Pourquoi ne faut il pas acheter en RD?

Si, bien sûr c'est possible d'acheter, mais les conseils donnés sur ce forum sont qu'il ne faut surtout pas se précipiter.
D'abord louer pour se rendre compte de l'état du bien (par ex. fuites d'eau qui apparaissent uniquement lors de la saison des fortes pluies, etc), tester le lieu (bruyant, trop calme, isolé, voisins, vols, sécurité, etc), bref prendre son temps pour trouver la maison et l'endroit idéal pour soi et surtout faire attention aux titres de propriété.
C'est tout simple si on reste cohérent, c'est à dire ne pas acheter sans avoir vu les papiers avec un avocat, vu la maison, vu l'endroit... enfin la logique quoi.

Ah ok, j'avais pas compris ça, oui effectivement il faut être vigilent sur le titre de propritété et de qui on s'entoure pour la transaction...merci CapitaineTartine

Mais de rien, c'est avec plaisir.
Faire attention aux prix aussi, il y a beaucoup d'offres pour peu de demandes et souvent j'ai vu des maisons à vendre plutôt au dessus du marché.
Mais là aussi, si on ne se précipite pas on a le temps de sonder le marché et comparer pour acheter au bon prix (pour le vendeur et aussi pour l'acheteur)
Et comme ça tout le monde est content 

Bonjour,
Les raisons pour lesquelles il ne faut pas se précipiter , ne sont pas seulement dues, et loin de là aux risques d’arnaques, qui restent une très petite minorité en proportion à la totalité des ventes qui se réalisent dans ce pays, l’autre grand soucis de l’étranger qui achète en RD, c’est que lorsqu’ il arrive , il est de suite conquis par ce qu’ il voit, les prix restent bien en dessous des tarifs français, donc l’envie d’acheter est immédiate et cela se comprend, par contre si pour une raison ou une autre les heureux propriétaires décident ( ou sont obligés) de repartir, le bien qu’ ils vont laisser en RD coutera cher à la maintenance, il faudra trouver un gardien de confiance, le payer, assurer l’ entretien de la maison et gérer la vente à distance, ce qui n’est pas le plus facile.   
Généralement les gens qui écrivent sur ce sujet, sont, malheureusement, ceux pour qui cela c’est mal passé , sur ce forum, peut être une vingtaine … et je crois que j’exagère, que cela représente il sur les milliers de bien qui se sont vendus à des étrangers, dans le total respect des règles et des prix du marché.
Pourquoi statistiquement l’étranger se fait-il  plus arnaquer que le local , en règle générale parce qu’ il ne s’informe pas correctement, parce que il se fait souvent isoler par un ‘’ ami ‘’, un avocat, un courtier, qui va lui démontrer qu avec lui, tout sera plus facile, et moins cher, grâce à ses connaissances pointues d’ un système obscure… En fait rien est obscure, toutes les informations pertinentes sont disponibles sur différents sites internet, il suffit de prendre le temps de chercher pour avoir la totalité des infos. Les agences immobilières de renommée internationales présentent en RD vous donnes toutes ses infos gratuitement, il suffit de les consulter. un exemple ICI .

Je voulais investir pour louer au depart avec un gestionnaire qui serait sur place, mais quand je lis 15% de frais de gestion wouah je trouve ca beaucoup

15% c'est le minimum. Comptez plutot 20% plus les frais d'élec, eau, assurance, frais de remise en état annuel. Si c'est une maison avec piscine, il faut ajouter gardiennage ou frais de condominium, jardinier, pisciniste. Et la on approche de 30%. Suivant le bien et l'emplacement, cela vous laisse encore entre 5 et 10% net. Faire très attention au lieu pour bien louer, proche plage, la déco de votre bien, votre visibilite sur internet pour bien louer, etc. L'avantage du gestionnaire, il s'occupe vraiment de gérer tout y compris les petits travaux de remise en état. Le service se paie.Mais si votre gestionnaire a une bonne reputation, cela vaut la peine. Comme pour l'achat, choisissez le bien.

Bonjour,

j'ai fait une étude personnelle très détaillé au vue d'investir pour louer en RD avec les prix pratiqués dans l'immobilier, la maintenance, les factures, VS revenues locatives.

J'entre pas dans les détails mais les frais de propriété sont tellement chers que cela équivaut presque à 80% de vos revenues locatives !

La gestion locative coûte environ 200-350 dollars mensuels si vous voulez un type sérieux. Il faut qu'il accueille et s’occupe des clés, faire la conciergerie, faire réparer une fuite, etc etc. Cela équivaut à 50% de vos revenues locatifs pondérés sur l’espérance d'occupation dans l'année. Les autres 30% serviront à payer les factures qui courent même quand vous n'êtes pas sur place. Au dela de 130.000 euros valeur du bien vous devrez payez des Taxes sur propriété.

En gros louer ne servira que pour couvrir les frais...Les bénéfices seront très faibles et je n'exagère pas. Il n'y a pas de secrets, si vous voulez bien louer il faut que ce soit un bien de qualité super bien placé, proche à la mer à pied, près des commerces et transports  et encore il faut pas le louer trop cher sinon aucun intérêt vs prix Ressort ALL inclusive....et il vous coûtera aussi cher en investissement qu'un appartement en bord de mer en France !

Si c'était aussi facile tout le monde l'aurait fait. 

cher Eri
le prix de la gestion et un peu élevé dans ton étude mais pour le reste c'est très juste .en plus comme le rappelai Alain il faut le pisciniste le jardinier et la femme de ménage  toute l’année .
de plus le gestionnaire en votre absence ne passe pas tous les jours et votre personnel le sais très bien .du coup vous payer des services pour parfois personne de présent !!!
pour exemple j'ai réalisé des travaux extérieurs chez un client et la femme de ménage devait passer dans la maison 3 fois semaine pour aérer dépoussiérer ....
2 semaines et demi de chantier et vu 1 fois !!!
quand le chat n'est pas là les souris dansent et vos pesos s'envolent !
et tout ça c'est encore avec un gestionnaire sérieux qui ne va pas sous-louer votre bien sans rien vous dire sauf " a mon pauvre monsieur cette année c'est pas une bonne saison !"

Les petits appartements ou mal décorés sont peu rentables, il faut avoir des biens de qualité, donc bien placés, déco soignée, etc. A LT, des petits appartements moyens, les agents immi ne savent plus quoi en faire et ils se louent mal. Donc pas rentables. La location saisonnière est préférable. Les frais pour louer un studio ou une maison de 4 chambres sont presque les mêmes ( contact client, contrat, remise des clés, réparations, etc). Mes connaissances qui ont des maisons avec piscines pres de la plage ont une très bonne rentabilité. Mais ils sont sur internet, homelidays, ils gèrent une partie des 1ers contacts et renvoient ensuite vers l'agence, ils suivent de très près leur bien, bref ils y passent un peu de temps. Si vous laissez tout faire à distance sans vous en occuper, au revoir la rentabilité. En clair, pour avoir un bien rentable sur Las Terrenas, il faut investir un minimum de 150 000 €, voire 300 000. Sinon, ne pensez pas que vous allez gagner de l'argent.

Bonjour Aaindeco.
En ce qui concerne Bavaro, 2 amis louent à la semaine des appartements avec piscine commune au condominium.
L'un le fait depuis quelques mois seulement, et l'autre depuis bientôt 2 ans.
Ce dernier, sur une année complète, loue son appartement 350 dollars par semaine, et cela plus de 40 semaines à l'année.
Il a un gestionnaire sur place pour s'occuper des remises de clefs, inventaire entrant et sortant, du ménage ainsi que des menues réparations.Cela lui coûte 10 % si je ne m'abuse. Et c'est donc plus que rentable.
Cordialement

J'ai les budgets précis de mes amis qui louent et au final ils arrivent à 25% de coût de gestion plus les frais à leur charge. Les  10% sont les frais de base de gestion, plus 10% de commissions sur locations plus ménage de sortie plus quelques frais divers. J'ai le compte précis avec les semaines louées et les couts réel y compris remises en état annuelles, renouvellement d'électro ménager, matelas, serviettes, réparations diverses. Quand il reste 10% net, c'est très bien

FF9119 a écrit:

cher Eri
le prix de la gestion et un peu élevé dans ton étude mais pour le reste c'est très juste .en plus comme le rappelai Alain il faut le pisciniste le jardinier et la femme de ménage  toute l’année .;

J'ai dit 200-350 dollars par mois selon le standing du bien et son potentiel de revenus (1200-1600 mensuels à 100% d'occupation) cela fait environ 15-20% . Les prix étudiés sont ceux pratiqués à SOSUA et PUNTA CANA données par des gérants Canadiens expérimentés.

Et le gérant il faut le payer qu'on loue ou pas..Déjà si on arrive à louer 50% de l'année on est le Roi du pétrole.

Je vous trouve très pessimiste ,moi j'ai acheté à Casa Caribé club à Dominicus
À la ROMANA j'ai acheté un studio il y a 2ans et je paie les frais d'entretien
De sécurité une fois l'ans et je loué environ 4mois par année et ça payé mes
Frais j'ai un majoré d'homme qui est Rép DOm il est fiable et certifiée
Tout va bien et j'ai confiance pour l'avenir
Je  prend ma pension dans qu'elque moi et pour le 1\3du prix du Québec
Donc tout est possible avec du temps et en s'entourent du monde
De confiance   bonne chance
GUYSUAVE1

Vous avez payé les frais. On parle de rentabilité tous frais déduits. Entre 5 et 10 % net si bon produit.

Sa dépent si vous investisé à cour ou à l'on
Moi ces à long termes ,j'ai déjà eu 2offre  et ces mon but
Attendre et réinvesties dans pour grand grand
Pour moi je vais en profiter à ma retraite ces mon but

Vivre au chaud à l'année quand on vien du Québec ça n'a pas de prix
Et à 1\3du prix ça ces la vrais vie
Bonne chance
guysuave1

Bonjour.
Une des réponses pourquoi ne pas acheter :
- acheter est beaucoup plus facile que de vendre. Nous pouvons nous poser la question pourquoi il y a tellement des biens immobiliers a vendre dans les zones touristiques ? Une des réponses : il y a tellement d’étrangers qui se sont installés ici, pleins de fantasmes, fantaisies ET  en plus..... convaincus qu'ils se sont intégrés  parce qu'ils connaissent le pays après avoir passé leurs vacances pendant quelques années, ils ont crée un cercle d'amis dominicains qui sont tellement gentils ("vous êtes mon ami" , "you are my 'fren' ") qu'ils aiment la "vie simple" des dominicains , C'est a mon avis, une des raisons pourquoi il y a tellement a vendre. Donc.... c'est un avertissement.
Cordialement,
HIRAM
H H H

Je pense que c'est encore plus simple. Les gens qui viennent en expat ne viennent pas jusqu'à leur mort. Ils repartent après quelques années pour des raisons qui ne sont pas forcément une déception. Enfants en âge d'université, naissance de petits enfants en france pour la génération plus âgée, problèmes de santé pour les plus vieux. Il y a aussi beaucoup de résidences secondaires, et on peut les revendre tout simplement parce que l'on change.
Il n'y a pas que des déçus de l'expat, heureusement. Et en plus il y a beaucoup de biens en vente alors que les gens ne sont pas vraiment vendeurs donc très chers (c'est le cas à Las Terrenas)

J'ajoute que les appartements et affaires à vendre ce n'est pas ce qui manque en RD. On construit des résidences et lotissements partout et il y a en qu restent desesperement vides. Les Dominicains vivant à l'étranger achètent des biens pour le plaisir de se sentir propriétaire et avec l'illusion de les louer.

La dernière fois que j'ai loué un appart de standing européen à Santiago et pas dans la périphérie, Résidence de 4 étages , tous les appartements étaient achetés par des Dominicains vivant à l'étranger. On était que 3 appartements occupés, la résidence était super calme. D’ailleurs dans mon  balcon et 3 autres, il y avait l'affiche "A vendre". Et Santiago était plein de programmes immobiliers alors qu'il y a des résidences entières vides.

Il ne faut pas oublier qu'en RD il y a des dominicains.
1) Une moyenne d'âge de 23 ans, de la construction est nécessaire. J'avais regardé le renouvellement du parc immobilier en France pour voir quand on pourra parler d'un parc antisismique où c'est nécessaire. La RD battra la France sans problème en pourcentage, c'est mathématique vu l'âge moyen.
2) Ca dépote coté université, de la classe moyenne arrive, des clients potentiels. J'ai visité des appartements proposés par des banques à leurs clients qui en ont les moyens (classe moyenne qui se développe), ça vaut le coup et c'est avantageux.

C'est un regard dominicain sur un marché dominicain prévu pour des dominicains.
Comme mon futur c'est une vingtaines d'années, les projets immobiliers c'est passé de mode surtout vu le prix des locations locales. Il m'est plus facile d'avoir un regard dominicain ou moins impliqué.

A part un promoteur, l'achat d'un bien immobilier on compte en décennies. A mon filleul qui a une superbe maison avec piscine et un appart, je lui seulement dis, quand tu revendras peut être dans 20 ou 30 ans fait en sorte que ta maison soit accessible sans avoir recours au pétrole car il y en aura plus beaucoup et plus de clients.
Et oui hors pétrole, la distance parcourue est de 3km/jour en moyenne si on se base sur le passé.

Au dessus de 120$, il n'y a plus de compagnies qui investi et la demande se contracte furieusement.

Bonjour à tous ,
Me voilà de retour après 9 semaines en Rep Dom .
Séjour trés positif , le scotter va me manquer , torse nu en short , dans des chemins bourrés de trous , on finit méme par y prendre plaisir ...
Ou quelquefois , en super voiture comme la lexus V6 .
Mais le scotter ou la moto ( la yamaha TW par exemple ) , restent le moyen le plus agréable .
Le chocorica , le jus d'orange tres bon aussi , les énormes avocats , les annanas et les differentes sortes de bananes ...
Spectacle somptueux foret , mer et montagnes sous les yeux tous les matins ...
On s'y fait tres vite .
En 9 mois j'ai transformé un lieu inachevé en un petit paradis comme j'en ai le secret .
Contacts faciles avec les expats qui cherchent à discuter .
Ce que j'ai remarqué , c'est que les expats depuis 15 / 20 ans , sont déconnectés de la réalité , ca se comprend . Le monde change tres vite et là bas tres lentement et tant mieux .
Beaucoup voudraient rentrer et ne peuvent pas pour maintes raisons .
Tout le monde veut vendre et personne ne vend , j'entends dire souvent .
Si vous voulez revendre facilement , c'est comme partout , c'est plus facile en dessous  de 100000€ , encore faut il que ce soit tres bien placé .
Sinon j'ai des voisins qui sont en train d'investir 100 /150 mille euros ...
Je suis en plus tombé entre deux voisines expats francaises qui ne peuvent pas se voir ! Comme j'avais pas la télé , ca m'a fait des informations .
La presidente en 65 cl qui sort  du congélateur , descend tres vite .
La machette pour partager les langoustes avec un marteau .
Les crevettes sauvages je pense , ( je sais pas s'il y a des élevages ) .
La mer .
Les dominicains .
Tout cela fait que je reviendrais .
à suivre ...

Bien sur qu il y a des élevages de crevettes...
Gardez vous quand même des généralités, quelques "vieux" expats sont parfaitement connectés au reste du monde ( on a internet , la télé et des amis ailleurs ;-) ) certains n'ont rien à vendre et ne veulent surtout pas repartir..... En tous cas, J'espère pour vous, que vous garderez longtemps ce regard émerveillé de l 'enfant qui découvre le sapin de Noel le 25 décembre 

j'ai encore dit une connerie ,
Excusez ,
Votre réponse me fait plaisir ,
merci Tina .

Powerkite,

c’est vrai que l'on a pris quelques distances avec le journal de 20h00 et Kolantha,  nous sommes français et nous vivons en RD, c'est ça notre réalité , et pour pouvoir continuer à vivre ici avec les standards que chacun c’est donné, il faut plutôt être bien collé à la réalité, vous vous en apercevrez certainement si vous faites des séjours répétés.

Revenir , c'est flippant , rien que l'actualité qui vous rattrape avec ses informations catastrophiques journaliéres répétées à longueur de journée .
Depuis que je suis revenu je déprime , j'ai du mal à reprendre le cours , de voir des gens qui vous font la gueule toute la journée , tout semble réglé d'avance .
Les gens sont tristes ici ...
Les embouteillages en voiture , toutes ces voitures , alors qu'il y a une semaine j'étais encore au volant de mon pasola en short , torse nu , à zigzaguer comme un gosse de 15 ans , de la ferreteria au colmado , ou jusque chez moi par un chemin bourré de trous ou il n'était pas rare que je rencontre une bande de petits cochons de 15 kg marrons  , des chévres , ou des chevaux à moitié sauvages , ou un dominicain qui rentrait au trot sur son petit cheval . ( qu'est ce qu'ils sont rapides ces chevaux au trot !).

Je partage votre sentiment powerkite... Les gens ont l'air blasés et se critiquent les uns les autres gratuitement à longueur de journée ici ...

Powerkite dit en parlant de la France: "Les gens sont tristes ici ..."
A défaut d'avoir des statistiques sur la bonne humeur des gens en fonction du pays, on peut en trouver sur la dépression et sur la consommation des somnifères et anxiolytiques et c'est vrai que dans nos pays occidentaux, nous sommes bien placés!
Tout à fait d'accord que la bonne humeur des dominicains et des haïtiens rend leurs pays plus attirants de ce point de vue que ceux de notre vieille Europe même si l'insécurité est plus forte ici...

Powerkite a écrit:

Revenir , c'est flippant , rien que l'actualité qui vous rattrape avec ses informations catastrophiques journaliéres répétées à longueur de journée .
Depuis que je suis revenu je déprime , j'ai du mal à reprendre le cours , de voir des gens qui vous font la gueule toute la journée , tout semble réglé d'avance .
Les gens sont tristes ici ...

Je plussois, en France il n'y qu'à allumer la Télé et voir le journal de 20h et on déprime..Chômage, terrorisme, immigration, taxes, haine, incivilité, gouvernement amateur et incompétent. Les jeunes de 18-25 ans, 25% au chômage! On nous annonce qu'en 2030, il y aura 1 actif pour 1 retraité...On se demande presque à quand la guerre civile?

La RD a coté fait figure d'une petite république sympathique où la corruption est juste une un détail folklorique.

Il faut relativiser. Ma sœur qui a vécu dans 5 pays différents me dit; quand tu changes de pays, tu de débarrasses d'une partie de tes problèmes mais tu en trouve d'autres que t'avais pas connu avant.

Pour être positif, si 25% de chômage chez les jeunes, il y en a donc 75% qui ont un job. Donc en se bougeant un peu plus, il y a du travail.

Oui , c'est sur , c'est facile de dire c'est super là-bas surtout quand on n'est pas obligé d'y gagner sa vie ...
Parce qu'alors là tout change ...
Mais j'ai des voisins francais qui semblent avoir trouvé la combine : ils ont vendu une maison de leur mére décédée en France et fait construire une maison en Rep Dom et ils touchent chomage ou RSA de la France et vont pointer de temps en temps en France en prenant des vols pas cher ... Je crois pas qu'ils soient les seuls ...

Ils ne sont pas les seuls, mais ça dure qu'un temps ..

Oui , ca durera qu'un temps .
De toutes facons , je ne pense pas que la Rep Dom soit un pays qui ait un avenir pour des jeunes francais , à moins d'etre un cas spécial .
C'est un pays pour des gens jeunes qui travaillent en France , j'ai d'autres voisins dans ce cas qui ont fait construire ou alors pour des gens qui ont travaillé toute leur vie en France et qui sont retraités .
Je vois pas par quel opération du st esprit , un francais arriverait à gagner 6 fois plus qu'un dominicain pour arriver à faire 6x 200€ = 1200€/mois ?
C'est comme si on demandait à un dominicain de gagner en France  6 fois plus qu'un francais soit 7200€/ mois ...
Cherchez l'erreur ...

Il y a de jenes dominicains qui gagnent très bien leur vie.

Tout comme en France si on connait du monde ça aide.

Powerkite a écrit:

Je vois pas par quel opération du st esprit , un francais arriverait à gagner 6 fois plus qu'un dominicain pour arriver à faire 6x 200€ = 1200€/mois ?

Je ne suis pas vraiment d'accord avec vous et pour plusieurs raisons.
- si le salaire minimum est de 200 euros, pour les employés non qualifiés , dans le privé un bon technicien touche minimum le double, un technicien supérieur touche 40 000 pesos et les ingénieurs commencent à 50 000 pesos et touchent en moyenne 70 000 pesos, dans les 3 ans.
Un mot qui ressort tout le temps de la bouche de ceux qui s'en sortent bien : préparation ( être préparé , avoir fait les bonnes études et avoir le mental)
Si vous arrivez sans formation précise , sans volonté, en effet cela sera dur. Pour les battants , tout est possible, ici l état ne cherche pas à niveler les gens , les travailleurs ne traînent pas le vagon de feneants , si t est bon, accrocheur , cela marchera pour toi.
Plus les jeunes arrivent tôt , et plus facile  sera leur intégration au système.
Mon fils en 3 ans à capter plus d infos que moi en 15 ans, la relation qu il a avec ses copains de fac , ou dans ses activités sportives fait que sa relation avec eux est de égal a égal , étudier pour obtenir les points à l examen, les travaux en commun , la compétition pour le podium, tout cela lui a permis de rentrer plus profond dans les us et coutumes locales, il capte des expressions au second degrés , que je ne saisissais pas, il savait clairement que il ne fallait  pas étudier médecine , droit et administration d entreprise, qui sont trois secteurs bouchés.
Bref, il est plus facil de s'intégrer en  arrivant à 16 ans avec ses parents que d'arriver adulte.

Ca fait plaisir de voir que la Rep Dom est un pays qui a de l'avenir .

le wagon des fainéants ..........

Bonjour,

Puisque vous parlez ici des éventuelles arnaques sous couverts de sites internet douteux, j'aurai voulu savoir si le site immobilier COROTOS est fiable.

Je suis déjà en contact whatsapp avec ce qui doit être un agent immobilier...
Y a t'il un recensement ici sur le forum de site immobilier legit ?

Corotos, c'est l'equivalent du bon coin. Donc à vous de voir et de vérifier.

De toutes facons , y a que ce site .
et les sites ne sont pas responsables des annonceurs , le bon coin , c'est pleins d'arnaqueurs professionnels et en Rep Dom normal qu'il y en ai aussi .
Sauf qu'en France , c'est pas les sites qui sont protégés des arnaqueurs , c'est les arnaqueurs qui sont pour ainsi dire protégés puisqu'ils ne risquent rien ...