BARRIOS CERRADOS, MÊME CHÈQUE EN BLANC !

jc.paracom Expert Paraguay

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il y a 2 semaines

Après les tours, les barrios cerrados

Dans "ASUNCION, VILLE FANTÔME DEMAIN ?", je vous ai parlé des tours d'Asunción, ces tours de papier construites plus pour abriter des capitaux en panique que pour loger des familles.

En fait, j'avais déjà sous le coude le deuxième étage de ma fusée, mais je ne voulais pas mélanger le vertical et l'horizontal.

Alors cette fois, on sort de la capitale, direction Luque, Limpio ou Mariano Roque Alonso, ou on traverse le fleuve jusqu'à Nueva Asunción. C'est là que poussent les barrios cerrados, ces quartiers fermés avec barrière, gardiens et club-house. Et vous allez voir que le scénario ressemble drôlement à celui des tours.

Nueva Asunción, la ville sortie d'un pont

Nueva Asunción, c'est l'ancien "Chaco'i", de l'autre côté du fleuve Paraguay, rebaptisé en 2021.

Depuis l'ouverture du pont Héroes del Chaco (130 millions de dollars), les promoteurs s'y sont jetés comme la vérole sur le bas clergé à la Révolution française (pardon pour la comparaison un peu crue). Barrios cerrados, condominios, lacs artificiels... les lotissements grignotent le "monte" et les pâturages. Le maire parle d'une future ville de plus de 300 000 habitants. Bah voyons, quand on aime on ne compte pas ! Pas de chance pour lui et pour les promoteurs, en 2019, donc bien avant les premiers coups de pelleteuse, le ministère de l'Environnement avait envoyé un rapport à un député dont je tairai le nom pour des raisons évidentes. En gros, le rapport disait que ces barrios cerrados auraient du mal à avoir de l'eau et qu'ils augmenteraient le risque d'inondation de certains quartiers d'Asunción. Les analyses de la nappe phréatique dans le coin montraient une eau bien trop salée pour être utilisable. Ça n'a pas empêché grand monde de vendre des terrains...

Des terrains faits pour ne jamais voir de maisons (au pluriel volontairement😅)

Le principe est le même que pour les tours. Beaucoup de ces terrains ne sont pas achetés pour y construire une maison, mais pour mettre de l'argent au chaud. Ce sont des lingots de terre, comme les appartements des tours sont des lingots de béton. Et c'est facile, les terrains se vendent en petites mensualités, sur 120 ou 130 mois, sans passer par la banque. On achète un bout de cadastre, on paie ses traites tranquillement, et on attend que ça prenne de la valeur. Mais hélas, on ne passe pas par la case départ et on ne touche pas les 200 balles, et toujours pour parler crûment, on se bouffe les c......s !

Car il suffit d'aller faire un tour dans certains de ces barrios pour voir le résultat. Des rues pavées impeccables, des pelouses bien tondues, des lampadaires tout neufs... et quelques maisons perdues au milieu d'un damier de terrains vides. Les promoteurs, eux, jurent le contraire. À La Ribera, à Nueva Asunción, on annonce que les trois quarts des acheteurs veulent venir y vivre. On verra bien dans quelques années, mais, pour l'instant, il n'y a que trois pelés et un tondu.

Le lac, la piscine, le club-house et tout le tintouin... sur la brochure

Pour appâter le client, les promoteurs ne lésinent pas. Sur les brochures en 3D, on vous montre un lac turquoise, des courts de tennis et de padel, une salle de sport, un club-house pour l'asado du dimanche. Certains annoncent même 1 000 terrains, un lac de 30 000 m² et une piscine olympique, sûrement pour organiser les prochains J.O. Le problème, c'est que tout ça coûte cher à construire et encore plus cher à entretenir. Tant que le quartier est vide, le promoteur n'a aucun intérêt à faire tourner une piscine et un restaurant pour trois familles. Et gare à ceux qui ne sont pas allés voir ce que dit vraiment le contrat, car entre la brochure et la réalité il y a un monde, et quand on se fait traduire le contrat, ça fait très mal là où ça passe !

Rien de nouveau sous le soleil, un souvenir de 2015

D'après mon expérience personnelle, ce n'est pas une mode récente. En 2015, ça fait donc un bail, un Français au parcours pas très clair est venu me voir. Il disait vivre un peu en France, un peu en Allemagne, un peu ici, un peu partout, mais personne ne savait exactement où... Il se disait "dans les affaires", et moi, un type qui se dit "dans les affaires" sans vouloir dire ce qu'il fait réellement, ça me met tout de suite sur la défensive. Il voulait m'échanger mon terrain de 5 000 m² d'Isla Valle (Areguá), juste en bas de mon hôtel, donc dans une zone non inondable, recherchée et chère, contre une maison dans un barrio cerrado à 150 km d'Asunción, complètement perdu et ravitaillé par les corbeaux paragoins.

On a donc pris place dans sa magnifique Mercedes "d'homme d'affaires" et, après avoir roulé un bon moment sur les routes de province, on est arrivés dans ce barrio cerrado, évidemment complètement abandonné. Le chemin d'accès et le portail ne devaient avoir que quelques années, mais ils étaient déjà bien abîmés par le temps et surtout par le manque d'entretien. À l'intérieur, rien de ce qui était prévu n'avait été fait. Pas d'asphalte, juste des chemins boueux. Le club-house n'était pas terminé, mais il y avait quand même un type tout seul à l'intérieur pour faire illusion. Quand je lui ai demandé où étaient les toilettes, j'ai dû écarter une énorme toile d'araignée qui barrait complètement l'ouverture. Dans les toilettes, l'eau était coupée. C'est dire l'activité qu'il devait y avoir dans ce barrio cerrado...

Il y avait bien quelques maisons, cinq ou six peut-être, dont la sienne. Dans la salle de séjour, l'herbe avait commencé à pousser en soulevant la chape de ciment, beaucoup trop fine et coulée sur un terrain mal préparé. Un vrai désastre !

Je lui ai gentiment dit "si c'est pour ça que tu m'as amené jusqu'ici, ça ne valait pas la peine de faire toute cette route". Et je lui ai demandé comment un homme d'affaires comme lui avait pu investir là, alors qu'il savait très bien que personne ne viendrait jamais y vivre à l'année. Aucune construction autour, que des champs à perte de vue. Je lui ai demandé de quoi les gens allaient vivre, et où ils allaient bien pouvoir travailler.

Mais bon, il ne s'est pas démonté pour autant... Dans la voiture au retour, l'homme d'affaires argumentait encore. Ils sont terribles, ces types. Ils se plantent complètement dans leurs investissements, mais ils ont quand même le culot d'essayer de refourguer leur merde (excusez l'expression grossière, mais c'est la bonne) sans le moindre scrupule.

Si je vous raconte tout ça, c'est pour vous montrer que cet emballement pour les barrios cerrados, qui devait être la poule aux œufs d'or pour tout le monde, a surtout fini par tromper tout le monde. Et que ces constructions faites pour placer, cacher, voire blanchir de l'argent, mais pas pour être habitées, ça ne date pas d'hier.

Les pionniers, dindons de la farce, comme les tours !

Comme pour les tours, c'est là qu'on retrouve nos victimes, les cousins des "vrais" acheteurs des tours d'Asunción. Ce sont les familles qui ont acheté un terrain pour y construire leur maison et y vivre, attirées par la sécurité et la tranquillité. Un barrio cerrado, ça coûte cher à faire tourner. Les gardiens à la barrière jour et nuit, les rondes, les caméras, les jardiniers pour entretenir les rues et les espaces verts... Tout ça est payé par les charges (expensas) que la copropriété du barrio réclame à chaque propriétaire, qu'il ait construit ou pas.

Sur le papier, le propriétaire d'un terrain vide paie comme tout le monde. Mais le jour où ceux qui ont acheté pour spéculer, souvent sans jamais mettre les pieds sur place, arrêteront de payer, le trou retombera sur ceux qui habitent là. Les charges grimperont, et ces quelques familles se retrouveront à payer la sécurité de tout un village fantôme. Et là encore, ce n'est pas un fantasme. En Argentine, autour de Rosario, beaucoup de propriétaires de terrains vides en barrio cerrado sont en train de vendre parce qu'ils n'arrivent plus à suivre des charges qui ont explosé. Là-bas, près d'un propriétaire sur six en barrio cerrado a des impayés. Et pourtant, chez eux, ce système existe depuis des dizaines d'années.

Après la gueule de bois verticale, la gueule de bois horizontale

Qu'ils soient en hauteur ou à plat, ces placements ont le même défaut, ils ne servent à loger personne. On s'échange des promesses de plus-value entre gens qui ont de l'argent, en oubliant qu'une maison, à la base, est faite pour être habitée. La seule différence, c'est qu'un barrio fantôme perdu à 150 km dans la campagne, personne ne le voit. Une tour de trente étages vide en pleine ville, par contre, ça crève les yeux. Ce sont les tours d'Asunción qui ont servi de révélateur et fini par mettre la supercherie au grand jour.

Je sais que je me répète avec ma chronique précédente, mais c'est difficile de faire autrement tellement la comparaison est flagrante, c'est la même technique de tromperie.

Alors, je le redis, le jour où le vent tournera, le réveil sera le même des deux côtés.

En ville, les propriétaires d'appartements vides chercheront des acheteurs qui n'existent pas. En périphérie, les propriétaires de terrains s'apercevront que leur bout de pelouse clôturé, sans les équipements promis et avec des charges qui n'arrêtent pas de monter, n'intéresse plus personne.

Et on se retrouvera peut-être avec des tours plongées dans le noir d'un côté, des damiers de pavés déserts de l'autre, avec des familles et des vies détruites au passage...

ET ÇA S'APPLIQUE AUSSI À AREGUA FOREST !

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Infos techniques

Même procédé et mêmes IA que dans la discussion précédente

les sources :

Nueva Asunción

Le pont Héroes del Chaco à 130 millions de dollars et le changement de nom de Chaco'i en 2021

InfoNegocios, barrios cerrados de Nueva Asunción

Le maire et ses 300 000 habitants, et les trois quarts des acheteurs de La Ribera qui veulent y vivre

La Nación, Nueva Asunción nuevo polo urbano

Le rapport de 2019 du ministère de l'Environnement sur l'eau salée et les inondations

Consenso, Nueva Asunción amenaza con inundar Asunción