Comme la plupart des expatriés souhaitant acheter une maison à l'étranger, vous aurez probablement besoin d'un prêt immobilier. Cela implique généralement de s'adresser à une banque ou à un prêteur du pays où se trouve le bien. Cependant, le processus peut être différent et plus complexe que dans votre pays d'origine, en particulier pour les non-résidents, car les institutions financières restent prudentes lorsqu'il s'agit d'accorder des crédits à des étrangers. Dans certains pays, le parcours entre la demande et l'approbation est relativement simple, tandis que dans d'autres, il peut s'avérer bien plus difficile.
Des marchés accessibles aux expatriés
La bonne nouvelle, c'est que les banques et les organismes de crédit immobilier de nombreux pays ouvrent leurs portes aux investisseurs étrangers et aux expatriés en quête d'un bien immobilier. En tête de liste figurent les voisins ibériques, l'Espagne et le Portugal. Tous deux sont depuis longtemps des destinations prisées des expatriés, avec des systèmes bien rodés et des banques proposant des services dédiés à la clientèle internationale. Il est tout à fait possible d'y obtenir un prêt immobilier, même sans être résident permanent.
Comme pour tout crédit ou prêt, la capacité d'emprunt reste déterminante. De nombreux établissements proposent des prêts aux non-résidents avec une quotité de financement (LTV) plafonnée entre 60 et 70 %, contre environ 80 % pour les résidents (souvent plus proche de 60 % en Espagne). Les procédures juridiques sont relativement simples, mais peuvent s'étirer dans le temps, et vous pourrez bénéficier d'un accompagnement bilingue dans certaines régions si vous ne maîtrisez pas la langue du pays d'accueil.
Le Royaume-Uni demeure une destination très prisée des expatriés malgré le Brexit, même si les démarches peuvent s'avérer plus complexes pour certains ressortissants européens. Il est toujours possible d'obtenir un prêt immobilier en tant que non-résident, mais le choix des prêteurs est plus restreint que pour les résidents. Dans la plupart des cas, il vous faudra disposer d'un compte bancaire dans le pays, présenter un solide profil de crédit et verser un apport conséquent d'au moins 25 % de la valeur du bien, même si les exigences varient d'un prêteur à l'autre.
Si vous vivez au Royaume-Uni et bénéficiez d'un statut de résident, la procédure devient nettement plus simple. Cela dit, les prêteurs examineront généralement la durée de validité restante de votre visa ainsi que votre parcours professionnel. Beaucoup privilégient les candidats dont le visa court encore au moins 12 mois. Sans cet ancrage en matière de résidence, il vous faudra peut-être vous tourner vers des prêteurs spécialisés auprès des expatriés, qui pratiquent généralement des taux d'intérêt plus élevés.
Les Émirats arabes unis, et Dubaï en particulier, encouragent activement les investissements étrangers dans l'immobilier. Le pays affiche par conséquent l'une des procédures de prêt immobilier les plus accessibles aux expatriés. Un apport de 20 à 25 % est la norme pour les expatriés résidents, et davantage pour les non-résidents (environ 35 à 40 %, voire plus).
Des obstacles plus importants
L'accès au crédit immobilier se révèle toutefois moins évident dans d'autres pays, où des cadres réglementaires stricts et des pratiques bancaires prudentes dressent des barrières plus élevées.
Les banques allemandes, par exemple, sont réputées pour leur prudence, ce qui peut compliquer l'obtention d'un prêt immobilier pour les expatriés. Les prêteurs privilégient généralement les candidats titulaires d'un titre de séjour permanent ou d'un contrat à durée indéterminée auprès d'un employeur allemand. À défaut, vous devrez peut-être verser un apport bien plus élevé et accepter des conditions de prêt plus strictes, notamment des taux d'intérêt majorés.
Si vous envisagez d'acheter un bien immobilier en Australie en tant que non-résident, vous devrez au préalable obtenir l'autorisation du Foreign Investment Review Board (FIRB). Cet organisme consultatif gouvernemental évalue les projets d'investissement étranger, y compris les acquisitions immobilières. Sans le feu vert du FIRB, les non-résidents ne peuvent acquérir aucun bien. Cette réglementation vise à concilier les investissements étrangers et les besoins en logement de la population locale.
À l'heure où nous écrivons ces lignes, l'Australie applique une interdiction temporaire d'achat immobilier par des étrangers. Entrée en vigueur le 1er avril 2025, elle restera en place jusqu'au 31 mars 2027.
Les étrangers peuvent librement acheter un bien aux Pays-Bas et, dans bien des cas, financer jusqu'à 100 % de la valeur du logement, au même titre que les citoyens néerlandais. Cela étant, vous devez généralement vivre et travailler aux Pays-Bas pour prétendre à un tel niveau d'emprunt. Si vous êtes rémunéré en devises étrangères, les prêteurs pourraient appliquer une décote de 10 à 20 % sur la valeur retenue de vos revenus. Cette mesure vise à tenir compte des fluctuations des taux de change et peut réduire votre capacité d'emprunt globale.
Des juridictions plus restrictives
Dans certaines destinations prisées des expatriés, la réglementation est encore plus stricte. En Suisse, la loi dite Koller restreint sévèrement la possibilité pour les non-résidents d'acquérir un bien immobilier, en particulier dans les grands pôles économiques comme Genève et Zurich. L'objectif principal est de prévenir la spéculation étrangère et de préserver l'offre de logements pour les citoyens suisses. Cette loi prévoit toutefois des exceptions dans certaines régions touristiques, notamment dans des secteurs du Valais et des Grisons, où les non-résidents peuvent acquérir des résidences secondaires autorisées. Attention cependant : des quotas stricts encadrent les acheteurs étrangers.
Des règles strictes s'appliquent également dans certains pays nordiques. Au Danemark, les acheteurs étrangers installés depuis moins de cinq ans doivent solliciter l'autorisation du ministère de la Justice avant de pouvoir acquérir un logement.
Points clés à retenir
Les apports élevés sont souvent incontournables : prévoyez de verser entre 25 et 40 % du prix du bien pour couvrir le risque perçu par les prêteurs.
Constituez un dossier complet et étoffé, comprenant plusieurs années d'avis d'imposition, un an de relevés bancaires, vos contrats de travail ainsi qu'un justificatif de l'origine de votre apport.
Anticipez les fluctuations des taux de change si vous percevez vos revenus dans une devise différente de celle de votre prêt immobilier.
Faites-vous accompagner par un courtier indépendant spécialisé dans les prêts immobiliers internationaux ou par un conseiller financier transfrontalier.
