Français de l'étranger : pourquoi investir dans l'immobilier en France ?

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Publié le 2021-10-26 à 10:00 par Mikki Beru
Il y a définitivement un avant et un après Covid-19. Par sa soudaineté et sa dureté, la crise n'a épargné personne. Frappés, comme leurs compatriotes, par les licenciements et la précarité, les Français de l'étranger ont dû trouver d'autres sources de revenus. L'investissement dans l'immobilier a vite constitué un placement sûr. La pierre, valeur refuge par excellence, rassure. Décryptage.

L'immobilier : un investissement sûr

En France, le premier confinement est allé de pair avec un semi-exode. Des milliers de Français de la métropole ont quitté leur logement de centre-ville pour une résidence en périphérie ou en campagne. C'est en fait une tendance qui s'observe depuis 2018-2019 : quitter les grandes villes et leurs logements aux loyers exorbitants pour s'offrir une maison avec jardin à la campagne. La crise sanitaire accélère le mouvement. 2021 est déjà perçue comme l'année de tous les records, avec plus d'un million de transactions immobilières rien que pour les logements anciens.

Les Français de l'étranger investissent en France pour bâtir un patrimoine sûr, constituer une nouvelle source de revenus, préparer la retraite et/ou son retour en France. Pourquoi la France ? Pour des investisseurs qui ne connaissent pas forcément toutes les coulisses du marché de l'immobilier, se tourner vers son pays d'origine, c'est s'assurer un cadre de base connu. Démarches administratives, prospection, contacts avec les agences spécialisées... tout se fait en français. Les Français de l'étranger partent en terrain familier. Ils connaissent la langue, les codes, parfois, la ville dans laquelle ils investiront. Investir en France facilite grandement la procédure (surtout si l'on a décidé d'y retourner). Les Français de l'étranger profitent aussi d'un cadre favorable. Le marché de l'immobilier repart ; des régions sont en pleine émulation. Les soubresauts de la crise sanitaire précipitent l'urgence de se tourner la pierre. Les expatriés français ne sont pas toujours en mesure de se déplacer pour expertiser leur futur placement. Une prise de risque supplémentaire, d'autant plus forte que d'importantes sommes d'argent sont en jeu.

Argent, et rentabilité. Comme leurs homologues de l'Hexagone, intéressés par le double avantage de l'investissement immobilier (sécurité et durabilité), les Français de l'étranger auront tout intérêt à bien évaluer le rendement locatif. C'est la valeur clé pour mesurer la performance d'un investissement immobilier. Plus il est élevé, plus l'investissement est fructueux. À ce jeu de la performance, Paris n'est pas la mieux située. La capitale accuse des prix élevés pour peu de surface habitable. Tout le contraire de ce que recherchent les investisseurs. Des Français expatriés continuent néanmoins de miser sur Paris. Investir dans la pierre, c'est aussi se préoccuper de l'emplacement de son bien, de l'image de la ville. Celle de Paris n'est plus à faire. Viser la capitale, c'est s'assurer d'un bon retour sur investissement, pourvu d'y mettre le prix. Il reste tout de même de bonnes affaires à saisir. Les 13e, 19e et 20e arrondissements sont les plus attractifs, avec un rendement locatif de 3,3%. À fuir : les 6e et 7e arrondissements, avec un rendement sous la barre des 3% (chiffres : le Revenu). 

Où faut-il investir ?

L'émulation est à voir autour de Paris. Argenteuil, Aubervilliers, Champigny-sur-Marne, ou encore Saint-Denis proposent des rendements locatifs allant de 5,5 à 5,9%. À environ cinquante minutes en TGV de Paris, Le Mans, Tours, Reims et Vendôme font office de nouvelles places fortes pour l'investissement, avec un rendement locatif allant de 4,6 à 7,9% (Vendôme). Ces villes répondent à tous les critères des Français de l'étranger : villes à taille humaine, transports (TGV), grande surface des logements, jardin... Mais c'est hors de Paris et des régions proches que les meilleures affaires se dénichent. Saint-Quentin et Mulhouse enregistrent les plus hauts taux de rendement locatif (12,8 et 12,7%). Mulhouse est idéalement placée, proche des frontières allemande et suisse. Saint-Quentin profite du regain d'attractivité du nord de la France.

À l'inverse, les villes de la région parisienne Versailles, Vincennes, ou encore, Château Malabry, ne permettent pas de réaliser un bon investissement (à peine 2,8 à 3,2% de rendement locatif). Autres régions, autres villes, même constat : Annecy, Antibes ou Biarritz sont les villes les moins recommandées pour l'investissement (environ 2% de rendement locatif).

C'est un investissement auquel on ne pense pas toujours, mais rentable. Investir dans les murs de magasins peut rapporter deux fois plus que les logements. L'on distingue deux types de biens : les magasins déjà occupés et ceux inoccupés. Les premiers coûtent plus cher que les seconds, car ils présentent moins de risques. Le locataire occupe déjà les lieux et le prix du loyer est déjà connu. Dans le cas contraire, la prise de risques est plus importante. Les experts recommandent d'observer la règle des trois E : « Emplacement, Emplacement, Emplacement ». À l'heure où toutes les grandes enseignes tentent de s'implanter en ville, le marché de l'immobilier commercial est sous tension. La règle des trois E est d'autant plus importante pour les Français de l'étranger. Non présent sur le territoire, ils doivent pourtant trouver un local bien implanté. 

Pour les Français de l'étranger, l'investissement immobilier en France est un placement qui rassure, pour peu de bien expertiser son bien. Les projections de retour sur investissement ne remplacent pas l'enquête de terrain : emplacement du bien, environnement, transports, écoles, commerces, institutions médicales, administratives... enquêtes pouvant être diligentées par des agences spécialisées. C'est la réunion de tous ces paramètres qui assureront le meilleur placement possible. Le marché immobilier repart. Les Français de l'étranger ont tout intérêt à profiter de cette embellie.