Expat aux Etats-Unis : que faire de son logement ?

Bonjour à tous

Je suis en train de préparer une possible expatriation à New York, avec ma petite famille. Et la grande question que nous nous posons est : que faire de notre maison ? En effet nous avons acheté une maison en région parisienne dans laquelle nous vivons depuis 5 ans, nous l'avons même agrandie et nous sommes assez fortement endettés pour ça. Comme il y a peu de chances que mon employeur me paie suffisamment pour payer mon loyer à NYC et mon emprunt en France (sans compter les taxes foncière et d'habitation), je ne vois que 2 possibilités : vendre, ou louer ma maison.
Si je la vends, je risque d'être obligé de la brader pour la vendre vite, et à mon retour dans 3 ans je vais devoir racheter quelque chose et repayer des frais de notaire... Mais si je la loue, je prends le risque de ne pas trouver de locataire, ou que mon locataire me lâche dans 1 an et que je doive alors supporter mon loyer new-yorkais et mes mensualités d'emprunt, autant dire que là je vais droit dans le mur...
Je ne sais pas quoi faire, ça serait vraiment dommage de passer à côté de cette super opportunité professionnelle et personnelle à cause de cette contrainte pratique mais je ne vois pas de solution...

Est-ce que quelqu'un s'est retrouvé dans ma situation ? Comment avez-vous géré ça ? Y a-t-il d'autres solutions auxquelles je n'ai pas pensé ?

Merci d'avance pour votre aide

J'avais deja repondu a une question similaire recemment; d'apres les retours de proprietaires en France, il me semble  que dans un certain pourcentage de cas, les locataires ne paient pas leur loyer. Si cela vous arrivait, le temps de recuperer votre argent, vous devriez avoir assez de cote pour pouvoir quand meme payer votre hypotheque; je ne dis pas que ca va vous arriver mais ca peut arriver, et donc je dirais de ne pas prévoir "juste".....a votre place je vendrais pour être tranquille, mieux vaut perdre un peu d'argent maintenant....a moins evidemment que vous trouviez un locataire tres sur!

apres ma bad experience avec mon studio en France, je dirais sans hesiter: vendre!
trop de galeres avec les locataires francais, et terrible quand ils arretent de payer (2 ans pour le foutre dehors...apres qu'il est sacage l'appart).

le probleme c'est que tu ne sais JAMAIS a l'avance comment va etre le locataire.

jerome_f :

Bonjour à tous

Je suis en train de préparer une possible expatriation à New York, avec ma petite famille. Et la grande question que nous nous posons est : que faire de notre maison ? En effet nous avons acheté une maison en région parisienne dans laquelle nous vivons depuis 5 ans, nous l'avons même agrandie et nous sommes assez fortement endettés pour ça. Comme il y a peu de chances que mon employeur me paie suffisamment pour payer mon loyer à NYC et mon emprunt en France (sans compter les taxes foncière et d'habitation), je ne vois que 2 possibilités : vendre, ou louer ma maison.
Si je la vends, je risque d'être obligé de la brader pour la vendre vite, et à mon retour dans 3 ans je vais devoir racheter quelque chose et repayer des frais de notaire... Mais si je la loue, je prends le risque de ne pas trouver de locataire, ou que mon locataire me lâche dans 1 an et que je doive alors supporter mon loyer new-yorkais et mes mensualités d'emprunt, autant dire que là je vais droit dans le mur...
Je ne sais pas quoi faire, ça serait vraiment dommage de passer à côté de cette super opportunité professionnelle et personnelle à cause de cette contrainte pratique mais je ne vois pas de solution...

Est-ce que quelqu'un s'est retrouvé dans ma situation ? Comment avez-vous géré ça ? Y a-t-il d'autres solutions auxquelles je n'ai pas pensé ?

Merci d'avance pour votre aide

Vendre ou louer:

- vendre c'est toi qui vois... surtout si tu vends et que utilises le produit de la vente pour payer le credit, soit bien certain qu'il n'y ait pas dans ton contrat de pénalités pour remboursement anticipé.

- louer, bien que je ne sache pas comment ça se passe en France, et si tu mets ton bien en agence est ce qu'une agence sérieuse ne va pas te faire limiter les risques liés a la location?

- louer, bien que je ne sache pas comment ça se passe en France, et si tu mets ton bien en agence est ce qu'une agence sérieuse ne va pas te faire limiter les risques liés a la location?

une agence ne peut pas empecher un locataire de ne pas payer malheureusement; elle peut juste lui envoyer des courriers recommendes! mais les emmerdes, elles sont bien pour toi.

Gerer des locataires qui ne paient pas quand tu es sur place, c'est deja difficile, alors si en plus tu es a des milliers de km ...
Bien sur, tous les locataires ne sont pas malhonnetes, mais c'est un risque reel

En plus, qui sait si tu ne resteras pas plus longtemps aus USA ?
Sans compter que tu vas payer des impots sur le fruit de la location de ta maison...

Bref, je voterai plutot pour la vente  ;)

Bonjour,

oui c'est un vrai dilemme que je vis aussi actuelement. Studio pareil que Ben, pour l'instant des locataires mais je me dis comment faire quand va falloir remplacer, sa veut dire voyager pour regler le truc, cest encore des frais... et vendre aussi c'est pas evident car le bien prend de la valeur et on compte sur ça comme revenu suplementaire peut etre apres.

apres ya un autre dilemme, cest vaut til pas mieu vendre et utiliser la plus valu pour acheter au usa, meme un petit bien ( loyer plus élevés au usa)... les horizons sont encore flous mais j'avoue comment faire le bon choix, faut vraiment peser les gains et les pertes, court terme et long terme.

cdt.

Il existe des assurances loyers impayés. c'est peut-être un bon moyen terme ?
Perso, j'ai vendu ma maison bien en amont ( donc pas dans l'urgence), et je suis revenue à la location pour être libre de partir dès que j'ai une opportunité...

oui l'assurance 'loyers impayes' est pas mal...sauf qu'elle ne fonctionne que pour qqs annees.

Nous avons mis notre appart à la location… comme beaucoup on était venu pour 3 ans et maintenant ça fait 7 ans  :D  et on ne compte toujours pas rentrer.

On avait des économies pour palier en cas où ce n'était pas loué. Ayant une taxe habitation importante (très très importante) nos locataires ne dépassent pas les 2 ans et on met 2-3 mois à retrouver un nouveaux locataires. C'est stressant. C'est usant. Mais bon, on se dit qu'il nous reste que 5 ans avant la fin du crédit et on pense aussi à nos vieux jours  ;)

Le soucis de la location, ce n'est pas seulement le locataire qui paye pas (c'est un petit pourcentage) mais c'est surtout la gestion du bien même avec une agence sérieuse. Il faut prévoir de l'argent en cas de panne du chauffe-eau, radiateur, ballon d'eau etc… bref ça peut tourner au vinaigre rapidement.

Si tu n'as pas les reins solides en amont, il vaut mieux vendre.

Le soucis de la location, ce n'est pas seulement le locataire qui paye pas (c'est un petit pourcentage)

j'ai pas du avoir de bol alors...
studio: 2 locataires: la 1ere a arrete de payer juste apres mon depart aux US, mais la l'assurance a pris le relais (meme si certains gros frais ne sont pas pris en charge), le 2nd a arrete de payer au bout de 3 ans (juste apres le renouvellement) et la pas d'assurance! et donc grosse galere de $$ ...et impossible de le vendre avec le mec 'dedans'!

BenNY04 :

Le soucis de la location, ce n'est pas seulement le locataire qui paye pas (c'est un petit pourcentage)

j'ai pas du avoir de bol alors...
studio: 2 locataires: la 1ere a arrete de payer juste apres mon depart aux US, mais la l'assurance a pris le relais (meme si certains gros frais ne sont pas pris en charge), le 2nd a arrete de payer au bout de 3 ans (juste apres le renouvellement) et la pas d'assurance! et donc grosse galere de $$ ...et impossible de le vendre avec le mec 'dedans'!

C'est clair, faire du locatif c'est un metier.
Soit tu es sur de ton locataire ou soit tu es confiant que certaines personnes vont s'en occuper durant ton absence.

Soit tu es sur de ton locataire ou soit tu es confiant que certaines personnes vont s'en occuper durant ton absence.

pourtant je pensais reellement mettre bien entoure: une agence qui gere (+de la famille qui s'est occupee des petits travaux), la 1ere locataire: fonctionnaire, le 2nd locataire: informaticien dans un gros groupe!
enfin bref c'est du passe (meme si ca a ete bien stressant !)

Le pire c'est quand ta un crédit et que le locataire paye plus.
Encore à la limite quand le credit est finit, moins de perte. Moi pile quand je pars au usa, le locataire décide de partir, heureusement trouvé un autre locataire sans revenir.

Oui parfois on veut garder par sécurité si on doit revenir en France, après la fiscalité sa fait mal aussi . Dailleur je me demande comment ça sera quand on passe à la fiscalité américaine et qu'on a un bien loué en France, je sais c'est étape par étape mais bon je me suis posé cette question.
cdt

challengirl :

Le pire c'est quand ta un crédit et que le locataire paye plus.
Encore à la limite quand le credit est finit, moins de perte. Moi pile quand je pars au usa, le locataire décide de partir, heureusement trouvé un autre locataire sans revenir.

Oui parfois on veut garder par sécurité si on doit revenir en France, après la fiscalité sa fait mal aussi . Dailleur je me demande comment ça sera quand on passe à la fiscalité américaine et qu'on a un bien loué en France, je sais c'est étape par étape mais bon je me suis posé cette question.
cdt

La fiscalité Américaine n'a rien a voir avec un bien immobilier Français. Les impôts et taxes sont tous dus a la France car le bien est sur le sol Français.

moi je loue aussi une maison en region parisienne depuis de nombreuses années,j'ai eu de super locataires ,le tout est de bien les choisir,je prefere le faire moi meme plutot qu'une agence (je fais une dizaine de visites apres une selection par mails)
c'est plus facile si on demande un loyer tres raisonnable ainsi j'ai beaucoup de demandes
je selectionne toujours un locataire bricoleur (plus pratique si on est loin)

Pescaraplace :
challengirl :

Le pire c'est quand ta un crédit et que le locataire paye plus.
Encore à la limite quand le credit est finit, moins de perte. Moi pile quand je pars au usa, le locataire décide de partir, heureusement trouvé un autre locataire sans revenir.

Oui parfois on veut garder par sécurité si on doit revenir en France, après la fiscalité sa fait mal aussi . Dailleur je me demande comment ça sera quand on passe à la fiscalité américaine et qu'on a un bien loué en France, je sais c'est étape par étape mais bon je me suis posé cette question.
cdt

La fiscalité Américaine n'a rien a voir avec un bien immobilier Français. Les impôts et taxes sont tous dus a la France car le bien est sur le sol Français.

tu dois déclarer TOUS tes revenues aux US même locatifs ou épargne

tit_toon :

tu dois déclarer TOUS tes revenues aux US même locatifs ou épargne

Seulement si tu es resident ou citoyen US il me semble
Sinon tu dois declarer tes revenus en France et payer tes impots sur ce revenu locatif a l'etat francais

Quelqu'un peut confirmer ?

Marydan11 :
tit_toon :

tu dois déclarer TOUS tes revenues aux US même locatifs ou épargne

Seulement si tu es resident ou citoyen US il me semble
Sinon tu dois declarer tes revenus en France et payer tes impots sur ce revenu locatif a l'etat francais

Quelqu'un peut confirmer ?

J'insiste, tu dois déclarer TOUS tes revenues épargnes , bien locatifs, héritages, propriété, etc… même sous visa !

J'insiste, tu dois déclarer TOUS tes revenues épargnes , bien locatifs, héritages, propriété, etc… même sous visa !

oui parce que sous visa tu es 'resident'...

oui je parlais après quand on devient résident ( green card ), j'ai cru comprendre qu'il n'y avait pas de double imposition. OK, donc une fois résident on paye que l'impot au usa en déclarant ces revenu aussi de france tel que les loyer (pas le credit immobilier car en en France on le declare pas c'est pour sa sa fait tres mal niveau impot).
Donc on paye plus impot sur le revenu en france de ce que j'ai compris.
j'ai cru lire un article ou jsais plus qui disait que si on  avait 10000 euro minimum sur un compte epargne en france, faudra aussi le declarer.
Je sais que je m'y plongerais plus sur ce sujet quand on fait la transition à résident américain, donc apres faut prevenir le centre d'impot en france qu'on vit au usa j'imagine pour ne plus payer en france....

merci pour vos infos

meme sous visa de travail tu es resident, pas seulement quand tu deviens 'green card holder'.

tu dois toujours aussi payer les impots locaux en France (taxe d'habitation)

challengirl :

oui je parlais après quand on devient résident ( green card ), j'ai cru comprendre qu'il n'y avait pas de double imposition. OK, donc une fois résident on paye que l'impot au usa en déclarant ces revenu aussi de france tel que les loyer (pas le credit immobilier car en en France on le declare pas c'est pour sa sa fait tres mal niveau impot).
Donc on paye plus impot sur le revenu en france de ce que j'ai compris.
j'ai cru lire un article ou jsais plus qui disait que si on  avait 10000 euro minimum sur un compte epargne en france, faudra aussi le declarer.
Je sais que je m'y plongerais plus sur ce sujet quand on fait la transition à résident américain, donc apres faut prevenir le centre d'impot en france qu'on vit au usa j'imagine pour ne plus payer en france....

merci pour vos infos

Quand tu es sous visa tu es resident donc tu déclares… ce n'est pas juste quand on a la Green Card
Effectivement comme je l'ai écris plus haut tu dois déclarer aussi ton épargne… si le montant dépasse 10 000 dollars (pas euros).

Si tu as un logement en location en France tu devras toujours payer des impots en France ET le déclarer aux US même sous Green Card ou US citizen

oui oui j'ai bien compris ok, et oui je voulais dire 10000 dollars minimum, je me suis mal exprimé.
donc on continu à remplir impot revenu avec ces revenus foncier (aie aie aie), et apres au usa pareil, on declare ces revenu foncier et on payra aussi de l'impot dessus...
Donc on paye 2 fois ( au usa et en france) pour les revenus foncier (c'est pire que ce que je croyais, jpensais on bascule tous dans le pays ou on reside pour les revenu). Je parle pas de taxe fonciere et ( taxe habitation le locataire qui paye quand c'est loué)  ça ok sa continue, le bien est en france.

Bonjour, Je me joins à votre discussion, car nous sommes entrain d'organiser notre départ  pour les States et nous nous posons aussi la question de louer ou vendre notre bien, pour notre part nous aimerions (en espérant) que cela ne traine pas trop mettre le bien en vente, pour pouvoir utiliser cet argent pour qu'au moment opportun nous puissions racheter un bien aux Etats Unis et de pouvoir vraiment nous créer un nouveau départ

Bonjour
Nous nous sommes posés les mêmes questions et avons decide de louer notre maison. Nous sommes passés par une agence sérieuse et pour l'instant tout se passe bien. Il ne faut pas être trop gourmands sur le loyer, ce qui permet de pouvoir avoir plus de candidats à sélectionner. Prendre aussi une assurance loyer impayé
Pour nous, il n'était pas possible de vendre car le marche est complètement bloqué (Normandie), les agences ont été catégoriques. Peut être aurez vous plus de facilité sur la région parisienne.
Autres paramètres à prendre en compte: durée de l'expatriation ?, tenez vous a votre maison/quartier?
Bonne chance!

C'est vrai que c'est une décision difficile, nous nous voudrions quitter le pays définitivement de ne revenir que pour rendre visite à nos proches une fois de temps en temps, si évidement nous en avons la possibilité en tout les cas nous faisons tout notre possible pour y arriver car c'est vraiment ce que nous voulons depuis longtemps, donc plus nous réfléchissons plus nous pensons à la vente pour plus de facilité et comme je disais pour pouvoir racheter plus tard...

Nous on a vendu (on était proprio de ce bien depuis 4 ans). Même si marché est baissier en ce moment, c'est très certainement le meilleur moyen d'être tranquille quand on part. Après, j'ai trouvé que le prétexte de partir à l'étranger lors d'une vente mets le potentiel acheteur en confiance "ce vendeur aimait probablement bien ce bien mais il est contraint de le vendre pour partir". Après, c'est comme pour tout, un bon bien se vendra rarement mal même si on est pressé. Au pire tu peux toujours le mettre en vente et recalculer en location si vraiment tu trouves pas avant de partir. N'hésites pas à passer par une agence qui prendra ta défense devant les acheteurs et qui te conseilleras sur le prix à afficher compte tenu de ta situation. Tu as toujours un mot à dire mais les bonnes agences sont généralement de bon conseil. Renseigne-toi avant sur le marché tu aura une petite idée. En région parisienne, je me fais pas trop de souci si tu n'es pas trop gourmand. Pense que ça peut être vraiment un boulet au pied à gérer.

3 ans c'est pas grand chose sur investissement immo donc dépendamment où tu en es dans ton financement ça peut influer sur ta décision. Quoiqu'il en soit, 3 ans en marché immo c'est pas grand chose :

- si la tendance baissière se confirme sur les 3 prochaines années tu seras "gagnant" en rentrant en France en ayant revenu ton bien pas trop tard
- si la tendance augmente, ça sera sans doute un petit regret mais tu auras avec toi la souplesse d'avoir tout en liquidité. Quand on revient (si on revient) on est rarement sûr de là où on va retomber.
- je crois pas l'avoir lu ici mais le seul argument en vue d'une location, c'est que les intêrêts sont déductibles des impôts dans la fiscalité US, donc ça peut contrebalancer tes revenus. Mais si tu es déjà à pas loin de 30% de taux d'endettement faut oublier car à New-York les loyers sont extrêmement cher et tu auras sans doute besoin d'un peu d'oxygène financièrement, surtout avec des enfants.

La question des frais de notaire est un faux problème.
La vraie question c'est combien t'as couté ta maison jusqu'à maintenant (intérêts, frais de notaire, travaux, frais d'agence...) et combien tu peux/vas le revendre, net. Le delta, positif ou négatif sera le coût de la tranquillité et toi seul peux juger quel est le seuil acceptable entre risque et tranquillité.

Bonjour,
Je ne sais pas où vous êtes sur Paris, mais normalement la location de pose pas problème, à moins de chercher à louer au dessus du prix du marché, de se situer dans un endroit dangereux où que le logement ne soit en mauvais état.
Comme mentionné dans le forum, chaque profil d 'expatriation est différent...
Mon opinion sur le marché immobilier français est la suivante :
-Structurellement, nous n'avons en France à l'heure actuelle aucun placement se rapprochant de prés ou de loin de là la pierre.En effet,quand vous êtes propriétaire quoi qu on en dise, le propriétaire reste maître chez lui,il y a de la rentabilité et le marché est sain (à peine plus de la moitié des français sont propriétaires, nous un avons un déficit structurel de logements,...)
-Du point de vue conjoncturel, les liaisons incestueuses et consanguines de nos dirigeants auront produit une caste (gauche-droite)d'énarques sans inspiration autre que de taxer à outrance les secteurs porteurs de nôtre économie tel que l'immobilier, etc...et sans testostérone, sans conviction, sans âme.
Aussi, le choix sur lequel vous devez méditer afin d'optimiser votre prise de décision, en plus des caractéristique intrinsèque de vôtre bien ,sont :
- La France as t'elle les moyens de se réformer afin de mieux équilibrer ses dépenses par rapport à ses déficits.
- L'Europe pourra t'elle se construire de façon homogène sans passer par la case guerre civile.
- L'avidité des intérêts économiques mondiaux naissants pourra-t'elle être contrôlé et canalisé par les organes habituels (états, associations,....)existant.
Investir et/ou faire le choix de rester investi, c'est aussi et surtout anticiper et parier de façon individuelle sur ce type de question.
Cordialement.

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