Negli ultimi dieci anni, il Portogallo è diventato una delle destinazioni più interessanti del sud Europa, sia per la cultura sia per gli investimenti. Anche se gran parte dell'attenzione si concentra su Lisbona, Porto è emersa come un'alternativa vivace e in forte crescita. Molti espatriati scelgono proprio Porto come luogo in cui stabilirsi: i prezzi delle case, pur in costante aumento, restano più accessibili rispetto alla capitale. La città offre un'infrastruttura moderna, una comunità dinamica e tutto ciò che serve per uno stile di vita attivo e contemporaneo.
Investimenti immobiliari a Porto
Il mercato immobiliare a Porto, come quello del resto del Portogallo, continua a mostrare buoni risultati per gli investitori: i prezzi delle proprietà sono in crescita costante ormai da quindici anni.
Il rovescio della medaglia, però, è un crescente malcontento sociale. Sempre più persone non riescono più a permettersi di comprare o affittare casa nelle città in cui lavorano o studiano. Per cercare di contenere questa crisi abitativa, il governo ha introdotto nuove misure, tra cui la fine dell'accesso al programma del Visto d'Oro (Golden Visa) per chi acquista immobili del valore minimo di 500.000 euro a Porto. Il programma, che consentiva ai partecipanti di risiedere legalmente in Portogallo per dieci anni e poi richiedere la cittadinanza, rimane attivo solo attraverso altre forme di investimento. Questa legislazione, pensata per frenare la speculazione e calmierare i prezzi, ha anche dato ai comuni la possibilità di sospendere i permessi per nuovi Airbnb. A Porto, al momento, non è consentito aprirne di nuovi, quindi chi possiede una proprietà in città non può affittarla legalmente ai turisti se si trova all'estero.
Il governo sta valutando una misura che ha sollevato non poche polemiche: l'affitto coercitivo per gli immobili rimasti vuoti per almeno un anno, senza alcuna traccia di consumi o pagamenti di utenze. L'applicazione concreta di questa proposta è ancora poco chiara, però, in teoria, i proprietari potrebbero ricevere una notifica che comunica l'affitto forzato della loro casa o appartamento a una famiglia locale, a un canone stabilito dalle autorità.
Se invece il tuo obiettivo come investitore è rivendere rapidamente, la situazione rimane favorevole. I prezzi delle proprietà nell'area metropolitana di Porto sono cresciuti di oltre il 10% solo nell'ultimo anno. I costi di transazione, però, sono piuttosto elevati: chi acquista deve mettere in conto l'IMT (imposta sulle transazioni immobiliari), l'imposta di bollo, le spese notarili e, in caso di mutuo, anche le commissioni bancarie. Per esempio, per un appartamento da 250.000 euro senza finanziamento, il totale delle imposte e delle spese si aggira intorno ai 10.955 euro: circa 7.955 euro di IMT, 2.000 euro di imposta di bollo (0,8% del valore della compravendita) e tra 1.000 e 1.500 euro per l'atto notarile. Se invece hai bisogno di un mutuo pari all'80% del prezzo d'acquisto, dovrai aggiungere altri 1.200 euro circa (0,6% di imposta di bollo sul prestito).
Per alleggerire il carico fiscale di chi acquista casa, il governo portoghese ha approvato nel 2024 un nuovo pacchetto di misure pensato per aiutare i giovani sotto i 35 anni a comprare la loro prima abitazione. Poiché i prezzi elevati hanno reso difficile per molti lasciare la casa dei genitori, i residenti legali - inclusi gli stranieri - tra i 18 e i 35 anni possono ora ottenere dal governo un sostegno pari al 10% del valore dell'immobile. Prima di questa riforma, le banche potevano finanziare solo fino al 90%, obbligando quindi gli acquirenti a coprire di tasca propria quel 10% come anticipo. La nuova normativa prevede anche l'esenzione dalle principali imposte legate all'acquisto, come l'IMT (imposta sulle transazioni immobiliari) e l'imposta di bollo. L'agevolazione, però, è riservata a chi acquista la prima casa, ha un reddito annuo inferiore a 83.696 euro e compra un immobile dal valore massimo di 450.000 euro. Solo entro questi limiti è possibile beneficiare pienamente del programma.
Se invece stai cercando di vendere una proprietà a Porto, devi tenere conto delle commissioni dell'agente immobiliare, che di solito ammontano al 5% del prezzo di vendita, più il 23% di IVA su tale importo, oltre ad altre spese legali. Inoltre, se non reinvesti il guadagno in un altro immobile, dovrai pagare l'imposta sul reddito (IRS) su oltre la metà della plusvalenza realizzata. Facciamo un esempio: se avevi acquistato la tua casa per 200.000 euro e ora la vendi per 250.000, hai ottenuto un guadagno di 50.000 euro. Puoi però dedurre le spese di ristrutturazione, manutenzione e le commissioni dell'agente. Supponendo che l'unica spesa deducibile sia la commissione del 5% (12.500 euro), il guadagno imponibile scende a 37.500 euro. Di questo importo, solo il 50% è soggetto all'IRS, quindi 18.750 euro verranno effettivamente tassati. L'aliquota applicata dipenderà dal tuo reddito complessivo e dalle detrazioni disponibili, variando tra il 14,5% e il 48% per i redditi più alti.
Se risiedi in un altro Paese dell'UE, però, alla tua aliquota verrà aggiunto un ulteriore 5% come tassa di solidarietà. Se invece vivi al di fuori dell'Unione Europea, l'imposta sarà fissa al 28% sull'intera plusvalenza: in questo caso, pagheresti 10.500 euro di tasse sulla vendita della proprietà (37.500 x 28%).
Il processo per acquistare una proprietà a Porto
Comprare casa a Porto può rivelarsi tutt'altro che semplice, soprattutto per chi non è del posto. La burocrazia è piuttosto articolata e serve una buona quantità di documenti: basta un errore per dover ricominciare da capo. Se stai pensando di acquistare un immobile nel centro storico, sarà indispensabile avere al tuo fianco un avvocato portoghese. Le proprietà in quest'area, infatti, richiedono spesso permessi e licenze specifiche, in particolare se hai intenzione di effettuare lavori di ristrutturazione.
Prezzi delle proprietà a Porto
Negli ultimi anni, il valore degli immobili a Porto è salito vertiginosamente. Alcuni esperti parlano addirittura di una possibile bolla immobiliare che, se dovesse esplodere, potrebbe causare gravi conseguenze economiche per il Paese. La domanda, però, continua a crescere e con essa i prezzi. Dal gennaio 2015, il prezzo medio al metro quadrato nell'area metropolitana è passato da 994 euro a 2.926 euro. Nel centro città – in quartieri come Cedofeita, Santo Ildefonso, Sé e São Nicolau – i prezzi hanno raggiunto i 4.550 euro al metro quadrato (dati di giugno 2025), pari a un aumento del 355%. Secondo il portale Imovirtual, uno dei principali portali immobiliari del paese, il prezzo medio di una casa a Porto è attualmente di 395.000€, il 14% in più rispetto all'anno scorso (in portoghese).
La posizione, però, fa una differenza enorme. Nei quartieri appena fuori dal centro, come Ramalde o Paranhos, il prezzo medio si aggira intorno ai 3.100 euro al metro quadrato. Zone residenziali di classe media come Matosinhos (escludendo la fascia costiera) o Maia offrono ancora occasioni interessanti per chi ha un budget più contenuto, con valori intorno ai 2.300 euro al metro quadrato.
Spostandosi oltre il fiume Douro, Vila Nova de Gaia è considerata una vera e propria città distinta da Porto, composta da vari comuni. È un classico esempio di città dormitorio, dove molti lavorano a Porto ma vivono dall'altra parte del fiume. Qui i prezzi sono tradizionalmente più bassi, anche se la zona non offre la stessa vitalità della città principale in termini di locali, servizi e vita culturale. Oggi, però, anche qui i costi sono in rialzo: nelle aree più richieste di Gaia, come Mafamude, Canidelo o São Pedro da Afurada, i prezzi vanno dai 2.600 ai 3.200 euro al metro quadrato.
Se il budget è davvero limitato e non ti pesa vivere lontano dal centro, puoi guardare a località come Gondomar, Rio Tinto o Valongo, dove il costo medio si aggira intorno ai 2.000 euro al metro quadrato. Qui, però, le attività e i servizi sono scarsi e, tranne alcune zone di Gondomar servite dalla metropolitana, dover dipendere ogni giorno dai trasporti pubblici per raggiungere il centro di Porto può diventare rapidamente faticoso.
Dove cercare casa a Porto
Se non conosci ancora bene la zona, conviene affidarti a un'agenzia immobiliare per gestire l'acquisto della tua casa.
In Portogallo, gli agenti immobiliari devono essere registrati ufficialmente e possedere una licenza rilasciata dall'Associação de Mediadores Imobiliários. Se vuoi verificare la validità del tuo agente, puoi contattare l'Instituto dos Mercados Públicos do Imobiliário e da Construção.
Tieni presente, però, che gli agenti immobiliari in Portogallo lavorano nell'interesse del venditore, da cui ricevono anche la commissione. La buona notizia è che, come acquirente, non dovrai pagarla tu. Per tutelarti al meglio, però, è consigliabile ottenere una consulenza indipendente prima di firmare qualsiasi contratto.
A Porto operano numerose agenzie e piattaforme che aiutano gli espatriati a trovare casa: Remax, Era e Idealista sono alcuni di essi. Anche il Facebook Marketplace può essere utile per scoprire venditori privati, purché tu proceda con prudenza.
La maggior parte delle agenzie immobiliari dispone di personale che parla inglese e può assisterti in tutte le fasi del processo di acquisto.
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