Achat avec une SCI

Qu'est-ce qu'une SCI ?

Giel358

Giel358 a écrit:

Qu'est-ce qu'une SCI ?

Giel358

Société Civile Immobilière :

http://fr.wikipedia.org/wiki/Soci%C3%A9 … li%C3%A8rehttp://societecivileimmobiliere.org/fr/cest-quoi-la-sci

Le site ci-dessous sous-entend qu' en Espagne la SL (équivalent de la SARL en France, en Belgique ?) donnerait les mêmes possibilités que la SCI de droit français.

Ici, il est fait mention d'un intérêt fiscal :

http://www.spanishsolicitors.com/french … es-facons/

Informations à vérifier, bien entendu !

oups je rentre de la chasse
Merci mimosa pour ces liens, cela répond à la question de Giel
En fait l'idée serait de créer une SCI en France avec un ami pour l'achat d'une propriété en Espagne

ce n'est surement pas fréquent

OUI Bien entendu tu peux acheter un bien à l'étranger pour le mettre sur le compte d'une SCI Française. Je connais l'exemple de quelqu'un qui a acheté un appart en Bulgarie et une maison au Portugal avec sa SCI Française.
Par contre je crois savoir que cette personne a dû ouvrir un compte en banque dans chacun de ces pays.

nantes a écrit:

oups je rentre de la chasse
Merci mimosa pour ces liens, cela répond à la question de Giel
En fait l'idée serait de créer une SCI en France avec un ami pour l'achat d'une propriété en Espagne

ce n'est surement pas fréquent

C'est peut-être plus fréquent qu'on ne le pense....je ne saurais dire.
Le mieux serait peut-être de consulter des 2 côtés de la frontière pour savoir quels seront les tenants et aboutissants ainsi que la fiscalité appliquée par les 2 pays à moins qu'un expat dans la même situation puisse vraiment vous éclairer à ce sujet.

nantes a écrit:

oups je rentre de la chasse
Merci mimosa pour ces liens, cela répond à la question de Giel
En fait l'idée serait de créer une SCI en France avec un ami pour l'achat d'une propriété en Espagne

ce n'est surement pas fréquent

Bonjour,

Sans indiscrétion, quel serait le but d'avoir une entité française propriétaire d'un bien espagnol ?
Le but est de faire du locatif ?
L'idée est d'avoir plusieurs biens dans le même pays ?

chatomon a écrit:

nantes a écrit:

oups je rentre de la chasse
Merci mimosa pour ces liens, cela répond à la question de Giel
En fait l'idée serait de créer une SCI en France avec un ami pour l'achat d'une propriété en Espagne

ce n'est surement pas fréquent

Bonjour,

Sans indiscrétion, quel serait le but d'avoir une entité française propriétaire d'un bien espagnol ?
Le but est de faire du locatif ?
L'idée est d'avoir plusieurs biens dans le même pays ?

Je m'interrogeais également. Pourquoi pas utiliser la tontine si elle existe en Espagne ? L'inconvénient c'est qu'en cas de décès la partie toujours en vie hérite de la part du défunt.

Serge54 a écrit:

chatomon a écrit:

nantes a écrit:

oups je rentre de la chasse
Merci mimosa pour ces liens, cela répond à la question de Giel
En fait l'idée serait de créer une SCI en France avec un ami pour l'achat d'une propriété en Espagne

ce n'est surement pas fréquent

Bonjour,

Sans indiscrétion, quel serait le but d'avoir une entité française propriétaire d'un bien espagnol ?
Le but est de faire du locatif ?
L'idée est d'avoir plusieurs biens dans le même pays ?

Je m'interrogeais également. Pourquoi pas utiliser la tontine si elle existe en Espagne ? L'inconvénient c'est qu'en cas de décès la partie toujours en vie hérite de la part du défunt.

Oui aussi une idée quoique de moins en moins usitée

Bonsoir,
merci pour les renseignements
quand je dis un ami j'aurais plutôt du dire une autre famille
la propriété est composée  de 2 maisons avec cour et piscine commune la SCI permettrait si le bien était par exemple en France de repartir le bien en part, je ne sais pas si c'est pareil en Espagne

nantes a écrit:

Bonsoir,
merci pour les renseignements
quand je dis un ami j'aurais plutôt du dire une autre famille
la propriété est composée  de 2 maisons avec cour et piscine commune la SCI permettrait si le bien était par exemple en France de repartir le bien en part, je ne sais pas si c'est pareil en Espagne

Je pense qu'effectivement, c'est pareil.  A confirmer.  Je ne sais pas si je peux faire de la "pub conseil" sur le forum donc je vous envoie un message privé concernant un cabinet sur Barcelone qui me semble très compétent pour l'avoir consulté dans le cadre d'une création d'entreprise.

L'idée est des parts est pas mal mais quid en cas de souci.....Ne faut il pas indiquer clairement un principe de réglement de co propriété ?

En France, (en Espagne je ne connais pas)...la SCI est une société avec au moins 3 porteurs de parts dont un gérant. Cette Sci peut avoir acheté des biens mais pas seulement pour les louer, ce peut être seulement pour placer son argent ds de la pierre, les biens doivent être achetés (ou revendus) par réunion d'AG et cela peut-être aussi bien en France qu'à l'étranger. Par exemple il peut y avoir des ScI familiales, ds ce cas ce sont des frères et sœurs par exemple ou des parents avec un de leur enfant majeur qui sont associés, ou des copains..etc. Lorsque l'un d'eux veut se retirer de la Sci les autres doivent lui racheter ses parts.
Dans ce cas l'intérêt de la Sci c'est qu'en cas de problèmes financiers, étant une société, ce n'est pas un (ou des) individu(s) qui est(sont) responsable(s) des dettes. D'autre part il n'y a plus ainsi de problèmes d'héritage puisque seuls les porteurs de parts sont décisionnaires de vendre ou de louer les biens appartenant à la Sci, ceci doit être fait en assemblées Générales comme tt autre Sté. .
Le règlement de copropriété n'a pas de rapport avec la SCI ou tt autre Sté.

Bonjour Tia Anda-Lucia
excellente explication des SCI en France, deux petites corrections cependant 2 porteurs de parts suffisent
et il n'y a pas même si c'est la règle usuelle d'obligation de racheter les parts juste une priorité pour le faire

dans ce cas un règlement interne est indispensable mais n'a pas de rapport avec la SCI

Exact!
à ns 2 les renseignements sont bons!!

Tia Anda-Lucia a écrit:

En France, (en Espagne je ne connais pas)...la SCI est une société avec au moins 3 porteurs de parts dont un gérant. Cette Sci peut avoir acheté des biens mais pas seulement pour les louer, ce peut être seulement pour placer son argent ds de la pierre, les biens doivent être achetés (ou revendus) par réunion d'AG et cela peut-être aussi bien en France qu'à l'étranger. Par exemple il peut y avoir des ScI familiales, ds ce cas ce sont des frères et sœurs par exemple ou des parents avec un de leur enfant majeur qui sont associés, ou des copains..etc. Lorsque l'un d'eux veut se retirer de la Sci les autres doivent lui racheter ses parts.
Dans ce cas l'intérêt de la Sci c'est qu'en cas de problèmes financiers, étant une société, ce n'est pas un (ou des) individu(s) qui est(sont) responsable(s) des dettes (au lieu d'une responsabilité solidaire). D'autre part il n'y a plus ainsi de problèmes d'héritage puisque seuls les porteurs de parts sont décisionnaires de vendre ou de louer les biens appartenant à la Sci, ceci doit être fait en assemblées Générales comme tt autre Sté. .
Le règlement de copropriété n'a pas de rapport avec la SCI ou tt autre Sté.

Je peux me tromper, ou c'est peut-être changé, mais d'après moi :
2 porteurs suffisent.
En cas de problèmes financiers, les détenteurs de parts sont responsables sur leurs biens personnels à concurrence du nombre de parts qu'ils détiennent.
En France, les droits de succession sont appliqués, excepté entre époux et pour autant que la valeur du bien ne dépasse pas un certain montant. En Belgique non, mais il faut payer les droits de mutation.
Je pense qu'on ne peut se lancer dans pareille opération sans se faire conseiller par un juriste (espagnol ET français/belge).

Je n'ai apporté là que ma modeste contribution , le peu que je sâche,  étant moi-même porteuse de parts dans une SCI familiale. Mon frère s'occupe de tout, il pourrai nous en dire plus s'il le fallait!!!

bonjour,
(SCI pour acheter en Espagne ?)
dans tous les cas vous devrez passer par un avocat
plus que préférable (indispensable même....)
demandez lui conseil donc.
Courage.

Tia Anda-Lucia a écrit:

Je n'ai apporté là que ma modeste contribution , le peu que je sâche,  étant moi-même porteuse de parts dans une SCI familiale. Mon frère s'occupe de tout, il pourrai nous en dire plus s'il le fallait!!!

Rien de tel que le vécu ! Il serait intéressant qu'il nous fasse part de son expérience.
Merci.

MADRID NONO a écrit:

bonjour,
(SCI pour acheter en Espagne ?)
dans tous les cas vous devrez passer par un avocat
plus que préférable (indispensable même....)
demandez lui conseil donc.
Courage.

Il ne faut pas tt mélanger.... Avoir une SCI ne vous protègent pas d'un mauvais achat. Il est évident que l'achat, (appart, maison, commerce),  doit être bien réfléchi et en Espagne il est préférable - et recommandé- d'être assisté d'un avocat. Par contre pas besoin de cet avocat pour introduire le bien ds la SCI car cette structure est dirigée par l'assemblée des associés et par un gérant désigné par les associés, seuls habilités à décider d'achat ou de vente d'un bien.
A savoir qu'Il n'est pas possible, par exemple, de constituer une SCI dans l'unique but d'acheter et de revendre des appartements. La SCI peut en revanche acheter un terrain pour y construire un immeuble et l'ensemble pourra être revendu. Son objet, défini par les associés, pour donc être de réaliser des économies ou des bénéfices (encaissement des loyers, par exemple).
Pour en savoir plus vous pouvez aussi ouvrir ce lien très complet et très clair: http://www.creerunesci.com/pourquoi_une_sci.html
.

Serge, mon frangin ne connais probablement pas ce forum, mais si quelqu'un ici a des questions très précises je me ferai un plaisir de les lui poser et de vous communiquer ses réponses.
Tia Lucia

merci pour tous vos efforts
je connais assez bien le principe des SCI en France car j'en ai 5
mais rien ne me dit que le fonctionnement est le même en Espagne et cela ne protège pas d'un mauvais achat
le conseil de Madrid NONO est bon alors si vous pouvez me communiquer le nom de l'un d'entre eux en MP

nantes a écrit:

merci pour tous vos efforts
je connais assez bien le principe des SCI en France car j'en ai 5
mais rien ne me dit que le fonctionnement est le même en Espagne et cela ne protège pas d'un mauvais achat
le conseil de Madrid NONO est bon alors si vous pouvez me communiquer le nom de l'un d'entre eux en MP

Vous avez 5 SCI ou 5 biens ds une SCI??????????????
Que ce soit un bien acheté en Espagne ou en France ou au Portugal..c'est pareil pour toute l'Europe, il peut entrer ds la SCI

5 SCI et un nombre conséquent de biens
Mais ce n'est en rien une garantie de réussir un achat

Mais je lis le forum et petit à petit les choses s'affinent

nantes a écrit:

5 SCI et un nombre conséquent de biens
Mais ce n'est en rien une garantie de réussir un achat

Mais je lis le forum et petit à petit les choses s'affinent

C'est effectivement ce que je disais + haut , je me cite "... Avoir une SCI ne vous protège pas d'un mauvais achat. Il est évident que l'achat, (appart, maison, commerce),  doit être BIEN réfléchi et en Espagne il est préférable - et recommandé- d'être assisté d'un avocat...."

Je reprends ici pour ne pas polluer le sujet la retraite en Espagne
Pour moi l'achat d'une résidence secondaire en Espagne n'est ni plus ni moins que l'achat que faisait nos compatriotes dans les années 80 d'une résidence à La Baule ou dans le Morbihan
Explication :
Je mets deux heures pour aller passer mes vacances dans le golf,
Avec les moyens de communication actuels, Il me faut 2 heures pour arriver à Malaga pour un coût dérisoire
Alors pourquoi se priver de la certitude d'avoir du soleil quand j'y vais
Ce n'est donc pas un achat pour la retraite mais l'achat d'une résidence secondaire au soleil en Europe
Le but est de ne pas avoir un boulet au pied, ce qui serait aussi vrai pour une résidence secondaire en France

Bonjour nantes,

Voilà qui est clair, net, précis et ne laisse aucun doute ou suspicion.
En-dehors de l'achat en lui-même et des aspects pratiques liés à un bien immobilier "délaissé" durant vos absences, votre situation est on ne peut plus simple.
Il vous suffira - ou la SCI - de payer l'impôt sur le patrimoine pour les non-résidents. Pour ce faire, il faut présenter à l'AEAT (agencia tributaria)une déclaration reprenant votre patrimoine en Espagne pour le 31 décembre de l'année. L'impôt est calculé sur la (fameuse) valeur cadastrale... au maximum 2% pour un (vrai) château en Espagne. Pour un bien "dans la norme", un bien de monsieur toutlemonde, comptez 0,3 à 0,5% (ce qui équivaut à un montant annuel de 400 à 600 euros). Eluder cet impôt vous expose à une amende de 10.000 euros et à la rectification fiscale au taux de 150% avec une prescription de cinq ans.
Je ne vous apprendrai rien en vous signalant aussi des frais liés à l'urbanización ou bloc dans lequel se trouve votre bien (communs, assurances, travaux décidés par l'asociación de vecinos,...) comme partout, je crois.

Bonne soirée

Giel358

ça c'est dit!!!!! Giel  a le mérite de savoir nous remettre les pied sur terre...

Bonjour Tia Anda-Lucia,

Je me mele à cette discussion juste pour vous dire Tia, qu'il n'est pas besoin d'être 3 porteurs de part, 2 suffisent.

Bonne journée

Dans la SCI où j'ai des parts nous sommes 3,  mais en effet  2 suffisent.

Quelqu'un peut-il dire les avantages et les inconvénients de mettre son patrimoine immobilier dans une SCI (siège social en France, en Belgique ou en Espagne), notamment en matière de droits de succession (la France me semble-t-il a légiféré de façon à ce que les droits de successions soient aussi importants que pour un héritage "ordinaire") Et aussi, quels sont les impôts qui doivent être payés sur les revenus en fonction de lieu de résidence (il me semble avoir lu que les impôts en France sont équivalents avec ou sans SCI et que chacun s'acquitte des impôts et des dettes de la SCI au prorata du nombre de parts qu'il possède). Par ailleurs, j'ai également cru comprendre qu'il était interdit pour une SCI de droit français de louer les biens meublés ET de les louer de façon permanente ! Bref d'en faire une agence immobilière déguisée en SCI.

A Serge
Avantages de la SCI: en France notamment, facilités de cession par acte ssp sans passer par un notaire. On peut mettre plus de frais attenant à la  gestion dans une SCI (frais de secrétariat par exemple, achat de petits et grands matériels ou mobiliers , voire même location d'un local , etc) qui ne seraient pas déductibles pour un particulier.

J'ignore la différence entre France, Belgique et Espagne, les droits de succession s'appliquent pour des parts de SCI, me semble-t-il, comme pour un appartement.

Une SCI en France ne paie pas d'impôts. Les bénéfices sont répartis aux associés en fonction de leur parts et s'ajoutent pour chacun d'eux, à leurs autres  revenus annuels personnels. Les pertes de même sont déductibles pour chacun.

Une SCI peut gérer et  louer ses biens, elle a même été créée pour ça. Cela n'en fait pas une agence immobilière, qui s'occupe de biens d'autrui.

Bref, une SCI ne peut pas gérer des biens qui ne sont pas à elle ( ni exécuter et facturer des travaux à autrui, comme je l'ai vu  !) Une SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE n'est pas pour des tiers, une AGENCE IMMOBILIERE ni un Bureau de gestion immobilière ni un entrepreneur de travaux immobiliers . Les confusions sont grossières.
Tia Lucia

Merci Tia pour ces précisions qui permettent d'y voir un peu plus clair.
Si j'ai bien compris, on peut louer, mais c'est la SCI qui loue les biens qui y sont logés. Mais où se trouve l'avantage au niveau des impôts puisqu'il faut ajouter le revenu de la SCI à ses revenus (en France CSG peut-être) ? Sans SCI, on à déjà le choix de la déduction forfaitaire (on ne déclare que 70% des loyers) ou des frais réels.
En Belgique, un particulier ne paie quasiment pas d'impôt sur les loyers perçus (pour autant que le locataire soit une personne physique - si c'est une personne morale, c'est différent, mais dans ce cas le loyer est quasiment multiplié par deux), mais je ne suis pas certain que ce soit également le cas de la SCI. Par contre je pense que les droits de successions sont réduits (très élevés en Belgique et plus particulièrement en Wallonie), ainsi que les droits de mutation, ça j'en suis certain .
Se pose également le problème des résidents fiscaux espagnols qui possèdent une SCI de droit étranger. Comment sont déclarés les bénéfices de la SCI et quid des droits de succession ! Comme dit Giel358, faudrait pas laisser un cadeau empoisonné à ses enfants !
C'est déjà difficile de trouver une gestoría compétente dans l'application des conventions en vues d'éviter les doubles impositions dès que le cas se complique un peu...
J'avais commencé à explorer cette piste de SCI, mais j'ai rapidement renoncé quand j'ai eu fait l'inventaire des problèmes à résoudre et des nombreuses questions sans réponses. Toutefois, rien n'est définitif puisque je me rappelle qu'il est possible de constituer le capital de la SCI en numéraire et/ou avec des biens immobiliers. C'était possible il y a plusieurs années quand je me suis intéressé à cette structure, mais les choses ont peut-être changé depuis.
Si quelqu'un connaît un ou plusieurs sites internets fiables merci de nous communiquer leur lien URL.

Serge
On peut effectivement demander un forfait de frais dans les locations meublées. On peut préférer déduire les frais réels, ce seront ceux qui sont également  déduits par la SCI (travaux, frais de copropriété, gérance, etc) mais laquelle peut déduire en plus ceux que j'indique (par exemple toute l'installation informatique, ou les frais éventuels d'un comptable, ou les frais d'un restaurant avec son comptable, ou d'un hôtel avec sa comptable, etc),que seule une SCI peut déduire des loyers , sur factures au nom de la SCI, et pas un particulier.
Le capital d'une SCI en France est généralement de 100 euros, juste pour répartir les parts entre les associés qui apportent chacun quelques dizaines d'euros. Je vois mal comment on pourrait apporter des biens immobiliers dans ce capital ? Cela n'a jamais changé.
Je ne peux te renseigner que sur ce que je connais en France. J'ignore comment cela se passe en Belgique ou en Espagne.
Tia Lucia

j'étais absent quelques jours
les SCI en france peuvent être à l'IR ou à L'IS c'est un choix à faire au départ avec possibilité de changer une fois
pour la transmission il suffit comme le dit Tia Lucia de donner (vendre) quelques parts aux enfants, mais dans tous les cas les parts se transmettent comme le reste
Pour ce qui est du cadeau empoisonné j'ai toujours considéré qu'un héritage avec de l'actif est une cerise sur le gâteau de la vie

nantes a écrit:

j'étais absent quelques jours
les SCI en france peuvent être à l'IR ou à L'IS c'est un choix à faire au départ avec possibilité de changer une fois
pour la transmission il suffit comme le dit Tia Lucia de donner (vendre) quelques parts aux enfants, mais dans tous les cas les parts se transmettent comme le reste
Pour ce qui est du cadeau empoisonné j'ai toujours considéré qu'un héritage avec de l'actif est une cerise sur le gâteau de la vie

OUI je suis totalement d'accord avec cette dernière phrase : un héritage avec de l'actif est une cerise sur le gâteau de la vie...
Tia

Bonjour nantes,

Vous déclarez : " Pour ce qui est du cadeau empoisonné j'ai toujours considéré qu'un héritage avec de l'actif est une cerise sur le gâteau de la vie. " Dans l'absolu, on ne peut pas le nier.
Mon père était notaire. Je pourrais vous donner une multitude d'exemples où ce fut loin d'être le cas sans que la masse successorale ne comprenne des biens immobiliers situés à l'étranger... ce qui pose souvent problèmes lors du règlement administratif de la succession. Un expatrié belge de mes connaissances vient de décéder (25 octobre dernier). Sa veuve se retrouve confrontée aujourd'hui à un imbroglio tenant compte de la situation géographique du patrimoine, des lois en vigueur dans chacun des pays, de la résidence des héritiers (dans les deux pays),... Au moment de faire son deuil, il aurait aimé bénéficier d'un peu de recul même si un avocat fiscaliste a pris en charge l'affaire.
Autre exemple. Tout dernièrement, un de mes amis devait hériter d'une maison de style (genre gentilhommière) dans un parc arboré. Il a renoncé à la succession parce que cette superbe maison était un gouffre à euros. Il avait pris contact avec les autorités locales pour la leur vendre pour l'euro symbolique. Refus ! Une seigneurie s'était montrée intéressée mais vu l'ampleur de l'investissement pour la mettre aux normes, refus. Dans certaines régions qui ont connu leurs heures de gloire à l'époque des chasses "entre amis fortunés", de tels biens à l'abandon pullulent. De tels héritages sont, pour moi, des cadeaux empoisonnés... d'autant que la valeur cadastrale qui détermine les frais de succession ne tient pas compte de ces critères "économiques".
Tel est mon point de vue quand je déclare qu'un héritage peut devenir un cadeau empoisonné.

Bonne journée

Giel358

Oui bien entendu GIEL que l'on peut ne voir que le côté "noir" d'un héritage...Mais il y a de nombreux exemples que je pourrai vous donner où tout s'est très bien passé et où les héritiers en ont été très heureux. J'ai fais 19 ans  d'immobilier en France avant d'abandonner pour vivre en Andalousie, des Notaires et des affaires j'en ai traitées de nombreuses qui finissaient très bien, beaucoup plus que celles qui posaient problème!
Je reste donc persuadée que si une SCI est bien tenue et gérée au mieux, si les biens inclus ont été bien choisis et bien gérés aussi, non seulement les porteurs de parts y trouvent leur compte mais les héritiers ne peuvent qu'en être satisfaits.
Tia

Bonjour Tia,

Je suis entièrement d'accord avec vous. Comme je l'écrivais, dans l'absolu, la réflexion de nantes tient la route.
Mais au moment d'acheter un bien immobilier - surtout à l'âge de la retraite-, il est intéressant de se poser la question quant à la composition du patrimoine et à sa succession. C'est un avis que je partage, pas un dogme. D'ailleurs, cela ne me concerne pas puisque tout mon patrimoine se situe en Espagne et notre héritier - notre fils - nous a suivi et fait sa vie en Espagne (dont il a la nationalité).

Un exemple me vient à l'esprit. Une connaissance envisage d'acheter en Andalousie pour y séjourner une bonne partie de l'année. Sa fille vit à cheval entre la Belgique et l'Italie, patrie de son époux. Le jour où... ce bien immobilier ne constituera-t-il pas un "cadeau empoisonné" d'autant que la fille n'a aucune intention de venir en Espagne, pas même le temps des vacances qu'elle passe dans sa belle-famille.
Ce bien posera problèmes administratifs dans le règlement de la succession mais aussi quand il faudra le revendre dans un marché (encore) bouché sans aborder la problématique fiscale internationale qui fait couler beaucoup d'encre.

Giel358

Giel358 a écrit:

Bonjour Tia,
Ce bien posera problèmes administratifs dans le règlement de la succession mais aussi quand il faudra le revendre dans un marché (encore) bouché sans aborder la problématique fiscale internationale qui fait couler beaucoup d'encre.
Giel358

C'est bien mon inquiétude ! Je possède des biens dans trois pays différents ! Mes trois enfants et mon épouse (si je meurs avant elle) seront partagés entre la France et la Belgique, voire l'Espagne (et peut-être ailleurs, qui sait d'ici 30 ou 40 ans ! loll....) ! L'une veut à tout prix que tel bien reste dans la famille, une autre souhaite que ce soit un autre ! C'est pour cette raison que j'avais pensé à une SCI qui me semble appropriée pour régler amicalement les problèmes d'indivision, car j'ai trop vu de familles se déchirer pour des problèmes d'héritage ! Mais quid des problèmes fiscaux sur les revenus et droits de succession ? Et dans quel pays faut-il l'établir afin qu'elle ne soit pas un boulet de mon vivant ou pour mes héritiers ?