Se pianifichi un trasferimento in Portogallo, una delle cose principali da decidere è dove andare a vivere. Hai due opzioni principali: affittare o comprare. In questo articolo, ti daremo una rapida panoramica del mercato immobiliare portoghese così da poter prendere una decisione informata.
Conviene affittare o acquistare quando si vive in Portogallo?
Naturalmente, la risposta a questa domanda è molto personale e dipende in gran parte dalla tua situazione attuale e dai tuoi piani futuri. Tuttavia, ci sono alcuni elementi essenziali da considerare.
Affittare un'abitazione offre maggiore flessibilità. Puoi cambiare appartamento e quartiere e lasciare il paese facilmente senza vincoli. Tuttavia, le opzioni di affitto a lungo termine possono essere piuttosto limitate nei quartieri più in voga. Inoltre, i proprietari tendono a richiedere affitti elevati nelle aree più richieste, specialmente a Lisbona e Porto, che stanno attraversando una grave crisi abitativa.
Se hai intenzione di rimanere in Portogallo a lungo termine, acquistare una proprietà potrebbe essere una buona idea. Inoltre, può essere interessante anche dal punto di vista dell'investimento. Anche se i tassi di interesse non sono più altissimi (come lo sono stati per quasi un decennio tra il 2011 e il 2021), i prezzi degli immobili non mostrano segni di rallentamento, con prezzi medi in crescita del 18% solo nel 2025. Quindi, il Portogallo può essere un ottimo posto per ottenere un buon ritorno sull'investimento. Tuttavia, non aspettarti di poter trasformare la tua proprietà in un Airbnb poiché le normative attuali hanno sospeso le licenze per nuovi affitti turistici nella maggior parte delle grandi città.
Acquistare una proprietà in Portogallo
Non ci sono restrizioni o complicazioni per gli stranieri che vogliono acquistare una proprietà in Portogallo. Per acquistare una proprietà in Portogallo, dovrai prima richiedere e ottenere un Numero di Identificazione Fiscale (Número de Identificação Fiscal alias Número de Contribuinte) presso il tuo ufficio fiscale locale. Inoltre, se apri un conto bancario in Portogallo, riceverai automaticamente un Numero Fiscale Personale.
Quando cerchi una proprietà da acquistare, è meglio rivolgersi a un agente immobiliare locale esperto. Sicuramente troverai offerte di vendita tra privati — ma queste possono essere piuttosto rischiose, specialmente se non conosci bene il mercato. Gli agenti immobiliari in Portogallo devono essere registrati e avere un numero di licenza rilasciato dall'Associazione dei Mediatori Immobiliari (Associação de Mediadores Imobiliários). Per verificare se l'agente con cui intendi lavorare è ufficialmente registrato, puoi contattare l'Instituto da Construção e do Imobiliário.
Devi anche sapere che gli agenti immobiliari in Portogallo lavorano nell'interesse del venditore — e ricevono la loro commissione dal venditore stesso. La buona notizia è che non dovrai pagare una commissione quando acquisti una casa. Tuttavia, per assicurarti che qualcuno si occupi anche dei tuoi interessi, è meglio ottenere una consulenza indipendente prima di firmare qualsiasi contratto.
Se decidi di rivolgerti a un' agenzia immobiliare, ecco un elenco delle principali istituzioni in Portogallo:
Prezzi delle proprietà in Portogallo
Come menzionato in precedenza, i prezzi medi delle case sono aumentati del 18% in un solo anno, rispecchiando le preoccupazioni della sinistra sulle politiche di finanziamento pubblico e di esenzione fiscale attuate dal governo in carica. Una casa di medie dimensioni in Portogallo è ora in vendita per 414.000€, 475 volte il salario minimo nazionale.
Dal gennaio 2015, il prezzo medio al metro quadrato a Lisbona è salito da 1.300€ a un incredibile 4.360€. Nel centro di Lisbona, in quartieri come Baixa, Bairro Alto, Chiado e Rossio, i prezzi delle proprietà sono saliti a 5.720€ per metro quadrato (dati di maggio 2025), un aumento del 160% in poco più di 10 anni! Secondo le statistiche di Imovirtual, uno dei più grandi portali immobiliari del paese, le case a Lisbona costano in media 650.000€, un aumento del 33% rispetto al 2024.
Lo stesso vale per Porto, dove il costo degli immobili è salito vertiginosamente. Dal gennaio 2015, il prezzo medio al metro quadrato nell'area metropolitana è salito da 994€ a 2.869€. Nel centro città, in quartieri come Cedofeita, Santo Ildefonso, Sé e São Nicolau, i prezzi delle proprietà hanno raggiunto i 3.768€ per metro quadrato (dati di maggio 2025), che si traduce in un aumento del 225%. Imovirtual afferma che una casa di medie dimensioni a Porto è attualmente quotata a 395.000€, il 14% in più rispetto all'anno scorso.
Per quanto riguarda altre città in Portogallo, questi sono i prezzi medi:
- Aveiro: 340.000€
- Beja: 183.000€
- Braga: 340.000€
- Coimbra: 250.000€
- Évora: 259.000€
- Faro (Algarve): 535.000€
- Leiria: 299.000€
- Madeira: 590.000€
- Santarém: 237.000€
- São Miguel (Azzorre): 385.000€
- Setúbal: 440.000€
- Viana do Castelo: 287.000€
Al momento, non ci sono dati ufficiali sui prezzi delle proprietà per i diversi tipi di abitazioni anche le case sono ovviamente più costose degli appartamenti e dei monolocali.
Affittare un alloggio in Portogallo
Affittare in Portogallo non è particolarmente complicato — ma, come in molti altri posti, ci sono alcuni aspetti da considerare.
Cercare online è il modo migliore per trovare un alloggio in Portogallo, dato che tutte le principali agenzie di affitto pubblicano annunci online. Gli affitti a breve termine si possono trovare su Airbnb, ma i prezzi sono solitamente più alti perchè questa soluzione è principalmente destinata ai turisti quindi si tratta di alloggi per le vacanze. Come in altri paesi europei, molti proprietari di immobili affittano ai turisti per soddisfare le esigenze del mercato, il che spesso significa che ci sono meno opzioni (e più costose) a disposizione di residenti ed espatriati. Per affrontare questo problema, i governi hanno lasciato ai consigli comunali la decisione di sospendere l'emissione di nuove licenze per Airbnb. Al momento, tale sospensione è in vigore sia a Porto che a Lisbona.
I principali siti web di affitto in Portogallo includono Sapo, OLX, Remax e Idealista. Se sei già nel paese, contatta varie agenzie immobiliari, che possono aiutarti a trovare una proprietà nel tuo budget, ma preparati a pagare commissioni elevate. Se non parli fluentemente il portoghese, un'agenzia immobiliare ti sarà particolarmente utile. Un altro posto da tenere d'occhio è il Marketplace su Facebook, che offre prezzi migliori e risposte più rapide.
Di solito, puoi trovare tutti i tipi di alloggi in Portogallo. Anche se gli appartamenti sono sicuramente la forma di abitazione più comune, puoi trovare anche case, case condivise (stanze private o condivise) e residenze per lavoratori o studenti. Alcuni case/appartamenti possono essere arredati o non arredati, quindi assicurati sempre di chiedere quando affitti. Quando si tratta di case condivise e residenze, la maggior parte è sicuramente arredata.
Quanto costa affittare in Portogallo?
Come puoi immaginare, i prezzi degli affitti dipendono da diversi fattori. Affittare nelle grandi città come Lisbona e Porto ti costerà molto di più rispetto ad affittare in una cittadina più piccola o nei sobborghi. Inoltre, i quartieri centrali e alla moda nelle grandi città sono più costosi di quelli più rurali o meno popolari.
Se vuoi affittare nella capitale, aspettati di pagare di conseguenza. Secondo l'Housing Anywhere International Rent Index, i prezzi medi degli affitti per un appartamento in città nel primo trimestre del 2025 si aggiravano intorno a 1.750€, mentre un monolocale costava 1.056€/mese. Sebbene i prezzi degli affitti siano diminuiti del 2% rispetto al 2024, queste cifre sono ancora più alte rispetto a città come Parigi, Berlino, Madrid o Milano. Purtroppo, le cose non vanno meglio fuori dal centro città, dove i prezzi per affittare una stanza in un appartamento condiviso possono attualmente toccare i 490€/mese (un calo del 6,6% rispetto al 2023). I nuovi contratti di locazione firmati a maggio 2025 hanno mostrato che i prezzi degli affitti sono aumentati del 4% rispetto a maggio 2024, raggiungendo una media di 22,40€/mese per metro quadrato.
Anche se i prezzi degli affitti sono leggermente migliori a Porto, la città non è più economica come un tempo, soprattutto nei quartieri più centrali. In base alla statistica sopra citata, i prezzi medi degli affitti per un appartamento in città nel primo trimestre del 2025 erano di 1.200€ (un calo del 7,6% rispetto al 2024). Se preferisci un monolocale, preparati a pagare oltre 900€, mentre gli affitti medi per una camera in un appartamento condiviso ti costeranno 450€/mese.
Contratti di locazione e affitti in Portogallo
Una volta trovato un alloggio adatto, dovrai stipulare un contratto di affitto con il proprietario, che dovrebbe essere firmato sia per affitti a breve termine che a lungo termine per garantire tranquillità sia per l'inquilino che per il proprietario. Il contratto di affitto dovrebbe contenere quanto segue:
- Durata del contratto (inclusi eventuali penali per la risoluzione anticipata del contratto);
- Importo da pagare mensilmente per l'affitto;
- Dati di contatto dell'inquilino e del proprietario;
- L'inquilino dovrà fornire un numero di identificazione fiscale portoghese;
- Eventuali condizioni o clausole aggiuntive.
Non esitare a segnalare eventuali danni di cui non sei responsabile. Il documento di locazione dovrebbe essere scritto a mano in tre copie e dovrebbe essere depositato presso il Dipartimento dell'Amministrazione Fiscale dal proprietario. Verrà quindi redatto in un contratto di locazione legale.
E' importante anche prevedere nel tuo budget un deposito cauzionale e avere abbastanza denaro per pagare uno o due mesi di affitto in anticipo (o di più se non hai i documenti necessari, come un contratto con un datore di lavoro). Inoltre, tieni presente che alcuni affittuari potrebbero richiedere depositi cauzionali più alti e il pagamento di un numero maggiore di mesi anticipati. Tuttavia, secondo la legislazione portoghese, 2 mesi di affitto è il massimo che possono chiedere (2 mesi per il deposito cauzionale + 2 mesi in anticipo).
I proprietari possono anche richiedere referenze da padroni di casa precedenti o dal tuo datore di lavoro, anche se non semore avviene. Potresti anche aver bisogno di un traduttore per assisterti nella preparazione e nella firma dei documenti.
La durata minima di un contratto di affitto è, generalmente, di sei mesi.
Che tu decida di comprare o affittare durante il tuo soggiorno in Portogallo, è sempre consigliabile fare molte ricerche prima di prendere una decisione a lungo termine. Le condizioni di acquisto e affitto variano a seconda della città, del quartiere, del tipo di immobile e di altri fattori.
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