, avec le réseau D, par exemple, qui n'a de l'électricité que 8 heures par jour. Si vous n'êtes pas sur le réseau A, vous aurez besoin d'un système de secours tel qu'un générateur ou un onduleur.
- Vérifiez les conditions de la distribution de l'eau. Est-ce via une citerne, un puits, ou y a-t-il de l'eau courante ? À quelle fréquence interviennent les coupures d'eau ?
- Y a-t-il une bonne couverture de téléphone cellulaire et d'Internet ? Quels fournisseurs fonctionnent bien et lesquels ne fonctionnent pas ?
- Assurez-vous que votre avocat vérifie qu'il n'y ait pas de factures impayées pour l'eau, l'électricité, le téléphone ou Internet.
- Y a-t-il un service de collecte des ordures ? Ce service n'est pas disponible dans tout le pays, et s'il n'y en a pas, vous devrez trouver un moyen de vous débarrasser de vos déchets.
- Le titre de propriété est-il au nom des personnes qui se disent propriétaires du bien à vendre ? Souvent les gens ne prennent pas la peine et le temps de faire ce type de vérification lors de l'achat d'une propriété, et souvent constatent trop tard, que ce sont les noms des personnes qui possédaient la maison avant les propriétaires actuels. Ce n'est pas nécessairement un problème, tant que vous pouvez trouver les propriétaires précédents. Étant donné que vous devrez payer 3% lors du transfert du titre, il serait judicieux de tout vérifier dès le départ.
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