Investimenti immobiliari a Porto
Il mercato immobiliare a Porto, come quello del resto del Portogallo, continua a mostrare buoni risultati per gli investitori: i prezzi delle proprietà sono in crescita costante ormai da quindici anni.
Il rovescio della medaglia, però, è un crescente malcontento sociale. Sempre più persone non riescono più a permettersi di comprare o affittare casa nelle città in cui lavorano o studiano. Per cercare di contenere questa crisi abitativa, il governo ha introdotto nuove misure, tra cui la fine dell'accesso al programma del Visto d'Oro (Golden Visa) per chi acquista immobili del valore minimo di 500.000 euro a Porto. Il programma, che consentiva ai partecipanti di risiedere legalmente in Portogallo per dieci anni e poi richiedere la cittadinanza, rimane attivo solo attraverso altre forme di investimento. Questa legislazione, pensata per frenare la speculazione e calmierare i prezzi, ha anche dato ai comuni la possibilità di sospendere i permessi per nuovi Airbnb. A Porto, al momento, non è consentito aprirne di nuovi, quindi chi possiede una proprietà in città non può affittarla legalmente ai turisti se si trova all'estero.
Il governo sta valutando una misura che ha sollevato non poche polemiche: l'affitto coercitivo per gli immobili rimasti vuoti per almeno un anno, senza alcuna traccia di consumi o pagamenti di utenze. L'applicazione concreta di questa proposta è ancora poco chiara, però, in teoria, i proprietari potrebbero ricevere una notifica che comunica l'affitto forzato della loro casa o appartamento a una famiglia locale, a un canone stabilito dalle autorità.
Se invece il tuo obiettivo come investitore è rivendere rapidamente, la situazione rimane favorevole. I prezzi delle proprietà nell'area metropolitana di Porto sono cresciuti di oltre il 10% solo nell'ultimo anno. I costi di transazione, però, sono piuttosto elevati: chi acquista deve mettere in conto l'IMT (imposta sulle transazioni immobiliari), l'imposta di bollo, le spese notarili e, in caso di mutuo, anche le commissioni bancarie. Per esempio, per un appartamento da 250.000 euro senza finanziamento, il totale delle imposte e delle spese si aggira intorno ai 10.955 euro: circa 7.955 euro di IMT, 2.000 euro di imposta di bollo (0,8% del valore della compravendita) e tra 1.000 e 1.500 euro per l'atto notarile. Se invece hai bisogno di un mutuo pari all'80% del prezzo d'acquisto, dovrai aggiungere altri 1.200 euro circa (0,6% di imposta di bollo sul prestito).
Per alleggerire il carico fiscale di chi acquista casa, il governo portoghese ha approvato nel 2024 un nuovo pacchetto di misure pensato per aiutare i giovani sotto i 35 anni a comprare la loro prima abitazione. Poiché i prezzi elevati hanno reso difficile per molti lasciare la casa dei genitori, i residenti legali - inclusi gli stranieri - tra i 18 e i 35 anni possono ora ottenere dal governo un sostegno pari al 10% del valore dell'immobile. Prima di questa riforma, le banche potevano finanziare solo fino al 90%, obbligando quindi gli acquirenti a coprire di tasca propria quel 10% come anticipo. La nuova normativa prevede anche l'esenzione dalle principali imposte legate all'acquisto, come l'IMT (imposta sulle transazioni immobiliari) e l'imposta di bollo. L'agevolazione, però, è riservata a chi acquista la prima casa, ha un reddito annuo inferiore a 83.696 euro e compra un immobile dal valore massimo di 450.000 euro. Solo entro questi limiti è possibile beneficiare pienamente del programma.
Se invece stai cercando di vendere una proprietà a Porto, devi tenere conto delle commissioni dell'agente immobiliare, che di solito ammontano al 5% del prezzo di vendita, più il 23% di IVA su tale importo, oltre ad altre spese legali. Inoltre, se non reinvesti il guadagno in un altro immobile, dovrai pagare l'imposta sul reddito (IRS) su oltre la metà della plusvalenza realizzata. Facciamo un esempio: se avevi acquistato la tua casa per 200.000 euro e ora la vendi per 250.000, hai ottenuto un guadagno di 50.000 euro. Puoi però dedurre le spese di ristrutturazione, manutenzione e le commissioni dell'agente. Supponendo che l'unica spesa deducibile sia la commissione del 5% (12.500 euro), il guadagno imponibile scende a 37.500 euro. Di questo importo, solo il 50% è soggetto all'IRS, quindi 18.750 euro verranno effettivamente tassati. L'aliquota applicata dipenderà dal tuo reddito complessivo e dalle detrazioni disponibili, variando tra il 14,5% e il 48% per i redditi più alti.
Se risiedi in un altro Paese dell'UE, però, alla tua aliquota verrà aggiunto un ulteriore 5% come tassa di solidarietà. Se invece vivi al di fuori dell'Unione Europea, l'imposta sarà fissa al 28% sull'intera plusvalenza: in questo caso, pagheresti 10.500 euro di tasse sulla vendita della proprietà (37.500 x 28%).
