Payer les dettes de l'ancien propriétaire ?

Ludiane a écrit:

Bonjour à toutes et tous 

Je suis allée voir un notaire afin d'obtenir des informations (en Belgique).

Celui-ci m'a mise en garde : il existerait des immeubles à vendre en Espagne qui ont fait l'objet de saisies et pour lesquels, en plus du prix de vente, ... il faut s'attendre à payer les dettes de l'ancien propriétaire 

Je me demande comment c'est possible car si on acquiert un immeuble "saisi", pourquoi devoir payer les dettes du propriétaire ? J'étais tellement abasourdie que je n'ai demandé aucune explication ...

Vous connaissez de tels cas ? 

Parce que en Espagne, lorsqu'on achète un bien, on achète également le passif (dettes) de ce bien; quelle que soit la nature de ce passif !

C'est pour ça qu'en Espagne il faut prendre un avocat  qui s'occupe de faire la vérification  que le bien à  été construit avec toute les autorisations, qu'il n'y a pas de dette, etc .......

Serge54 a écrit:

Parce que en Espagne, lorsqu'on achète un bien, on achète également le passif (dettes) de ce bien; quelle que soit la nature de ce passif !

Serge, ce sont des dettes qui sont liées au bien alors ? Par exemple quoi ? S'il n'a pas payé de taxes ?
Et comment débusquer les arnaques ? Tu as un "truc" ?   

aussi bien des  saisies bancaires, dettes de taxes, eau, électricité

C'est le boulot de l'avocat de voir si il y a des dettes.
Après dans le cas ou il y en a je sais pas comment on doit faire.... Si l'avocat va faire déduire les dettes du prix d'achat .....    Là j'ai pas la réponse

Le truc c'est de faire appel à un avocat indépendant du vendeur et de l'agence immobilière.

Je suis chercheur en immobilier sur l Espagne. Avant de vendre, tout est contrôlé, on demande à l électricité, à l eau, aux impots, à la communauté des attestations comme quoi tout est payé. S il y a hypotheque sur le bien, soit l acheteur veut la reprendre, soit le notaire va se charger de la solder.
Mais quand on a tout ça, je ne vois pas ce qu il peut nous arriver.
Si des personnes ont vécu des desagrements autres, je suis curieuse de savoir...

RAYNAUDTHOMAS a écrit:

Si des personnes ont vécu des desagrements autres, je suis curieuse de savoir...

Par exemple des charges de copropriétés impayées depuis plusieurs années.

Merci pour vos conseils et avis ! 

Maintenant, reste à trouver un avocat spécialisé en immobilier dans la région d'Alicante-Murcie 

Oh, il y des centaines de choses comme cela 

Dans notre cas:

La facture annuelle d'abonnement à l'eau d'arrosage arrive après l'achat. Durant la procédure d'achat (on est en début d'année), on fait un accord amiable avec l'ancien propriétaire, sachant que cette facture va arriver, on lui demande de la payer, puis de nous envoyer le justificatif, qu'on lui rembourse sur son compte.

Donc, on reçoit le justificatif, et l'on envoie la somme sur son compte.

Sauf que... il n'avait pas payé, et donc... on l'a eu dans le baba, et payé 2 fois... le montant ne justifiant pas une procédure   

Note à soi-même: TOUJOURS faire mentionner ces bricoles dans le contrat notarié de compra/venta 

ptit_belge a écrit:

aussi bien des  saisies bancaires, dettes de taxes, eau, électricité

C'est le boulot de l'avocat de voir si il y a des dettes.
Après dans le cas ou il y en a je sais pas comment on doit faire.... Si l'avocat va faire déduire les dettes du prix d'achat .....    Là j'ai pas la réponse

Et moi, ça m'intéresserait d'avoir cette réponse, justement. Car comment concevoir qu'un acquéreur se verrait hériter des dettes de l'ancien propriétaire tout ça parce qu'il rachète l'immeuble ? Pour moi, c'est juste inconcevable même en cas d'insolvabilité de l'ancien propriétaire ... Mais peut-être que je manque d'informations. 

On est en train de vous dire qu'en Espagne " c'est comme çà "  Donc, c'est bien immoral pour vous peut-être , mais qu'il faut vous y plier....ou ne pas acheter. Et puis voilà..

Je crois qu'entre s'y plier et ne pas acheter, il doit y avoir moyen d'acheter en sécurité auprès de personnes de confiance.

AlainL a écrit:

Note à soi-même: TOUJOURS faire mentionner ces bricoles dans le contrat notarié de compra/venta 

C'est noté ... Merci, Alain ! 

Ludiane a écrit:

Je crois qu'entre s'y plier et ne pas acheter, il doit y avoir moyen d'acheter en sécurité auprès de personnes de confiance.

Oui tout à fait, en prenant un avocat spécialisé dans l'immobilier et indépendant de celui que pourrait vous proposer une agence si vous achetez via une agence

l arnaque et courant en espagne  plus tu i vit plus tu aiguises ta maifiance
je me demande si c n'est pas le sport national avec le laxisme

Oui je suis de votre avis ça paraît très bizarre mais bon .... nous arrivons et nous ne connaissons pas les lois et maîtrisons pas la langue 😬

Juste pour info pour un éventuel achat j'ai contacté un cabinet d'avocats internationaux en Espagne qui peut gérer tous vos problèmes

Achat maison en toute sécurité, obtention nie, accompagnement lors de l'immatriculation  des véhicules etc... sans oublier les services fiscaux en Espagne

Bon courage à vous tous futurs expa.

Isa.

Chrystel, où puis-je trouver une liste d'avocats spécialisés dans l'immobilier pour la région d'Alicante/Murcie ?  Faut-il prendre contact avec lui avant d'entamer toute procédure d'achat ou au contraire durant la procédure ?
Merci ! 

Dès que vous avez trouvé votre bonheur, avant de démarrer toute procédure d'achat contactez un avocat.
Pour avoir une liste dans votre région regardez tout d'abord dans l'Annuaire de services de ce site
Vous avez aussi une liste sur le site du consulat
Et enfin sur les réseaux sociaux en posant la question dans des groupes d'expatriés installés dans votre région

ptit_belge a écrit:

C'est pour ça qu'en Espagne il faut prendre un avocat  qui s'occupe de faire la vérification  que le bien à  été construit avec toute les autorisations, qu'il n'y a pas de dette, etc .......

Exactement, et souvent l'avocat retient une somme en cash sur la vente pour payer les factures eau gaz électricité.. Sachant que souvent les factures arrivent après le départ des anciens proprio
Donc en effet un avocat connaît les trucs

Ludiane a écrit:

...Car comment concevoir qu'un acquéreur se verrait hériter des dettes de l'ancien propriétaire tout ça parce qu'il rachète l'immeuble ? Pour moi, c'est juste inconcevable même en cas d'insolvabilité de l'ancien propriétaire ... Mais peut-être que je manque d'informations... 

C'est très simple: la procédure d'achat implique obligatoirement l'entier du bien, donc tant l'actif que le passif.

En Espagne, on responsabilise l'individu, ce qui me semble parfaitement logique. À toi de prendre tes précautions, et de vérifier tout.

Merci Chrystel et Bruxelles5 ! 

Tu as raison, Alain.   

Je préfère justement prendre mes responsabilités et m'informer, prendre des conseils, plutôt que de venir pleurer après.

Merci !

Ludiane a écrit:

Tu as raison, Alain.   

Je préfère justement prendre mes responsabilités et m'informer, prendre des conseils, plutôt que de venir pleurer après.

Merci !

Et comme dirait l'autre, un homme averti en vaut deux   
Pour les femmes ça marche aussi 

Chrystel a écrit:

Ludiane a écrit:

Tu as raison, Alain.   

Je préfère justement prendre mes responsabilités et m'informer, prendre des conseils, plutôt que de venir pleurer après.

Merci !

Et comme dirait l'autre, un homme averti en vaut deux   
Pour les femmes ça marche aussi 

Bien dit, Chrystel !! 

Bonjour à tous,

Ne maîtrisant pas encore bien la langue et voulant éviter de nombreux aller/retour pour visiter différents biens, j avais l intention de faire appel à un chasseur immobilier et non à une agence immobilière pour sélectionner des maisons  nous correspondant, nous aider dans différentes démarches, etc.. celà à un coût bien évidemment mais ma question est la suivante.. dans les différents services proposés, un avocat s occupe des contrôles en tout genre comme ceux que vous avez mentionnés. . Peut on avoir totale confiance dans ces avocats ? Certains d entre vous ont ils déjà eu une expérience avec des chasseurs immobiliers qui semblent au service de l acheteur ? Merci pour vos  reponses

Bonsoir à tous
Compte tenu de tout ce que l'on peut lire ou entendre  sur  les fameuses dettes des anciens propriétaires quand on achète de l'ancien ou bien des saisies, font réfléchir à  deux fois avant de se lancer auxquelles s'ajoutent inévitablement  des frais d'honoraires d'avocat . Pourquoi pas se tourner vers des programmes neufs, au final reviendraient moins  chers et sans surprise.
Si quelqu'un aurait fait ce choix , j'aimerais connaître ses sentiments sur cet achat car nous hésitons encore  à faire le nôtre et de choisir aussi la région  d'Alicante ou  celle de Malaga. Nous sommes preneurs de tous avis. Merci par avance.

Peux t'on mettre dans le contrat avec l'avocat :
que l'avocat doit faire toutes les recherches de dettes et qu'en cas de dettes, elles seront déduite du prix d'achat ?

quelle sécurité et recours a t'on, si l'avocat ne vérifie pas tout et que l'on se retrouve avec des dettes non connues ?

ptit_belge a écrit:

Peux t'on mettre dans le contrat avec l'avocat :
que l'avocat doit faire toutes les recherches de dettes et qu'en cas de dettes, elles seront déduite du prix d'achat ?

quelle sécurité et recours a t'on, si l'avocat ne vérifie pas tout et que l'on se retrouve avec des dettes non connues ?

Bonjour
C'est le travail même d'un avocat. Personnellement je n'ai pas signé de contrat avec le mien. Il connaissait son travail et il l'a fait correctement.

Après il faut être d'accord de débourser entre 1 et 3% du montant de la vente pour vous assurer cette sécurité.

Cordialement
Patricia

Un chasseur immobilier, tout comme n'importe quel agent ou agence, n'a strictement aucune responsabilité légale. C'est du pur gré à gré.

Outre le fait qu'il serait vraiment extraordinaire qu'en plus, ils aient la moindre connaissance dans le domaine du bâtiment (murs, toits, charpentes, eaux, électricité, et j'en passe...) !

Perso, je n'en ai jamais rencontré un seul ayant les connaissances nécessaires. Le terme "professionnalisme" semble totsalement inconnu au bataillon dans ce pays, désolé. Comme d'ailleurs le contenu et l'organisation normale d'un devis 

Et si, pour une fois, quel que soit le domaine, vous en rencontrez un (ou une)... Faites-le savoir ! Ici et ailleurs. Il aura du boulot 

Dans mon coin, j'en ai... trois ... sur des dizaines testés 

Ptit_Belge:
L'avocat a des obligations, et une license à laquelle - généralement - il tient. Il est opposable tant auprès de l'Ordre que des Barreaux... et c'est le seul. Son intérêt, tout comme le tiens, c'est de bien faire son travail.
À toi donc de bien lui préciser ce que tu souhaites.

AlainL a écrit:

L'avocat a des obligations, et une license à laquelle - généralement - il tient. Il est opposable tant auprès de l'Ordre que des Barreaux... et c'est le seul. Son intérêt, tout comme le tiens, c'est de bien faire son travail.
À toi donc de bien lui préciser ce que tu souhaites.

Moi je suis passé par un notaire car je lui ai en plus donné délégation. J'ai précisé la nature de ses missions y compris le fait qu'il devait mener la vente à terme, en ce compris le paiement des frais de mutation et des impôts + transfert ligne téléphonique, eau, électricité, assurance, etc...
A noter que j'avais l'assurance de ma banque espagnole que j'ai changée car beaucoup trop cher (+/-1.000 euros/an - maintenant 270 !).
Bref, je n'avais plus qu'a m'installer...
cout : +/- 1,22%. mais je suppose qu'il y a un minimum (si le prix d'achat est de 50.000 euros, ça sera certainement que ce soit 1,22% du prix d'achat.

" Chasseurs immobiliers ".....!! à fuir...ou alors à vos risques et périls- Ce ne sont pas  ( ou presque jamais) des professionnels de l'immo. Beaucoup d'opportunistes chez eux profitant de la législation espagnole plutôt " souple" , et c'est un euphémisme.

Chasseurs immobiliers  .... ne veut pas dire lui donner le pouvoir de décider pour vous et économiser les frais d'un avocat

Étant en général pas sur place et parfois très éloigné ça peut être utile

Il  sélectionne pour vous des biens selon des critères très précis et les visite
Ça peut vous simplifier les recherches

Bonsoir c est vrai qu il faut se renseigner s il y a des dettes moi j aí eu un probleme avec une villa L ancien proprietaire n a pas payer impots a la marie ni L eau ni L electricien  salutations

A noter qu'il faut voir un avocat espagnol comme un notaire en France et Belgique, le notaire espagnol ne fait qu'enregistrer l'acte.
En Espagne n'importe qui peut devenir agent immobilier. Sans aucun diplôme,  sans accès à la profession,  sans contrôle.
Un avocat a fait 5 ans d'études universitaires pour y étudier en profondeur la législation de la propriété immobilière. C'est lui qui a l'expertise dans ce domaine lors d'achat,  et qui fait le travail d'un notaire belge ou français. 
 
Pour ma part, j'ai fait confiance 2 fois à 2 agences immobilières et à chaque fois, elles ont fait des erreurs:
1) un tiers du bâtiment a été construit en dehors de la zone constructible, n'a pas respecté les règles environnementales donc amendes pour la communauté donc à diviser par les propriétaires, pas de dettes sur l'appart mais dettes de la copropriété  (80.000 €, qui a été divisée par le nombre de propriétaires et où certains ont refusé de payer). 80.000 € divisé par 100 ça fait mal, et divisé par 5 propriétaires ça fait très mal
2eme agence)  appartement vidé des meubles car n'appartenait pas au vendeur, et le summum... le vendeur qui a signé la promesse de vente n'était pas le vendeur, d'où avion jusqu'à Madrid, etc où récupéré 8500eur sur les 10.000 eur d'acompte alors que ce n'était pas mon erreur si le vendeur n'était pas le vrai propriétaire .
3e tentative, 3e agence) je prends cette fois un avocat en droit de la propriété.  L'agence le prend mal, boude un peu, fait également des recherches sur les dettes à ses frais pour ensuite me montrer qu'il n'y avait aucun problème ...
Et qu'a trouvé l'avocat... Cet appart avait une hypothèque de plus de ... 10 millions d'euros.  Vous avez bien lu, dix millions d'euros . L'agence immobilière ne l'avait pas vu car pour cela, il fallait lire les jugements de la Court.
Donc maîtriser le droit. 
Avec l'agence immobilière,   j'aurais donc payé toute ma vie pour quelqu'un d'autre.

Conclusion : ne croyez jamais un agent immobilier,  ja-mais. Il vend des appartements,  point barre. Un agent immobilier n'a pas fait 5 ans d'université pour étudier le droit de manière pointue et savoir vérifier en profondeur les dettes cachées qui sont les pires. 5 ans d'université, c'est ce qu'il faut pour connaître la loi. Et un agent immobilier ne peut pas la connaître.

Conclusion et re-conclusion:
Lors de tout achat, prenez un avocat, votre futur en dépend.

yola1 a écrit:

A noter qu'il faut voir un avocat espagnol comme un notaire en France et Belgique, le notaire espagnol ne fait qu'enregistrer l'acte.
En Espagne n'importe qui peut devenir agent immobilier. Sans aucun diplôme,  sans accès à la profession,  sans contrôle.
Un avocat a fait 5 ans d'études universitaires pour y étudier en profondeur la législation de la propriété immobilière. C'est lui qui a l'expertise dans ce domaine lors d'achat,  et qui fait le travail d'un notaire belge ou français. 
 
Conclusion : ne croyez jamais un agent immobilier,  ja-mais. Il vend des appartements,  point barre. Un agent immobilier n'a pas fait 5 ans d'université pour étudier le droit de manière pointue et savoir vérifier en profondeur les dettes cachées qui sont les pires. 5 ans d'université, c'est ce qu'il faut pour connaître la loi. Et un agent immobilier ne peut pas la connaître.

Conclusion et re-conclusion:
Lors de tout achat, prenez un avocat, votre futur en dépend.

Que faire dans les cas que vous citez, Yola ? Ne pas signer au dernier moment et recommencer ses recherches ?

Il ne faut pas signer de promesse d'achat,  ce que les agents immobiliers feront tout pour que vous signiez.

Il faut, dès que vous êtes décidée pour un appart, demander le numéro de finca et la :
"page de son enregistrement",  c'est deux codes que le vendeur et l'agent immobilier ont, et les donner à votre avocat.

Avec ces codes, l'avocat  va sur internet et demande une note simple, qui lui donnera des informations basiques.
Si ceci est correct, il fait alors les recherches approfondies, ça prend au minimum 48h, en général 4 jours ouvrables.

Après cela, vous pouvez signer une promesse d'achat, mais pas celle de l'agence immobilière,  mais bien un contrat de promesse rédigé par votre avocat,  avec des clauses vous protégeant pour tout.
Il ira avec vous ou pour vous chez le notaire pour enregistrer ce contrat de promesse d'achat.
 
Personnellement,  j'ai trouvé mon appartement lundi, j'ai donné les codes à l'avocat lundi après-midi, nous avons signé le contrat de promesse d'achat vendredi,  et l'avons enregistré chez le notaire vendredi. 
Et j'ai fait une procuration à but specifique (achat de l'appartement xxx) pour cet avocat dans le cas où il y aurait un problème entre temps, 50€. Ca m'a coûté au total 1,5% du prix de vente (les agents immobiliers le font pour 1,5% à 2% et ce n'est pas bien fait).

En résumé,
1) avoir les codes / références bien
2) les donner à un avocat en droit immobilier
3) il vérifie
4) il rédige un contrat de promesse d'achat, vous l'enregistrez chez le notaire
5) vous payez l'acompte
6) il revérifie les dettes le jour de la vente, et redige l'acte d'achat (la compraventa), en mettant plein de détails , il vous la lit et vous l'explique dans une des salles du bureau notarial
7) vous entrez dans le bureau du notaire, 3 secondes après vous signez, dix secondes après vous êtes mis dehors de son bureau avec les clés de votre appartement ,et vous vous précipitez vers le bien de vos rêves 😉

L'avocat a contacté le curateur,  a fait enlever la dette je ne sais comment,  et dans la promesse d'achat il est noté cela, également dans l'acte d'achat. Avec mention du jugement etc.
Je sais qu'il y avait un autre appartement pour ce propriétaire, peut-être a t il fait basculer la dette sur l'autre appartement ? Je ne sais que la fin, je n'ai pas eu la dette.

Merci pour toute les infos c'est très intéressant.

en ce qui concerne les clauses à mettre dans la promesse d'achat. pourrais-tu nous donner ce qu'il faut mettre (en gros) ?