ACHETER UN BIEN EN ESPAGNE !

Bonjour,

Nous en sommes à la finalisation des démarches pour l'achat d'une maison sur Valence et je tenais à partager mon expérience avec vous .
Malgré mes nombreuses lectures sur le sujet avant de me lancer dans l'aventure, je ne m'attendais pas à ce que ce soit si laborieux!

RECHERCHE DU BIEN
Inscrivez-vous sur idealista.com/fr/
Ce site reprend la quasi totalité des annonces d'agences locales en Espagne.
L'idéal est de trouver un agent immobilier conciliant à qui vous pourrez envoyer une liste de tous les biens repérés sur le site et qui s'arrangera pour vous les faire visiter même s'ils n'appartiennent pas au catalogue de l'agence à laquelle il est rattaché. Nous avons fonctionné de cette manière et avons eu accès à toutes les maisons que nous voulions voir.
Plus de 50 biens visité en 2 ans! Soyez patients, visitez autant de maisons que possible afin de vous faire une idée! L'agent que nous avons trouvé est une perle! Il ne pousse jamais à l'achat et a eu la patience d'attendre pendant deux ans et des semaines entières d'enchaînement de visites sous 30° sans jamais nous mettre la pression! Si vous voulez son contact n'hésitez pas à me le demander. Il parle français et espagnol.
L'agent prend, en moyenne, entre 1,5% et 2,5% de la valeur du bien
Sachez que le vendeur, lui paiera l'autre moitié. L'agent peut donc légalement prendre entre 3 et 5% sur la valeur d'une vente.

PRÊT HYPOTHECAIRE
Sachez d'abord que si vous ne disposez pas d'un bien en Belgique ou dans votre pays, vous devrez faire la demande de prêt directement sur place.
Et ce n'est pas une mince affaire! ;-)

CONDITIONS
Les banques espagnoles prêtent en général 40% de la valeur du bien en 15 ans max, aux étrangers européens
sauf exception pour les allemands, les suisses et les anglais ;-) qui ont droit à 60%!
Vous pouvez toutefois avoir l'opportunité d'obtenir un prêt relatif à 70% de la valeur du bien en 20 ans max mais uniquement dans le cas où vous avez pour objectif de devenir résidents à temps complet en Espagne, donc résidents fiscaux.
Cette conditions est très importante pour la banque et il est impératif que votre résidence permanente soit réelle (plus de 6 mois sur place, domicilié en Espagne et impôts déclarés en Espagne). Vous devrez prouver à la banque que ce projet de résidence fiscale est bien concret si vous n'êtes pas encore résidents et que vous ne pourrez le devenir qu'après l'achat du bien (forcément:-)!. C'est logique mais c'est souvent le problème! Il faudra donc leur fournir des documents attestant d'un emploi à l'année sur place, de l'inscription scolaire de vos enfants, de la mise en location ou en vente de votre bien (domicile) dans votre pays d'origine, etc...
Certaines banques demandent à ce qu'une assurance vie soit souscrite chez eux ainsi qu'une assurance pour le bien convoité. Il demandent aussi parfois que vous souscriviez à une carte de crédit avec laquelle vous devrez dépenser minimun 3000€ par an. Demandez à votre avocat de bien lire les conditions et coûts liées à ces clauses!

TAUX
Les taux sont très bas aujourd'hui en Espagne et peuvent aller jusque 1,59%!!! :-)
allez voir plusieurs banque afin de vous assurer d'avoir les meilleurs taux!

DOCUMENTS
Veuillez à préparer un bon dossier pour la demande de prêt! Très frileuse en ce moment, les banques espagnoles veulent avoir un maximum de garanties. Elles vous demanderont une quantité phénoménale de paperasse! ;-)
On ne vous demandera peut-être pas tous ces documents, mais préparez-vous à cette éventualité!
C'est le moment de faire le tri dans vos papiers!! ;-)

- fiches de paie (2 ou 3 dernière années)
- pour les indépendants, récapitulatif annuel du paiement des cotisations sociales des 2 dernières années
(Et preuve de paiement)
- déclaration d'impôts / extrait de rôle ET preuves de paiement des 2 ou 3 dernières années
- N.I.E. ( document à demander au consulat d'Espagne, valable trois mois)
- une attestation de la Banque Nationale attestant que vous n'avez aucun prêt en cours
- une attestation de solvabilité de votre banque dans votre pays actuel
- le solde de vos comptes à la date de la demande !
- vos assurances vie ( contrats ) ET preuve de paiement
- documents attestant de votre volonté de devenir résidents permanent le cas échéant
ATTENTION
La banque vous demandera sans doute la traduction jurée de tous ces documents! en moyenne 0,10 € le mot!

Et si vous êtes dirigeant de votre propre société, et bien, c'est simple, tout ça pour vous et pour la société!!! :-)
- impôts des sociétés, attestation de solvabilité de la banque rattachée à la société, attestation de la banque nationale pour les prêts éventuel en cours, capital et bénéfices des 3 dernières années,etc, etc

AVOCAT
(coût entre 1 et 2% de la valeur du bien)
Le mieux est de prendre un avocat sur place qui gèrera tout de A à Z. En espagne, le notaire a un rôle secondaire et c'est l'avocat qui vous coûtera le plus et aura le plus de poids d'un point de vue juridico/légal.

- trouver un architecte pour l'expertise du bien  (entre 500 et 700€ pour une maison)
- procuration éventuelle pour éviter les déplacements pour les formalités à venir
(passage chez le notaire obligatoire 75 €)
- réception et demande de tous les documents nécessaires à consulter avant de signer quoi que ce soit
*permis d'urbanisme
*conformité des installations (pas obligatoire en Espagne!), faîtes faire une bonne expertise!
*projet d'urbanisme aux alentours (130€)
*cadastre
*documents qui attestent que le bien est libre d'occupation et de dette,
*document liés à l'urbanisation (clos/ quartier) et ses coûts additionnels (enlèvement des déchets)
*pollution des sols
*registre de la propriété
*consommation énergétique
- rédaction de compromis (ou contrat d'harres) ou d'un contrat de "reservation" ( vous verser 10% de la somme ( qui serviront d'acompte) pour bloquer la vente de la maison pendant un certain temps)
Personnellement, éviter le dépôt des 10%, même si cela se fait bcp en Espagne, et si vraiment vous y êtes obligés, demander à ce que ce soit l'agence et non les propriétaires qui garde l'acompte, et exigez que cela soit fait devant un notaire!
- relation avec la banque
Si, une fois que toutes ces démarches ont été effectuées et que vous décidez de ne pas acheter le bien, négociez dès le départ avec l'avocat une clause reprenant cette éventualité dans le contrat qui vous lie et négociez de ne payer que la moitié des honoraires prévus!)

IMPÔTS
Sachez que lorsque vous achetez un bien, vous paierez également 10% aux impôts ( ou 8% selon des conditions particulières d'âge et de revenus). (Ce montant peut changer selon la ville mais pour Valence c'est 10%).
Il faut donc prendre en compte cette somme dans vos calculs!
ATTENTION!
Si l'état estime que vous avez acheté votre bien à un prix trop bas par rapport à ses propres estimations, il peut vous réclamer 10% de la différence entre la valeur à laquelle vous avez acheté le bien et la valeur fiscale estimée par l'état. Donc par exemple; pour un bien d'une valeur de 450 000€, vous paierez, à l'achat, 45 000€ d'impôts mais la valeur fiscale de ce bien est de 800 000€.
Dans les 4 années qui suivent la signature de l'acte authentique, ils peuvent vous réclamer 10% de (800 000€ - 450 000€) soit 35 000€! que vous pourrez payer en plusieurs fois.
Mais il est très important d'en tenir compte, car, dans la conjoncture actuelle, les maisons se vendent très bas mais leur valeur fiscale ne l'est pas pour autant! Il faut quasi comptabiliser cette somme dès le départ afin d'éviter les mauvaises surprises.

DEMENAGEMENT
Attention, si vous allez vraiment vous installer là-bas et que vous désirez emmener toute votre maison au soleil, cela aura un coût!!! Selon le volume, les particularités (pianos, motos, objets de valeur, tableaux,...) à transporter, le montant peut vite devenir colossal! Adressez-vous à des entreprises réputées agrées et reconnues. Allez sur https://www.fidi.org/find-a-fidi-company-list pour trouver les entreprises agrées dans votre pays et Demandez plusieurs devis!

COÛTS ADDITIONNELS
Il y a un tas de petites choses qui se rajoutent à la valeur du bien et le montant dont vous devez disposer pour concrétiser l'achat d'un bien est parfois loin de ce qu'on imagine au départ.
Je vous dresse une petite démo pour que vous vous rendiez compte du budget total que représente un achat à l'étranger!
EXEMPLE: valeur du bien : 360 000€
- apport banque : 108 000€ ( prêt à 70%)
- ITP (impôts) : 36 000€
- frais agence : (2,5% + TVA) 10 890€
- frais expertise privée : 700€ TTC
- frais avocat : (1,5% + TVA) 6500 €
- inscription au registre de la propriété: 500€
- frais de notaire : 800€
- frais de gestion et inscription : 400 €
- frais de dossier banque : 2500€
- traduction jurée des documents à fournir à la banque : 1000€ TTC (ou moins selon le volume demandé par la banque)
- frais expertise de la banque : 700€
- frais liés à l'urbanisation (à payer dès la signature de l'acte) : 250 € (pour 1 trimestre)
- frais de voyage pour visites (4 x hotels et avions pour 2 personnes) : 2000€
- DEMENAGEMENT : 10 000 € TTC pour 90m3 (maison de 300m2 / 4 personnes)

TOTAL /////  178 000€
soit 34 000€ de frais supplémentaires ! (- l'apport, - l'ITP)

TO DO LIST
Il ne vous reste plus qu'à
- trouver une école si vous avez des enfants! Attention ! Allez vérifier les dates d'inscription bien à l'avance!
- gérer l'ouverture de vos compteurs d'électricité, eau et gaz
- souscrire à une assurances santé privée (Attention parfois 6 mois de stage)
Exemple : Chez Sanitas à partir de 25€ / pers./ mois
- changer votre NIE temporaire en NIE de résident fiscale si vous désirez y vivre à l'année
- nouvelle immatriculation ( voir avantages taxe de circulation selon le pays d'origine et le type de véhicule)
- PROFITER DU SOLEIL ET SOUFFLER UN PEU !!! :-)

Bonne chance à tous dans vos démarches.
C'est beaucoup de boulot, certes, mais c'est pour une qualité de vie qui n'a pas prix!!!
Si vous avez besoin d'un contact sur Valence, n'hésitez pas à me contacter!

Helen