Surnommée la « capitale du Sud », Sfax est la deuxième métropole et le principal pôle économique de la Tunisie. Célèbre pour son dynamisme économique et ses innombrables infrastructures, elle n'a pas cessé d'attirer de nombreux expatriés, notamment des professionnels, des étudiants et des touristes, au fil des années tout en leur offrant une myriade d'opportunités ainsi qu'un cadre de vie harmonieux.
Sfax abrite non seulement un vaste réseau de transport et des infrastructures routières qui la relient au reste du pays, mais également un aéroport international, des centres commerciaux, un port de commerce, et des universités, entre autres.
Dans son ensemble, la ville dispose d'un haut potentiel humain, ce qui explique pourquoi elle a été choisie pour accueillir un pôle technologique national majeur spécialisé dans les technologies de l'information et le multimédia. En effet, Sfax a su se faire une place au sein de la région africaine et méditerranéenne.
Le marché immobilier de Sfax
Les expatriés peuvent légalement acheter un logement en Tunisie (sous réserve de certaines conditions). Un certain nombre de facteurs dépendra de votre choix d'être propriétaire ou locataire d'un bien immobilier à Sfax.
Le facteur le plus important serait, bien sûr, votre budget. Le prix de l'immobilier à Sfax est généralement inférieur aux tarifs pratiqués en Europe ou aux États-Unis. Cependant, il représente tout de même un engagement financier sérieux et doit faire l'objet de recherches appropriées.
Quels sont les types de logements disponibles à Sfax ?
Sfax est une ville moderne chargée d'histoire. Elle abrite de superbes architectures anciennes bien préservées qui remontent au XIIIe siècle. Mais à l'écart des quartiers historiques de la ville, Sfax est un centre urbain avec tous les avantages de la vie citadine : centres commerciaux, gratte-ciel, centres d'affaires et plus encore.
Sfax est une ville côtière offrant un accès facile à de belles plages et de nombreuses possibilités de loisirs. Son rythme de vie est à la fois décontracté et dynamique alors que le coût de la vie y est moins élevé en comparaison avec la capitale, Tunis.
Si vous venez de vous installer à Sfax, vous commencerez probablement par louer un logement. Cela vous permettra d'en apprendre davantage sur la ville, d'explorer ses différents quartiers et de décider si vous souhaitez en être un habitant.
Les meilleurs quartiers de Sfax
La plupart des quartiers résidentiels de Sfax se situent à la périphérie de la ville. Mais vous trouverez également une liberté de choix dans, ou à proximité du centre-ville, vous devrez peut-être prendre un peu plus de temps pour vos recherches.
Sfax est divisée en 16 zones distinctes appelées délégations. Il s'agit d'Agareb, Bir Ali Ben Khalifa, El Amra, El Hencha, Graïba, Jebiniana, Kerkennah, Mahrès, Menzel Chaker, Sakiet Eddaïer, Sakiet Ezzit, Sfax Ouest (plus développée et dynamique), Sfax Sud, Sfax Ville, Skhira et Thyna.
La Médina, qui est au centre, constitue le cœur historique de la ville. Elle est animée et particulièrement prisée des touristes. Vous y trouverez de nombreuses boutiques ainsi que plus de dix souks (des marchés locaux) où vous pouvez de tout, de la nourriture aux vêtements artisanaux.
Bab Jebli est un autre quartier du centre. Il abrite deux gares routières, ce qui rend le déplacement aux autres quartiers de la ville et les villes voisines plus facile. Bien que Bab Jebli soit un quartier populaire, il n'est pas aussi touristique que la Médina, ce qui signifie que les prix de la nourriture et de l'hébergement sont moins élevés.
Bab Diwan (Bab el Bhar) est situé sur le littoral et est généralement très fréquenté par les touristes. C'est là que se trouve la Place de la Victoire, dépeinte sur de nombreuses cartes postales tunisiennes. La zone portuaire était avant tout industrielle. Toutefois, durant ces dernières années, la municipalité locale a redoublé d'efforts afin de désindustrialiser ces zones où vous pouvez éventuellement trouver des logements.
Comment trouver un logement à Sfax ?
Trouver un logement à Sfax peut être une tâche ardue comme il s'agit avant tout d'une ville touristique. Vous devriez probablement commencer par demander l'aide d'une agence immobilière, surtout si vous effectuez une recherche à distance. Vous pouvez également consulter les offres disponibles en ligne ou dans des journaux locaux. Consultez des sites web comme Mubawab, Tayara, entre autres.
Si vous avez des amis, des parents ou des contacts sur place, le bouche-à-oreille peut également être un outil de recherche très utile. Être accompagné d'une personne arabophone pendant votre recherche sur place constituera un avantage majeur.
Si vous êtes déjà à Sfax, c'est une bonne idée d'explorer la ville et de voir quels quartiers vous plaisent. De cette façon, vous vous familiariserez avec les différents quartiers et serez en mesure de prendre une décision plus éclairée au moment de louer un logement.
Prix des loyers à Sfax
Le montant de votre loyer dépendra du type de logement que vous souhaitez louer (appartement, maison, villa, et autres), du quartier dans lequel vous souhaitez vivre, de la taille du logement et plus encore.
Si vous souhaitez louer un studio en dehors du centre-ville, vous en trouverez peut-être pour environ 100 dollars. Cependant, si vous souhaitez rester à proximité du centre-ville, il vous faudra débourser plus de 200 dollars pour un appartement d'une chambre. Si vous recherchez un appartement plus grand (composé de deux à trois chambres), la location coûtera entre 300 et 500 dollars.
Comme Sfax est une station balnéaire, c'est une destination touristique populaire. C'est pour cette raison que vous y trouverez de nombreux appartements en copropriété, logements de vacances et villas. Ceux-ci sont généralement plus chers mais plus abordables s'ils sont partagés par un groupe de personnes.
Le contrat de location en Tunisie
Une fois que vous avez trouvé le logement idéal à Sfax, vous devrez signer un contrat de location. Il n'existe pas de contrat de location standard en Tunisie ; vous signerez probablement un accord dans lequel les conditions de la location, telles que la durée, le prix, les responsabilités, et autres, sont énumérées.
Assurez-vous que votre contrat comprend les éléments essentiels tels que la durée et le prix de la location, sans compter le montant de l'acompte ou du dépôt.
Voici quelques éléments à prendre en considération lors de la signature du bail en Tunisie :
- Les contrats de location sont généralement conclus sur une base annuelle. Vous pourrez peut-être trouver des locations pour une durée de six mois, mais c'est assez rare et devra être négocié avec le propriétaire du logement.
- En général, vous devrez payer votre loyer annuel à l'avance. Dans certains cas, vous pouvez négocier avec votre propriétaire et payer votre loyer par semestre ou trimestre. Notez que vous devrez également payer un dépôt et des frais d'agent (le cas échéant).
- En règle générale, vous devrez payer une caution équivalente à deux mois de loyer. Ceux-ci sont rarement négociables. Vous récupérerez votre dépôt lorsque votre contrat de location arrivera à expiration et que vous déménagerez. Veillez à conserver votre reçu jusqu'à la fin de votre contrat de location.
- Les taxes locatives sont à la charge du propriétaire et il ne devrait pas vous demander d'y contribuer.
- Il n'est pas recommandé de donner un avis de départ au propriétaire avant la fin de la première année, sinon vous devrez continuer à régler le loyer à moins que vous ne trouviez un autre locataire à la fin du préavis.
- Généralement, l'avis de départ a une durée de trois mois, mais peut être négocié avec le propriétaire avant la signature des documents de location.
- Notez que votre propriétaire peut également résilier le contrat de location en vous donnant un préavis de trois mois. Dans ce cas, vous devrez trouver un nouveau logement et déménager.
- Si le prix du loyer n'est pas mentionné dans le contrat de location, il est présumé que les deux parties se sont mis d'accord sur les prix de loyer actuels pratiqués dans le quartier. Néanmoins, il n'est pas recommandé d'avoir un contrat sans que le prix du loyer ne soit clairement indiqué, car cela pourrait permettre à votre propriétaire de l'augmenter.
Important :
Veillez à établir un inventaire de tous les meubles et appareils électroménagers dans l'appartement avant de signer le bail, que vous soyez accompagné du propriétaire ou d'un agent immobilier. N'hésitez pas à prendre des photos des lieux et à poser des questions. Si vous remarquez un dommage quelconque dans l'appartement, assurez-vous d'en informer le propriétaire ou l'agent immobilier. Ainsi, vous ne serez pas tenu responsable des dégâts lorsque vous déménagez.
Il est aussi conseillé de toujours être accompagné d'une tierce personne lors de la signature du contrat de location. Il peut s'agir d'un agent immobilier, d'un avocat spécialisé en droit immobilier ou même d'un collègue ou d'un ami tunisien. Ils pourront agir en tant que témoin du bail que vous allez signer et pourront aussi vous aider au cas où vous auriez des questions à poser au propriétaire.
Assurez-vous de ne jamais signer un contrat dans une langue que vous ne comprenez pas. Si votre contrat est rédigé en anglais ou en arabe, vous pouvez demander une traduction certifiée en français. En outre, vous pouvez demander à quelqu'un qui parle anglais ou arabe de traduire le contrat pour vous et de vous détailler toutes les clauses. Il vous est fortement conseillé de ne pas signer un quelconque document que vous ne comprenez pas et de contre-vérifier auprès de votre agent l'immobilier ou de votre avocat si des clauses du bail prêtent à confusion ou vous semblent louches.
Pour louer un logement à Sfax, vous devrez fournir les documents suivants :
- trois copies originales du contrat de location
- cinq photocopies certifiées conformes du contrat de location
- la légalisation de votre signature et de celle du propriétaire auprès de la municipalité la plus proche.
Notez que deux originaux et cinq copies certifiées conformes doivent être remis à la Recette des Finances pour authentification.
Les frais peuvent varier en fonction du prix du loyer. Vous devrez ensuite retourner à la Recette des Finances pour récupérer ces documents.
Veuillez conserver vos quittances de loyer, car vous serez peut-être invité à les présenter à l'administration lors de votre départ définitif de Tunisie.
L'achat immobilier à Sfax
Si vous avez séjourné quelque temps à Sfax et que vous ne pouvez plus vous en passer, vous envisagez peut-être d'y acheter une propriété. Vous pouvez légalement le faire en tant qu'étranger. Vous pouvez acquérir une propriété pour y vivre ou effectuer une transaction à titre d'investissement. Sfax est une destination touristique populaire et louer un bien immobilier peut s'avérer être une bonne source de revenus passifs.
Pour faire l'acquisition d'un bien immobilier à Sfax, vous serez soumis à un certain nombre de conditions :
- Le bien doit être situé dans une zone urbaine ou touristique (veillez à confirmer que le bien n'est pas réservé à des fins agricoles).
- Le terrain doit être enregistré auprès de la Conservation de la Propriété Foncière afin qu'il soit lié à un titre foncier. Notez que toutes les propriétés doivent être enregistrées conformément aux lois tunisiennes. Faites-vous aider par un professionnel de l'immobilier agréé afin de vous assurer que la transaction est légale.
- Le vendeur de la propriété doit être officiellement identifié comme le propriétaire.
- Le bien doit être exempt d'une clause de réserve de propriété au profit de l'État tunisien (en raison d'une expropriation ou d'une nationalisation en vertu de la loi du 12 mai 1964).
Pour acheter une propriété, les documents suivants sont généralement requis :
- l'autorisation du gouvernorat de la ville où de la commune dans laquelle se trouve la propriété. Notez que l'obtention de ce document peut prendre du temps.
- l'approbation de la Banque centrale de Tunisie. Pour recevoir cet agrément, vous devrez ouvrir un compte de non-résident en devise étrangère dans une banque tunisienne et demander à la banque de vous remettre un dossier d'investissement indiquant que les fonds sont destinés à l'acquisition de biens immobiliers.
Avant de réaliser des investissements immobiliers à Sfax, il est fortement recommandé d'effectuer des recherches appropriées sur le marché immobilier en Tunisie. Il est aussi conseillé de consulter un avocat spécialisé en droit immobilier quant aux conditions juridiques de votre acquisition et de vous assurer que vous êtes au courant de toutes les spécificités entourant une transaction immobilière en Tunisie.
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