Ce qu'il faut savoir avant d'acheter en Espagne (article du Monde)

Bon article , qui me fait bien rigoler.
On a tout simplement oublié de vous dire que l'avocat, comme en France a une obligation de moyens, mais pas d'obligation de résultat.    Alors ... Surtout si il vous est recommandé par l'agence ...
Alors qu'il suffit , pour une quinzaine d'Euros d'obtenir la nota simple auprès de la agencia tributaria , pour tout savoir sur le bien concerné .
Encore plus simple, exigez du vendeur qu'il produise cette nota simple :

merci pour l'article.

Si vous ne deviez retenir qu'une chose, c'est de faire appel à un avocat indépendant du vendeur et de l'agence immobilière que vous aurez de plus missionné devant un notaire !

Bonjour Marnie22

Merci pour cet article très intéressant. J'ai essayé de vous joindre en privé mais  vous n'avez pas activé votre boîte pour recevoir des messages.

Je vois avec la modération pour épingler votre discussion (ou faire un article) pour qu'on retrouve les infos plus facilement.

Bonne journée

Patricia
Animatrice Espagne
Équipe Expat.com

Bonjour,
Je vois que vous êtes parfaitement dans la connaissance des sujets relatifs à l'acquisition immobilière, mais peut-être qu'entre actuels et futur propriétaire, il nous serait agréable de vous avoir comme conseiller technique pour concrétiser notre projet d'acquisition, ce qui nous éviterait de nombreux frais, même si nous devons vous indemniser de vos divers frais!!!
Qu'en pensez vous, car nous avons peur de nous faire avoir!
Cordialement
Joël et Nicole

Bonjour ..ja i acheté via une agence immo..ils se sont occupes de tout ...notaire/ tributaria /, suivi des travaux/sorea /endesa...un mois apres avoir emménager la valeur cadastrale du logement a ete reevalue par l agiencia tributaria...resultat ja i reglé 2100€ de taxe supplementaire...Donc faites bien verifier la valeur de votre future bien par les services concernés...Bien CDRLT  JETV

Incroyable, mais à qui se fier!

Très bon article, merci ! Quelqu'un peut-il me dire si l'on peut négocier le prix de vente demandé ou non ?

Bien sur qu'on peut demander,... l'ideal serait que le bien que vous convoitez soit proposé par plusieurs agences....ils peuvent jouer sur les marges...n hesitez pas a proposer un prix..CDRLT  JETV

Bonjour,

A votre avis , peut -on tenter une offre d'achat avec une baisse de l'ordre de 15 % du prix de vente initial en énumérant des travaux et aménagements à réaliser, et un prix de vente surfait par rapport au prix du marché?
Les mandats de vente, en Espagne, sont ils comme en France, où un agent immobilier est souvent amené à présenter une offre d'un client à un prix inférieur au prix demandé sur le mandat?

Oui, bien sûr. En Espagne, les mandats exclusifs sont une exception rare... et si le gars prétend en avoir une, lui demander le document le prouvant !

Les prix sont surfaits, d'une part parce que nombre de vendeurs n'ont pas compris que les années 2000, c'est fini depuis un bout de temps, d'autre part parce qu'un agent / agence cherche à se faire un maximum de commission... ce que l'on ne peut lui reprocher d'essayer    De toute manière, il vaut mieux afficher haut, ce qui permet le cas échéant de baisser.

Le meilleur moyen est toujours, sans aucune exception, de négocier directement avec le propriétaire... et pas qu'en Espagne 

Enfin, pour mémoire: un agent /agence en Espagne n'a AUCUNE obligation légale ! Absolument RIEN à voir avec la France et d'autres pays.

Bonjour

Que s est il passe exactement?
Moi j ai perdu 500 euro avec un avocat pourri
Qui savait tres bien que la construction etaitvilegal
Pasito blanco iles canaries
Meme avec un notaire et avocat faites tres attention,!!!!!!!!

Bonjour,

Faire tres attention aux abocats et notaires.
Ils sont capables de tout.
Moi meme, j ai failli achete aux iles
Canaries, l avocat etait parfaitementvau courant
Que la construction etait ilegal!!!!!!!!!

soubrette a écrit:

Bonjour
Moi j ai perdu 500 euro avec un avocat pourri
Qui savait tres bien que la construction etaitvilegal

500 euros ? On ne réserve jamais un bien avec une si petite somme ! Dans quel cadre avez-vous versé cet argent ?
Avez-vous dénoncé cet avocat au conseil de l'ordre ?

Merci pour votre reponse.
Il agit d un lotissement a pasito blanco.
Quand nous avons bien lu la nota simple on
A vu que il s agisait d une finca?.. Et que tot ou
Tard ca allait etre rase...
Je vais le denoncer.
Merci
Playa del ingles.

Bonjour
Donc, vous voulez attirer notre attention sur le fait que seule la nota simple, signalait qu'une Finca, allait être rasée, ou bien que toutes les constructions de type Fina risque d'être rasées?
Inquiétant de s'engager dans un projet d'investissement dans de l'ancien!
Votre contact a moins le mérite de nous inviter à redoubler de vigilance!

Tout ce que je sais, que il y a une maffiavet que il faut etre tres tres prudent.
Les notaires et avocats vous roulent avec un grand sourire.
J ai ete boir la gardia civile, mzis eux ne savaient oas m aider.
J ai entendu cette histoire souvent.

Bonjour,
Quels sont les autres documents à demander au vendeur?
L'agent immobilier m'a déjà fait parvenir le plan du cadastre, que j'ai un peu de mal à comprendre car peu d'indications.
J'organise mon prochaine déplacement  pour l'achat d'un appartement pour investissement.
Je veux profiter d'être sur place pour régler un maximum de choses. Je parle pas vraiment espagnol, j'arrive à comprendre une partie
Merci de votre réponse

Bonjour,
Après près de 4 à 5 mois de prospection, avec des critères très précis, sachant ce que nous ne voulons pas, nous avons quelque peu avancé dans notre recherche.
Nous avons ainsi pu déterminer notre zone de future résidence secondaire, en fonction notamment de notre budget serré pour une résidence secondaire!
Mais, les explications et informations portés dans ce forum nous ont été d'une grande utilité.
A présent nous y voyons un peu plus clair, à 5 semaines de nous rendre sur place, pour éviter de nous disperser, car chaque agent immobilier y allant de son argumentation précisant que le coin de l'autre est moins bien que le sien!!
normal, c'est de bonne guerre! mais il y a toujours une part de vérité dans les avis!
Nous aurions aimé avoir un avis d' expat; sur deux secteurs: ( bungalow ou maison jumelée, mitoyenne, adossée, chalet--selon le terme employé dans le secteur concerné- -rez de chaussée sans personne au dessus ni en dessous) sur la vie , commerces, , ambiance, sensation, tranquillité, etc..
-la marina de San Fulgencio (éloigné des lacs  et salines)
-Los Alcazares (mer Menor)
Au plaisir de vous lire
Cordialement
Joël et Nicole

Locha, nota simple faire traduire imperativement par un traducteur asermonte.
Ne faire confiance a personne.
Faire lire par un avocat tres connu avec bonne reputation.
Aux iles canaries salaires 850 euro, loyers min 550 euros.
Donc tout le monde est capable du pire.......
Tenez moi au courant.
Au plaisir de vous lire.

Allez au cadastre vous meme et demander nota simple, donc tous les documents officiels.
Bonne chance.

Super l article, il faut faire tres attention.  Moi j ai eu la chance a fuertenventura, mais je le referai plus.
Tout le monde essaie de vous arnaquer.  Les espagnols ont trop durs en ce moment a trouver un logement et du travail. Je me repete loyers de 700 euros, salaires de 850 euros.

Merci Soubrette pour ces conseils.
Je prend un avocat bilingue pour avoir un juriste qui puisse certifier les documents.
Magneetjoel, je vais faire un achat d'investissement à Valence.
Je chercherais ensuite un lieu pour nous installer à long terme et faire une maison d'hôtes. Bonnes visites en octobre

Passant les lieux communs et autres généralités que l'on peut lire habituellement sur un forum en partant de l'expérience de chacun, il est vivement conseillé de faire appel à un juriste indépendant pour acheter un bien.

Juriste parfaitement bilingue, il va s'en dire, et spécialisé dans son domaine.

Sur les forums, on ne parle que des trains qui arrivent en retard, ce qui entraine une tendance paranoïaque et complotiste, et qui laisse croire que 98% des (mettre ici le corps de métier avec lequel on a eu un souci dans sa vie quotidienne) sont des escrocs ou des incompétents.

En tout cas, d'expérience, sur trois tentatives d'achat, deux était des villas en toute illégalité et cette situation était bien connue des deux agences immobilières. La troisième, la bonne, il y avait quand même un problème : le permis de bâtir pour la piscine avait bien été demandé et obtenu, mais sa construction n'avait pas été déclarée. C'est mon avocat ne parlant pas français, mais assisté par une traductrice assermentée que j'ai payée, qui a découvert le pot aux roses et a signalé aux vendeurs que la vente ne se ferait qu'après régularisation... ...Je ne dis pas que c'est ainsi partout en Espagne, les deux premières tentatives étaient dans la région de Chiclana de la Frontera, la troisième, la bonne, dans la région de Malaga.
D'expérience, je peux vous dire que ce sont des choses totalement impensables en Belgique et en France. Je pense que la mission des notaires dans ces deux pays n'est pas étrangère à cette situation.

Inimaginable je ne pense pas. Il suffit voir certaines émissions estivales parlant des paillotes installées illégalement sur la côte d'Azur, ou autres villas luxueuses n'ayant pas obtenues tout les permis de construire...

Sylvain a écrit:

Inimaginable je ne pense pas. Il suffit voir certaines émissions estivales parlant des paillotes installées illégalement sur la côte d'Azur, ou autres villas luxueuses n'ayant pas obtenues tout les permis de construire...

Je me suis probablement mal exprimé car vous m'avez mal compris :
Ce qui est inimaginable c'est que des acheteurs puissent se faire berner et acheter un bien construit sans permis de bâtir, ou se charger d'une hypothèque du vendeur.
Ceci étant, les paillotes et autres villas construites en Corse ne sont pas représentatives du bâti français.
Aussi, il convient de prendre en compte la fréquence qui dans mon cas était de 2,5 sur 3, cette fréquence est effectivement impensable en France et en Belgique. Mais encore une fois, c'est peut-être un problème spécifique à l'Andalousie ou qui y est plus fréquent qu'ailleurs en Espagne...

Je pense que cela se trouve surtout dans les régions où on a laissé pousser les constructions de manière anarchique juste avant la crise.

Entre les particuliers qui rajoutent des extensions et annexes sans demander l'accord de la mairie, ceux qui construisent dans des zones inondables avec la bénédiction de la mairie...

On trouvera partout des petits malins qui essayent de s'arranger avec le cadre législatif.

J'ai eu plusieurs fois le cas aussi à Valencia, de visiter des maisons dont certaines extensions n'étaient pas déclarées. Dans ce cas là, l'avocate avec laquelle je collabore est suffisamment vigilante pour mettre en garde l'acheteur, et lui expliquer les risques encourus.

Après libre à lui, de demander la régularisation avant d'acheter, de ne pas acheter, ou d'acheter en toute connaissance de cause.

Serge54 a écrit:

Sylvain a écrit:

Inimaginable je ne pense pas. Il suffit voir certaines émissions estivales parlant des paillotes installées illégalement sur la côte d'Azur, ou autres villas luxueuses n'ayant pas obtenues tout les permis de construire...

Je me suis probablement mal exprimé car vous m'avez mal compris :
Ce qui est inimaginable c'est que des acheteurs puissent se faire berner et acheter un bien construit sans permis de bâtir, ou se charger d'une hypothèque du vendeur.
Ceci étant, les paillotes et autres villas construites en Corse ne sont pas représentatives du bâti français.
Aussi, il convient de prendre en compte la fréquence qui dans mon cas était de 2,5 sur 3, cette fréquence est effectivement impensable en France et en Belgique. Mais encore une fois, c'est peut-être un problème spécifique à l'Andalousie ou qui y est plus fréquent qu'ailleurs en Espagne...

Oui Serge je confirme  que beaucoup de biens immobiliers sont illégaux.
D'ailleur un lillois qui se croyait plus malin que tout le monde en achetant une maison de 180m2 sur un terrain rural de 3000m2 a acheté en fait la bergerie la plus chère du monde (130 000 € )
Bien entendu, le notaire qui avait probablement perçu sa petite com, n'a rien dit.
Même pas que le terrain se trouve dans une zone rurale protégée  ( parc national )
Résultat , le lillois pleure .

Hé... bon, ce n'est PAS la responsabilité du notaire de faire les vérifications, s'pas    Il se contente d'entériner un accord et de le faire enregistrer.

OK, pas forcément simple à comprendre pour nos ressortissants plus nordiques... mais rien ne les empêche de s'informer avant.

Disons que la différence est très simple: en Espagne, on responsabilise le citoyen plutôt que d'en faire un nul aidé de toutes parts aux frais du contribuable dans certains autres pays 

Mais bon... il est aussi vrai que cela ne doit pas être drôle pour lui 

C'est à faire peur, tout ça !
Obligé de passer par un avocat, dont coût - non négligeable - en sus ...
Tout cela augmente les frais.
N'y a-t-il pas un autre  moyen ?
Este-ce la même chose à Torrevieja ? (oui, je sais,  Torrevieja, c'est comme Benidorm ou Bankenberghe en Belgique ... no comment  ..., mais je m'intéresse à Las Salinas  et à la Calle del sol, peut-être moins cimentée).
Qu'en pensez-vous ?

La meilleure solution, c'est de venir à Valencia

Bien sûr qu'il y a un autre moyen: apprendre soi-même l'ensemble des législations nationales, communautaires, et locales - ainsi que leurs jurisprudences -, concernant le futur coin de vie choisi 

Ma foi, après, tu passes ton diplôme d'avocat, et aides tous les visiteurs perdus dans ces matières quelque peu... documentées ad nausea 

Maintenant, en ce qui concerne les frais: oui, bien sur, mais... à combien l'acheteur standard évalue-t-il l'efficacité de son investissement ?

Un pour cent, peu ou prou, qui, parfois, peut être plus que bien investi.

Et, à dire vrai, il y a bien des pays nettement - mais réellement - pires que l'Espagne (qui est en Europe) en ce domaine 

Il n'y a pas à en avoir peur, seulement à s'informer.

Maryca a écrit:

Aucun souci rencontré.
Les agences sont très accros car la location est rare sur l'Espagne (loi de juillet 2016 qui est venue enfoncer le clou). Seuls les villas et immeubles entiers d'apparts peuvent être loués. C'est interdit pour les appartements. Donc les espagnols doivent acheter et les budgets sont très serrés.

Euh pardon mais n'importe quoi ... déjà que les prix sont élevés en Catalogne j'ose même pas imaginé si y avait quasi rien à louer 

Merci à AlainL pour sa réponse

Maryca a écrit:

Je vous invite à relire l'article du Monde et à vous renseigner. Airbnb a été épinglé et Booking.com aussi pour avoir fait paraître des annonces de location. Mon avocat me l'a confirmé également. Ce n'est peut-être pas valable sur toute l'Espagne mais aux Baléares, OUI !!! Si je mets l'info c'est que j'en suis sûre sinon je ne me serai pas permise.

Hola

En effet il n'est plus possible de louer la chambre chez l'habitant ou la cabane au fond du jardin mais cette restriction concerne les locations saisonnières...

Maryca a écrit:

Je vous invite à relire l'article du Monde et à vous renseigner. Airbnb a été épinglé et Booking.com aussi pour avoir fait paraître des annonces de location. Mon avocat me l'a confirmé également. Ce n'est peut-être pas valable sur toute l'Espagne mais aux Baléares, OUI !!! Si je mets l'info c'est que j'en suis sûre sinon je ne me serai pas permise.

Dans ce cas la ce n'est pas "la location en Espagne" mais "la location saisonnière aux Baleares" c'est différent

Pour info les réglementations pour les locations AirBnB diffèrent d'une région à une autre, parfois d'une ville à une autre

Ayant vécu à Barcelone, vivant désormais à côté je suis sensibilisée au problème, par exemple j'ai des clauses dans mon contrat de location (long terme) qui m'interdisent explicitement de sous louer notamment en Airbnb le risque étant l'expulsion immédiate (la ville où je suis n'est pas encore très réglementée mes propriétaires se protègent, l'appartement étant de plus très attractif pour de potentiels touristes)

Bonjour,

Je me permet de répondre à votre message car étant moi même juriste et collaboratrice pour un cabinet d'avocats de Málaga, et étant spécialisé pour ma part dans les achats immobiliers, je peux vous garantir que notre travail ne consiste pas seulement à demander et lire la nota simple...

Comme vous le dites, la nota simple est un bon point de départ et c'est un document très important, cependant il n'est pas suffisant pour garantir le minimum de risque lors de l'achat.

Lors d'un achat notre rôle est fondamentale concernant la négociation ( avec le propriétaire, par rapport au marché,  contrôle de la commission avec les agences immobilières) les contrats ( d'arrhes, d'achat, c'est une étape FONDAMENTALE et il vaut mieux que cela soit réaliser par un avocat indépendant ), la situation urbanistique du bien immobilier ( sa légalité, les sanctions en cours, les possibles constructions), les dettes, l'accompagnement chez le notaire et la rédaction ou supervision de l'acte de vente ( le notaire à un rôle totalement différent en Espagne, et par expérience je peux vous dire que nous passons énormément de temps à corriger l'acte de vente avant la signature... ), conseils concernant la part fiscale, héritage... Ce n'est qu'un résumé de nos taches lors d'un achat.

Je pense que lorsqu'on a pour objectif un achat immobilier, il faut voir l'avocat comme un investissement. Forcement cela suppose un coût en plus, mais c'est remboursé par le temps et la sécurité que vous gagnez par la suite, et même par moment si l'avocat arrive à négocier le prix de vente, il vous reviendra d'une certaine façon '' gratuit ''.

Pour les personnes ayant une mauvaise expérience avec des avocats, sachez que vous pouvez vous diriger vers le collège des avocats pour faire part de votre cas.


Bien à vous,

Cordialement.