Se, come molti espatriati, stai pensando di acquistare casa all'estero, probabilmente dovrai richiedere un mutuo rivolgendoti a una banca o a un istituto di credito nel luogo in cui si trova l'immobile. La procedura, però, può essere diversa e più complessa rispetto a quella del tuo Paese d'origine, soprattutto se non sei residente: gli istituti finanziari tendono infatti a essere più prudenti quando si tratta di concedere prestiti a clienti stranieri. In alcune nazioni l'iter dalla domanda all'approvazione è abbastanza lineare, mentre altrove può rivelarsi decisamente più impegnativo.
Mercati accessibili agli espatriati
La buona notizia è che le banche e gli istituti di credito ipotecario di molti Paesi aprono le porte agli investitori stranieri e agli espatriati in cerca di un immobile. Al primo posto troviamo Spagna e Portogallo. Entrambe sono da tempo mete predilette dagli espatriati che dispongono di sistemi consolidati e di banche con reparti dedicati alla clientela internazionale. È possibile ottenere un mutuo anche senza essere residenti permanenti.
Come per qualsiasi mutuo o prestito, la sostenibilità finanziaria è fondamentale: molti istituti propongono mutui ai non residenti con un rapporto loan-to-value (LTV) limitato al 60-70%, rispetto a circa l'80% riservato ai residenti (spesso più vicino al 60% in Spagna). Gli iter legali sono abbastanza lineari, ma possono risultare lunghi; in alcune filiali è disponibile un'assistenza bilingue per chi ne ha bisogno.
Il Regno Unito resta una destinazione molto ambita dagli espatriati nonostante la Brexit, anche se la procedura di trasferimento può rivelarsi più complessa per alcuni cittadini europei. Ottenere un mutuo come non residente è ancora possibile, ma la scelta degli istituti di credito è ridotta rispetto a quella offerta ai residenti. Nella maggior parte dei casi servono un conto bancario nel Paese, un solido profilo creditizio e un anticipo significativo, pari ad almeno il 25% del valore dell'immobile, anche se i requisiti variano da istituto a istituto.
Chi vive nel Regno Unito, e ha lo status di residente, trova il percorso decisamente più agevole. Gli istituti di credito valutano però la durata residua del visto e la storia lavorativa del richiedente. Molti preferiscono candidati con almeno 12 mesi di validità residua del visto. In assenza di una storia di residenza consolidata, potrebbe essere necessario rivolgersi a istituti specializzati per espatriati, che tendono ad applicare tassi di interesse più elevati.
Gli Emirati Arabi Uniti, e in particolare Dubai, incoraggiano attivamente gli investimenti stranieri nel settore immobiliare. Di conseguenza, offrono agli espatriati una delle procedure di mutuo più semplici in assoluto. L'anticipo che viene solitamente richiesto agli espatriati residenti è del 20-25%, mentre per i non residenti sale notevolmente (intorno al 35-40% o più).
Paesi con maggiori restrizioni
L'accesso a un mutuo non è invece così agevole nei Paesi con quadri normativi più severi.
Le banche tedesche, per esempio, sono note per la loro cautela che complica l'ottenimento di un mutuo per gli espatriati. Gli istituti di credito preferiscono generalmente candidati con permesso di soggiorno permanente o con un contratto lavorativo stabile e a tempo indeterminato. In mancanza di questi requisiti, potresti dover versare un anticipo molto più elevato e affrontare condizioni più stringenti, come tassi di interesse superiori.
Chi pensa di acquistare un immobile in Australia da non residente deve prima richiedere l'autorizzazione al Foreign Investment Review Board (FIRB). Questo organo consultivo governativo valuta le proposte di investimento estero, comprese le compravendite immobiliari. Senza l'approvazione del FIRB i non residenti non possono acquistare un immobile. Le norme sono pensate per bilanciare gli investimenti stranieri con la richiesta abitativa locale.
Al momento della stesura di questo articolo, l'Australia ha introdotto un divieto temporaneo all'acquisto di immobili da parte di stranieri. Il provvedimento è entrato in vigore il 1° aprile 2025 e resterà valido fino al 31 marzo 2027.
Gli stranieri possono acquistare un immobile nei Paesi Bassi e, in molti casi, finanziare fino al 100% del valore della casa, esattamente come i cittadini olandesi. Per accedere a questo livello di finanziamento occorre però, di norma, vivere e lavorare nei Paesi Bassi. Chi percepisce uno stipendio in valuta estera può vedersi applicare dagli istituti di credito una riduzione del 10-20% sul valore calcolato del reddito. Si tratta di una misura per tenere conto delle oscillazioni valutarie e può ridurre la capacità di indebitamento complessiva.
Giurisdizioni più rigide
In alcune destinazioni molto ambite dagli espatriati le regole sono ancora più severe. La Svizzera, con la Lex Koller, limita fortemente la possibilità per i non residenti di acquistare immobili, soprattutto nelle principali aree economiche come Ginevra e Zurigo. L'obiettivo principale è contrastare la speculazione straniera e preservare l'accesso alla casa per i cittadini svizzeri. Fanno eccezione alcune zone turistiche, tra cui aree del Vallese e dei Grigioni, dove i non residenti possono acquistare residenze secondarie, ma solo dopo autorizzazione. Per gli acquirenti stranieri sono comunque previste quote molto rigide.
Regole stringenti vigono anche in alcuni Paesi nordici. In Danimarca, gli acquirenti stranieri che vivono nel Paese da meno di cinque anni devono richiedere al Ministero della Giustizia l'autorizzazione per acquistare un'abitazione.
Punti chiave
Gli anticipi richiesti sono spesso elevati e poco negoziabili: preparati a versare un acconto tra il 25% e il 40%, perché le banche tendono a compensare così il rischio percepito.
Raccogli per tempo una documentazione completa: dichiarazioni dei redditi degli ultimi anni, estratti conto bancari recenti, contratto di lavoro e prova dell'origine dei fondi usati per l'anticipo.
Tieni conto delle oscillazioni valutarie se percepisci uno stipendio in una valuta diversa da quella del mutuo.
Valuta il supporto di un broker indipendente specializzato in mutui internazionali o di un consulente finanziario esperto in questioni transfrontaliere.
