Reprise d'une guesthouse- Votre éxperience?

edmond99 a écrit:

On ignore toutefois si cette étude inclut la morte saison  certes moins sensible dans la région de Pattaya , et si elle tient compte du taux de remplissage.On peut penser que l'étude  est sérieuse de la part des anglos-saxons.

C'est une etude avec des "moyennes" juste pour donner une idee aux novices au niveau des frais fixes, variables, cout investissement, et autres parametres rentrant en jeu, apres chaque business est un cas particulier, et il faut mieux prendre un cas reel en vente sur le marche avec les chiffres annonces ( souvent faux ou erronnes ) et retravailler a partir d'hypotheses plus fiables.

Dans une etude comme celle-ci on aura du mal a se retrouver sur les hypotheses de base, nombre de salaries ( temps plein ou partiel ), salaires et autres charges sociales, prix des chambres ( qui varie avec les saisons ), taux de remplissage aussi comme tu l'as bien signale, et autres activites annexes pour rapporter des sous ( liste ci dessous )

Le taux de remplissage peut apparaitre indirectement dans le prix moyen des chambres

The price depends on type of room, location and service with the average minimum price is 221.82 baht per night as well as the average maximum price is 1,050 baht.

il y a aussi des services annexes integres dans l'etude ( mais les details manquent )

The guesthouse business provides other services like restaurant, travel agent and laundry in order to motivate tourists visiting the guesthouse.

Quand quelqu'un veut vraiment investir, il connait la structure des frais et sait lire un bilan financier d'une compagnie, ce n'est pas l'avis d'un tel ou un autre sur un forum qui ppourra l'influencer, certes il y a des specificites liees a la Thailande en matiere de droit , de taxation, d'emploi,... etc....

Mais les formules mathematiques et financieres pour juger de la rentabilite d'un business sont les memes, il suffit d'ajuster certains parametres ...

ajacciu corsu a écrit:

merci pour vos details sur les guests comme vous le dites si bien les chiffres annoncés par les agences ou vendeurs
sont souvent faux d ou mon interrogation aupres d expats afin de conforter mes pensees sur des eventuelles reprise de guesthouses.

Je ne parle pas des agences ou brokers, mais des chiffres comptables des business, des fois juste marque sur un cahier, etc... et tous les mouvements ne sont pas repertories....( c'est le vendeur qui les annonce ), apres un expert sentira assez vite les choses, quand on lui annonce des chiffres "bidons" qui ne tiennent pas la route, il y a des choses basiques et des fondamentaux, comme des ratios et autres,....

Pour ca que souvent on dit que les pigeons sont bienvenius en Thailande, et que la Thailande n'est pas le pays pour demarrer un business si on n'a pas de bases solides ou experiences antierieures dans ce domaine ( non pas par rapport au marche, qui est ce qu'il est, les lois sont ce qu'elles sont, mais par rapport a la transparence et la veracite des chiffres annoncees, et la corruption, et le key money, et autres choses qu'on ne vous devoilera pas....

La question a se poser est sur quelles bases estimer une affaire a acheter ( ca depend du business ), ... il y aura plusieurs methodes plus ou moins complexes,... en fonction du type de business....

Posez vous la question de facon plus simple, comment un expert immobilier ( je ne dis pas agence ) estimera la valeur d'une maison ( je ne dis pas le prix de vente ), ca peut etre pour une succession ou autre.... il utilisera differentes methodes, et fournira une fouchette basse et haute de prix....

Il pourra annoncer des prix sans se deplacer, base sur des ventes similaires de maisons dans la meme rue, ou sur la valeur locative, mais un expert se deplacera toujours pour verifier les choses en details, et faire une inspection des lieux et prendre des mesures, et recolter toutes les informations necessaires, pour analyser apres chez lui avec des logiciels ou feuille de calculs, en fonction de ce qu'il aura releve et aussi les informations fournies par le vendeur, ..

kouk a écrit:

Avec 24 à 26 millions de tourisme,dans un pays au multiples paysages ,dans un endroit touristique, dire que 2500euros net sont impossible , ,me font bien rire Edmond 99 .

Faut pas melanger tout.

Edmond parlait de l'etude et de la partie "small guest house" dont le net profit etait de 476,000 THB sur l'annee donc a peu pres 1,000 euros par mois.

La partie "large guest house" oui a un net profit pres de 4 fois superieur, mais l'investissement du depart est 3 fois superieur...

Tout est possible mais pour revenir a l'initiateur de ce fil, cette personne recherchait un "small guest house" de 10/12 chambres avec un budget de 4 M THB, et la il ne faut pas rever.... avec un tel investissement on est limite, ce  ne seront pas des chambres a 800-1000 THB, mais plutot en dessous des 400 THB.

kouk a écrit:

Avec 24 à 26 millions de tourisme,dans un pays au multiples paysages ,dans un endroit touristique, dire que 2500euros net sont impossible , ,me font bien rire Edmond 99 .

Je maintiens, à Pattaya, ce n'est pas évident !!!