Investir dans l'immobilier en Floride

Bonjour à tous. Je voudrais des témoignages de français qui ont investit en Floride (Orlando ou Miami ) dans le but de faire du locatif à long terme. Quand on regarde les sites des agences qui nous les proposent, on dirait le coup du siècle. Qu'en est il exactement ? Que nous reste t'il quand on a enlevé les charges et les impôts ? Merci à tous pour vos futures réponses

Pour faire bref, si tu as un rendement brut de 11%, quand tu as tout retiré (impôt sur le revenu, county tax, assurance, HOA, commissions de gestion, les éventuelles périodes de vacances et les travaux réguliers d'entretien, il te reste environs 5,5% net, soit la moitié.

Oulah, ça ne fait pas des masses !!!! Si j'ai bien compris, c'est de la poudre aux yeux, cette histoire d'investir aux USA ?

Bonjour,

Avez vous trouvé qqn pour vous conseillez dans votre démarche?

toto

Bonjour Toto. Personne, à part Laur062 qui n'était pas très optimiste coté rendement. J'attends toujours des témoignages de Français qui  ont investi là bas

Ok je suis dans ma même démarche que vous, je me renseigne...
toto

Bonjour, j'ai moi-même investi et je gère des investissements locatifs pour le compte d'investisseurs. Je peux vous donner quelques éléments de réflexion:
- rendements bruts entre 9 et 15%
- rendement nets entre 5 et 10%
Bien sûr, comme partout, plus vous recherchez un rendement élevé, plus il faut aller sur du bas-de-gamme qui vous donnera un potentiel de plus-value plus faible.
Les prix ont chuté de moitié entre 2007 et 2010, ils ont remonté de 12% depuis 2012. La hausse est maintenant ralentie.
L'un dans l'autre, entre le rendement et la plus-value, il faut avoir un objectif de rentabilité globale de l'investissement de 10 à 15% par an.
Si vous avez des questions plus précises, je peux vous renseigner.

Merci.

je vous recontacte DQP.
toto

Bonjour ,
Je ne saurai parler des secteurs autres que celui d'Orlando.
Cela fait dix ans que j'y suis et je fait de la gestion immobilière.
Je ne compte plus les cas de tentatives de long term qui se sont soldés par un echec, voir une cata.
-Loyer impayé.
-bien dégradé
-Appliances envolés
-Bail rompu prématuremment
etc.....et les cas de figure sont souvent cumulés.
L'americain est normalement "propriétaire" ( moyenne d'age de la premiere aquisition 25 ans)
S'il ne l'est pas, il y a problème dans 7 cas sur 10, ( instabilité professionnelle, chomage, alcool, drogues). 
Si l'americain est en règle générale tres respectueux, le locataire ne l'est pas avec le logement qu'il loue, il a une affection particulière pour les chiens, souvent un Pit qui partage la villa ou l'appartement avec son propriétaire ( la loi en Floride ne permet pas de laisser un animal dehors sans abris et la plupart des subdivision interdise l'installation d'un enclos ou d'un chenil autour de la maison, donc salon.....sur la moquette)
Les portes et cloisons sont TRES souvent eclaté a leur depart......c'est comme ça, ne me demandez pas pourquoi. La seule explication que j'ai trouvé est qu'il vaut mieux qu'il se défoule sur les cloisons en placo que de mettre une rouste a son épouse, ce qui le conduirai direct en prison, alors que la cloison ou la porte n'appellera pas le 911.
Cette explication n'engage que moi, mais devant de nombreuses constatations, c'est la seule que je trouve.
Pratiquement toutes les villas que je récupère apres le long terme sont a refaire, en partie ou en TOTALITé. La derniere en date ( juin) 6 portes interieures a remplacer sur 7 , la plupart des cloisons avait un ou plusieurs trous, toutes les moquette a arracher, peinture a refaire entierement, ceci apres 15 mois de location long terme ( 1200$/mois), 5 mois d'impayé dont 3 pour la procedure d'eviction (payante pour le proprietaire)
Le seul moyen d'etre tranquille est le short term, location de vacances, la rentabilité peut être bonne ( selon l'emplacement et la prestation) et le bien reste dans un etat neuf, mais ce n'est valable que sur le secteur d'Orlando ( 50 millions de touristes par an) entre 30 et 40 semaines d'occupation a 100 a 130$ la nuits pour une villa 4 chambres et piscine qui aujourd'hui se touche a 180/220 000$ dans une residence qui tient la route.
J'aimerai rajoutter que le fruit de l'investissement ne consiste pas seulement au rendement annuel, mais aussi et surtout a la plus-value au moment de la revente.
Celui qui a acheté depuis 2008 et encore aujourd'hui ne pourra que gagner, celui qui achète quand le prix sera a nouveau rendu au max y perdra.
Ex:Ma premiere villa, 2002 127 000$, revendu en 2004 a 247 000 ( en 15 jours). 2002 etant une bonne periode pour les acheteurs et 2004 a 2006 pour les vendeurs. Ce cycle se reproduit aprx tous les 10 a 12 ans et depuis 2 ans l'immobilier est repartit a la hausse apres la degringolade de 2008.

Bonjour,
Je suis un peu surpris que vous ayez une expérience aussi négative de la location ici. Je ne fais que de la location à long terme et je n'ai pas les soucis que vous évoquez.
35% des américains sont locataires, soit 105 millions de personnes. Ce ne sont pas tous des drogués, alcooliques, violents, mauvais payeurs, etc... J'ai très souvent d'excellentes relations avec eux et beaucoup restent plusieurs années. Beaucoup d'entre eux ont d'ailleurs compris que l'achat n'était intéressant que si l'on pouvait conserver le même logement au moins 4 à 5 ans. Je viens même récemment d'aider une famille que j'avais comme locataire depuis plusieurs années à acheter leur premier logement. La location fait partie du cycle de vie (quand on est jeune, que l'on change de ville, d'emploi, de situation familiale).
Pour les chiens, tout animal doit être déclaré au bail. Le propriétaire n'a pas l'obligation d'accepter un animal de compagnie et peut tout à fait refuser. C'est donc en connaissance de cause qu'un propriétaire accepte un pitbull dans un locatif. Le propriétaire a le droit de pratiquer des inspections régulières de son logement et peut donc vérifier. On vérifie également le credit score, l'historique criminel et les références de chaque candidat locataire.
Pour ma part, je trouve la location à long terme plus rentable que le court terme. Dans le cas du court terme, on paie l'eau, l'électricité, la taxe de séjour, les charges d'entretien... La gestion est beaucoup plus lourde (entrée dans les lieux, sortie, ménage...). Quand on intègre le taux d'occupation beaucoup plus bas en court terme, la rentabilité est souvent moins bonne. Je ne la conseille qu'à ceux qui veulent profiter de leur bien une partie du temps et louer le reste du temps pour couvrir les charges.
Ce qui est certain, par contre, c'est que l'immobilier américain est plus cyclique qu'ailleurs: il monte plus et descend plus. Aujourd'hui, il a passé le point bas et est en train de remonter. Après une haussse de 12% l'an dernier, il augmente maintenant beaucoup plus lentement.

'' Aujourd'hui, il a passé le point bas et est en train de remonter. Après une haussse de 12% l'an dernier, il augmente maintenant beaucoup plus lentement.''

Bonjour, donc pensez vous qu'il est toujours opportun d'envisager l'achat d'un bien pour de la location à long terme ?
Bàv. Louis

siitemp a écrit:

'' Aujourd'hui, il a passé le point bas et est en train de remonter. Après une haussse de 12% l'an dernier, il augmente maintenant beaucoup plus lentement.''

Bonjour, donc pensez vous qu'il est toujours opportun d'envisager l'achat d'un bien pour de la location à long terme ?
Bàv. Louis

Sur le long terme, tu ne peux que gagner a moins que le quartier dans lequel tu achètes se transforme progressivement en ghetto.

Je pense qu'entre vincent et michel, ils ont tout les deux raison.
Basé sur ma propre experience en tant que propriétaire, tout repose sur la qualité du locataire d'ou l'extreme importance du sceening.

Apres avoir essuyé quelques mauvais locataires (impayés et dégâts), maintenant je me suis imposé des règles basiques comme:
- ne pas prendre un locataire avec moins de 600 de credit score.
- prendre toujours une caution d'un mois de loyer.
- être en communication permanente avec le locataire.
- reporter les pay habits du locataire et lui dire.
- bail minimum d'un an.

Depuis que je fonctionne comme cela, je dors mieux.

Merci,
Ça réconforte toujours d'avoir des conseils Et différents points de vues, ''suffit'' dès lors de sauter le pas ;-)

Bonjour,

J'ai le même sentiment que Vincent. Je loue plusieurs biens immobiliers depuis 6 ans et je n'ai jamais eu les problèmes évoqués.
Peut être que ces problèmes sont dûs à la localisation de ses biens.
Pour ma part, j'ai acheté mes biens à Poinciana, kissimmee, et j'en suis content.

Bonne soirée

Bonjour,

Plusieurs phénomènes importants rentrent en ligne de compte pour permettre de dire que c'est intéressant d'investir maintenant:

- l'immobilier américain par rapport à son prix à long terme (rapporté aux revenus) est actuellement sous-évalué (et l'immobilier français sur-évalué, cela ne vous étonnera mais  pas). Il y a eu une étude comparative très intéressante du FMI sur ce point ( http://www.imf.org/external/research/housing/index.htm)

- le rendement locatif (toujours par rapport à sa tendance à long terme) est bon aux USA et mauvais en France (idem, nous le savions sans avoir besoin du FMI).

- depuis le début de la remontée des prix, les loyers ont eux aussi commencé à progresser et  les taux d'occupation sont excellents, ce qui fait que le rendement locatif ne se dégrade pas.

Il est bien sûr vrai de dire que l'idéal était d'investir en 2009. Ceci dit, les conditions de marché étaient beaucoup plus dégradées et l'investissement risqué. Il y avait aussi beaucoup plus d'incertitudes juridiques. On ne peut blâmer un investisseur non-américain d'avoir attendu que les conditions de marché s'éclaircissent pour sauter le pas. Ce n'est qu'en 2012 que les prix ont commencé à remonter. Je connais des investisseurs ayant acheté en 2009 et qui sont restés très angoissés pendant 3 ans en voyant que les prix ne remontaient pas.Et puis, c'est parti d'un coup. La période actuelle est beaucoup plus sûre pour investir. 

En conclusion, quel que soit l'investissement, il faut faire son homework, aller voir sur place, faire ses calculs, rencontrer les gestionnaires et les locataires en place.

Bonjour,

Etant propriétaire d'une maison louée à l'année, je rejoins ce que dit Vincent, tous les locataires ne sont pas des délinquants, et il est plus rentable de louer à l'année.

Et pourtant, notre précédent locataire nous a causé quelques soucis lorsqu'il a su que nous voulions qu'il quitte les lieux, mais pas au point de ce que décrit Michel ! Certes il n'a pas payé les derniers mois de loyer et a laissé la maison sale et mal entretenue (cf mon blog), mais aucune dégradation majeure (malgré ses 2 chiens !), pas de vol d'électroménager, pas de trous dans les cloisons, ....

Nous sommes en tout cas satisfait de notre investissement et avons même un nouvel achat prévu pour 2015.
Comme Vincent, nous sommes dans le conté de Sarasota, alors peut être que la côte ouest est meilleure pour la location à long terme   

Personellement, j'ai des apartements au bord de plage sur miami beach que je loue sans restriction de temps, 1 nuits, 2 nuits..... 10 jours! et franchement c' est beaucoup plus rentable qu'au mois!( sur ma zone (79th ) une location mensuel c est $890/month en location touristique c est minimum $2000 et maxi $2900 par mois!
et j' ai surtout eu une idee marketing qui me fait remplir mes apartements assez facilement, je propose pour chaque location une ballade en bateau (je demande un participation pour l essence de $40, )
Mes journees sont simple, preparer les check in et check out et promener des touristes en bateau, ...avec le soleil!!)
Alors bien sur il y a un bemol, pour trouver ces apartements, j ai mis plus de 10 mois, car les regles des syndics (associations) sont tres strict, il faut trouver....et ca c est long! Si vous avez des questions,j'y repondrais volontier, c est un bon debut pour aquerir un visa E2 ou L1

E2 peut être avec un bon avocat car le secteur de l'immobilier n'est pas la meilleure avenue pour monter un dossier de visa E2 mais certainement pas pour un visa L qui est le visa affecté aux cadres mutés dans la filiale Américaine de leur entreprise implantée dans leur pays d'origine, en general ce sont des multi nationales.

D

et meme avec un E2, ca risque de ne pas passer a l'immigration (a moins d'avoir embauche des americains pour ce business)

Des apparts à la journée, c'est de l'activité para-hôtelière, ça n'est plus de l'investissement immobilier traditionnel.
Ca nécessite une présence permanente sur place, un statut, un visa, etc...
On sort complètement du schéma classique de l'investisseur qui conserve son activité professionnelle et ne réside pas sur place.
Blague à part, je vais à Miami de temps à autre. As-tu un site internet pour tes apparts ?

Oui, c est un vrai job, mais cela ouvre des opportunites pour des personnes qui veulent essayer de vivre aux USA.
Je travaille avec 2 sites internet principalement airbnb.com et flipkey.com
https://www.airbnb.com/rooms/2103395?preview

Wao !

Que d'interventions intéressantes depuis mon dernier passage sur cette file ! il suffisait de se lancer en fin de compte ;-)

"Les mauvais cotés" (Michel7760), qui existent, ou tout du moins peuvent arriver, et pour lesquels j'avais volontairement réduit mes prévisions de rendement.

"Les bon cotés" (Vincent), qui existent également, fort heureusement, et pour lesquels on pourrait augmenter mes prévisions de rendement.

"les aspects que je n'avais pas mentionné (Vincent encore) et la plus-value qu'il faut ajouter au rendement locatif, très loin d'être insignifiante et qui permet d'atteindre entre 10 et 20% de rendement net total selon les années, pour peu que l'on est acheté proche des plus bas.

"Les bonnes idées marketing pour la location de vacance" (Ludovic33160), mais cependant peut-être moins bonnes pour obtenir un E2 (BenNY04)

Bref, j'aime bien ce forum et particulièrement cette file.

Je voudrais terminer ce post par un conseil immobilier, valable dans n'importe quel pays (et même busines) et qui nous change du sempiternel "location, location, location" qui reste entièrement valable cependant.

Contrairement à une idée communément admise "Ce ne sont pas les gros qui mangent les petits, CE SONT LES RAPIDES QUI MANGENT LES LENTS.

En d'autres termes, les gens qui réussissent, agissent, prennent des risques, trouvent des solutions au challenges rencontrés en chemin là où la plupart des gens continue de réfléchir, se tâte, palabre, hésite...

Là pour moi est la clé de la réussite en immobilier (et ailleurs)

Il y a encore quelque chose que j'aimerais partager avec les lecteurs de se forum et qui n'a pas été évoqué dans cette file. c'est quelque chose de très important lors d'un achat et cela s'appelle LES CONDITIONS DE MARCHE

Je m'explique :

En 2009, 2010, 2011, nous étions en plein "Buyer market" , c'est à dire un marché où les acheteurs font la loi et ou une offre d'achat encore plus dérisoire que l'offre de vente dérisoire pouvait être proposée sans risque de voir une bonne affaire "nous passer sous le nez" (voir mon post précédent sur les rapides qui mangent les lents)

Je suis retourné aux US en Nov. 2013 (il y 7 mois) et les conditions de marché avaient totalement changé. Nous étions alors en plein "Sellers market", un marché où ce sont les vendeurs qui faisaient la loi, et où si vous n'étiez pas capable de relever une offre de 5 à $10,000 en moins de cinq minutes, et bien vous étiez éjecté du marché.

Cela ne veut pas dire qu'il n'y a plus de bonnes affaires à faire  et de marge de progression des prix. Cela veut juste dire que dans ce type de marché, une fois plus faut être UN RAPIDE !

Bon, je pense que vous avez tous compris 

A bientôt. Et bonnes affaires !

Merci pour votre réponse.
J'ai effectivement entendu parler de ce genre de pb mais pour des petits loyers, pas pour des loyers de 1400$.
COncernant la location courte durée, elle couvre à peine les frais mais certainement pas le pret s'il y a en un.
Qu'en pensez vous ?

merci .

toto

-toto- a écrit:

Merci pour votre réponse.
J'ai effectivement entendu parler de ce genre de pb mais pour des petits loyers, pas pour des loyers de 1400$.
COncernant la location courte durée, elle couvre à peine les frais mais certainement pas le pret s'il y a en un.
Qu'en pensez vous ?

merci .

toto

La logique veut bien évidement que la location courte durée, ce que l'on appelle le "month to month", soit plus chère que les baux de longue durée et ceci pour plusieurs raisons simples a comprendre.

Le month to month génère des couts que la location de longue durée a tendance de fait a diluer. Par exemple, quand votre bien immobilier est vide et que vous cherchez un nouveau locataire, vous ne pourrez potentiellement le louer que si tout est en excellent état (moquettes neuves, peintures neuves, electro ménager neuf ou en état neuf, etc...).
Ensuite, bien souvent quand un bail arrive a son terme, vous êtes un propriétaire chanceux si vous arrivez a trouver immédiatement un nouveau bon locataire. Préparez vous au moins a perdre un mois de loyer voir plus car certaines fois, il faut prendre en compte le mois gratuit ou la quinzaine gratuite pour attirer de nouveaux locataires.

La location de courte durée veut donc dire que dans le meilleur des cas, votre bien locatif va générer un revenu que 6 mois par an... le reste ce sera de votre poche.

Ce n'est que deux exemples mais je pense que maintenant vous comprenez mieux pourquoi les locations de courtes durées ne sont pas les plus rentables et de loin.

Bonjour Ronyjade,

J'ai bien aimé votre approche.
Je suis moi même dans la démarche de recherche de bien pour investissement longue durée depuis quelques mois.
Votre expérience m'interesse.
Nous recherchons sur Kissimmee egalement. Je pensev que ce coin est un bon compromis. Qu'en pensez vous?
Je serai interessé pour me faire faire partager votre expérience.
Avec quel agent travaillez vous?
Combien de closing,? 2%
Frais d'agence immo? un loyer pour trouver un locataire?
% pour la gestion?
Combien pour l'assurance habitation que l'on voudrait prendre? Est ce que les assurances fonctionnent bien en cas de sinistres? cyclones, tempêtes, , innondations...
Combien de temps pour trouver un locataire?
Quels sont les caractéristiques essentieles qui conditionnent le fait de trouyver un locataire rapidement ou pas?
Quel est le plus facile pour louer et pour revendre par la suite, maison à  3 ou 4 chambres ?
A combien estimez vous la plus value par an?
QUe pensez vous des maisons au bord de petits lacs? Même si elles ne sont pas en Flood zone, cela m'étonne?
Que pensez vous des constructions neuvres?
Qu'est ce que le "pay habit"?
Votre avis m'interesse.
Merci d'avance pour vos réponses.
toto

A propos des Pay habits, en fait il est possible de reporter le comportement du locataire concernant son sérieux a payer son loyer.
Ces informations iront constituer son "renter history" qui est partie intégrante du credit score de chaque individu. Si quelqu'un a un bon ou un mauvais "renter history", cela va au final affecter plus ou moins son "credit score" et personne ne va vouloir négliger son "credit score".

merci pour ta réponse
toto

bonjour ronyjade,

peux tu m'en dire plus concernant la gestion de tes biens à kissimmee, stp.
merci d'avance.
toto

bonsoir,

je suis d'accord avec vous.
Je recherche actuellement un bien à acheter pour investissement location longue durée.
Que me conseillez vous au niveau localisation ORLANDO (KISSIMMEE, plus précisément) ou côte Ouest (SARASOTA par exemple).
Le but étant de trouver rapidement un locataire et d'être sur de pouvoir correctement revendre le bien plus tard.
Merci de vos conseils avisés.
toto

Bonjour,

nous sommes a la recherche également d'un bien vers orlando. Connaissez vous cette zone?
Je partage votre avis sur la location à long terme.
Avec quel agence avez vous travaillé?
Quelles sont les charges?
Assurances habitation?
Merci par avance.
toto

-toto- a écrit:

Merci pour votre réponse.
J'ai effectivement entendu parler de ce genre de pb mais pour des petits loyers, pas pour des loyers de 1400$.
COncernant la location courte durée, elle couvre à peine les frais mais certainement pas le pret s'il y a en un.
Qu'en pensez vous ?

merci .

toto

J'en pense que tu devrais te faire une opinion par toi-même, en agissant et investissant, comme on l'a tous fait ici !

J'en pense que tu as suffisamment reçu de conseils sur cette file , tous aussi valables les uns que les autres, pour prendre ta décision en toute connaissance de cause.

J'en pense que personne n'investira pour toi à ta place !

J'en pense que les conseils que je viens de te donner sont les meilleurs en ce qui te concerne !

Amicalement.

Bonjour,
Je le repete, je ne connais que le secteur d'Orlando, secteur qui, comme Las Vegas, attire bon nombre d'Americains de tous les etats "pauvre", et qui sont a la quête d'un job Disney ou dans le domaine du tourisme........ Ces Americains "locataires" ne s'installent ni a Sarrassota, ni a Fort Lauderdale, et quand de petits boulots a job mal payés leurs rèves s'effondrent ils s'en retourne, avec leurs chiens,  dans leurs Tennesse natal apres vous avoir plombé de quelques mois et en vous laissant la villa en vrac.......et si vous ête chanceux vous garder votre electromenager.
De plus depuis 2008 bon nombres d'americain sont devenus locataire parcequ'ils ont perdu leurs maisons en forclosure, donc parcequ'ils n'ont pas payé leur credit pendant de long mois souvent années.........dans bien des cas ( pour ne pas dire la plupart) c'etait un calcul de la part du proprietaire ( 12 a 48 mois sans payer un copec la banque, ni les taxes foncières, ni l'assurance de la maison) le seul prix a payer etant que leurs historique de credit c'est effondré et qu'ils devrons louer pour avoir un toit, ce n'est pas forcemment un critère de bonne conduite.
J'ai vu ça X fois depuis 10 ans, mais je ne conteste pas qu'il y a une chance de tomber sur des bon locataires, a mon sens 2 sur 10.
j'ai lu plus haut un gars qui ne louais plus a moins de 600 points de crédit score.......cela me parait léger comme garantie, 600 etant considerer comme mauvais.

Concernant Kissimmee je reponds oui, mais tout depend ou, l;Est de Kissimmee, ainsi que St Cloud/Poncianna est totalement envahi par une population Latino et Afro Americaine, il suffit de passer sur la 192, qui est une des arteres principales du secteur touristique, pour s'apercevoir qu'au-de-la de Poncianna Blvd, vers l'Est,  les commerces et restaurant sont Fermés, a louer, a vendre, vitrine proteger par du contre-plaqué ou alors ils sont repris par des Hispanique qui affichent des enseignes en Espagnol...........tout ce qui est a l'Est de Ponciana blvd est devenue un nomanslad porto ricain, une zone hispanique, Poncianna etant , par ailleurs un des secteurs ou le taux de criminalité est le plus élevé d'Orlando

Rendement limités 6 mois dans le short term?(????) celui qui a une villa avec piscine  a moins de 10mn des parcs Disney, dans une subdivision propre et bien entretenue, qui proposera une prestation/deco correct  aura un taux d'occupation auxtour de 80%, a un tarif moyen de 120$/nuit, pourra encore profiter de sa villa occasionnellement, et evitera tout risque de degradation, de loyer impayés, et de pit bull incontinent.

michel7760 a écrit:

Bonjour,
Je le repete, je ne connais que le secteur d'Orlando, secteur qui, comme Las Vegas, attire bon nombre d'Americains de tous les etats "pauvre", et qui sont a la quête d'un job Disney ou dans le domaine du tourisme........ Ces Americains "locataires" ne s'installent ni a Sarrassota, ni a Fort Lauderdale, et quand de petits boulots a job mal payés leurs rèves s'effondrent ils s'en retourne, avec leurs chiens,  dans leurs Tennesse natal apres vous avoir plombé de quelques mois et en vous laissant la villa en vrac.......et si vous ête chanceux vous garder votre electromenager.
De plus depuis 2008 bon nombres d'americain sont devenus locataire parcequ'ils ont perdu leurs maisons en forclosure, donc parcequ'ils n'ont pas payé leur credit pendant de long mois souvent années.........dans bien des cas ( pour ne pas dire la plupart) c'etait un calcul de la part du proprietaire ( 12 a 48 mois sans payer un copec la banque, ni les taxes foncières, ni l'assurance de la maison) le seul prix a payer etant que leurs historique de credit c'est effondré et qu'ils devrons louer pour avoir un toit, ce n'est pas forcemment un critère de bonne conduite.
J'ai vu ça X fois depuis 10 ans, mais je ne conteste pas qu'il y a une chance de tomber sur des bon locataires, a mon sens 2 sur 10.
j'ai lu plus haut un gars qui ne louais plus a moins de 600 points de crédit score.......cela me parait léger comme garantie, 600 etant considerer comme mauvais.

Concernant Kissimmee je reponds oui, mais tout depend ou, l;Est de Kissimmee, ainsi que St Cloud/Poncianna est totalement envahi par une population Latino et Afro Americaine, il suffit de passer sur la 192, qui est une des arteres principales du secteur touristique, pour s'apercevoir qu'au-de-la de Poncianna Blvd, vers l'Est,  les commerces et restaurant sont Fermés, a louer, a vendre, vitrine proteger par du contre-plaqué ou alors ils sont repris par des Hispanique qui affichent des enseignes en Espagnol...........tout ce qui est a l'Est de Ponciana blvd est devenue un nomanslad porto ricain, une zone hispanique, Poncianna etant , par ailleurs un des secteurs ou le taux de criminalité est le plus élevé d'Orlando

Rendement limités 6 mois dans le short term?(????) celui qui a une villa avec piscine  a moins de 10mn des parcs Disney, dans une subdivision propre et bien entretenue, qui proposera une prestation/deco correct  aura un taux d'occupation auxtour de 80%, a un tarif moyen de 120$/nuit, pourra encore profiter de sa villa occasionnellement, et evitera tout risque de degradation, de loyer impayés, et de pit bull incontinent.

Très bonne analyse du marché d'Orlando que je connais bien également. On pourrait quand même rajouter le secteur de Clermont-Minneola dans la liste des lieux envisageable et abordables sans trop de risques pour des locations à long terme. Attention quand même, ce n'est pas non plus Windermere ! Et les aléas qui viennent d'être décris par Michel peuvent tout de même survenir....

Bonjour,

Je vous recommande l'agence immobilière Chasseur Immo Discount chasseur-immo-discount.com

C'est la première agence francophone dans le sud de la Floride.
Des professionnels sérieux et compétents qui connaissent très bien le marché et les US et sauront vous guider.

Bon courage pour vos recherches.

Am9, c'est un vieux sujet.