Achat immobilier en République Dominicaine

Bonjour,

Oui, un étranger même un touriste, peut acheter un bien immobilier en République Dominicaine en toute confiance si cette personne respecte les étapes suivantes :
Exiger du propriétaire les éléments suivants :
1) Le titre de propriété aux nouvelles normes 2009, soit le "CERTIFICADO DE TITULO" émis par la "REGISTRO DE TITULOS" sur lequel figure le numéro de parcelle "PARCELA No XXXXXXX" et le nombre de M2 de la parcelle.
2) Le plan cadastral de la parcelle, soit le "PLANO INDIVIDUAL" émis par le géomètre agréé "AGRIMENSOR" et approuvé par la direction régionale du Cadastre "DIRECION REGIONAL DE MENSURAS CADASTRALES" et qui mentionne le même numéro cadastral  que le Titre de Propriété !
3) Une attestation de la direction générale des impôts qui confirme que le bien immobilier est à jour de ses impôts " CERTIFICACION DE PROPRIEDAD INMOBILIARIA"
4) Une attestation des "REGISTRO DE TITULOS" qui confirme que le bien immobilier n'a pas de dettes hypothéquaires ou de mesures de séquestre qui l'affectent.
"CERTIFICACION DEL ESTADO JURIDICO DEL INMUEBLE"

Une fois ces documents en mains vous avez éliminés 90 % des risques inhérents à ce genre de transactions. La plupart des achats de terrains qui ne respectent pas cette procédure vont au devant de problèmes. Les propriétaires qui souhaitent vendre vous diront souvent que ces documents ne sont pas nécessaires...
Soit ils ignorent la loi, soit ils ont quelque chose à cacher...
Car il est évident que de nombreux terrains ne disposent pas des documents nécessaires à leur vente !

Un avocat/notaire ensuite pourra vérifier la validité de ces documents et établir un contrat de vente avec le vendeur en vérifiant bien que celui qui se prétend le vendeur est bien le propriétaire du terrain...

je garde a disposition de ceux que cela intéresse un modèle de chacun des documents cités ci-dessus.

Les frais de transfert de propriétés sont en général les suivants :
3% de la valeur du bien en impôts à payer à la Direction des impôts (DGII)
1% au notaire
1% a l'avocat.
Il est courant de payer au total 5 % en supplément de la vente, la plupart du temps aux frais de l'acheteur.

A savoir également :
Si vous achetez un bien de luxe qui dépasse 5 millions de pesos dominicains selon l'estimation fiscale, vous payerez 1 % d'impôts chaque année sur la partie de la valeur du bien qui est en dessus des 5 millions de pesos.
Exemple, la villa est estimée 8 millions par les impôts, vous paierez 1 % de 3 millions (8-5 millions) = 30'000 pesos, soit environ 560 euros par an.
Lien du site des impôts de la DGII :
http://www.dgii.gov.do/dgii/impuestos/Paginas/ivss.aspx

Merci pour les infos marcoriosanjuan, c'est très intéressant

bonsoir
vais essayer de vous repondre le plus sincerement possible:
tres facile d acheter en rep dom;
le plus dur,c est de trouver un tres bon avocat qui ici doit etre aussi notaire;beaucoup sont pas tres cleans!
savoir parler et lire l espagnol ou savoir se faire accompagner par la bonne personne
trouver la bonne agence!!!!!
et surtout bien choisir le bien;
quant a la valeur des biens,il y en a a tous les prix ;tout depend de l endroit,c est a dire ville ou village plus ou moins cote,eviter le bord de mer et les lomas selon ou vous envisagez d acheter etc...
avant d acheter,un conseil,venez vous rendre compte et visiter l ile;renseignez vous et restez sur vos gardes;beaucoup d arnaques ,surtout si les agents se montrent tres a votre service,invitations etc.. a l appui;ecoutez les anciens residents ,ne pas avoir peur de parler avec les europeens installes ici depuis longtemps ,s ils osent parler!!!
mais une fois votre bien enfin trouver,car il existe encore de bonnes affaires a faire,renseignez vous sur les frais adjacents:condominium,personnel,impots etc...c est moins reglemente qu en france tout simplement;bonne chance malgrè tout,car sommes nombreux a avoir ete sur nos gardes et trouver la bonne affaire;

pour quelle raison conseillez-vous d'eviter le bord de mer?

De mon avis personnel, le bord d emer présente les inconvénients physiques suivants :

Le salinité de l'air marin abime rapidement tous les équipements en métal.
L'humidité de l'air n'est pas très sain pour la santé
Les risques d'inondations sont souvent plus élevés en bord de mer en raison de la topologie des terrains.

Sur le plan légal il existe une loi qui interdit les constructions a moins de 60 mètres du rivage. Il est donc quasi impossible de disposer de titres de propriété en bonne et due forme (voir ci-dessus)
et au final, les terrains en 1ère ligne atteignet vite des sommets en matière de prix !

Bonjour Marcoriosanjuan,
Comme indiqué dans votre message, pouvez-ous nous envoyer un modèle des documents que vous citez car nous sommes interessés par l'achat d'une finca en RD, et cela pourrait nous servir de preuve encas de litige éventuel.
Bien à vous,
mon adress e-mail: philpaco1@gmail.com
merci

Un lien pour tous les expatriés.
MFE Maison des français à l'étranger avec un forum aussi, mais moins dynamique que Epat-blog.com !!!
http://www.mfe.org/index.php/Portails-P … ominicaine
et bien sûr l'ambassade France en Rép. Dom.
http://www.ambafrance.org.do/spip.php?rubrique18

Bonjour à Marcoriosanjuan,
Merci pour les informations sur l'impôt à payer pour les maisons de plus de 5 millions de pesos. Effectivement il me semble que la majorité des européens peuvent être concernés par cette  loi, car nos standards de vie sont plus élevés que ceux
de la majorité des Dominicains.
Même s'il faut savoir accepter une partie des contraintes du pays (coupures d'électricité, d'eau..) je recherche ici les bons côtés, un beau et grand jardin avec des oiseaux comme les colibris - cela a un prix, un quartier calme (pas trop de musique ni de prêcheur qui utilisent des micros pour porter la bonne parole)et une certaine sécurité.
Par contre, même s'il n'y a pas d'impôts locaux/fonciers, 1% sur par exemple 11 millions de pesos (approximativement 220.000 euros) c'est quand même une somme non négligeable.
Si j'ai bien compris l'impôt ne porterait que sur la différance soit 6 M/120.000 euros, soit quand même 1200 euros sur un an ?
C'est quand même 100 euros par mois, beaucoup à mon avis et assez comparable aux impôts locaux/fonciers en France.
Qui a acheté une maison dans cet ordre de prix et peut m'indiquer le budget moyen de fonctionnement avec un entretien normal ?
Merci d'avance

Attention a ne pas amalgamer les prix des biens vendus en agences immobilières ou de particulier a particulier avec l'évaluation fiscale de la valeur de la maison.
Je m'explique ;
Le fisc dominicain évalue selon ses critères la valeur d'une maison lorsque celle-ci dépasse manifetement la valeur de 5 millions de pesos, son évalutaion est systématiqument plus basse que la valeur estimée par l'agence ou le vendeur. De l'ordre de 40 a 50 %.
Exemple une villa à vendre à 12 millions sera certainement évaluée à 8 millions par le fisc.
Pourquoi, car le fisc ne tient en compte que le calcul du terrain selon des barèmes locaux et les M2 de constructions selon aussi des barêmes locaux, exemple de 16'000 à 25'000 pesos le M2 de construction.
Comme vous l'avez certainement compris, une maison de 220'000 euros en prix de vente ( 12 millions), va payer pour l'équivalant de 8 millions de pesos, donc, environ 600 euros/an.

Cela dit, on trouve diverses maisons sympas pour des prix compris ( en agence) entre 100.000 et 130.000 us$, ce qui est sous les 5 millions de pesos...

Excuse moi Marcoriosanjuan, je dois être fachée avec les chiffres, si tu me dis qu'on ne paye l'impôt que sur la valeur de 5 à 8 millions de pesos, par exemple, en théorie cela fait une taxation sur 3 millions de pesos, la différence, soit 300 euros et pas 600 euros qui est le double ? Où faut-il payer cette taxe DEUX FOIS PAR AN ?
Si ma question n'est pas indiscrète, pourquoi veux-tu revendre ?

3 millions de pesos x 1 % = 30'000 pesos /50 = 600 euros.
On paie une fois par an.
La maison est trop grande pour moi maintenant (5 chambres), mais je peux en parler en MP. ou via mon mail : cardinaux_marc@yahoo.fr

Bonjour,
En effet, il est tout à fait possible d'acheter un bien en République Dominicaine. Il faut simplement prendre certaines précautions et s'entourer de gens compétents et de confiance (comme dans le monde entier d'ailleurs.
A bientôt

L'article de Marcoriosanjuan est tout à fait complet  et vraiment parfait pour éviter les arnaques. J'ajouterai une chose; si vous passez par une agence immobilière, exigez les mêmes documents !!! Je viens d'avoir un exemple avec des amis cherchant à acheter, l'agence leur a monté un baratin selon lequel il s'agissait de parcelles, le titre individuel ne pouvait être produit, etc, etc. Bref, méfiez vous aussi des pseudos professionnels, il y a ici énormément de vendeurs de "soupes" surtout chez les "agents" immobiliers sévissant sur internet, j'en connais même qui ne parlent pas espagnol, c'est dire....

Merci Tina...

je confirme, que même si le terrain est dans une résidence, et surtout s'il est dans une résidence, il est OBLIGATOIRE de disposer des documents cités au début de ce forum. Même pour un petit terrain de 200 m2.

C'est la seule façon de ne pas tomber dans une montagne de problèmes....

Une fois ces documents en main, vous êtes quasiment sûr de ne pas rencontrer de difficultés lors de votre achat.

Merci de toutes vos prochainement et ferai attention à suivre toutes vos recommandations.
Il y a quand même quelque chose qui me rend perplexe : dans le quartier qui m'intéresse les maisons sont relativement chères, disposant d'un point de vue. Mais si je regarde par exemple en particulier une maison qui est en vente, juste après le mur de son terrain, il y a tout le quartier pauvre - très pauvre - qui s'y est collé, il y a des dizaines de "maisons" qui se vendent aussi, sans aucun titre et le marché existe bien.
Hors même si tous ces gens n'ont pas de titre de propriété, ils louent, vendent, sans avoir à priori la moindre crainte d'être expropriés -terres qui d'après ce que j'ai compris appartiennent à la Compagnie américaine des sucres".
Quels sont les risques, puisqu'il y a des centaines d'Haïtiens et/ou de Dominicains qui vivent sans titre de propriété ?
Je ne vois pas le gouvernement faire raser des centaines de maisons parceque les habitants n'ont pas de titre.
Y-a-t-il des précédents ?
Qui peut répondre pour satisfaire à ma curiosité ?

Cette remarque est pertinente. Il est vrai que de nombreuses masures ne possèdent pas de titres de propriété et sont occupées par des personnes plutôt démunies.
Dans les bidonvilles, les personnes vivent au jour le jour et ne se préoccupent de leur titre que lorsqu'ils souhaitent un financement (prestamos) et qu'ils ne peuvent l'obtenir en mettant en gage leur logement car ils n'ont aucun titre. Cet exemple mon responsable de chantier vient de le vivre a Rio San Juan.
Juridiquement leur bien n'exsiste pas, mais dans la réalité comme vous le soulignez, ils se le revendent et ne sont pas expropriés...

La différence est simple avec vous, vous êtes une gringa, vous serez seule à vous défendre le jour ou vous aurez un problème de voisinage... Eux sont des milliers, et savent se regrouper pour se défendre. Le gouvernement, à moins de vouloir provoquer des émeutes ou des grêves dures, ne va pas leur chercher des noises.
2 poids, 2 mesures, c'est les Caraîbes...
Mais j'ai quand même un exemple d'expropriation de masse en tête, cela c'est passé il y a quelques années à la sortie de Cabarete en direction de Sosua, l'Etat avait fait raser un quartier entier de bidonvilles avec le soutien de l'armée. ce terrain est toujours en friche aujourd'hui, je ne sais pas s'ils ont été relogés !?
Si quelqu'un en sait plus sur ce sujet ...

C'est dommage pour les expatriés , mais je trouve que les Dominicains ont cette force de l'entraide , que je ne ressent pas en France !

C'est ce qui fait aussi le charme de ce pays et des dominicains.
Nous avons beaucoup a apprendre de leur philosophie de vie et de leur sens de l'entraide.
J'ai de nombreux exemples en tête de soutiens à une famille ou à une personne seule qui rencontre un problème, souvent d'ordre  économique. Une entraide se met vite en place.
Malgré un niveau de vie moyen très bas, a Rio San Juan, personne ne dort dans la rue et personne ne meurt de faim !

C'est tout à fait ca , c'est vraiment ce qui fait la beauté du pays , avec aussi ses paysages , ces mentalités .. Honnêtement , niveau social , je me sens plus proche de la République Dominicaine que de la France !

Bonjour à tous
Je continue mes recherches immobilières... J'ai trouvé une autre maison moins chère (5,5 quand même de pesos). J'ai besoin de vérifier le problème des titres et reviens vers mes "experts favoris" :
Le titre de propriété de la maison indique bien que les vendeurs en sont propriétaires, par contre il est indiqué aussi qu'ils n'ont qu'un droit d'usage du terrain.
Mon avocat veut aller vérifier à San Pedro pour savoir si je pourrais avoir, si j'achète la maison, le titre de propriété (de la maison seulement) à mon nom, où si le fait que là encore les maisons du quartier sont (depuis 20 ans) construites sur les terres de la Compagnie Sucrière, bloque maintenant toutes les transactions.
Il m'explique aussi que cela dépend si le terrain est ou non délimité de manière précise. Je crois avoir compris que le cadastre est à San Pedro et que nous pourrons consulter l'original.
L'avocat des vendeurs soutient qu'il n'y a pas de problème et que si j'achète la maison, j'aurais bien le titre de propriété à mon nom... Il a l'air tout à fait de bonne foi.
Qui connait ce point de loi ?
Merci encore de votre aide.

Y at-il d'autres propriétaires sur le terrain, (loi des condominios) comme par exemple en cas de propriété par étages ?

En fait la moitié des habitations de la Romana ont été construites depuis plus de 20 ans sur des terrains appartenant à la Compagnie Centrale Romana (cannes à sucre)il n'y a donc qu'un propriétaire de la moitié de la ville... Donc les gens ont (plus ou moins selon les cas) des titres de propriété tout à fait légaux, pour la partie concernant la maison et un droit d'usage pour les terrains.
La maison qui m'intéresse est dans ce cas, mais c'est une habitation individuelle, comme toute la rue où elle est située.

A votre place, avant l'achat, je demanderais une certification de cette compagnie vous garantissant l'usufruit du terrain pour une durée de 99 années.

Mon ami me dit que jamais la Compagnie ne donne ce type de certificat, mais que, à ce jour, elle n'a jamais expulsé les gens. Ce qui pourrait se passer c'est éventuellement que je doive acheter,  à postériori, le terrain...

Le fait qu'elle n'ait jamais demandé l'expulsion ne garantit pas qu'elle ne le fera jamais.
En outre si elle un jour elle se décide à vendre c'est elle qui fixera le prix et il est possible qu'il ne vous convienne pas.
La faire intervenir à l'acte de manière indirecte comme le conseille Marco en demandant une jouissance de 99 ans me parait très judicieux.
Sinon une autre solution serait de lui proposer un bail emphythéotique de 99 ans qui est une location de très longue durée.

Bon, je suis allée à San Pedro avec mon avocat (c'est la ville dans la région où on peut consulter les originaux des documents de propriété et le Cadastre officiel).
Après vérification/consultation, j'ai décidé de suivre les conseils de mon avocat dominicain (quelqu'un de professionnel et de confiance) et de vos recommandations - encore merci de tous vos conseils ! -  comme je n'aurais aucune garantie dans le futur, de laisser tomber ce projet d'achat pour cette maison.
Je reprends mes recherches, cette fois avec demande tout de suite de propriété aussi du terrain !
J'aurai au moins appris cela.
produit

Bonjour,

J'ai moi-même acheté un terrain en RD sur la presqu'île de Samana et j'ai fait cet achat avec Jérémie Hubert qui travaille pour Immomex. Il parle très bien le français.

Je n'ai pas eu de problème et tout à été fait correctement.

Bonne chance.

Je vous communique ses coordonnées:                        Jeremie Hubert Cellular: 1 829 922 2324                        Email: jeremiedr@gmail.com Officina ...

Bonjour,
Tout à fait cela ne pose aucun problème, de même que pour monter une entreprise nous n'avons pas besoin d'être associé à une personne locale MAIS lorsque l'on part s'installer dans un pays étranger il y a des règles à suivre :
1/ N'acheter que si l'on vit dans le pays
2/ Faire valider la future acquisition par l'Ambassade de France
entre autres...
Il faut ête certain de la région dans laquelle on va s'installer et bien la visiter, avoir des contacts...

Je pars m'installer définitivement très prochainement. Vous pouvez me contacter par mail à fgay971@yahoo.fr

Hasta pronto

Le mieux Oinoin est de partager les bonnes infos sur le forum non??? sinon un carnet d'adresses privées suffirait, dites nous en plutôt un peu plus sur ce que vous venez faire en Rep Dom...

L'ambassade de France n'a pas compétence pour valider les ventes de biens immobiliers.
Les actes immobiliers relèvent du droit dominicain et sont exclusivemement de la compétence des Administrations dominicaines.
L'ambassade peut par contre vous conseiller dans les formalités sans pour autant intervenir dans leur gestion ce qui serait une immixtion dans les affaires intérieures d'un Etat souverain.

infosdomingo,

Je ne pense pas que l'ambassade de France peut vous en dire plus que l'explication donnée par marcoriosanjuan dans son message du 12/9/2011.

Vous pouvez lui faire confiance c'est la meilleure façon de faire que j'ai pu vérifier par ma propre expérience d'achat.

Bonne journée à tous.

l'affirmation était: " Faire valider la future acquisition par l'Ambassade de France".
La réponse a été "L'ambassade de France n'a pas compétence pour valider les ventes de biens immobiliers".

Infosdomingo, lorsque vous dites "L'ambassade peut par contre vous conseiller dans les formalités", je voulais juste répondre qu'il ne sert à rien de perdre son temps avec l'ambassade de France qui n'est peut-être même pas au courant des procédures pour un achat en RD.

L'ambassade de France à Santo Domingo est parfaitement informée des procédures en vigueur dans le pays.
Elle peut conseiller et aussi recommender des professionnels.
Elle peut aussi mettre en garde contre certains autres notamment quelques français établis en RD, connus pour leurs "affaires".
Par contre elle ne peut en aucun cas intervenir pour vous si un problême se pose et qu'il relève des autorités dominicaines, la justice par exemple.
Il est de ce fait toujours judicieux d'aller à l'ambassade , de discuter avec les conseillers en sachant qu'en cas de difficulté ils seront bloqués par leur devoir de non ingérence dans le fonctionnement d'un Etat souverain.

Bonjour, ce n'est pas compliqué d'acheter une propriété en république dominicaine. Il suffit tout d'abord de trouver un professionnel de l'immobilier reconnu et un bon avocat qui veillera à vérifier l'origine du bien immobilier à vendre et authentifier le propriétaire pour rédiger l'acte de vente.
La république dominicaine est accueillante et il fait bon y résider ...

Bonjour,

Ma femme et moi désirons acquérir un appartement en République
Dominicaine. Nous avons déjà visiter l'appartement et discuté avec l'agent immobilier. Nous l'avons rencontré sur place et depuis notre retour en France nous communiquons par mail et par skipe. Le montant de la vente a été fixé. Comme le propriétaire et nous, habitons à l'étranger, il nous propose de passer directement à la signature du contrat en fixant une date pour nous rencontrer. Mais avant il nous demande de verser 5% sur son compte pour réserver l'appartement en échange seulement d'un reçu. Nous sommes conscient des risques? Est-ce une pratique habituelle? Qui peut nous répondre? Merci d'avance.

Verser une somme d'argent (10% en France) est légal, mais cet argent doit être versé chez un notaire contre une promesse de vente signée qui engage aussi le propriétaire.
Ne jamais verser d'argent contre un reçu qui ne veut rien dire !