Se vivi in Portogallo da un po' e pianifichi di costruire un futuro in questo Paese, potresti considerare l'acquisto di una proprietà. Questo articolo esamina il processo di acquisto di una proprietà in Portogallo, le opportunità di investimento immobiliare, i prezzi delle proprietà, e altro ancora.
Vale la pena acquistare una proprietà in Portogallo?
Il Portogallo ha un mercato immobiliare in forte espansione. Anche dopo la pandemia di COVID, i prezzi degli immobili continuano a salire e le proprietà nelle regioni più popolari si vendono come il pane. La situazione, infatti, è diventata quasi insostenibile per i residenti locali, tanto che le autorità dell'UE a Bruxelles hanno ripetutamente avvertito che i prezzi delle proprietà in Portogallo sono sopravvalutati, al punto che sono altamente raccomandati controlli regolatori sui prezzi delle case (anche se le raccomandazioni sono cadute nel vuoto). Al netto della problematica, ci sono diversi motivi per cui il mercato immobiliare portoghese è così gettonato.
Per cominciare, il Portogallo è una destinazione molto popolare tra espatriati, nomadi digitali, turisti e immigrati, avendo accolto oltre 30 milioni di visitatori solo nel 2024. Per questo motivo, affittare una proprietà durante l'alta stagione si è rivelato piuttosto redditizio, alimentando però la speculazione immobiliare. Per contenere il fenomeno, i comuni di Porto e Lisbona hanno sospeso il rilascio di nuovi permessi per gli affitti turistici, come quelli gestiti su Airbnb, il che significa che non potrai affittare legalmente la tua casa ai turisti se non ci vivi stabilmente. Va detto, comunque, che queste sospensioni non sono definitive e la situazione potrebbe cambiare. La legge locale richiede che i contratti di affitto abbiano una durata minima di 12 mesi. L'aliquota fiscale attuale sul reddito da locazione è del 25%, con la possibilità di dedurre i costi di manutenzione e riparazione. Inoltre, se decidi di affittare la tua proprietà a lungo termine per 5, 10 o 20 anni, puoi beneficiare di un'imposizione ridotta rispettivamente al 15%, 10% e 5%.
Inoltre, con l'aumento del malcontento sociale dovuto al fatto che le persone non riescono più a comprare o affittare nelle città in cui lavorano o studiano, il governo locale ha anche apportato grandi cambiamenti al popolare Golden Visa Scheme, il che significa che gli investitori stranieri non possono più vivere legalmente nel paese e richiedere la cittadinanza dopo 10 anni solo per aver acquistato proprietà per un valore di 500.000€ nella capitale.
Infine, sebbene il Portogallo vantasse un regime fiscale piuttosto favorevole per i residenti stranieri, il governo ha apportato cambiamenti significativi al regime dei Residenti Non Abituali (RNH) nel 2024. Questo protocollo offriva enormi benefici fiscali per i nomadi digitali che si stabilivano sul territorio per un periodo di 10 anni. Attualmente, però, il nuovo programma si chiama IFICI e si applica solo a professionisti altamente qualificati e specializzati, come docenti universitari o lavoratori del settore tecnologico. Se la tua professione rientra in una delle categorie designate, puoi ancora godere di un'aliquota fiscale fissa del 20% sul tuo reddito, una percentuale che i lavoratori portoghesi (o i lavoratori stranieri senza il visto per nomadi digitali) raggiungono quando guadagnano oltre 2.432€/mese. Detto ciò, se guadagni più di tale importo, risparmieresti sulle tasse aderendo al visto.
Come puoi vedere, l'acquisto di una proprietà in Portogallo non è tutto rose e fiori. Gli espatriati potrebbero dover affrontare procedure di acquisto complicate (soprattutto quando si accende un mutuo), tasse elevate, spese legali costose, agenti immobiliari disonesti e un atteggiamento complessivamente negativo da parte dei locali, che considerano i nomadi digitali una delle principali cause, insieme al turismo e all'immigrazione di massa, dell'attuale crisi abitativa.
Ecco perché è assolutamente essenziale fare una ricerca adeguata prima di impegnarsi nell'acquisto di una proprietà.
Prezzi medi delle proprietà in Portogallo
Sebbene i prezzi delle proprietà siano in aumento e i valori degli affitti siano decisamente assurdi rispetto al potere d'acquisto locale, al di fuori di Lisbona, il Portogallo offre ancora alcuni degli immobili più convenienti dell'Europa occidentale e meridionale. E anche se la capitale non può più essere considerata (in tutti i sensi) l'"affare economico" di una volta, Porto può ancora essere abbastanza accessibile se provieni dal Nord America, dalla Scandinavia e dall'Europa occidentale. Detto ciò, i prezzi delle proprietà continuano a salire e lo scenario generale sta cambiando rapidamente. Solo nel 2025, è stato riportato che i prezzi medi delle case sono aumentati del 18% in un solo anno, riecheggiando le preoccupazioni della sinistra che le politiche di finanziamento pubblico dell'attuale governo e di esenzione fiscale per i primi acquirenti di case (di cui parleremo più avanti in questo articolo) avrebbero portato a un aumento della domanda, dei prezzi delle proprietà e della speculazione. Una casa portoghese di fascia media è ora in vendita per 414,000€, 475 volte il salario minimo nazionale.
Dal gennaio 2015, il prezzo medio al metro quadrato a Lisbona è passato da 1.300€ a un incredibile 4.360€. Nel centro di Lisbona, nei quartieri come Baixa, Bairro Alto, Chiado e Rossio, i prezzi delle proprietà sono saliti a 5.720€ al metro quadrato (dati di maggio 2025), un aumento del 160% in poco più di 10 anni! Secondo le statistiche di Imovirtual, uno dei più grandi portali immobiliari del paese, le proprietà di fascia media a Lisbona costano 650.000€, un aumento del 33% rispetto al 2024.
Non sorprende che la stessa cosa valga per Porto, dove i prezzi delle proprietà sono i più alti mai registrati. Se guardiamo anche ai numeri dal gennaio 2015, il prezzo medio al metro quadrato nell'area metropolitana è aumentato da 994€ a 2.926€. Nel centro città, nei quartieri come Cedofeita, Santo Ildefonso, Sé e São Nicolau, i prezzi delle proprietà hanno raggiunto 4.550€ al metro quadrato (dati di giugno 2025), il che si traduce in un aumento del 355%. Imovirtual afferma che una casa di fascia media a Porto è attualmente quotata a 395.000€, il 14% in più rispetto all'anno scorso.
Per quanto riguarda altre città in Portogallo, questa è la situazione:
- Aveiro: 340.000€
- Beja: 183.000€
- Braga: 340.000€
- Coimbra: 250.000€
- Évora: 259.000€
- Faro (Algarve): 535.000€
- Leiria: 299.000€
- Madeira: 590.000€
- Santarém: 237.000€
- São Miguel (Azzorre): 385.000€
- Setúbal: 440.000€
- Viana do Castelo: 287.000€
Al momento, non ci sono dati ufficiali sui prezzi delle proprietà per i vari tipi di abitazioni anche se le case sono, ovviamente, più costose degli appartamenti e dei monolocali.
Il processo di acquisto di una proprietà in Portogallo
Documentazione richiesta per l'acquisto di una proprietà in Portogallo
La maggior parte dei portoghesi è proprietario della casa dove vive. In generale, non ci sono restrizioni o complicazioni per gli espatriati che vogliono acquistare una proprietà in Portogallo, anche se le cose stanno cambiando rapidamente e alcuni partiti politici hanno chiesto un divieto all'acquisto di case/appartamenti da parte di cittadini stranieri.
Per acquistare una proprietà in Portogallo, dovrai seguire diversi passaggi:
Innanzitutto, dovrai richiedere un numero di identificazione fiscale (Número de Identificação Fiscal alias Número de Contribuinte). Il processo è abbastanza semplice e otterrai facilmente i documenti necessari dal tuo ufficio delle imposte locale. Per semplificare ulteriormente le cose, se apri un conto bancario in Portogallo (ne avrai bisogno per acquistare una proprietà), otterrai automaticamente un numero di identificazione fiscale.
Una volta trovata la proprietà di tuo interesse, è il momento di fare un'offerta. Questa è la parte chiave del processo di acquisto ed è altamente raccomandato avvalersi dei servizi di un avvocato indipendente per guidarti in questa fase. Dovrai anche pagare un notaio per supervisionare la transazione. Puoi cercarne uno localmente o attraverso un elenco come l'Elenco Europeo dei Notai. Se la tua offerta viene accettata, il notaio esaminerà la transazione e controllerà la proprietà che stai per acquistare. Di solito lo faranno tramite il Catasto e l'Agenzia delle Entrate per assicurarsi che non ci siano problemi in sospeso con la proprietà che stai per acquistare.
Dopo aver concordato il prezzo con il venditore, dovrai firmare un Contrato de Promessa de Compra e Venda (CPCV), un contratto legale in cui tu e la controparte concordate di procedere con la transazione e fissata una data di completamento. Di solito, viene concordato un deposito come garanzia. Se ti ritiri dall'affare, il venditore può tenere il deposito. Se invece fosse lui a violare il contratto, è legalmente obbligato a restituire il doppio del deposito. Se ti serve un prestito bancario, tieni presente che le banche possono prestare solo il 90% del valore totale del prestito, il che significa che devi avere il restante 10% come acconto.
Infine, dovrai firmare l'Atto di Acquisto e Vendita (Escritura Pública de Compra e Venda), dopo di che potrai registrare la proprietà a tuo nome.
Dove cercare quando si acquista una proprietà in Portogallo
Se sei nuovo in Portogallo e non conosci il mercato immobiliare, è meglio farsi affiancare da un agente immobiliare locale.
Gli agenti immobiliari in Portogallo devono essere registrati presso il governo e in possesso di un numero di licenza (Associação de Mediadores Imobiliários). Per scoprire se l'agente con cui intendi lavorare è ufficialmente registrato, puoi contattare l'Instituto dos Mercados Públicos, do Imobiliário e da Construção.
Un'altra cosa importante da tenere a mente quando ci si avvale dei servizi di un'agenzia immobiliare è che gli agenti immobiliari in Portogallo lavorano nell'interesse del venditore poiché sono loro a pagare la commissione. La cosa positiva è che non dovrai pagare commissioni d'agenzia quando acquisti una proprietà. Di contro, l'agente immobiliare si preoccuperà degli interessi del venditore prima dei tuoi, motivo per cui è buona norma avvalersi anche di un consulente indipendente prima di firmare qualsiasi contratto.
Se decidi di passare attraverso un'agenzia immobiliare, ecco un elenco delle più grandi in Portogallo:
Tasse sull'acquisto e vendita di una proprietà in Portogallo
I costi di transazione associati all'acquisto di una proprietà in Portogallo sono piuttosto alti. Considera di dover pagare l'IMT (imposta sulle transazioni immobiliari), l'imposta di bollo, il costo dell'Atto di Proprietà e, se hai bisogno di un prestito, le rispettive spese bancarie (imposta di bollo). Ad esempio, se vuoi comprare un appartamento in Portogallo per 250.000€ e non hai bisogno di finanziamenti, aspettati di pagare 7.247€ per l'IMT, più 2.000€ di imposta di bollo (0,8% del totale della vendita) e circa 1.000€/1.500€ per l'Atto di Proprietà. Se hai bisogno di un prestito bancario per il 90% del valore d'acquisto (il limite massimo in Portogallo), dovresti aggiungere 1.350€ (0,6% di imposta di bollo per un prestito di 200.000€) al totale.
Nel 2024, il governo ha approvato un nuovo pacchetto legislativo volto a sostenere le persone sotto i 35 anni nell'acquisto della loro prima casa. Visto che in molti portoghesi faticano a lasciare la casa dei genitori a causa dei prezzi elevati del mercato immobiliare, i residenti legali, stranieri compresi, tra i 18 e i 35 anni possono ora contare su un contributo statale che copre fino al 10% del prezzo dell'immobile. In precedenza, chi acquistava doveva versare quel 10% come anticipo, poiché le banche possono finanziare solo fino al 90% del valore della proprietà. La nuova legge, inoltre, esonera i nuovi acquirenti dalla maggior parte delle imposte legate all'acquisto, come l'IMT (l'imposta sulle transazioni immobiliari) e la relativa imposta di bollo. Questa esenzione si applica solo a chi acquista la prima casa e ha un reddito annuo non superiore a 83.696€, con un tetto massimo di 450.000€ sul valore dell'immobile per accedere integralmente al programma. A patto di risiedere legalmente nel Paese, anche immigrati, espatriati e nomadi digitali possono beneficiare sia dello sgravio fiscale che del finanziamento pubblico.
Se invece stai cercando di vendere, devi pagare le commissioni dell'agente immobiliare (di solito il 5% del valore della vendita), l'imposta sul valore aggiunto su tali commissioni (23% di IVA) e altre spese legali correlate. Inoltre, se non investi i tuoi guadagni di capitale in un'altra proprietà, dovrai pagare l'imposta sul reddito (IRS) su oltre il 50% dell'importo guadagnato. Ad esempio, se avevi originariamente acquistato la tua proprietà per 200.000€ e ora la stai vendendo per 250.000€, hai avuto un guadagno di capitale di 50.000€. Tuttavia, puoi dedurre le riparazioni, le spese di manutenzione e le commissioni dell'agente immobiliare.
Per semplificare, supponiamo che tu non abbia mai avuto altre spese deducibili oltre alle commissioni dell'agente (5% di 250.000€ = 12.500€). Questa somma verrà detratta dai 50.000€ iniziali, portando i tuoi guadagni di capitale a 37.500€. Come accennato sopra, l'IRS si applica solo al 50% dei tuoi guadagni, il che significa che 18.750€ saranno soggetti a tassazione. Se sei un residente legale e paghi le tasse in Portogallo, l'importo effettivo che pagherai dipenderà dalle tue altre fonti di reddito e detrazioni annuali, con le attuali fasce fiscali che vanno dal 14,5% al 48% (per le famiglie/individui con redditi più alti). Se invece vivi in un altro paese dell'UE, verrà aggiunto un ulteriore 5% alla tua fascia come "tassa di solidarietà". Infine, se vivi e paghi le tasse fuori dall'UE, sei soggetto ad un'aliquota fissa del 28% sul 100% dei tuoi guadagni di capitale: in questo caso, pagheresti 10.500€ (37.500 * 28%) di tasse per la vendita della tua proprietà.
Imposta sulla proprietà in Portogallo
L'imposta sulla proprietà (IMI – Imposto Municipal sobre Imóveis) è dovuta da chi possiede un immobile in Portogallo. L'IMI è gestito dal comune di residenza e si calcola in base al valore catastale della casa. Va tenuto presente che questo valore non corrisponde necessariamente al prezzo pagato per l'acquisto, ma al VPT (Valor Patrimonial Imobiliário), un indice che considera la superficie dell'immobile, l'anno di costruzione e la posizione. Dato che i prezzi delle case in Portogallo sono molto alti, il VPT risulta spesso più basso rispetto al valore di mercato, con un conseguente vantaggio sul piano fiscale. Nelle aree urbane, l'aliquota IMI varia dallo 0,3% allo 0,45% del valore dell'immobile. Se la tua casa ha un valore inferiore a 125.000€, potresti avere diritto a un'esenzione triennale, prorogabile per altri due anni, a condizione che l'immobile sia la tua abitazione principale. Inoltre, per usufruire dell'esenzione, il reddito familiare non deve superare i 153.300€ annui.
Nota che l'IMI si applica solo ai proprietari di immobili, e gli inquilini non devono pagare questa tassa.
L'AIMI (Adicional Imposto Municipal Sobre Imóveis) è un'imposta aggiuntiva sulla proprietà introdotta nel 2017. L'AIMI si applica ai proprietari di case il cui valore (VPT) è pari o superiore a 600.000€. Queste sono le attuali fasce fiscali per l'AIMI:
- Proprietà con un VPT tra 600.000€ e 1.000.000€: 0,7%
- Proprietà con un VPT tra 1.000.000€ e 2.000.000€: 1,00%
- Proprietà con un VPT oltre 2.000.000€: 1,50%
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