CHARGES DES BARRIOS ET DES TOURS : LE CHÈQUE EN BLANC

Salut à tous,

Il y a huit mois, je vous parlais de la bulle immobilière d'Asunción, avec toutes ces tours qui restent à moitié éteintes le soir. Aujourd'hui je voudrais revenir sur ce dont on parle rarement avant d'acheter : les charges. Que vous visiez un appartement dans une tour ou une maison dans un barrio cerrado, c'est la même histoire.

Au départ, je voulais vous parler d'une envolée des "expensas" sur les 15 dernières années. J'avais même un beau pourcentage sous le coude, sorti par une IA. Mais en creusant, je me suis aperçu que ce chiffre reposait sur des estimations et pas sur des relevés. Alors autant le dire les choses comme elles sont : au Paraguay, personne ne compte les "expensas". Ni l'État, ni les mairies, ni la presse. Les seuls montants qu'on trouve sont dans les annonces : en gros 250.000 à 350.000 Gs par mois dans un barrio standard du Central, et 80 à 250 dollars dans les tours d'Asunción selon le standing. Je remarque que dans un barrio standard, les prix sont en Gs et que dans les tours les prix sont indiqués en dollars. De là à en déduire que le Paraguayen moyen a accès aux barrios cerrados standards et que les apparts des tours sont réservés aux étrangers (donc prix en dollars), il n'y a qu'un pas... alors, est-ce que ces coûts de charges sont réels ou pas, personne ne peut le dire, faute de points de comparaison. Et c'est bien là qu'est le problème.

LA LOI : DES RÈGLES DE 1960 POUR DES TOURS DE 40 ÉTAGES

Pour les tours comme pour les barrios, tout repose sur le régime de la "propriété horizontale", créé par la loi 677 de 1960 et repris dans le Code civil de 1985, aux articles 2.128 à 2.162. Il a été pensé pour les petits immeubles de l'époque. Concrètement, il impose trois choses : un règlement de copropriété passé chez le notaire, qui fixe les règles du jeu et la clé de répartition des charges, une assemblée des propriétaires qui approuve le budget de l'année, et un administrateur qui exécute et encaisse.

Les barrios cerrados, eux, n'ont même pas de loi à eux : on leur applique ces mêmes articles faute de mieux.

Le minimum est donc là. Mais aucun montant minimum n'est imposé pour le fonds de réserve, aucun audit extérieur n'est exigé, aucune qualification n'est demandée pour être administrateur, et rien n'empêche le promoteur de garder la main des années après la vente. Et personne ne vérifie que ce qui existe est appliqué. Si ça se passe mal, il reste la SEDECO, qui n'intervient qu'après coup, ou le tribunal.

CÔTÉ BARRIOS

Il existe pourtant un exemple où ça fonctionne. Le Paraná Country Club, à Hernandarias, est géré par ses propriétaires. Il publie ses comptes tous les ans, les fait auditer et vote le montant des charges en assemblée. En 2011, les propriétaires payaient en moyenne 469 Gs par m² de terrain par mois. En 2023, 609 Gs. Ça fait +30 % en douze ans, alors que les prix ont grimpé de plus de 60 % sur la même période. Avec un golf, un club-house et la sécurité, leurs charges ont donc baissé en valeur réelle.

Ailleurs, c'est une autre chanson. Dans pas mal de barrios moins importants, c'est encore le promoteur, ou une société à lui, qui tient la caisse et les coûts dépendent de son train de vie.

CÔTÉ TOURS : L'AFFAIRE DE L'EDIFICIO LOOK

Vous en avez peut-être entendu parler. En octobre 2025, dans le barrio Jara, une conduite a cédé et le sous-sol de l'edificio Look s'est retrouvé complètement sous l'eau, avec quatre voitures inutilisables. Un habitant est resté coincé avec son chien dans l'ascenseur descendu au sous-sol, et ce sont les voisins qui l'ont sorti de là.

Le plus beau, c'est la suite. L'Essap a d'abord annoncé qu'elle prendrait tout en charge. Deux jours plus tard, elle mettait en cause l'administration de l'immeuble : raccordement clandestin pour évacuer l'eau du sous-sol, fuites jamais réparées, trois avertissements restés sans suite depuis plusieurs mois. Chacun se renvoie la balle, et le propriétaire attend. Dans la foulée, le conseiller municipal d'Asunción Pablo Callizo, ingénieur de formation, a déclaré à Última Hora que des immeubles en mauvais état obtiennent leurs autorisations grâce à des pots-de-vin.

On m'a aussi parlé d'une tour dont le sous-sol avait été inondé, puis nettoyé, mais qui est resté sans électricité pendant un mois et demi à deux mois, le temps que quelqu'un se décide à payer l'électricien. C'est charmant !

POURQUOI ÇA TRAÎNE AUTANT

Pour ceux qui l'ont lue, rappelez-vous ma chronique sur la bulle immobilière. Au recensement de 2022, Asunción comptait plus de 16.000 logements vides. Última Hora parlait en 2023 d'environ 30 % d'occupation dans certaines tours haut de gamme, et le président de la chambre des promoteurs évoquait la même année 75 % d'acheteurs étrangers.

Le propriétaire qui vit à Buenos Aires ou à São Paulo ne vient pas aux assemblées. Le promoteur, qui garde souvent des appartements invendus, garde aussi la main sur les décisions. Une partie des charges ne rentre pas. Le jour où il faut payer une pompe, un transformateur ou un ascenseur, la caisse est vide et personne ne veut avancer l'argent. Ce sont les quelques habitants sur place qui attendent, et qui paient pour les absents. Je n'ai ni preuve ni statistique là-dessus, ce n'est que mon observation personnelle, mais elle colle à ce qu'on voit dans la réalité du quotidien.

COMPARATIF AVEC LES URBANIZACIONES D'ESPAGNE

J'ai passé pas mal de temps dans une urbanización à Alicante, où ma fille avait une maison qu'elle vient de vendre en août. Côté règles, rien à redire : la loi espagnole de propriété horizontale est claire et remise à jour régulièrement. Assemblée au moins une fois par an pour voter le budget et approuver les comptes, fonds de réserve obligatoire d'au moins 10 % du budget, président et administrateur nommés pour un an en principe, possibilité de contester une décision devant un juge, et une procédure rapide contre les mauvais payeurs pour éviter que les autres paient à leur place.

L'ambiance, elle, était souvent détestable au point que j'ai décidé un jour de ne plus assister aux assemblées.  Elles se faisaient autour de la piscine, ça durait des heures, ça tournait en rond et les gens s'invectivaient en fonction de leur clan. Car il y a toujours deux clans,  les gens aisés contre ceux qui ont moins de moyens. Et comme d'habitude, les plus aisés se permettent des petits passe-droits avec un culot phénoménal. La loi encadre les chiffres, elle ne change pas les gens.

Il reste quand même une différence de taille avec le Paraguay et c'est pour ça que j'en parle ici: là-bas, une hausse se vote, se justifie et se conteste, papiers à l'appui. Ici, on vous l'annonce et vous n'avez rien à dire, vous subissez.

ET LA SÉCURITÉ, DANS TOUT ÇA ?

Avant, on s'enfermait dans un barrio ou une tour avec gardien pour dormir tranquille. Aujourd'hui, c'est surtout pour le confort et pour être entre soi. Or le Paraguay s'est plutôt calmé : selon le classement InSight Crime pour 2025 sur les pays voisins, l'Uruguay est à 10,3 homicides pour 100.000 habitants, contre 6,1 au Paraguay, 3,7 en Argentine et 5,4 au Chili. Les vols et les motochorros existent, on est d'accord. Mais on n'est pas obligé de vivre derrière des murs à n'importe quel prix.

MISES EN GARDE ET CONSIGNES DE PRUDENCE

On sait que le règlement de copropriété fixe "qui paie quoi" et comment se décident les hausses, mais ne comptez pas dessus comme sur une assurance. Ce genre de texte est déjà fastidieux à lire dans sa propre langue, et dans une langue étrangère, la plupart des gens le survolent sans vraiment le comprendre.

Le promoteur ne peut pas enfreindre la loi, mais il garde une marge de manœuvre pour rédiger le règlement à son avantage commercial ou pratique, ce qui pose souvent des problèmes aux futurs habitants. Et le piège, avec certains promoteurs, se cache toujours dans les détails.

   •    La répartition des charges : La loi impose une répartition, mais le promoteur ajuste les pourcentages de participation aux gastos comunes comme ça l'arrange, surtout s'il garde la propriété des locaux commerciaux ou des places de parking du rez-de-chaussée.

    •    Les majorités de blocage : Pour protéger sa gestion pendant qu'il vend ses derniers appartements, il insère souvent des clauses exigeant des majorités très élevées pour modifier le règlement. Les acheteurs se retrouvent menottés à des règles pensées par le promoteur et non par les résidents.

    •    Le fonds de réserve : Beaucoup de règlements en prévoient un, et c'est heureux. Mais c'est le promoteur qui en fixe le pourcentage de départ, et rien ne garantit qu'il sera à la hauteur le jour où il faudra changer un ascenseur ou refaire une toiture.

N'oubliez pas non plus l'usage local : quand on pose une question ici, on vous répond rarement ce qui est réellement, mais plutôt ce qu'on pense que vous avez envie d'entendre. Et un client qui pose des questions devient vite un client pénible, alors qu'il ne fait que réclamer des informations de base qu'on aurait dû lui donner sans qu'il les demande.

Pour terminer, ce qui reste, c'est ce que vous constaterez par vous-même. Comptez les fenêtres allumées le soir. Regardez l'état des parties communes, des ascenseurs, du sous-sol après une grosse pluie. Parlez aux gens qui habitent là depuis des années, pas à ceux qui les vendent. Et gardez en tête qu'une fois la signature apposée, vous paierez ce qu'on décidera, sans savoir qui a décidé quoi ni pourquoi.

Le Paraguay reste un pays où il fait bon vivre, et ce n'est pas moi qui dirai le contraire après dix-huit ans ici. Mais tant que la loi ne donnera pas aux propriétaires les moyens de contrôler ceux qui gèrent leur argent, acheter dans une tour ou dans un barrio cerrado revient à signer un chèque en blanc tous les mois.

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JC

Mes sources

Paraná Country Club, rapports de gestion : 2012 et 2023

ABC Color – Inondation à l'edificio Look (26/10/2025)

La Nación – La version de l'Essap (28/10/2025)

Última Hora – Edificios inseguros, contrôles et pots-de-vin (03/11/2025)

El Surtidor – Les 16.000 logements vides d'Asunción (2024)

Última Hora – Edificios fantasmas et taux d'occupation (2023)

Arquitectos del Paraguay – Burbuja o inversión, acheteurs étrangers (2023)

La Administradora – La propriété horizontale au Paraguay

InfoNegocios – Le cadre légal des barrios cerrados

ViaParaguay – Montant des expensas dans les tours (2026)

BOE – Loi espagnole de propriété horizontale (texte à jour)

InSight Crime – Homicides 2025

Banque mondiale – Inflation au Paraguay

Ma chronique sur la bulle immobilière