achat de bien en Floride.

toto a écrit:

Bonjour, je vis en France mais désire acheter un bien en Floride pour résidence secondaire et location le reste de l'année.
Quels sont les pièges?
Quelles villes à éviter?
Quelles villes conseiller?
Orlando?
Les risques?
merci d'avance pour vos réponses.

Les risques sont ceux liés aux investissements immobiliers.
L'idée qui consiste a dire: "je veux acheter un bien immobilier a utiliser pour mes vacances et a mettre en location le reste de l'année quand je n'y suis pas", me semble bien saugrenue, surtout en n'étant pas sur place.
Sur une année de 12 mois, il faudra alors a trouver un locataire près a signer un bail de 9 mois uniquement et organiser la recherche des locataires potentiels a partir de la France.
Si maintenant tu penses fonctionner grace a une agence, sache que l'agence se paie avec un pourcentage sur les loyers et que rares sont les agences qui font un boulot supérieur a celui que le propriétaire étant sur place ne ferait pas. Très souvent elles en font même moins...

Merci pour ta réponse.

Oui je sais que les agences se prennent 5% des loyers. Je suis déjà en contact avec une d'entre elle. Le bail serait de 12 mois et le 13 ème me serait réservé. Ensuite un nouveau bail de 12 mois repart avec un nouveau locataire et ainsi de suite.
Est ce difficile de trouver des locataires sur la région d'Orlando?
Les impayés sont ils rares ou courant aux US?

Merci de ton aide.

toto

Attention au location longue durée, risque impayé et surtout dégradation de la maison.
Mieux louer en court séjour, et avoir l'œil sur sa maison.
Pour moi mes villas sont louées en court séjour, avec manager sur place.
A+

Merci beaucoup pour votre réponse.
Des avis comme les vôtres sont précieux.
Effectivement nous avons eu l'info que les locations longues durées sont risquées pour ces raisons. De plus nous préférerions ce type de contrat car plus souple pour se réserver la maison de temps en temps.

Mais a priori les frais d'agences pour les locations courtes durées sont bcp plus chères. Mais de combien?
A l'année, les agences prennent 5% des loyers, combien pour des loc courtes durées?
Etes vous satisfait de votre investissement?
Quelles sont les erreurs à éviter?*
Quelles agences me conseillerez vous?
Merci encore pour vos réponses.

toto.

Allez sur mon site indiquer sous mon avatar et laisser moi 1 message sur mon adresse e-mail, pour vous joindre.

Je ne parlerai pas pour la region d'Orlando car je suis en Californie mais concernant la solvabilité des locataires, c'est grosso modo la même chose dans les 50 Etats.

Encore une fois cela passe par le credit score et sélectionner un locataire avec un credit score inférieur a 600, c'est s'exposer a des risques d'impayés.

Bonsoir,

Qu'est ce que le crédit score inférieur à 600?
merci d'avance.

toto

Aux USA tous les Américains ou residents légaux, ont un numero qui leur est affecté connu sous le nom de Social Security Number. Ce numero est un numero de citoyen et il lie chaque personne a son historique de vie de citoyen.
Grace a ce numero, il est possible de tout connaître concernant tel ou tel individu a savoir l'historique judiciaire, l'historique fiscal, l'historique social, l'historique professionnel etc... mais aussi et surtout l'historique financier.
Il est utilisé par les banques, les propriétaires pour l'immobilier locatif, les employeurs, l'administration, etc...

Concernant l'historique financier, trois agences ont pour role de le gérer et d'émettre une forme de notation.
Suite a la compilation de toutes les activités financières est alors émis une note allant de 450 a 850 (la plus élevée étant la meilleure) qui determine de la solvabilité de chacun.
C'est cette note qui déterminera de la capacité d'emprunt et des taux de credits mais aussi de la capacité a louer et souvent des conditions.

Dans le monde de l'immobilier locatif, un minimum de 600 est très souvent requis pour pouvoir avoir accès a une location.

Bonjour,

Merci bcp pour votre réponse très détaillée et instructive.
Bonne journée sous le soleil des US...
toto

Bonjour, Il peux y avoir de très bonnes opérations comme de très mauvaises en location saisonnière comme en location longue durée. Tout découle de la sélection de votre investissement au départ.
- Proche de Disney à Orlando, c'est une excellent zone de locations saisonnières grâce aux parcs d'attraction.
- Location de vacance en bord de plage : peu rentable car les prix d'achat sont très élevés. Cela n'a de sens que si ce que vous voulez est une résidence secondaire et que vous en amortissez les frais.
L'investissement de long terme peut se faire dans de nombreuses zones en Floride. J'investis à Sarasota mais j'aurais pu trouver des paramètres similaires à Jacksonville ou Orlando.
Bonne journée.

merci bcp de cette réponse instructive.
Bonne continuation à vous.

toto

La plus gros piege est de passer par une agence francaise ou representee par un francais, qui certes est rassurant mais qui a force de vous faire comparer les prix avec ceux du marche francais, se moque de vous faire acheter n'importe quoi. Forcement les prix n'ont rien a voir et pensez faire une affaire... mais en Floride le marche est different de celui de la France.
N'oubliez pas non plus que quand vous louez un bien en location saisonniere et annuelle, de nombreuses depenses sont a la charge du bailleur (HOA, entretien jardin ou piscine, pest control, etc...). Le taux de rentabilite chute tres vite alors.
Les tres bonnes affaires comme on pouvait encore les faire il y a 2 ou 3 ans, n'existent plus. Les prix montent et de nouveaux projets immo poussent partout. Donc prudence.
Je vous conseil juste d'investir pour payer vos charges annuelles et de vous permettre d'y passer des vacances gratuites mais ne comptez pas, comme certains vous le promettent, de realiser 5 a 10% de rentabilite nette.
Seuls quelques villes ont un gros potentiel de location saisonniere, et les agents americains sont bien mieux a meme de vous conseiller sur leur pays que des francais qui sont venus s'installer pour faire des dollars a n'importe quel prix.
N'oubliez pas non plus les frais de gestion... vous aurez besoin, plusieurs fois par an, de faire intervenir un electricien, un plombier, etc... la facture monte vite, surtout quand vous n'etes pas sur place.
La Floride ne me semble pas etre un bon choix pour faire de l'argent sur de la location, mais un bon choix pour y financer un bien via la location sans esperer percevoir des revenus complementaires.

Corentino

Merci Bcp de votre détaillée.

C'est ce que nous voudrions faire. Investir dans un bien, le louer afin de payer les charges mais effectivement, ne pas envisager avoir un complément de revenus.
Vous même avez investi?

Cordialement.

M TONNEVY

Bonjour,
Je voudrais vous apporter quelques précisions.
Tous les agents immobiliers ici travaillent sur la même offre et me même fichier MLS des biens à vendre. Je peux vous faire parvenir les liens vers les sites pour vous y connecter et faire vos recherches.
Le marché est totalement transparent, pour peu que l'on  consacre un peu de temps. Il y a des maisons à $100,000 comme des maisons à plusieurs millions. Il ne faut effectivement pas comparer avec le marché français, la logique est différente.
Concernant la différence location saisonnière - location à long terme, il vaut mieux ne pas mélanger les deux. Dans un cadre de location saisonnière, on couvre les frais et on en profite le reste du temps. Par contre, dans une location à long terme, on obtient effectivement 5 à 10% de rentabilité nette en fonction du niveau de risque que l'on souhaite prendre. Le marché locatif est très porteur.
Les prix ont chuté de moitié entre 2007 et 2010, ils ont commencé à remonter, de 10 à 15% mais on est loin des prix de 2006. Le risque est aussi beaucoup plus faible aujourd'hui qu'en 2008-2010 en plein coeur de la crise des subprimes quand des communautés entières étaient en saisie bancaire. En outre, les loyers ont remonté de même que les taux d'occupation, ce qui fait que la rentabilité s'est très peu dégradée.
A savoir si vous devez travailler avec un agent français ou américain, il n'y a pas de réponse définitive. Cela dépend si vous parlez couramment anglais car ce sera absolument indispensable pour travailler avec un agent américain. Il y a aussi beaucoup d'agents français qui font leur travail honnêtement et j'en fais partie. Dialoguez avec plusieurs avant de faire votre choix et travaillez avec celui avec qui vous serez le plus à l'aise.
En conclusion, la meilleure des démarches est de venir sur place étudier le marché. C'est comme cela que vous pourrez vous assurer de prendre la meilleure des décisions.
Bon courage.

corentino a écrit:

La plus gros piege est de passer par une agence francaise ou representee par un Français...
N'oubliez pas non plus que quand vous louez un bien en location saisonniere et annuelle, de nombreuses depenses sont a la charge du bailleur (HOA, entretien jardin ou piscine, pest control, etc...).
Corentino

Je partage totalement votre avis ! En plus certains de ces agents français prennent 6000 euros de commission à l'acheteur soit plus  de 8000 USD ce qui est considérable sachant qu'aux USA c'est le vendeur qui paie ! Avec ces 8000 euros vous pouvez allez prospecter sur place et au moins vous verrez ce que vous achetez au lieu d'acheter un  bien sans connaître la réalité du marché local si ce n'est par les dires de l'agent français qui a tout intérêt à vous faire investir sur un produit qu'il aura racheté au rabais, retapé à la va-vite et vous revendra avec une grosse marge. C'est ainsi que les "flippers" s'enrichissent aux USA.

Il y a en effet de nombreux frais, un comptable (CPA) est quasiment indispensable pour faire la déclaration de vos revenus immobiliers au fisc américain. Ces revenus seront également imposables en France si vous être résident fiscal français, le montant des impôts sur le revenu immobilier US venant en crédit d'impôts en France.

Donc je partage l'avis que l'investissement immobilier n'a d'intérêt que si vous souhaitez faire de longs séjours réguliers aux USA et louer le bien juste pour couvrir les frais.

Avant d'acheter un bien dans un lieu precis, vous devez parfaitement le connaitre et quelques voyages ne seront pas inutiles.
Si vous souhaitez investir a Orlando, vous devrez deja etre pres des parcs sinon cela ne sert a rien.
Orlando n'a aucun interet. Seuls les francais un peu fauche vont investir la bas pour avoir un visa. Il y a plus de 3 000 francais a Orlando pret a vous anarquer des que vous arriverez.

Si vous voulez investir dans des villes ou vous aurez plaisir a y venir en vacances, choisissez Sarasota, Pompano Beach, Clearwater, Naples, Fort Lauderdale (certains quartiers) ou une autre ville au bord de la mer sur la cote du golf du mexique ou au sud de la Floride cote atlantique. Le reste ne vaut rien.

Concernant la compta, un bon comptable est indispensable.

Phil&Laure a écrit:

corentino a écrit:

La plus gros piege est de passer par une agence francaise ou representee par un Français...
N'oubliez pas non plus que quand vous louez un bien en location saisonniere et annuelle, de nombreuses depenses sont a la charge du bailleur (HOA, entretien jardin ou piscine, pest control, etc...).
Corentino

Je partage totalement votre avis ! En plus certains de ces agents français prennent 6000 euros de commission à l'acheteur soit plus  de 8000 USD ce qui est considérable sachant qu'aux USA c'est le vendeur qui paie ! Avec ces 8000 euros vous pouvez allez prospecter sur place et au moins vous verrez ce que vous achetez au lieu d'acheter un  bien sans connaître la réalité du marché local si ce n'est par les dires de l'agent français qui a tout intérêt à vous faire investir sur un produit qu'il aura racheté au rabais, retapé à la va-vite et vous revendra avec une grosse marge. C'est ainsi que les "flippers" s'enrichissent aux USA.

Entièrement d'accord avec vous !! Même si, comme le précise Vincent, tous les agents français ne sont pas malhonnêtes. Je suis également  d'avis qu'il est indispensable d'avoir un bon niveau d'anglais pour avoir réellement le choix entre tous les agents, et aussi pour toutes les démarches nécessaires : banque, assurance, impôts, ..... et comptable (car comme vous le dites, un comptable est vivement recommandé pour la déclaration de revenus).

Phil&Laure a écrit:

Donc je partage l'avis que l'investissement immobilier n'a d'intérêt que si vous souhaitez faire de longs séjours réguliers aux USA et louer le bien juste pour couvrir les frais.

Hum, non, pas seulement ! L'investissement est vraiment rentable si vous louez à l'année, de préférence hors communauté et hors condos (pas de frais mensuels tels HOA)

Bonjour

Je suggère une réponse. Je vis tout l'hiver en Floride dans une communauté 55 ans et plus avec barrière électronique, à West Palm Beach (le meilleur endroit en Floride à mon avis, peu de circulation et climat super, sécuritaire). Je suis retraité. Cette communauté (Google: Lake Palm Coop) est composée de maisons modulaires. C'est une coopérative gérée pas ses membres, une part un vote. La part est normalement 30000$US (environ 45000 euros). Cependant, actuellement, les administrateurs ont un spécial à 5000$US à la condition d'acheter une maison neuve. Il y a des modèles neufs en métal, donc non putrescibles, à environ 80000$US (voir Perma Structures) ou d'autres modèles tels Skyline ou Jacobsen Homes. Les frais sont de 264$US par mois (ce qui n'est vraiment pas cher), plus l'assurance et les taxes sur le bâtiment ( environ 3500$US-5000$US par année). Vous n'êtes pas obligé de vous assurer s'il n'y a pas d'hypothèque mais c'est à vos risques, plus l'électricité (80$US/mois et le téléphone et l'internet ( 35$US/mois, téléphone internet peu dispendieux). Il y a aussi des maisons usagées à vendre pour aussi peu que 25000$US comprenant aussi la part.
L'été, je ferme la maison car très chaud en Floride, et je reviens au Canada. Les voisins américains s'occupent de la surveillance. La communauté est à 70% anglophone et 30% francophone, surtout québécoise. Chaque maison a son propre terrain, il y a 900 terrains dont 600 sont occupés. Allez sur le site, vous aurez une idée, je travaille à traduire le site en français.
Pour d'autres explications, vous pouvez me rejoindre à esday_car@hotmail.com