Résilier bail avant prise d effet

Bien le bonsoir,

En premier lieu, pourriez-vous expliquer ce que c'est que ce bail de 15 ans. Car cela ne fait pas partie de la législation belge.

À moins de consulter toute la loi sur les loyers, voici ce qu'il faut en retenir concernant les différentes durées (courte et longue), ainsi que sur la façon de renouveler un contrat… ou d'y mettre un terme lors d'un décès.


Le bail de courte durée

Si le bail a une durée de 3 ans ou moins, il entre dans la catégorie des baux de courte durée.
Ni le propriétaire ni le locataire ne peuvent y mettre fin avant terme, à moins que cette possibilité ne soit prévue au contrat ou que les deux parties se mettent d'accord. S'il y a accord, il faut le coucher par écrit, dans le contrat locatif.


Le bail de longue durée (9 ans)

Un bail de plus de 3 ans entre dans la catégorie « longue durée » et est d'office assimilé à un bail de 9 ans (comme les baux oraux), même s'il a été conclu pour même 3 ans et demi, 4, 6 ans… ou à vie (qui ne s'éteint qu'à la mort du locataire).

De même, un contrat reconduit tacitement (le locataire est resté dans le bien après l'échéance du bail sans que le propriétaire ne s'y oppose) est assimilé à un bail de 9 ans.

Les droits du locataire

Lorsqu'on a affaire à un bail de 9 ans (ou réputé tel d'un point de vue juridique), le locataire peut à tout moment mettre fin à la location moyennant un préavis de 3 mois.

S'il remet ce préavis durant la première année du bail, il devra toutefois une indemnité de 3 mois de loyer au propriétaire. Si c'est durant la deuxième année, l'indemnité tombe à 2 mois, et si c'est durant la troisième année, elle tombe à 1 mois. Au-delà, aucune indemnité n'est due.

Attention, si le bail n'a pas été enregistré (lien article bétonnez et enregistrez le contrat), le locataire peut partir à tout moment, sans préavis ni indemnités !

Les droits du propriétaire

De son côté, le propriétaire devra attendre la fin de la période de 9 ans pour changer librement de locataire, moyennant préavis de 6 mois. Attention, s'il ne notifie pas ce congé à temps, le bail est reparti pour trois ans aux mêmes conditions !

A chaque fin de triennat (période de trois ans) et moyennant un préavis de 6 mois, le propriétaire peut toutefois résilier le contrat sans motif. Mais il devra alors à son locataire une indemnité de 9 mois de loyer si c'est à la fin du premier triennat et de 6 mois de loyer si c'est à la fin du deuxième triennat.

Il existe encore deux autres possibilités de mettre fin au contrat pour le propriétaire : occuper le bien lui-même (sous certaines conditions) et réaliser des travaux (sous certaines conditions).

Quant à mettre anticipativement un terme au contrat de location, étant donné que votre raison est la non-inscription dans l'école de votre choix de votre enfant, vous ne pourrez jamais invoquer un cas de force majeure. Même avec un avocat. Vous allez devoir payer une pénalité équivalente au minimum à 6 mois de loyers et au maximum à 9 mois de loyer.