Investissement locatif aux USA lorsque l'on retourne vivre en France

Ce que tu dis, je l'ai fait et aujourd'hui sachant ce que je sais, j'aurai fait complètement différemment.

Laisse moi te raconter l'histoire.

En 2005 j'ai acheté un condo que je loue.
A l'époque tout était très cher, on était avant la crise des subprimes et le condo je l'ai payé $285,000.

Un an plus tard la crise commence et les valeurs immobilières s'effondrent, au point qu'aujourd'hui, même si c'est remonté, la valeur du condo est toujours inférieur au prix que je l'ai acheté.

Là où je m'en sors pas trop mal c'est que dans l'ensemble j'ai de bons locataires (qui paient bien leur loyer) mais ça n'a pas toujours été le cas... car avec d'autres locataires j'ai eu des loyers impayés et des dégâts... même une fois j'ai du aller perdre mon après midi au tribunal à cause d'un locataire qui voulait s'en aller sans payer avec rupture sans raison du bail.

Pour le condo je paye tous les ans les property taxes d'environ $1500 deux fois par an et aussi les HOA avec l'assurance pour un montant de $350 par mois.

En 2005, pour l'acheter j'avais mis $60,000 down et j'avais donc emprunté $190,000.

Maintenant imaginons que j'avais mis en 2005 mes $60,000 dans de l'or.
En 2005 l'once d'or valait $605 et aujourd'hui elle vaut $1,700 et avec $60,000 j'aurais pu acheter près de 100 once d'or... donc un benefice net garanti d'au moins $100,000 et avec zero prise de tête.

100 once ça représente 2kg300 ou 100 pieces American Eagles ou 2 lingots d'un kilo chacun... bref question volume, c'est pas énorme et surtout il n'y a pas d'impôts à payer, ni HOA, ni de prise de tete avec des locataires, ni etc...

Tout ça pour dire que si c'était à refaire, jamais oh grand jamais je rachèterai de l'immobilier.

Oui mais l'or ça te rapporte pas une rente mensuelle !!
Et l'immobilier est le seul placement que tu peux faire à crédit......
Il faut regarder l'état et les villes qui sont pas trop gourmand en taxes mais avec bon niveau de salaire par habitants.
J'ai toujours essayé de diversifier mes placements et je dirais que l'idéal c'est avoir des deux !!
Un condom à crédit pour avoir une rente plus tard et de l'or/argent/platine car je suis bien d'accord que c'est un bon placement.

Moi j'ai fais le contraire, achete un bien en France que je loue en vivant a l'etranger... et je m'en mord un peu les doigts.

A mon avis le mieux c'est de louer genre studio etudiant, petit, peu d'entretien, et mois je ne le ferais que dans le pays ou je vie.

Mais sinon investir en bourse sur des indices pas trop risque ca me semble le plus simple (bien sur la on est dans une periode qui prouve presque le contraire)

Pour revenir à la question posée: je pense que tu devras payer un impôt aux US de 30% que tu pourras déduire de test impôts français:
https://www.irs.gov/individuals/interna … ithholdinghttps://www.irs.gov/individuals/interna … dap-income
Mais je ne suis pas dans ce cas, donc je ne peux pas être sur.

Certes l'or ne paye ni dividende ni loyer mais l'or n'a pas besoin non plus que l'on doive payer un entretien, des impôts fonciers, des assurances, etc...

Aussi il n'y a pas de locataires à gérer avec les risques de loyer impayés et de détérioration du bien.

C'est négliger le fait que l'or à donné le meilleur rendement sur les 20 dernières années.
Bien meilleur que tous les indices boursiers.

Alors oui l'or ne paye pas de dividende ou de loyer mais l'or ne fait qu'augmenter et c'est le parfait refuge pour votre patrimoine.

@Pescaraplace @lofolo @lezinc63: Vous ne répondez pas à la question.  La question c'est : "Les revenus de location sont-ils imposés aux USA ou en France".

GoyaveEtChocolat a écrit:

@Pescaraplace @lofolo @lezinc63: Vous ne répondez pas à la question.  La question c'est : "Les revenus de location sont-ils imposés aux USA ou en France".

Question imposition, tout va dépendre de où on est domicilié sur le plan fiscal.
- Si on est aux USA, les revenus locatifs seront à declarer dans sa declaration en Avril avec tous les autres revenus.
- Si on est en France, il faudra declarer dans sa declaration d'impôts.

Par contre il y aura des property taxes dues au comté dans lequel le bien se trouve et ça, peu importe que l'on soit en France ou aux USA.
A noter aussi que les property taxes sont deductibles et que l'impôt ne se paye que sur le benefice.

Justement je crois que non. D'après le site de l'IRS, si ton domicile fiscal n'est pas aux USA (tu habites en France) tu dois payer aux USA 30% sur tes revenus locatifs. Puis tu dois déclarer ces revenus en france et déduire ces 30% de tes impôts en France.

GoyaveEtChocolat a écrit:

Justement je crois que non. D'après le site de l'IRS, si ton domicile fiscal n'est pas aux USA (tu habites en France) tu dois payer aux USA 30% sur tes revenus locatifs. Puis tu dois déclarer ces revenus en france et déduire ces 30% de tes impôts en France.

J'ai un amis dans ce cas, je ne connais pas les pourcentages, mais je sais qu'il devait payer les impots aux US alors qu'il est de retour en Europe, et ensuite il declare en Europe (et sans doute deduit ce qu'il a deja paye). Alors qu'il a deja abandonne sa carte verte (non sans peine apparemment).

Au bout de quelques annees il a vendu (a perte)

Le fait de garder des revenus aux USA et de rentrer, parfois il ne faut pas oublier les frais lies a la personne sur place qui aide a faire la declaration (cas de mon ami)

GoyaveEtChocolat a écrit:

Justement je crois que non. D'après le site de l'IRS, si ton domicile fiscal n'est pas aux USA (tu habites en France) tu dois payer aux USA 30% sur tes revenus locatifs. Puis tu dois déclarer ces revenus en france et déduire ces 30% de tes impôts en France.

Sincèrement 30% d'impôt sur les revenus locatifs, donc sur les benefices locatifs, ça me semble énorme... mais bon, faut il encore générer du benefice et ça c'est pas gagné parce que les couts et les risques sont énormes (les couts sont les impôts fonciers, l'entretien du bien, l'assurance, les HOA et bien sûr le cout financier si l'argent a été empruntée. Les risques quant à eux sont principalement le risque d'impayés des loyers plus les risques de degradations).

La toute premiere condition afin qu'un achat immobilier à des fins locatives puisse être éventuellement profitable, c'est que le bien soit à 100% payé, que 100% du bien vous appartienne ou que votre equity soit de 100%.

lofolo a écrit:

GoyaveEtChocolat a écrit:

Justement je crois que non. D'après le site de l'IRS, si ton domicile fiscal n'est pas aux USA (tu habites en France) tu dois payer aux USA 30% sur tes revenus locatifs. Puis tu dois déclarer ces revenus en france et déduire ces 30% de tes impôts en France.

J'ai un amis dans ce cas, je ne connais pas les pourcentages, mais je sais qu'il devait payer les impots aux US alors qu'il est de retour en Europe, et ensuite il declare en Europe (et sans doute deduit ce qu'il a deja paye). Alors qu'il a deja abandonne sa carte verte (non sans peine apparemment).

Au bout de quelques annees il a vendu (a perte)

Le fait de garder des revenus aux USA et de rentrer, parfois il ne faut pas oublier les frais lies a la personne sur place qui aide a faire la declaration (cas de mon ami)

Comme quoi c'est plus une prise de tête qu'un bon investissement, surtout si on est pas sur place... et n'étant pas sur place, on va avoir recours à une agence pour superviser les locations et l'agence va prendre un pourcentage ce qui réduit d'autant plus le profit.

L'immobilier pour y toucher et gagner des sous, il faut acheter comptant (sans emprunt) un bien dans un quartier très riche (ce qui va limiter les risques d'impayés) dans lequel la demande y est plus importante que l'offre et tout gérer soi même (ne pas passer par une agence).

GoyaveEtChocolat a écrit:

...si ton domicile fiscal n'est pas aux USA (tu habites en France) tu dois payer aux USA 30% sur tes revenus locatifs. Puis tu dois déclarer ces revenus en france et déduire ces 30% de tes impôts en France.

Je crois que c'est pareil dans l'autre sens: si tu as un revenu locatif en France alors que tu habites aux USA, tu dois payer 30% d'impôt en France, que tu déduis sur ta déclaration aux USA.

GoyaveEtChocolat a écrit:

GoyaveEtChocolat a écrit:

...si ton domicile fiscal n'est pas aux USA (tu habites en France) tu dois payer aux USA 30% sur tes revenus locatifs. Puis tu dois déclarer ces revenus en france et déduire ces 30% de tes impôts en France.

Je crois que c'est pareil dans l'autre sens: si tu as un revenu locatif en France alors que tu habites aux USA, tu dois payer 30% d'impôt en France, que tu déduis sur ta déclaration aux USA.

25% en France lorsque tu es non resident

Pescaraplace a écrit:

lofolo a écrit:

GoyaveEtChocolat a écrit:

Justement je crois que non. D'après le site de l'IRS, si ton domicile fiscal n'est pas aux USA (tu habites en France) tu dois payer aux USA 30% sur tes revenus locatifs. Puis tu dois déclarer ces revenus en france et déduire ces 30% de tes impôts en France.

J'ai un amis dans ce cas, je ne connais pas les pourcentages, mais je sais qu'il devait payer les impots aux US alors qu'il est de retour en Europe, et ensuite il declare en Europe (et sans doute deduit ce qu'il a deja paye). Alors qu'il a deja abandonne sa carte verte (non sans peine apparemment).

Au bout de quelques annees il a vendu (a perte)

Le fait de garder des revenus aux USA et de rentrer, parfois il ne faut pas oublier les frais lies a la personne sur place qui aide a faire la declaration (cas de mon ami)

Comme quoi c'est plus une prise de tête qu'un bon investissement, surtout si on est pas sur place... et n'étant pas sur place, on va avoir recours à une agence pour superviser les locations et l'agence va prendre un pourcentage ce qui réduit d'autant plus le profit.

L'immobilier pour y toucher et gagner des sous, il faut acheter comptant (sans emprunt) un bien dans un quartier très riche (ce qui va limiter les risques d'impayés) dans lequel la demande y est plus importante que l'offre et tout gérer soi même (ne pas passer par une agence).

Je pense aussi que le type d'immobilier fait la difference, genre mieux vaut louer 4 studio plutot que une grosse maison pour un inverstissement identique.

L'avantage de l'immobilier quelque part c'est que tu as quelque chose de physique, par rapport a un investissement en bourse

Ignition a écrit:

Hello,

Je pense a investir dans un logement pour le mettre en location aux USA.
J'ai pour le moment une green card et je vis aux USA.

Si toutefois, je retournais vivre en France dans quelques annees, et que j'abandonnais ma green card, quelles seraient les consequences pour moi concernant ce bien ?

Etant donne que je ne serais plus residente fiscale aux USA, les revenus de location de ce bien seraient-ils imposes aux USA ou en France ?

Hormis la property tax, l'assurance et l'entretien, est-ce qu'il y aurait d'autres frais ?
L'idee serait de payer une agence pour qu'elle s'occupe de ce bien et que je n'ai pas besoin de revenir aux US pour m'en occuper.

Des avis, conseils ? Tout commentaire est le bienvenu.

Autre idee, je sais qu'en France il y a des gens qui investissent dans des places de parking ou garages... je ne sais pas si ca se fait aux USA, mais ca peut presenter des avantages a etudier aux US

Tout à fait c'est ce que l'on appelle les valeurs tangibles et ces valeurs sont tout ce qui a une équivalence physique.

L'or est l'investissement tangible numéro un, de plus que de nos jours l'investissement en bourse, c'est compliqué... et très sincèrement, actuellement les chances de perdre sur les marchés sont bien plus importantes que celles de gagner.

lofolo a écrit:

25% en France lorsque tu es non resident

J'ai un copain qui est dans ce cas: il loue un (petit) appart meublé en France et habite aux USA. Il paye un montant forfaitaire de 20% d'impôts en France.

Merci pour vos réponses et témoignages, c'est intéressant !

Non, vous ne serez pas obligatoirement imposé à 30% aux Etats-Unis si vous êtes résident fiscal Français.

Si vous résidez en France, il me semble impossible de se passer d'un bon Property Manager. Il faudra lui fournir un W8 BEN pour éviter le prélèvement des 30% à la source
W8_BEN

Vous devrez faire une double déclaration :
- d'abord aux Etats-Unis où vous serez imposé  1040NR  (NR pour non-résident) + schedule E ou vous détaillez toutes les dépenses relatives à votre bien locatif. Normalement en déduisant la property tax, les charges de copropriété, l'amortissement, éventuellement réparations et autres frais vous ne devriez pas avoir un gros montant imposable si c'est votre unique revenu US. Il faut aussi remplir la form 4562 pour l'amortissement.

-Vous devez également déclarer vos revenus fonciers en France (2044) après retraitement car ce qui est déductible aux Etats-Unis ne l'est pas forcement en France.  Ce montant s'ajoutera à vos autres revenus français mais vous bénéficierez d'un crédit d'impôt annulant la double imposition égal à l'impôt dû en France, l'objectif étant d'inclure ces revenus dans votre revenu fiscal de référence, ce qui peut faire légèrement augmenter vos impôts en France.

Toutes ces déclarations sont pénibles, il faut lire des notices interminables et tenir un comptabilité précise, j'ai un logiciel pour çà mais néanmoins ça prend du temps. D'un autre côté prendre un comptable sera coûteux si vous n'avez qu'un bien et il faudra quand même lui fournir un journal précis des dépenses relatives à votre bien.

En matière d'investissement, que ce soit de l'or, des actions ou de l'immobilier, tout dépend quand vous achetez :

-  il y a quelques années, j'ai visité des condos vendus 210 000 US$ avant la crise de 2008 et qu'on me proposait à 100 000 au moment de ma visite.  Il est certain que celui qui achète au creux de la vague à plus de potentiel de plus-value que celui qui achète juste avant la crise.

Inversement, l'or monte lors des crises. Celui qui achèterait aujourd'hui à 1700 $ l'once prend un risque car s'il devait revendre en urgence après la fin de la crise, le cours pourrait être retombé à 900 $ ce qui est le plus bas au cours des dernières années (2014).

Bien sûr, quel que soit l'investissement on essaie de ne pas vendre au plus bas, mais la vie peu nous mettre dans une situation où l'on a pas d'autre choix que de vendre dans l'urgence.  (Maladie, décès, chômage...)

Mon conseil est donc de diversifier vos investissements : immobilier, actions, métaux précieux. Normalement quand les uns (immobilier, bourse) baissent, les autres (métaux précieux) montent.

Phil&Laure a écrit:

Non, vous ne serez pas obligatoirement imposé à 30% aux Etats-Unis si vous êtes résident fiscal Français.

Si vous résidez en France, il me semble impossible de se passer d'un bon Property Manager. Il faudra lui fournir un W8 BEN pour éviter le prélèvement des 30% à la source
W8_BEN

Vous devrez faire une double déclaration :
- d'abord aux Etats-Unis où vous serez imposé  1040NR  (NR pour non-résident) + schedule E ou vous détaillez toutes les dépenses relatives à votre bien locatif. Normalement en déduisant la property tax, les charges de copropriété, l'amortissement, éventuellement réparations et autres frais vous ne devriez pas avoir un gros montant imposable si c'est votre unique revenu US. Il faut aussi remplir la form 4562 pour l'amortissement.

-Vous devez également déclarer vos revenus fonciers en France (2044) après retraitement car ce qui est déductible aux Etats-Unis ne l'est pas forcement en France.  Ce montant s'ajoutera à vos autres revenus français mais vous bénéficierez d'un crédit d'impôt annulant la double imposition égal à l'impôt dû en France, l'objectif étant d'inclure ces revenus dans votre revenu fiscal de référence, ce qui peut faire légèrement augmenter vos impôts en France.

Toutes ces déclarations sont pénibles, il faut lire des notices interminables et tenir un comptabilité précise, j'ai un logiciel pour çà mais néanmoins ça prend du temps. D'un autre côté prendre un comptable sera coûteux si vous n'avez qu'un bien et il faudra quand même lui fournir un journal précis des dépenses relatives à votre bien.

En matière d'investissement, que ce soit de l'or, des actions ou de l'immobilier, tout dépend quand vous achetez :

-  il y a quelques années, j'ai visité des condos vendus 210 000 US$ avant la crise de 2008 et qu'on me proposait à 100 000 au moment de ma visite.  Il est certain que celui qui achète au creux de la vague à plus de potentiel de plus-value que celui qui achète juste avant la crise.

Inversement, l'or monte lors des crises. Celui qui achèterait aujourd'hui à 1700 $ l'once prend un risque car s'il devait revendre en urgence après la fin de la crise, le cours pourrait être retombé à 900 $ ce qui est le plus bas au cours des dernières années (2014).

Bien sûr, quel que soit l'investissement on essaie de ne pas vendre au plus bas, mais la vie peu nous mettre dans une situation où l'on a pas d'autre choix que de vendre dans l'urgence.  (Maladie, décès, chômage...)

Mon conseil est donc de diversifier vos investissements : immobilier, actions, métaux précieux. Normalement quand les uns (immobilier, bourse) baissent, les autres (métaux précieux) montent.

Et sans compter que les métaux précieux, l'or en particulier, sont la parfaite protection contre l'inflation et avec la mega impression monétaire que font actuellement les banques centrales, l'inflation est certainement la chose qui va le plus nous impacter.

Tous les signaux sont là pour actuellement laisser envisager une hausse des métaux précieux sans précédent car on se dirige vers une période d'inflation qui va être terrible et l'or à $1700, c'est encore cadeau... car certains experts le donne à $10,000 dans 5 ans.

Bonjour,

Concernant l'imposition des revenus fonciers US, ceux ci ne sont pas imposables en France slon la Convention Franco-Américaine.
Par contre ils sont imposables aux Etats-Unis, tant au Federal que dans l'Etat où se situe le bien.
La taxation pour un non-résident à défaut d'avoir une LLC, est bien de 30% du revenu brut.Donc l'IRS ne tiendra pas compte des charges.

Si on inscrit le bien dans une LLC tout change car le revenu imposable sera considéré après déduction de toutes les charges (gestion, property tax, assurances, entretien, HOA...) et le bien pourra également s'amortir (depreciation) sur 27,5 ans.

@max-joseph : ce que vous décrivez (30%) n'est pas la taxe mais une retenue à la source. Une fois que le propriétaire aura un ITIN il pourra être exempté de cette retenue et donc paiera l'impôt au taux normal pour un américain. S'il n'a qu'un bien, il y a de fortes chance que ce soit 10%.

Bien entendu, les 30% qui auraient été retenus seront remboursés au moment de la déclaration minoré de l'impôt réel (10% dans mon exemple).

Les dépenses seront bien entendues déductibles (dans le cadre classique des revenus fonciers, exactement comme pour un américain.

Les fait d'être en LLC (de droit, pas LLC ayant élus d'être taxée comme un corp), ça ne changera rien à la fiscalité.

Voir le post détaillé et 100% juste de Phil&Laure plus haut.

Bonjour,

En effet les 30% sur les loyers bruts correspondent à une retenue à la source, qu'un gestionnaire de biens immobiliers, (c'est souvent le cas) sera tenu de verser à l"IRS.

Par contre lorsqu'il s'agit d'un investisseur Non Résident, l'achat doit en principe, mais sans obligation,  se faire par le biais d'une LLC.
Dans le cas contraire les revenus ne seront pas connectés à une entreprise immatriculée aux US. Il s'agira donc d'une acquisition en nom propre par un Non Resident.  Et dans ce cas la retenue à la source sera obligatoire.
Le numéro fiscal ITIN doit s'obtenir pour notamment faire sa "Tax Return", mais il ne permet pas à lui seul d'être exempté de la retenue à la source.
Un résident en carte verte ou en visa peut acquérir s'il le souhaite  en nom propre un bien et bénéficier de la deduction des dépenses comme vous le mentionnez.

@max-joseph

"Un résident en carte verte ou en visa peut acquérir s'il le souhaite  en nom propre un bien et bénéficier de la deduction des dépenses comme vous le mentionnez."

Non. Un non résident peut le faire aussi.

Désolé d'être un peu abrupt mais je peux vous demander votre expérience en la matière ?

Pour ma part, 10 ans dans l'immobilier aux USA. J'ai des dizaines et des dizaines de clients, non résidents, sans visa, sans green card, sans LLC, qui déduisent leurs dépenses et confient leur compta à des CPA ou la font eux même.

Je vous ramène à nouveau au post de Phil&Laure qui est parfait.

Objectif USA a raison, aux USA on paie les impôts basés le résultat et le résultat, c'est forcement la soustraction entre les rentrées et les dépenses.

Dans le cas d'un bien locatif, les rentrées seront les loyers et les dépenses seront toutes les charges locatives telles que les HOA, les frais d'agence, l'impôts foncier, la depreciation du bien, etc...

Pescaraplace a écrit:

Objectif USA a raison, aux USA on paie les impôts basés le résultat et le résultat, c'est forcement la soustraction entre les rentrées et les dépenses.

Dans le cas d'un bien locatif, les rentrées seront les loyers et les dépenses seront toutes les charges locatives telles que les HOA, les frais d'agence, l'impôts foncier, la depreciation du bien, etc...

Et ceci, au final (une fois la question de la retenue de 30% réglée), qu'on soit résident ou non résident.