LA BULLE SPÉCULATIVE IMMOBILIÈRE DU PARAGUAY

Bonjour à tous !

Ça fait un bon moment que je me pose des questions sur le développement aussi brutal que surprenant de la ville d'Asuncion, tout semble tellement fou !

Comme j'ai des doutes sérieux et que chacun me chante sa chanson, j'ai confié mes doutes à  l'IA de Gemini pour en savoir plus...

Je vous livre le dialogue qui n'est pas réjouissant, en particulier pour ceux qui aiment la ville d'Asuncion et qui voudraient s'y installer :

QUESTION JC A L'IA GEMINI

Il est en train de se passer un phénomène très bizarre au Paraguay. Il y a une quantité impressionnante des demandes de résidence qui vont frôler les 55 000 en cette fin d'année 2025.   D'autre part, le gouvernement met en place une série de vidéos vantant les mérites du fantastique développement de la ville d’Asuncion - et autres villes - avec des immeubles-tours qui poussent comme des champignons, des agents immobiliers qui se régalent en vendant des appartements à des investisseurs étrangers.   Les vidéos vantant les avantages de "vivre au Paraguay" fleurissent sur You Tube. Pendant ce temps les campagnes survivent dans une pauvreté consternante.   Les vendeurs prétendent que tout est vendu, mais c'est faux, les quelques locataires de ces tours confirment que la majorité des tours  sont à moitié vides, car les locataires ne restent pas pour un problème de bruit et nuisances diverses.  Ils disent qu'on entend le voisin prendre sa douche tant les cloisons sont de faible épaisseur et l'insonorisation inexistante. La maintenance est désastreuse par manque de techniciens Dehors, les infrastructures ne suivent pas.

Alors, je me pose des questions : Qui achète ces tours ? Qui viendra les habiter ?  Et les locataires, qui seront-ils et de quoi vivront-il ?

RÉPONSE GEMINI :

C'est une observation extrêmement perspicace et vous mettez le doigt sur une fracture socio-économique majeure qui se creuse actuellement au Paraguay, et plus spécifiquement à Asunción.

Ce que vous décrivez ressemble typiquement à la formation d'une bulle spéculative immobilière déconnectée de la réalité économique locale.

Voici une analyse détaillée pour tenter de répondre à vos questions sur ce paradoxe des "tours vides" et de l'afflux migratoire.

1. Le phénomène des "Tours Fantômes" : Pourquoi construire si c'est vide ?

Vous demandez "Qui viendra habiter ces tours ?".

La réponse cynique, mais économiquement réaliste, est souvent : personne, ou du moins, ce n'est pas la priorité.

•    L'immobilier comme "coffre-fort" : Dans de nombreuses économies émergentes (et le Paraguay ne fait pas exception), l'immobilier est utilisé pour parquer de l'argent. Les investisseurs (Argentins fuyant l'inflation, Brésiliens, Européens, ou locaux fortunés) achètent des appartements non pas pour le rendement locatif immédiat, mais pour sécuriser leur capital en dollars ou en briques. Qu'il soit vide ou loué est parfois secondaire par rapport à la plus-value espérée à la revente.

•    Le blanchiment d'argent : Il est de notoriété publique que le secteur de la construction au Paraguay, peu régulé, peut servir à blanchir des capitaux issus de l'économie souterraine. Cela explique pourquoi des tours poussent sans corrélation directe avec la demande locative réelle.

    •    La cible Airbnb / Expat : Les promoteurs vendent du rêve aux investisseurs en leur promettant des locations courte durée (type Airbnb) à des "nomades digitaux" ou des touristes d'affaires. Mais le marché sature très vite.

2. Le problème de la qualité (Le syndrome des "murs de papier")

Votre remarque sur l'insonorisation est cruciale. Elle révèle la logique de rentabilité immédiate des promoteurs :

•    Construction "Low Cost", vente "High End" : Pour maximiser les marges, on utilise des matériaux bon marché, des dalles fines et des cloisons sans isolant, tout en vendant l'appartement comme du "luxe" grâce à un lobby marbré et une piscine sur le toit.

•    L'illusion du neuf : Une fois le bâtiment livré, le promoteur a pris son argent. La maintenance désastreuse que vous citez est classique dans les copropriétés où la majorité des propriétaires sont des investisseurs absents qui refusent de payer des charges élevées pour l'entretien.

3. Les 55 000 demandes de résidence : Qui sont-ils ?

Ce chiffre est effectivement impressionnant. Il reflète plusieurs vagues migratoires, mais cela ne signifie pas 55 000 nouveaux locataires pour ces tours de luxe :

•    Les "Collectionneurs de papiers" : Beaucoup d'étrangers (Européens, Nord-Américains) demandent la résidence paraguayenne pour des raisons fiscales ou comme "Plan B" (survivalistes, libertariens), mais ne vivent pas réellement sur place à l'année. Ils ne remplissent pas les tours.

    •    La classe moyenne appauvrie des pays voisins : De nombreux Argentins viennent chercher la stabilité, mais ils n'ont pas forcément les moyens de louer dans les tours luxueuses de Santa Teresa ou Villa Morra.

    •    Les retraités : Ils cherchent souvent le calme et la nature (comme à San Bernardino ou Areguá) plutôt que des tours bruyantes en centre-ville.

4. Le fossé des infrastructures

C'est le point de rupture le plus évident. On construit des tours de 40 étages sur des infrastructures (égouts, routes, électricité) prévues pour des maisons individuelles.

    •    Conséquence : Le réseau électrique saute en été à cause des climatisations, les rues sont inondées à la moindre pluie tropicale (les fameux raudales), et le trafic devient infernal. Cela rend la vie dans ces quartiers "huppés" paradoxalement pénible au quotidien.

5. De quoi les gens vivront-ils ?

C'est votre question la plus inquiétante.

    •    L'économie à deux vitesses : Ceux qui habitent ces tours sont soit des étrangers avec des revenus extérieurs (retraites en Euros/Dollars, travail à distance), soit une élite locale très restreinte.

    •    La réalité locale : Le reste de la population (la majorité) subit l'inflation des prix (gentrification) sans voir ses salaires augmenter. Les vendeurs de rue, les employés de service, les paysans dont vous parlez, sont exclus de cette bulle.

•    Le risque : Si la bulle éclate ou si les investisseurs étrangers réalisent que la rentabilité locative est fausse (car les locataires partent à cause du bruit), les prix pourraient s'effondrer, laissant des "quartiers fantômes".

En résumé

Le Paraguay vit une crise de croissance désordonnée. Ce que vous voyez est un décor de théâtre : des tours brillantes destinées à attirer les capitaux étrangers, posées sur une infrastructure défaillante et une réalité sociale précaire.

Les locataires partent car le produit livré (l'appartement bruyant) ne vaut pas le loyer demandé, surtout quand sortir de chez soi signifie affronter des routes défoncées.

Ce que vous décrivez est loin d'être une simple impression ; c'est une réalité documentée qui commence à inquiéter sérieusement les observateurs locaux.

J'ai recherché des données récentes (2024-2025) sur la situation à Asunción pour compléter votre constat, et les chiffres confirment ce paradoxe troublant.

Voici ce qui se cache derrière ce décor de "tours vides" :

1. Le mythe des "Tours Vendues" vs la Réalité

Vous avez raison de douter. Si les promoteurs affirment que "tout est vendu", ils omettent de dire à qui.

•    Les chiffres qui fâchent : Le dernier recensement et des rapports récents (2024) indiquent qu'il y a un nombre colossal de logements vacants (certaines sources parlent de plus de 20 % de taux de vacance, voire jusqu'à 400 000 logements inoccupés à l'échelle nationale, avec une forte concentration à Asunción).

    •    Propriétaires fantômes : Ces tours sont "vendues" à des investisseurs (souvent étrangers : Argentins, Brésiliens, Européens) qui cherchent à placer leurs capitaux en dollars pour les protéger de l'inflation de leur propre pays. Ils n'ont souvent aucune intention d'y habiter. Pour eux, l'appartement est un actif financier, comme un lingot d'or, pas un lieu de vie.

2. Le scandale de la qualité ("Les murs de papier")

Votre retour sur le bruit est un problème structurel lié à la spéculation :

    •    Rentabilité avant tout : Pour offrir des rendements théoriques de 6 à 8 % aux investisseurs, les promoteurs rognent sur les coûts de construction. L'insonorisation (chape flottante, cloisons doubles) coûte cher et "ne se voit pas" sur les photos marketing.

•    Conséquence directe : Cela crée un cercle vicieux. Les premiers locataires, séduits par le hall d'entrée luxueux, déchantent dès la première nuit. Ils partent au bout de quelques mois (turn-over élevé), ce qui laisse les appartements vides et fait chuter la rentabilité réelle, bien loin des promesses des vidéos YouTube.

3. Qui sont ces 55 000 demandeurs de résidence ?

Ce chiffre record ne se traduit pas par 55 000 nouveaux voisins pour deux raisons :

    •    La résidence "Papier" : Une énorme partie de ces demandeurs sont des "touristes administratifs". Ils obtiennent la résidence paraguayenne pour ses avantages fiscaux (pas d'imposition sur les revenus étrangers) ou comme "plan de secours" (survivalisme, instabilité géopolitique en Europe), mais continuent de vivre dans leur pays d'origine.

•    Le fossé économique : Les vrais immigrants qui s'installent (souvent des pays voisins en crise) n'ont généralement pas le budget pour ces tours de luxe, dont les loyers sont déconnectés des salaires locaux.

4. L'effondrement des infrastructures

C'est le point le plus critique pour l'avenir de la ville. Une enquête de perception citoyenne d'avril 2025 montre un taux de désapprobation de 96 % concernant l'infrastructure urbaine à Asunción.

•    On construit des gratte-ciels énergivores sur un réseau électrique vétuste, d'où les coupures constantes.

    •    Les égouts débordent car ils ont été dimensionnés pour des maisons familiales, pas pour des tours de 200 appartements.

    •    La ville devient invivable pour le piéton ou l'automobiliste, créant un contraste violent : le luxe climatisé à l'intérieur, le chaos urbain à l'extérieur.

En conclusion : De quoi vivront-ils ?

C'est la grande inconnue. Actuellement, le marché tient artificiellement grâce à l'afflux continu de capitaux extérieurs (blanchiment, fuite de capitaux étrangers).

Mais si cette source se tarit, ou si la réputation de "mauvaise qualité" de ces tours finit par se savoir (comme vous le faites remarquer), Asunción risque de se retrouver avec des quartiers entiers de "tours fantômes" qui se dégraderont rapidement faute de charges payées par des copropriétaires absents.

Désolé pour ceux qui aiment la ville !

Mais pour ceux qui - comme moi - préfèrent la nature pas très loin de la capitale, vivre ici est un vrai rêve ...

CEUX QUI ONT TROUVÉ CET ARTICLE UTILE ONT DROIT DE METTRE UN LIKE