Consigli per l'acquisto di una casa a Porto
Nell'ultimo decennio il Portogallo si è affermato come un'importante centro per la cultura e gli investimenti dell'Europa meridionale. Anche se la tendenza è quella di puntare l'attenzione su Lisbona, la capitale, Porto è un'alternativa interessante da considerare.
Molti espatriati scelgono Porto come città in cui stabilirsi perchè offre tutto il necessario per godere di uno stile di vita moderno e attivo. I prezzi delle case, pur essendo in aumento, sono inferiori rispetto a Lisbona e le infrastrutture sono moderne.
La popolarità di Porto ha avuto un impatto sul costo della vita: i prezzi degli immobili sono i più alti mai registrati. Da gennaio 2015, il prezzo medio al mq nell'area metropolitana è passato da 994€ a ben 2.500€. Nel centro della città, in quartieri come Cedofeita, Santo Ildefonso, Sé e São Nicolau, i prezzi degli immobili sono saliti a 3.865€ al mq (dati di luglio 2023), un aumento del 160% in soli 8 anni!
Dato l'aumento esponenziale della domanda, le autorità locali sono corse ai ripari, per evitare l'evasione fiscale e le speculazioni di mercato da parte di acquirenti e venditori. A causa della mancanza di opzioni abitative a prezzi accessibili per gli abitanti del luogo, negli ultimi due anni si è acceso un intenso dibattito politico sull'argomento. Di conseguenza, le leggi sull'acquisto e sull'affitto di immobili, così come gli obblighi legali di inquilini e proprietari, sono in continua evoluzione.
Investimenti immobiliari a Porto
Il mercato immobiliare di Porto (e del Portogallo in generale) sta andando piuttosto bene per gli investitori e, negli ultimi 10 anni, i prezzi degli immobili sono aumentati a ritmo costante.
Purtroppo, però, il disagio sociale sta crescendo perché i residenti non sono più in grado di acquistare o affittare un alloggio nelle città in cui lavorano/studiano. Per affrontare questo problema, il governo locale sta spingendo per attivare delle misure volte a risolvere la crisi abitativa che affligge il territorio. Nell'ambito di questa nuova politica, il Golden Visa Scheme è stato abolito, il che significa che gli investitori stranieri non possono più vivere in Portogallo e richiedere la cittadinanza 5 anni dopo aver acquistato una proprietà del valore di 500.000€. E' stata anche varata una legge per contrastare la speculazione, e l'aumento dei prezzi, che vieta di mettere in affitto una casa/appartamento su Airbnb, sia a Porto che a Lisbona.
La proposta di legge più controversa tra quelle esposte riguarda l'obbligo coercitivo di mettere in affitto le proprietà inutilizzate da almeno un anno. Sebbene la sua applicazione non sia ancora chiara, prevede che i proprietari di una casa/appartamento che è vuoto da molto tempo, siano costretti ad affittarlo a una famiglia locale, ad una cifra stabilita dalle autorità.
Se volete investire comprando casa e rivendendola, vi interesserà sapere che i prezzi degli immobili a Porto continuano ad aumentare: negli ultimi due anni i prezzi degli immobili nell'area metropolitana sono saliti di quasi l'8%. Di contro, i costi di transazione associati all'acquisto di un immobile sono piuttosto elevati. Dovete considerare il pagamento dell'IMT (imposta sulle transazioni immobiliari), dell'imposta di bollo, dell'emmissione dell'atto di proprietà e, volendo accendere un mutuo, delle commissioni bancarie (imposta di bollo). A titolo di esempio, acquistando un appartamento per 250.000€, senza finanziamento, bisogna versare 7.955€ per l'IMT, più 2.000€ di imposta di bollo (0,8% del totale della vendita) e circa 1.000€/1.500€ per il rogito. Se necessitate di un prestito bancario pari all'80% del valore del prezzo di acquisto (il tetto massimo in Portogallo), dovete aggiungere 1.200€ alla spesa (0,6% di imposta di bollo per un prestito di 200.000€).
Se, al contrario, volete vendere, dovete corrispondere un onorario all'agente immobiliare (di solito il 5% del valore della proprietà), l'imposta sul valore aggiunto per tale onorario (23% di IVA) e altre spese legali correlate. Inoltre, non investendo la plusvalenza in un altro immobile, è necessario pagare l'imposta sul reddito (IRS), pari al 50% dell'importo guadagnato. Se, ad esempio, acquistate una proprietà del valore di 200.000€ e la rivendete a 250.000€, ottenete una plusvalenza di 50.000€ da cui è possibile detrarre le spese di riparazione, di manutenzione e le commissioni per l'agente immobiliare. Per semplificare, supponiamo che non abbiate mai avuto spese deducibili oltre a quelle dell'agente (5% di 250.000€ = 12.500€). Questa somma verrà detratta dai 50.000€ iniziali, portando la plusvalenza a 37.500€. Come già detto, l'IRS si applica solo al 50% dei guadagni, il che significa che 18.750€ saranno soggetti a imposta. Se siete residenti e pagate le tasse in Portogallo, l'importo effettivo che pagherete dipenderà dalle altre fonti di reddito e dalle deduzioni annuali, con scaglioni d'imposta che vanno dal 14,5% al 48%. Se vivete in un altro Paese dell'UE, vi verrà aggiunto un ulteriore 5% come "tassa di solidarietà". Infine, se risiedete e pagate le tasse al di fuori dell'UE, siete soggetti a un'imposta forfettaria del 28% sul 100% delle plusvalenze: in questo caso, pagherete 10.500€ (37.500 * 28%) di tasse per la vendita della proprietà.
I prezzi degli immobili a Porto
I prezzi delle case a Porto e il valore degli investimenti immobiliari sono saliti alle stelle negli ultimi anni. Alcuni esperti parlano di una vera e propria “bolla immobiliare” che potrebbe sfociare in una terribile crisi per l'intero Paese. Ad ogni modo, la domanda continua a crescere, così come i prezzi. Secondo il sito web immobiliare Idealista, il prezzo al mq nel centro città è salito a quasi 4.000€ (luglio 2023). Considerando l'intera regione metropolitana, il prezzo medio al mq si aggira sui 2.483€; anche se più basso, è aumentato del 60% negli ultimi cinque anni.
Inutile dire che la posizione è fondamentale quando si parla di costi! A Ramalde, Paranhos o Campanhã, ad esempio, che si trovano appena fuori dal centro, il prezzo medio al mq è di 2.800€ circa, mentre in zone come Matosinhos (esclusa la zona balneare) o Maia si attesta sui 2.000€ al mq, a seconda del quartiere.
Un po' più lontano dal centro, sul lato opposto del fiume Douro, Vila Nova de Gaia è come una città a sè stante, composta da decine di comuni diversi. E' il classico esempio di città dormitorio: la maggior parte delle persone che ci vive, lavora a Porto. I prezzi sono sempre stati più contenuti da questa parte del fiume, che offre meno in termini di servizi e di infrastrutture. Attualmente, i costi al mq nei comuni di Mafamude, Canidelo o São Pedro da Afurada, oscillano tra i 2.300€ e i 2.800€.
Le zone periferiche, tipo Valongo, Gondomar o Rio Tinto, sono quelle più convenienti (1,500€ circa al mq). Queste aree non offrono però molto a livello di servizi e non tutte sono ben servite dai mezzi pubblici.
Agenzie immobiliari a Porto
Il processo di acquisto di un immobile a Porto può essere tutt'altro che semplice per i non residenti. Dovete produrre molti documenti, rischiando magari di sbagliare per cominciare l'iter da capo. Se volete acquistare una casa nel centro storico, dovete obbligatoriamente avvalervi dei servizi di un avvocato portoghese perchè gli immobili in questa zona richiedono permessi specifici, soprattutto in caso di lavori di restauro.
Se siete nuovi della zona è sicuramente meglio organizzare l'acquisto di un immobile tramite un'agenzia immobiliare.
Gli agenti immobiliari in Portogallo devono essere registrati a livello governativo e avere un numero di licenza rilasciato dall'Associazione degli Agenti Immobiliari (Associação de Mediadores Imobiliários). Per verificare se l'agente che avete scelto è ufficialmente registrato, contattate l'Instituto dos Mercados Públicos do Imobiliário e da Construção.
Dovete anche sapere che gli agenti immobiliari in Portogallo lavorano nell'interesse del venditore, dato che questi ultimi pagano una commissione sulla vendita. Per assicurarsi che l'agente stia curando anche i vostri interessi, è meglio chiedere una consulenza indipendente prima di firmare l'atto di vendita.
Alcune delle più grandi agenzie immobiliari in Portogallo sono:
