Defaut d etancheite toit terrasse privative

Bonjour

Selon l'Article 1421, n.º 1, alínea b) du Código Civil portugais, les toits et les terrasses de couverture (terraços de cobertura) sont présumés être des parties communes, même s'ils sont affectés à l'usage exclusif d'une fraction (votre cas).

1. La structure est commune : L'étanchéité (impermeabilização) et la dalle sont considérées comme faisant partie de la structure de l'immeuble.

1. Les frais de réparation : En vertu de l'Article 1424, n.º 1, les dépenses liées à la conservation des parties communes incombent à l'ensemble des copropriétaires, au prorata de leur quote-part (permilagem).

Artigo 1421.º, n.º 1, alínea b) do Código Civil

https://informador.pt/legislacao/lexit/ … do-predio/

Votre responsabilité (Usage exclusif) : Garder la terrasse propre, veiller à ce que les évacuations d'eau ne soient pas bouchées par des feuilles ou des débris, et l'entretien de la couche de finition (carrelage) si vous avez fait des modifications.

Responsabilité du Condomínio (Structure) : Si l'infiltration provient d'une fissure dans la dalle ou d'une usure de la membrane d'étanchéité (ce qui est probable après 19 ans), c'est une réparation de conservation structurelle.

@JohnnyPT

Merci beaucoup pour votre reponse.

Bonjour,

Votre situation est assez classique… et il faut être clair : le syndic essaie très souvent de basculer la charge sur le copropriétaire dès qu’il y a “usage exclusif”.

👉 Le point clé, ce n’est pas l’usage… c’est la nature de l’élément :

Une toiture terrasse fait en général partie du clos et couvert de l’immeuble

Donc elle est considérée comme partie commune, même si vous en avez l’usage exclusif

👉 Conséquence :

La structure + étanchéité = généralement à la charge de la copropriété

L’entretien courant (nettoyage, etc.) = peut être à la charge de l’utilisateur

👉 Là où ça se joue vraiment :

Si l’infiltration vient d’un défaut d’étanchéité → syndic / copropriété

Si le syndic prouve un défaut d’entretien (évacuations bouchées, négligence) → ils peuvent tenter de vous imputer les frais

👉 Donc arrête de rester dans le flou, fais ça :

Demande le règlement de copropriété

→ c’est lui qui tranche juridiquement (répartition charges + définition des parties)

Exige le rapport écrit complet de l’expert

→ pas un résumé, le document précis avec la cause

Fais une contre-expertise si nécessaire

→ souvent, ça retourne complètement la situation

Mets la pression au syndic par écrit

→ en recommandé, en reprenant l’avis de l’expert

👉 Ce qu’il ne faut pas faire :

Accepter de payer sans preuve technique claire

Se baser uniquement sur ce que “dit le syndic” (ce n’est pas un arbitre neutre)

👉 Dernier point important :

À 19 ans, une défaillance d’étanchéité commence à être plausible → ça renforce plutôt la thèse d’un problème structurel que d’un simple mauvais entretien.

👉 En résumé :

Sans preuve d’un défaut d’entretien de ta part, il y a de fortes chances que ce soit une charge de copropriété… et pas individuelle.

Bon courage

@pascalcasasafe

Merci beaucoup pour votre analyse.