Estimation de prix

Bonjour

Résident permanent depuis presque 3 ans, je cherche à vendre mon bien actuel trop petit pour acheter  un bien plus grand. Je consulte les sites d’agences algarviennes et je suis surpris par un certain nombre de points :
- les prix sont déraisonnables, aucune cohérence, mer, campagne, village, nb de pièces, piscine ou non, bon état ou non, on fixe un prix sur quelle base ? J’ai l’impression qu’en fonction de ses rêves, on fixe un prix de  500000 ou 600000 € en croyant que le touriste est débile et qu’il va payer n’‘importe quoi à n’importe quel prix. Dans un pays où le SMIC est à 650€, on croit faire fortune en vendant un bien déclassé. En France, le prix du m2 est connu et les agences immobilières apportent leur connaissance du marché pour limiter les délires. Peut on trouver la même chose Au Portugal? Y a t il des enquêtes régulières faites pour donner des ordres de grandeur?

- Un certain nombre d’agences semblent spécialisées sur le marché des étrangers acheteurs et les biens proposés sont souvent des biens d’investisseurs, qui après avoir exploité le filon des  locations saisonnières pendant 15 ou 20 ans sans beaucoup l’ entretenir , cherche à le vendre au prix du marché alors qu’une rénovation s’impose. Comment achètent leurs biens,  les portugais pour rester dans des prix raisonnables? Agences spécifiques, journaux spécialisés ?

- est ce que des études sont parues récemment sur l’aprés COVID du domaine immobilier? Chute des prix, hausse des taux bancaires, impact de la fin du RNH 0%.....

Au plaisir de vous lire
Cordialement
Patrick

Ils existe bel et bien un enquadrement de l'activité de evaluation dun bien.
Et aussi une structure type de son contenu.
À voire :
https://www.cmvm.pt/pt/Legislacao/Legis … PAI.aspx?v  e annexe.
Dans ls pratique, apres avoir faits cela dans les 06 dernier mois. On prends des sites , le meme type de bien et prends en conte le prix du metre carré.
Ca donne une moyenne et voilá une étude faites.

Bonjour
Ceci est ma façon de voir et n'engage que moi.
Il y a rarement urgence de vendre et on considère que l'etranger est riche .
En cas d'heritage il n'y a pas de droits à  payer .
Les heritiers semblent parfois vouloir chacun la valeur du bien tout entier .
C'est parfois le seul bien qui leur reste .
Et bien sûr les achats speculatifs de logements de location, vides cette année à  90% ,mais dont le credit court toujours.
Renseignez vous auprès des banques qui ont souvent un portefeuille important de biens immobiliers saisis .
Je vois une stabilite des prix sur les maisons et les terrains ,voir une augmentation  ,et un tassement pour les appartements et les biens speculatifs ,pour les prochains mois .
mais je ne suis pas un pro du secteur
Cordialement

***

Modéré par Diksha il y a 2 mois
Raison : La publicité gratuite n'est pas autorisée sur le forum.
Je vous invite à lire la charte du forum

???????

Bonjour Monsieur,
Je rejoins mon collègue oui il y à la CMVM, et pas mal d'enquetes indicant le prix au mètre carré. Il vous suffira de consultar les journaux nottament le "Jornal de negócios'.

Après si vous fixez un prix ce n'est pas une institution qui viendra vous dire non et heureusement. Tout juste vous serez avisé par le prix au m2 dans la commune.


Certains touristes n'ayant pas ces connaissances se font certainement, "pigeonner".

Voilà pour l'essentiel,
Afonso Albuquerque

SauvAlbu :

Bonjour

Résident permanent depuis presque 3 ans, je cherche à vendre mon bien actuel trop petit pour acheter  un bien plus grand. Je consulte les sites d’agences algarviennes et je suis surpris par un certain nombre de points :
- les prix sont déraisonnables, aucune cohérence, mer, campagne, village, nb de pièces, piscine ou non, bon état ou non, on fixe un prix sur quelle base ? J’ai l’impression qu’en fonction de ses rêves, on fixe un prix de  500000 ou 600000 € en croyant que le touriste est débile et qu’il va payer n’‘importe quoi à n’importe quel prix. Dans un pays où le SMIC est à 650€, on croit faire fortune en vendant un bien déclassé. En France, le prix du m2 est connu et les agences immobilières apportent leur connaissance du marché pour limiter les délires. Peut on trouver la même chose Au Portugal? Y a t il des enquêtes régulières faites pour donner des ordres de grandeur?

- Un certain nombre d’agences semblent spécialisées sur le marché des étrangers acheteurs et les biens proposés sont souvent des biens d’investisseurs, qui après avoir exploité le filon des  locations saisonnières pendant 15 ou 20 ans sans beaucoup l’ entretenir , cherche à le vendre au prix du marché alors qu’une rénovation s’impose. Comment achètent leurs biens,  les portugais pour rester dans des prix raisonnables? Agences spécifiques, journaux spécialisés ?

- est ce que des études sont parues récemment sur l’aprés COVID du domaine immobilier? Chute des prix, hausse des taux bancaires, impact de la fin du RNH 0%.....

Au plaisir de vous lire
Cordialement
Patrick

Aussi à voire
https://www.idealista.pt/en/data/produt … -de-precos
Qui a des instruments pour des pro mais qui répertorie par "freguesia" avec un prix moyen.
Le marché est encore sous une bulle ?

Bonjour,

Oui, il existe plusieurs sources officielles avec plus ou moins de contenu et de précision, certaines avec accès gratuit, d'autres avec accès payant.

INE (l'équivalent INSEE) : https://www.ine.pt/xportal/xmain?xpid=I … d=ine_main
où vous trouverez des informations sur les ventes réelles en nombre et en prix qui permettent d'avoir une indication moyenne des prix de vente par municipalité

https://geohab.ine.pt/
C'est un outil de l'INE un peu plus détaillé, mais uniquement pour les villes de plus de 100.000 habitants, aucune d'elles en Algarve.

CI - confidencialimobiliario.com c'est une entreprise privée d'études et statistiques les infos sont un peu plus récentes et actualisées que l'INE, car directement alimenté par des réseaux professionnels adhérents, mais pour la plupart accès payant. 

Mais une fois de plus, aucun ne vous donnera une estimation automatique, seul un professionnel connaissant sa zone, sachant ce qui se vend et pour combien, pourra en effet vous donner une estimation la plus proche du marché.

Bonjour,

Attention aux liens qui donnent une valeur moyenne au m² et qui ne tiennent pas compte de beaucoup de paramètres.
Lorsque nous rentrons un bien en exclusivité, nous faisons une étude comparative du marché actualisée, en entrant toutes les données dans un logiciel et en ajoutant également une composante sur l'historique de toutes les ventes du quartier (toutes agences confondues). Cela nous donne une fourchette correspondant au prix du marché. Le but étant de réussir à les vendre dans les 6 mois, et ne pas garder des biens en vitrine qui ne se vendront pas au tarif indiqué et qui finiront dans d'autres agences...
Autre point, les agences qui ont des biens qui ne sont pas en exclusivité, donnent souvent un prix qui arrange les deux parties.
De ce fait, il n'y a pas de renouvellement, et on retrouve des biens dans plusieurs agences, et cela envoie un message négatif du bien.

Cordialement,
Mars60.

Que pour correction, je travaille pas dans l´immo.
j´ais simplement suivi la reálisation d´une "étude" dans le quadre d´un heritage dans les alentour de Porto, zone non touristique,  que je cite plus haut comme fais dans les derniér 06 mois.
Je constate que les sources / base de donnés cité dans le report sont des sites d´internet accés public.
Puis comme à bien noté l´auter du post , les conditions réel du bien notamment  entretien actuel et future, existence de piscine jardim etc  qui devrait faire partie de cette étude , alinea e ) et autres sont oublié.
Ils sagit belle et bien d´une étude payante ( hors agence ).
Résultat on donne un prix au m2 par moyenne.

"
B) Elementos de avaliação:

a) Descrição do imóvel, com as características de localização, estado de conservação, tipo de construção e utilização, e outras circunstâncias ou factos que sejam determinantes e justificativos do valor de avaliação;

b) Identificação clara do âmbito da inspeção efetuada ao imóvel avaliado;

c) Fundamentação da escolha do ou dos métodos de avaliação e descrição pormenorizada da sua aplicação;

d) Valor da renda à data de avaliação e identificação dos respetivos arrendatários, se o imóvel se encontrar arrendado ou, caso contrário, uma estimativa das rendas que previsivelmente possa gerar, se aplicável;

e) Estimativa das despesas de conservação, manutenção e outros encargos indispensáveis à adequada exploração económica do imóvel;

f) Análise da envolvente de mercado do imóvel, designadamente em termos de inserção geográfica e da existência de infraestruturas circundantes que possam influenciar o seu valor;

g) Descrição das diligências efetuadas, de estudos e dados setoriais utilizados e de outras informações relevantes para a determinação do valor do imóvel;

h) Justificação da utilização de taxas de atualização, remuneração, capitalização, depreciação e outros parâmetros utilizados, com identificação do modo como foram considerados, ou não, os efeitos de volatilidade de mercado de curto prazo ou as condições de mercado temporárias;

i) Indicação de eventuais transações ou propostas efetivas de aquisição utilizadas na avaliação, relativas a imóveis de idênticas características;

j) Identificação e justificação de outras variáveis utilizadas no método de avaliação e que contribuam para o seu resultado;

k) Identificação do(s) valor(es) de avaliação para cada uma das frações autónomas do imóvel, se aplicável;

l) Indicação inequívoca do valor final atribuído ao imóvel. "

Nouvelle discussion