Investir en SCPI en tant qu'expatrié représente une opportunité particulièrement prometteuse. Bien que de nombreux Français nourrissent le désir d'investir dans l'immobilier, divers obstacles les freinent. Parmi eux, l'obtention de crédit et la gestion immobilière, rendues plus complexes par les taux d'intérêt en hausse et les réglementations strictes. Toutefois, pour les expatriés, une lueur d'espoir subsiste grâce aux SCPI. Ces sociétés offrent une diversification attractive, des revenus passifs et des avantages fiscaux, faisant de l'investissement immobilier une perspective enthousiasmante, même à l'étranger.
Investir en immobilier pour les expatriés : une mission devenue impossible ?
Investir dans l'immobilier : les expatriés veulent le faire !
Alors que 75% des Français manifestent l'envie d'investir dans un bien immobilier, notamment locatif, seulement 15% d'entre eux franchissent réellement le pas. Par ailleurs, lorsqu'on s'intéresse de plus près aux expatriés, ce chiffre s'élève à 28%. Cette différence notable entre l'intention d'investir et la concrétisation de l'investissement est frappante.
Cet écart s'explique en grande partie par les défis inhérents à l'investissement immobilier :
la démarche auprès des banques,
contracter un emprunt conséquent s'étalant sur plusieurs années,
l'acquisition du bien en question,
sa mise en location,
et la gestion au quotidien.
Les individus aspirent à des revenus additionnels grâce à l'immobilier, mais sont souvent découragés par les obstacles associés. Et ce, sans même prendre en compte les taux d'intérêt en hausse, les normes énergétiques plus strictes, la régulation des loyers ou encore les coûts croissants liés à la construction et à la rénovation.
Les contraintes sont nombreuses, mais est-il judicieux de laisser filer les opportunités ?
Obtenir du crédit pour un expatrié est compliqué
Investir en immobilier quand on est expatrié est encore plus compliqué lorsque l'on voit la situation du crédit à l'heure actuelle. En effet, les experts de l'immobilier ont longtemps loué les mérites de l'investissement à crédit, notamment en raison des avantages financiers qu'il présentait. Emprunter à des taux aussi bas que 1% ou 1,5% pour acheter un bien offrant un rendement de 5-7% après frais était une stratégie rentable. La différence entre le coût de l'emprunt et le rendement du bien créait un effet de levier puissant.
Cependant, le paysage a changé. Le taux d'usure a récemment augmenté, atteignant 4,68%. Désormais, emprunter coûte environ 4,5%, pour un rendement brut avoisinant les 5,5%. L'avantage financier s'est fortement réduit, tout en gardant un risque sous-jacent : si le bien est vacant, le rendement chute, alors que le remboursement du crédit persiste.
Il y a une flambée des taux de crédits immobiliers, mais la véritable difficulté pour les expatriés réside aujourd'hui dans l'obtention d'un crédit immobilier. Les banques sont de plus en plus réticentes à prêter aux résidents étrangers.
Face à cette réalité, il reste l'option de l'investissement au comptant, qui peut encore offrir un rendement de 5,5%. Pour ceux qui disposent d'un capital conséquent, l'immobilier traditionnel reste une option. Pour les autres, des alternatives plus accessibles comme les SCPI ou l'immobilier fractionné peuvent être envisagées.
Pourquoi investir en SCPI quand on est expatrié ?
Bénéficier d'un investissement passif avec de la diversification
Lorsqu'un expatrié investit dans une SCPI (Société Civile de Placement Immobilier, aussi appelé Pierre-Papier), il achète une ou plusieurs parts et devient associé. L'entrée dans ce type d'investissement peut débuter avec seulement un ticket de 200€. Sans oublier que la SCPI est un véhicule d'investissement surveillé par l'AMF (l'Autorité des Marchés Financiers)
C'est alors la SCPI (pour être exact sa société de gestion) qui prend en charge la gestion de son portefeuille immobilier, selon une stratégie élaborée par des experts.
Grâce à ces 2 avantages, la SCPI offre ainsi une porte d'entrée facile à ouvrir pour s'impliquer dans l'immobilier d'une manière indirecte, tout en bénéficiant d'une large diversification. Elle permet de jouir des rendements, des loyers perçus régulièrement, et potentiellement des gains en capital.
En effet, on distingue bien :
le rendement (appelé aussi taux de distribution) qui se traduit par un versement des dividendes mensuellement ou trimestriellement selon la SCPI,
des plus-values, qui correspondent à des revalorisations du prix de la part de la SCPI
Et nous parlons uniquement dans cet article des SCPI de rendement à capital variable, qui restent les plus intéressantes pour les expatriés. À noter qu'il existe aussi des SCPI à capital fixe et des SCPI fiscales, mais qui sont plus dédiés à des résidents français (pour des raisons de fiscalité).
Se constituer un patrimoine au fur et à mesure
Un autre avantage notable est la possibilité de mettre en place des apports réguliers au travers de versements programmés. Si traditionnellement le crédit permet d'étaler son investissement via des paiements mensuels, compte tenu des taux actuels, il semble plus judicieux d'opter pour des contributions régulières chaque mois. Cette méthode offre l'avantage d'étendre l'investissement sur le temps, et de construire progressivement son patrimoine immobilier sans la contrainte d'un crédit. De plus, avec cette approche, vous avez la liberté d'interrompre les paiements à tout moment, ce qui n'est pas le cas avec un crédit.
Les avantages d'investir en SCPI pour les expatriés
Cas classique de la pleine propriété
Opter pour la SCPI (Société Civile de Placement Immobilier) offre aux expatriés l'opportunité d'accéder à l'immobilier avec une fiscalité avantageuse. Il est cependant conseillé de se tourner vers des SCPI possédant des biens à l'étranger. En effet, les expatriés ne sont pas assujettis aux taxes françaises sur les revenus locatifs provenant de l'étranger.
Les revenus générés par la SCPI échappent donc à l'impôt en France et doivent uniquement être déclarés dans le pays où l'expatrié réside. L'imposition dépend ensuite des conventions avec le pays de résidence. On atteint même 0 taxation pour certains pays de résidence comme Singapour, UAE, Qatar, Hong Kong, Liban, et d'autres pays.
Et même s'il reste un peu de fiscalité, cette alternative d'investir en SCPI est souvent privilégiée par les Français non résidents, car de nombreux pays imposent moins lourdement que la France et ne cumulent pas les charges, à l'instar des prélèvements sociaux français s'élevant à 17,2 %.
Cas du démembrement
Il existe aussi une autre possibilité si l'expatrié n'a pas besoin de loyers pendant plusieurs années. En effet, un expatrié sur une SCPI française (qui n'a que des biens en France) peut opter pour une stratégie de démembrement.
Le nu-propriétaire peut bénéficier d'une décote moyenne du prix d'achat de 30%. Et durant la période de démembrement, le nu-propriétaire ne paye pas d'impôts sur les loyers (il ne les touche pas).
La reconstitution de la pleine propriété ne génère aucune fiscalité et la décote est non imposée au moment du remembrement.
La valeur de l'investissement en nue-propriété ne rentre pas non plus dans l'impôt sur la fortune immobilière (IFI).
Choisir les bonnes opportunités SCPI en tant qu'expatriés
Dans la situation actuelle de baisse de l'immobilier, il faut bien choisir sa SCPI et ne prendre que celles qui offrent encore de belles opportunités. Pour cela, un expatrié peut étudier l'écart entre la valeur de reconstitution et le prix d'achat de la part de SCPI.
Qu'est-ce que la valeur de reconstitution ?
La valeur de reconstitution en SCPI représente la valeur vénale du patrimoine (ainsi que la valeur d'actifs financiers s'il y en a dans la SCPI), à laquelle on vient additionner tous les frais et droits liés à la reconstitution de la SCPI.
La valeur de reconstitution représente donc la vraie valeur du patrimoine d'une SCPI qu'il faudrait payer pour reconstituer ce patrimoine.
Étude de la décote et surcote
Ramené à une part, il est donc intéressant de comparer la valeur de reconstitution (le “vrai” prix) par rapport au prix de souscription (au prix d'achat “affiché” par la SCPI).
Si l'écart est négatif, on parle de décote, puisque le prix d'achat est bas par rapport à la valeur de reconstitution
Si l'écart est positif, on parle là de surcote, parce que le prix d'achat est élevé par rapport à la valeur de reconstitution.
Il est donc intéressant pour un expatrié de repérer les SCPI en décote, qui du coup pourrait revaloriser leur prix de part.
Exemple de Cristal Life qui a une décote de 14,35 %.
De par la réglementation en dessous de -10%, elle est obligée de revaloriser son prix de part dans les mois à venir. Il est donc intéressant d'acheter maintenant des parts pour profiter de la revalorisation dans quelques mois, en plus des dividendes réguliers qui tomberont chaque trimestre.
Liste de SCPI en décote pour les expatriés
Voici une liste qui donne quelles sont les SCPI qui sont en décote (avec les valeurs de reconstitution de juin 2023) tout en précisant leur répartition géographique (afin de mieux cibler les conventions entre les pays, qui seront en vigueur pour l'imposition).
Dans le tableau, la colonne de l'écart actualisé est bien l'écart entre la nouvelle valeur de reconstitution de juin 2023 et le prix de souscription. Alors que la colonne de l'évolution est l'évolution de la valeur de reconstitution entre la valeur de fin d'année 2022 et fin juin 2023.
Conclusion : Est-ce intéressant d'investir en SCPI quand on est expatrié ?
Avec la situation actuelle des crédits, la SCPI est encore plus une solution d'investissement pour les expatriés.
La SCPI offre aux expatriés l'avantage d'un investissement passif avec une fiscalité douce.
Et pour un investisseur non résident français, des opportunités sont à prendre à l'heure actuelle, certaines SCPI ont des stratégies sectorielles et géographiques qui leur permettent de présenter de très bons rendements et des perspectives de revalorisation.
