Sei finalmente a Lisbona! Hai trovato un appartamento e un lavoro, e la tua vita scorre a ritmo veloce. Ottimo! Ma se pensi di restare in città per un periodo lungo, potresti valutare l'acquisto di una casa. Ed è proprio qui che entra in gioco questo articolo: qui sotto troverai alcuni consigli utili per pianificare al meglio il tuo acquisto immobiliare a Lisbona.
Investire nel settore immobiliare a Lisbona
Il mercato immobiliare a Lisbona (e in generale in Portogallo) sta andando piuttosto bene per gli investitori, con i prezzi delle proprietà in costante aumento negli ultimi 10 anni.
Purtroppo il malcontento sociale è in crescita, sempre più persone non riescono a comprare o affittare nelle città dove lavorano o studiano. Per affrontare questa emergenza, il governo locale sta promuovendo una nuova legge volta a risolvere la crisi abitativa che oggi colpisce il Paese. Nell'ambito di questa politica, non è più possibile accedere al Programma Visto d'Oro acquistando immobili dal valore di 500.000 € a Lisbona. Il programma garantiva ai partecipanti il diritto di risiedere legalmente nel Paese per dieci anni, al termine dei quali era possibile richiedere la cittadinanza. Esistono ancora altri modi per aderire, ma l'acquisto di immobili nella capitale non è più tra questi. Inoltre, la nuova normativa, pensata per contrastare la speculazione e l'aumento dei prezzi, ha concesso ai comuni la piena autonomia di sospendere il rilascio dei permessi per aprire nuovi Airbnb. Al momento, infatti, non è possibile avviarne uno a Lisbona, e quindi non si può affittare legalmente la propria casa ai turisti se non si vive in città.
Se il tuo obiettivo principale come investitore è rivendere proprietà, il mercato immobiliare a Lisbona continua a prosperare, poiché i prezzi delle proprietà nell'area metropolitana sono aumentati di quasi l'8% nell'ultimo anno. Detto ciò, dovresti anche tenere conto dei costi di transazione relativamente alti in Portogallo quando acquisti proprietà a Lisbona, poiché gli acquirenti sono responsabili della liquidazione dell'IMT (imposta sul trasferimento di proprietà), dell'imposta di bollo, dei costi di registrazione dell'atto e di eventuali commissioni bancarie aggiuntive se è necessario un finanziamento.
L'unico costo fisso è relativo all'atto di proprietà, che solitamente si aggira intorno ai 1.000€ a 1.500€. Gli altri costi dipenderanno da quanto hai pagato per la casa, come l'IMT (diverse fasce per diversi prezzi di proprietà), l'imposta di bollo sull'acquisto della proprietà (0,8% del prezzo di vendita) o l'imposta di bollo sul prestito bancario (0,6%).
Per alleggerire questo onere sui giovani acquirenti, il governo ha approvato nel 2024 una nuova legislazione rivolta ai residenti di età compresa tra 18 e 35 anni che acquistano la loro prima casa. In base a questo programma, lo Stato può finanziare fino al 10% del prezzo della proprietà, aiutando gli acquirenti a soddisfare il requisito abituale del pagamento iniziale (le banche solitamente finanziano non più del 90%). Inoltre, gli acquirenti idonei sono esenti dal pagamento dell'IMT o dell'imposta di bollo sul prezzo di acquisto della proprietà. Tuttavia, tieni presente che questi benefici si applicano solo se si tratta della prima casa dell'acquirente, se il prezzo della proprietà non supera i 450.000€ e se il reddito annuo dell'acquirente è inferiore a 83.696€. Questo programma è valido per tutti i residenti legali, indipendentemente dalla nazionalità.
Al contrario, se stai vendendo una proprietà a Lisbona, dovrai tenere conto delle commissioni dell'agente (solitamente il 5% del prezzo di vendita) – più il 23% di IVA su tale commissione – insieme ad altre spese legali. Inoltre, potrebbe applicarsi la tassa sulle plusvalenze (28%) se non reinvesti il profitto in un'altra proprietà. Tuttavia, solo il 50% delle plusvalenze sulle vendite di proprietà è soggetto all'IRS, anche se si applica un'ulteriore tassa di "solidarietà" del 5% per i residenti UE al di fuori del Portogallo. Per i non residenti UE, non ci sono agevolazioni fiscali – il che significa che devono pagare l'intero 28%!
Prezzi delle proprietà a Lisbona
Destinazione ambita da espatriati di tutto il mondo, Lisbona ha visto il mercato immobiliare fiorire costantemente nell'ultimo decennio, portando i prezzi delle proprietà a soglie mai viste. Dal gennaio 2015, il prezzo medio al metro quadrato a Lisbona è passato da 1.300€ a un incredibile 4.360€. Nel centro di Lisbona, in quartieri come Baixa, Bairro Alto, Chiado e Rossio, i prezzi delle proprietà sono saliti a 5.720€ per metro quadrato (dati di maggio 2025), un aumento del 160% in poco più di 10 anni! Secondo le statistiche di Imovirtual, uno dei più grandi portali immobiliari del paese, le case a Lisbona costano in media 650.000€, un aumento del 33% rispetto al 2024.
Detto ciò, i prezzi al metro quadrato a Lisbona sono ancora relativamente moderati se confrontati con altre capitali dell'Europa occidentale, sebbene i salari siano notevolmente bassi, e molti giovani fatichino a lasciare la casa dei genitori. A peggiorare le cose, i tassi di interesse sono aumentati notevolmente rispetto al 2022, con l'Euribor – il tasso di interesse utilizzato per calcolare gli interessi sui prestiti bancari per l'acquisto di proprietà – attualmente intorno al 2% (era sotto lo 0% tra il 2015 e il 2022). Tuttavia, pagare il mutuo in rate mensili è decisamente più economico che affittare, dato che Lisbona è tra le città più costose per affittare in Europa, secondo l'Housing Anywhere International Rent Index (i prezzi medi degli affitti per un appartamento in città nel primo trimestre del 2025 si aggirano intorno ai 1.750€). Questo rende l'acquisto di proprietà a Lisbona un eccellente investimento per gli espatriati che decidono di rimanere in città più a lungo.
Ovviamente, i prezzi variano a seconda dell'area in cui stai cercando. A Benfica, Carnide, Lumiar o Marvila, ad esempio, situati appena fuori dal centro città, il prezzo medio al metro quadrato è di circa 5.000€, mentre le aree dove risiedeva la classe media, come Odivelas, Loures o Amadora, possono ancora offrire un buon affare per espatriati attenti al budget (3.000€ per metro quadrato). Se hai risorse limitate e non ti dispiace vivere abbastanza lontano dal centro città, potresti considerare zone come Sobral do Monte Agraço, Azambuja e Arruda dos Vinhos, a circa 50 km dal centro (1.800€-2.400€ per metro quadrato).
Dove cercare casa a Lisbona
Se sei nuovo nella zona, è sicuramente meglio organizzare l'acquisto della proprietà tramite un'agenzia immobiliare.
Gli agenti immobiliari in Portogallo devono essere registrati presso il governo e avere un numero di licenza rilasciato dall'Associazione dei Mediatori Immobiliari. Per verificare se l'agente con cui intendi lavorare è ufficialmente registrato, puoi contattare l'Istituto dei Mercati Pubblici del Immobiliare e della Costruzione.
Dovresti anche essere consapevole che gli agenti immobiliari in Portogallo lavorano nell'interesse del venditore e ricevono la commissione dal venditore stesso. La buona notizia è che non dovrai pagare una commissione quando acquisti una casa. Tuttavia, per assicurarti che qualcuno si occupi anche dei tuoi interessi, è meglio ottenere un consiglio indipendente prima di firmare qualsiasi contratto.
Ci sono innumerevoli agenzie immobiliari e siti web che possono supportare gli espatriati nella ricerca della nuova casa a Lisbona: Remax, Era e Idealista sono tra questi. Anche Facebook Marketplace è un buon posto per trovare venditori indipendenti, a patto di essere fare molta attenzione.
Condizioni da rispettare per acquistare casa a Lisbona
Il processo di acquisto di una proprietà a Lisbona può essere tutt'altro che semplice per i non residenti. Avrai bisogno di molti documenti e sarà facile commettere un errore e dover ricominciare il processo da capo. Se stai considerando l'acquisto di una casa o di una proprietà nel centro storico della città, avrai sicuramente bisogno di un avvocato portoghese, poiché le case in questa zona richiedono solitamente licenze e permessi specifici, soprattutto se hai intenzione di fare ristrutturazioni.
Vale la pena notare che la maggior parte dei residenti portoghesi possiede le proprietà in cui vive. In generale, non ci sono restrizioni o complicazioni per gli espatriati che vogliono acquistare proprietà in Portogallo. Tuttavia, le cose stanno cambiando rapidamente, e alcuni partiti politici hanno chiesto un divieto di acquisto di case/appartamenti da parte di cittadini stranieri.
Per acquistare proprietà a Lisbona, dovrai seguire diversi passaggi:
Innanzitutto, dovrai richiedere un numero di identificazione fiscale (Número de Identificação Fiscal alias Número de Contribuinte). Il processo è piuttosto semplice e otterrai facilmente i documenti necessari dalle autorità fiscali locali. Per semplificare ulteriormente le cose, puoi iniziare aprendo un conto in banca in Portogallo (ne avrai bisogno per acquistare la proprietà), e otterrai automaticamente un numero di identificazione fiscale.
Una volta trovata la proprietà che ti interessa, è il momento di fare un'offerta. Questa è la parte cruciale del processo di acquisto, ed è altamente consigliato avere un consulente legale indipendente al tuo fianco per guidarti in questa fase. Avrai anche bisogno di assumere un notaio per supervisionare la transazione. Puoi cercarne uno localmente o tramite un ampio elenco come il Directory Europeo dei Notai. Se la tua offerta viene accettata, il tuo notaio esaminerà la transazione e controllerà la proprietà che stai per acquistare. Di solito lo fa tramite il Catasto e l'Agenzia delle Entrate per assicurarsi che non ci siano problemi pendenti con la proprietà che stai per acquistare.
Dopo aver concordato un prezzo con il venditore, dovrai firmare un Contrato de Promessa de Compra e Venda (CPCV), un contratto legale in cui tu e l'altra parte accettate di procedere con l'affare e fissate una data di chiusura per la transazione. Di solito, viene concordato un acconto come garanzia. Se ti ritiri dall'affare, il venditore può trattenere l'acconto. Se invece è la controparte a violare il contratto, è legalmente obbligata a restituire il doppio dell'acconto. Se hai bisogno di ottenere un prestito bancario, tieni presente che le banche possono finanziare solo il 90% del valore totale del prestito, il che significa che devi versare il restante 10% come acconto.
Infine, dovrai firmare l'Atto di Acquisto e Vendita (Escritura Pública de Compra e Venda), dopo di che potrai registrare la proprietà a tuo nome.
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