Passi da seguire per comprare casa a Lisbona
Finalmente sei a Lisbona! Hai un appartamento, un lavoro e la tua vita scorre veloce. Complimenti! Ma se hai intenzione di stabilirti in città per un lungo periodo, allora potresti valutare di comprare casa. Di seguito trovi tante informazioni per aiutarti a pianificare l'acquisto di un immobile a Lisbona.
Meta ambita dagli espatriati di tutto il mondo, nell'ultimo decennio Lisbona ha visto fiorire il suo mercato immobiliare, portando i prezzi degli immobili alle stelle. Da gennaio 2015 in poi, il prezzo medio al metro quadro a Lisbona è passato da 1.300€ a 3.859€. Nel centro città, in quartieri come Baixa, Bairro Alto, Chiado e Rossio, i prezzi degli immobili sono saliti a 5.349€ al metro quadro (dati di luglio 2023), un aumento del 167% in soli 8 anni!
Recentemente, la capitale portoghese è balzata agli onori della cronaca dopo che uno studio condotto da CASAFARI l'ha indicata come la seconda città dell'Europa meridionale più costosa dove comprare casa, davanti a metropoli come Madrid e Milano. Detto questo, i prezzi al metro quadro a Lisbona sono ancora relativamente contenuti se confrontati con quelli di altre capitali dell'Europa occidentale; il problema è che gli stipendi sono più bassi.
A peggiorare le cose, i tassi di interesse sono attualmente i più alti degli ultimi 15 anni, e il 90% dei mutui bancari in Portogallo è a tasso variabile. In ogni caso, pagare un mutuo a rate mensili è sicuramente più conveniente che affittare. Lisbona è stata classificata come la città più costosa d'Europa per affittare un appartamento con una camera da letto in centro città (2.500€/mese). Per questo motivo, l'acquisto di un immobile è un ottimo investimento per gli espatriati che decidono di trasferirsi definitivamente in città.
Investimento immobiliare a Lisbona
Il mercato immobiliare di Lisbona (e del Portogallo in generale) è piuttosto vantaggioso per gli investitori, a fronte di una crescita costante dei prezzi degli immobili negli ultimi 10 anni.
Purtroppo, però, il malcontento sociale sta aumentando perché i Portoghesi non sono più in grado di acquistare o affittare nelle città in cui lavorano/studiano. Per risolvere la crisi abitativa che affligge il Paese, le Autorità hanno attuato una serie di misure tra cui l'abolizione del Golden Visa Scheme. Grazie a questo visto, in passato, gli stranieri che acquistavano una proprietà per almeno 500.000€, potevano ottenere la cittadinzanza dopo 5 anni di residenza. Inoltre, per contrastare la speculazione e l'aumento dei prezzi, il governo ha iniziato a vietare l'apertura di nuovi AirbnB a Lisbona e Porto.
La proposta di legge più controversa tra quelle esposte riguarda l'obbligo di mettere in affitto le proprietà inutilizzate da almeno un anno. Sebbene la sua applicazione non sia ancora chiara, prevede che i proprietari di una casa/appartamento che è vuoto da molto tempo, siano costretti ad affittarlo a una famiglia locale, ad una cifra stabilita dalle autorità.
Se il tuo unico interesse come investitore è quello di acquistare e vendere casa in tempi rapidi, sarai felice di sapere che i prezzi degli immobili a Lisbona continuano a salire: negli ultimi due anni i prezzi degli immobili nell'area metropolitana sono saliti di quasi l'8%. Per quanto riguarda invece l'acquisto, i costi associati sono piuttosto elevati. Devi mettere in conto il pagamento dell'IMT (imposta sulle transazioni immobiliari), dell'imposta di bollo, dell'emmissione dell'atto di proprietà e, se vuoi accendere un mutuo, delle commissioni bancarie (imposta di bollo). A titolo di esempio, se vuoi acquistare un appartamento per 250.000€, e non hai bisogno di un finanziamento, devi versare 7.955€ per l'IMT, più 2.000€ di imposta di bollo (0,8% del totale della vendita) e circa 1.000€/1.500€ per il rogito. Se hai bisogno di un prestito bancario per l'80% del valore del prezzo di acquisto (il tetto massimo in Portogallo), allora devi aggiungere 1.200€ (0,6% di imposta di bollo per un prestito di 200.000€) al conteggio.
Se, al contrario, vuoi vendere, devi aspettarti di pagare un onorario all'agente immobiliare (di solito il 5% del valore della proprietà), l'imposta sul valore aggiunto per tale onorario (23% di IVA) e altre spese legali correlate. Inoltre, se non investi la plusvalenza in un altro immobile, dovrai pagare l'imposta sul reddito (IRS) pari al 50% dell'importo guadagnato. Se, ad esempio, hai acquistato una proprietà del valore di 200.000€ e ora la stai vendendo a 250.000€, hai ottenuto una plusvalenza di 50.000€ da cui puoi detrarre le spese di riparazione, di manutenzione e le commissioni per l'agente immobiliare. Per semplificare, supponiamo che tu non abbia mai avuto spese deducibili oltre a quelle dell'agente (5% di 250.000€ = 12.500€). Questa somma verrà detratta dai 50.000€ iniziali, portando la tua plusvalenza a 37.500€. Come già detto, l'IRS si applica solo al 50% dei tuoi guadagni, il che significa che 18.750€ saranno soggetti a imposta. Se sei un residente e paghi le tasse in Portogallo, l'importo effettivo che pagherai dipenderà dalle tue altre fonti di reddito e dalle deduzioni annuali, con scaglioni d'imposta che vanno dal 14,5% al 48%. Se vivi in un altro Paese dell'UE, ti verrà aggiunto un ulteriore 5% come "tassa di solidarietà". Infine, se risiedi e paghi le tasse al di fuori dell'UE, sei soggetto a un'imposta forfettaria del 28% sul 100% delle plusvalenze: in questo caso, pagherai 10.500€ (37.500 * 28%) solo di tasse per la vendita della proprietà.
Prezzi degli immobili a Lisbona
Per quanto riguarda i prezzi, uno studio condotto dalla piattaforma immobiliare CASAFARI, che ha confrontato i prezzi degli immobili in diverse città dell'Europa meridionale nel primo trimestre del 2023, ha indicato che il prezzo medio al metro quadro nel centro di Lisbona era di 5.149€. Secondo il sito web immobiliare portoghese Idealista, nell'ottobre 2023 il prezzo al metro quadro è salito a 5.400€. Fuori dalla capitale, seppur il prezzo medio al metro quadro si attesti sui 3.859€, è aumentato del 35% negli ultimi cinque anni.
Il prezzo varia ovviamente a seconda della zona. A Benfica, Carnide, Limiar o Marvila, ad esempio, che si trovano appena fuori dal centro città, il prezzo medio al metro quadro si aggira intorno ai 4.000€, mentre le zone di Odivelas, Loures o Amadora, hanno prezzi più contenuti (2.600€ al metro quadro). Se hai un budget limitato e non ti dispiace vivere in periferia, puoi valutare le zone di Sobral do Monte Agraço, Azambuja e Arruda dos Vinhos, a circa 50 km dal centro (1.300€-1.500€ al metro quadro).
Agenzie immobiliari a Lisbona
Il processo di acquisto di un immobile a Lisbona può essere tutt'altro che semplice per i non residenti. Metti in conto che dovrai produrre molti documenti e ti potrebbe capitare di sbagliare, dovendo cominciare l'iter da capo. Se stai pensando di acquistare una casa o un immobile nel centro storico di Lisbona, allora ti servirà sicuramente un avvocato portoghese, poiché le case in questa zona richiedono permessi specifici, soprattutto in caso di lavori di restauro.
Se sei nuovo della zona è sicuramente meglio organizzare l'acquisto di un immobile tramite un'agenzia immobiliare.
Gli agenti immobiliari in Portogallo devono essere registrati a livello governativo e avere un numero di licenza rilasciato dall'Associazione degli Agenti Immobiliari (Associação de Mediadores Imobiliários). Per verificare se l'agente con cui intendi lavorare è ufficialmente registrato, puoi contattare l'Instituto dos Mercados Públicos do Imobiliário e da Construção.
Un'altra cosa da sapere quando sei in trattativa con un agente immobiliare in Portogallo è che curerà innanzitutto l'interesse del venditore, dal quale prende una commissione. Questo esonera te dal doverla pagare, ma significa che l'agente immobiliare fa gli interessi del venditore prima dei tuoi. Ecco perché è una buona mossa affidarsi ad un professionista esterno prima di firmare il contratto di vendita.
Esistono innumerevoli agenzie immobiliari e siti web che possono assistere gli espatriati nella ricerca di una casa a Lisbona, tra questi trovi Remax, Era e Idealista. Anche il Marketplace di Facebook è un buon posto per trovare venditori indipendenti, a patto di essere particolarmente attenti.
