Se vivete in Portogallo da tempo e state progettando il vostro futuro in questo Paese, è probabile che vogliate comprare una casa. Acquistare una proprietà in Portogallo può essere un buon investimento. In questo articolo parliamo del mercato immobiliare portoghese, dei prezzi e delle procedure da seguire per gli espatriati.
Conviene comprare casa in Portogallo?
Il mercato immobiliare in Portogallo è dinamico. Nonostante la pandemia del Covid-19, i prezzi degli immobili hanno continuato a salire e le proprietà nelle regioni più popolari si vendono molto rapidamente.
Sebbene i prezzi degli immobili siano aumentati e il costo degli affitti sia spropositato rispetto al potere d'acquisto locale, il Portogallo resta una destinazione conveniente se paragonata all'Europa occidentale e meridionale. La capitale, Lisbona, non è più "a buon mercato" come un tempo, mentre Porto resta ancora interessante, soprattutto per acquirenti in arrivo dal Nord America, dalla Scandinavia e dall'Europa occidentale. In ogni caso, i prezzi degli immobili continuano a salire. Da gennaio 2015 in poi, il prezzo medio al mq a Lisbona è passato da 1.300€ a 3.859€. Nel centro città, in quartieri come Baixa, Bairro Alto, Chiado e Rossio, i prezzi degli immobili sono saliti a 5.349€ al mq (dati luglio 2023): un aumento del 167% in soli 8 anni! Per quel che riguarda Porto, il prezzo medio al mq nell'area metropolitana è passato da 994€ a ben 2.500€. Nel centro della città, in quartieri come Cedofeita, Santo Ildefonso, Sé e São Nicolau, i prezzi degli immobili sono saliti a 3.865€ al mq (dati luglio 2023). Questa cifra si traduce in un aumento del 160% rispetto al 2015.
Il Portogallo è una destinazione turistica: solo nel 2019 ha accolto quasi 28 milioni di visitatori (e 23 milioni nel 2022, nel perido post-COVID). In passato, mettere in affitto una proprietà durante l'alta stagione era una pratica molto diffusa perchè permetteva di guadagnare bene; il rovescio della medaglia, però, è che i prezzi sono lievitati.
Per fronteggiare il problema, il governo ha iniziato a vietare l'afftto di proprietà su Airbnb sia a Lisbona che a Porto e nell'Algarve. In base alla legge locale, i contratti di affitto devono avere una durata minima di 12 mesi. L'aliquota d'imposta sui redditi da locazione in Portogallo è attualmente del 28%, mentre i costi di riparazione e manutenzione sono deducibili.
Con l'aumento del disagio sociale dovuto al fatto che i residenti non possono più acquistare o affittare nelle città in cui lavorano o studiano, il governo locale ha anche interrotto il programma Golden Visa, che permetteva agli investitori stranieri di vivere in Portogallo e acquisire la cittadinanza 5 anni dopo l'acquisto di un immobile del valore minimo di 500.000€.
Alla luce di quanto sopra, è evidente che l'acquisto di un immobile in Portogallo non sia una procedura semplice. Gli espatriati devono fare i conti con la burocrazia (difficile da capire se non si parla portoghese o se non si conosce bene il mercato immobiliare), con le tasse, con le spese legali, con agenti immobiliari che non sempre fanno gli interessi degli acquirenti e con una certa reticenza da parte della popolazione locale, che si sente sempre più all'angolo.
Per questo motivo è assolutamente necessario che facciate una ricerca approfondita prima di impegnarvi nell'acquisto di un immobile.
Tasse sulla compravendita di immobili in Portogallo
I costi di transazione associati all'acquisto di un immobile in Portogallo sono piuttosto elevati. Dovete considerare il pagamento dell'IMT (imposta sulle transazioni immobiliari), dell'imposta di bollo, dell'emmissione dell'atto di proprietà e, volendo accendere un mutuo, delle commissioni bancarie (imposta di bollo). A titolo di esempio, acquistando un appartamento per 250.000€, senza finanziamento, dovete versare 7.955€ per l'IMT, più 2.000€ di imposta di bollo (0,8% del totale della vendita) e circa 1.000€/1.500€ per il rogito. Se necessitate di un prestito bancario pari all'80% del valore del prezzo di acquisto (il tetto massimo in Portogallo), dovete aggiungere alla spesa 1.200€ (0,6% di imposta di bollo per un prestito di 200.000€).
Se, al contrario, volete vendere, dovete corrispondere un onorario all'agente immobiliare (di solito il 5% del valore della proprietà), l'imposta sul valore aggiunto per tale onorario (23% di IVA) e altre spese legali correlate. Inoltre, non investendo la plusvalenza in un altro immobile, è necessario pagare l'imposta sul reddito (IRS), pari al 50% dell'importo guadagnato. Se, ad esempio, acquistate una proprietà del valore di 200.000€ e la rivendete a 250.000€, ottenete una plusvalenza di 50.000€, da cui potete detrarre le spese di riparazione, di manutenzione e le commissioni per l'agente immobiliare. Per semplificare, supponiamo che non abbiate mai avuto spese deducibili oltre a quelle dell'agente (5% di 250.000€ = 12.500€). Questa somma verrà detratta dai 50.000€ iniziali, portando la plusvalenza a 37.500€. Come già detto, l'IRS si applica solo al 50% dei guadagni, il che significa che 18.750€ saranno soggetti a imposta. Se siete residenti e pagate le tasse in Portogallo, l'importo effettivo che pagherete dipenderà dalle altre fonti di reddito e dalle deduzioni annuali, con scaglioni d'imposta che vanno dal 14,5% al 48%. Se vivete in un altro Paese dell'UE, vi verrà aggiunto un ulteriore 5% come "tassa di solidarietà". Infine, se risiedete e pagate le tasse al di fuori dell'UE, siete soggetti a un'imposta forfettaria del 28% sul 100% delle plusvalenze: in questo caso, pagherete 10.500€ (37.500 * 28%) di tasse per la vendita della proprietà.
Tassa sulla proprietà in Portogallo
La tassa sulla proprietà (IMI - Imposto Municipal sobre Imóveis) viene pagata da chi possiede un immobile in Portogallo. L'IMI è gestita a livello comunale e viene calcolata in base al valore dell'immobile. Tenete presente che non si applica necessariamente all'importo pagato per l'immobile, ma al VPT (Valor Patrimonial Imobiliário), un indice che tiene conto delle dimensioni dell'immobile, dell'anno di costruzione e dell'ubicazione. Considerando che i prezzi delle case in Portogallo sono alle stelle, il VPT è solitamente inferiore ai valori attuali del mercato immobiliare (il che si traduce in tasse più basse). Se vivete in città, le aliquote IMI variano dallo 0,3% allo 0,45% del valore della casa. Chi possiede un immobile che ha valore inferiore a 125.000€, può beneficiare di un'esenzione di tre anni, ma deve vivere nell'immobile stesso.
Buono a sapersi:
L'IMI si applica solo ai proprietari di immobili e gli affittuari non sono tenuti a pagare questa imposta.
L'AIMI (Adicional Imposto Municipal Sobre Imóveis) è un'imposta aggiuntiva sulla proprietà introdotta relativamente di recente, nel 2017. L'AIMI si applica alle proprietà immobiliari il cui valore (VPT) è pari o superiore a 600.000€.
Comprare casa in Portogallo
Per acquistare una casa in Portogallo, dovete innanzitutto chiedere e ottenere un codice fiscale (Número de Identificação Fiscal o Número de Contribuinte). Non è difficile, basta recarsi all'ufficio tributi locale. Anche l'apertura di un conto in una banca portoghese vi farà ottenere automaticamente un codice fiscale.
Quando cercate una proprietà da comprare, la cosa migliore è rivolgersi ad un agente immobiliare. Potete trovare una casa in vendita anche da privati, ma questa via è più rischiosa. Ricordate che gli agenti immobiliari in Portogallo devono essere registrati e avere un numero di licenza rilasciata dalla Associacao de Mediadores Imobiliario). Per controllare se l'agente con cui state lavorando è ufficialmente registrato, potete contattare l'Instituto da Construcao e do Imobiliario.
Un'altra cosa da sapere quando siete in trattativa con un agente immobiliare in Portogallo è che curerà innanzitutto l'interesse del venditore, dal quale prende una commissione. Questo esonera voi dal doverla pagare, ma significa che l'agente immobiliare fa gli interessi del venditore prima dei vostri. Ecco perché è una buona mossa affidarsi ad un professionista esterno prima di firmare il contratto di vendita.
Alcune delle più grandi agenzie immobiliari in Portogallo sono:
Una volta che avete trovato la casa che vi interessa, potete fare un'offerta. Questa è la parte più importante di tutta la procedura ed è fortemente raccomandato avvalersi dei servizi di un avvocato, esterno all'agenzia. Dovete anche richiedere l'intervento di un notaio per supervisionare la transazione: potete cercarlo localmente o attraverso questo portale europeo.
Se la vostra offerta viene accettata, il notaio verificherà la transazione e controllerà la proprietà che state per comprare, solitamente tramite il catasto, per assicurarsi che sulla vostra futura casa non ci siano questioni in sospeso.
Dopo aver concordato il prezzo con il venditore, dovete firmare un Contrato de Promessa de Compra e Venda (CPCV), un contratto legale in cui sia voi che la controparte accettate di procedere con l'affare e fissate una data entro cui portare a termine la transazione. Di solito, viene pattuito un deposito a titolo di garanzia. Se vi ritirate dall'affare, il venditore potrà trattenere il deposito. Al contrario, se è la controparte a violare il contratto, è legalmente obbligata a restituirvi il doppio della caparra. Nel caso in cui vi servisse un prestito bancario, sappiate che le banche possono concedere solo il 90% del valore totale del prestito, il che significa che dovete versare il restante 10% come acconto.
Da ultimo, dovete firmare l'Atto di Compravendita, Escritura Publica de Compra e Venda, per far registrare la proprietà a vostro nome.
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