Actualisé il y a 3 ans

Souhaitez-vous investir dans l’immobilier en Tunisie ? Expat.com vous donne les formalités et les conditions à respecter pour réaliser ce projet ambitieux.

Selon un rapport publié par le ministère français des Finances et des Comptes publics, en 2009, la Tunisie comptait un parc de 3 millions de logements qui se divisait ainsi :

  • 59 % de villas
  • 34 % de maisons à patio
  • 6,5 % d’appartements.

Aussi étonnant que cela puisse paraitre dans certaines contrées, les ménages tunisiens étaient alors près de 80 % à être propriétaires de leur logement. Attention, en parlant de logement, nous sommes loin des clichés de la petite maison bringuebalante, puisque 99,6 % de ces logements possédaient alors l’électricité, contre 86,5 % pour l’eau potable.

La location

Si vous souhaitez louer un logement dans un premier temps pour vivre votre expatriation en Tunisie, pourquoi ne pas commencer vos recherches sur Internet, grâce aux nombreux sites existants ? Il convient évidemment de faire le tri entre les sites spécifiques aux locations pour les vacances, et les locations à long terme pour vivre, tout simplement. Rendez-vous dans la section « Liens utiles » de cet article pour essayer quelques liens.

N’oubliez pas les petites annonces publiées dans la presse, ou encore les agences immobilières locales. Cette option est payante, naturellement, aussi, la commission s’élèvera à 5 % du loyer annuel du bien que vous aurez choisi.

Une fois que vous aurez trouvé « le » logement, il est temps de vous engager envers le propriétaire et vice versa, ceci, grâce au bail. Il n’existe pas de contrat de bail générique, aussi, ce document se fera en fonction de ce qui a été négocié entre vous et le propriétaire du bien immobilier. Sachez par exemple qu’en Tunisie :

  • le bail est annuel
  • depuis quelques années, les taxes locatives sont à la charge du propriétaire
  • il est déconseillé au locataire de donner un préavis de départ du logement avant la fin de la première année de location, au risque de devoir payer les loyers dus jusqu’à la fin du bail, à moins de trouver un autre locataire pour reprendre le logement dès la fin du préavis
  • le préavis de départ est de trois mois, toutefois, vous pouvez négocier ce délai avant la signature du contrat
  • le propriétaire désireux de reprendre son logement avant la fin du contrat doit prévenir le locataire trois mois avant l’expiration du bail
  • lorsque le prix de la location n’est pas mentionné dans le contrat de bail, il est supposé que le vendeur et le locataire se sont référés aux prix pratiqués dans la région pour les biens comparables. S’il existe une taxe ou tarif, les deux parties sont censées s'être rapportées au tarif ou à la taxe.

Concernant les loyers, le propriétaire ou l’agence peut demander au locataire de régler les loyers à l’année, au semestre, au trimestre ou encore au mois. La caution quant à elle équivaut à deux mois de loyer, et ne doit en aucun cas dépasser ce montant.

Avant de signer un quelconque contrat, faites un état des lieux détaillé en compagnie du propriétaire ou de l’agence qui le représente. Prenez des photos et soulevez les points qui le nécessitent.

Lors de la signature, prévoyez :

  • Un contrat de location établi en trois exemplaires originaux
  • La légalisation de votre signature ainsi que celle du propriétaire auprès de la municipalité
  • 5 photocopies certifiées conformes du contrat de location

Le bail :

2 originaux et les 5 copies certifiées doivent être déposés à la Recette des Finances pour validation. Cette formalité est payante, le montant est calculé en fonction du loyer, et les documents sont à récupérer plus tard auprès de l’administration.

Les quittances de loyer doivent être conservées, ces documents pouvant être demandés par l’administration lors de votre départ définitif de la Tunisie.

L’achat d’un bien immobilier en Tunisie 

La dernière édition 2014 du guide de l’immobilier en Tunisie annonce des prix pratiqués en moyenne à Tunis s’élevant entre 1 200 et 3 000 DT/m².

Si vous choisissez les quartiers chics de Tunis, tels qu’El Menzah, Ennasr ou encore les Jardins de Carthage, le prix du mètre carré s’élève entre 1 500 et 1 900 dinars. Hors de la capitale, les prix de l’immobilier connaissent de véritables hausses, notamment dans la banlieue nord et dans les zones de Sousse côté plage et de Sfax.

Notez par ailleurs qu’en Tunisie, les étrangers peuvent tout à fait acquérir des biens immobiliers, en respectant toutefois certaines conditions. Ainsi :

Le bien convoité doit se trouver en zone urbaine ou en zone touristique, aussi, penser à vérifier que le terrain n’a pas une vocation agricole

Assurez-vous que la situation foncière du bien qui doit être immatriculé de la Conservation de la propriété foncière compétente, ceci afin qu’il soit lié à un titre foncier. La loi tunisienne oblige tout bien immobilier à être immatriculé.

Tournez-vous uniquement vers un professionnel immobilier agréé afin d’être certain que la transaction est bien légale. Les mauvaises surprises sont nombreuses et peuvent arriver plus rapidement qu’on ne le croit.

Le vendeur doit être officiellement désigné comme étant le propriétaire du bien immobilier à vendre

Le bien doit être exempt de réserve de propriété au profit de l’État tunisien (suite à une expropriation pour cause d’utilité publique ou à une nationalisation en vertu de la loi du 12 mai 1964)

L’acquéreur étranger doit obtenir :

  • l’autorisation du Gouvernorat dont dépend la commune ou ville où le bien se situe, cette autorisation peut prendre quelque temps. Cette demande se fait sous la forme d’un dossier comprenant un original ou une copie certifiée conforme et quatre photocopies des documents suivants :
  • un imprimé de demande dument rempli en 5 exemplaires
  • un constat réalisé par huissier de justice précisant les conditions du bien
  • un certificat de propriété
  • la promesse d’achat rédigée selon la règlementation en vigueur portant légalisation des signatures des contractants
  • le quitus fiscal du vendeur (si ce dernier est étranger)
  • un quitus municipal justifiant du règlement des taxes municipales
  • les pièces d’identité du vendeur et de l’acquéreur
  • le bulletin du casier judiciaire de l’acheteur (exigé par certains gouvernorats)
  • un plan de situation de l’immeuble
  • une attestation de la municipalité justifiant de la vocation du terrain. Si le terrain est nu, une attestation justifiant que ledit terrain est constructible peut être demandée. Certains gouvernorats exigent en outre l’attestation du Commissariat régional du développement agricole indiquant la vocation du terrain
  • le titre foncier
  • tout document attestant de l’origine de propriété du vendeur (si celui-ci est d’origine étrangère, une autorisation préalable d’achat doit être remise),
  • le procès-verbal de recollement et le permis de bâtir.
  • l’autorisation de la Banque centrale de Tunisie. Pour cela :
  • ouvrir un compte non résident en devises ou en dinars convertibles, dans la banque de leur choix et en correspondance avec leur établissement bancaire en France
  • importer les devises destinées à régler l’acompte puis le prix d’achat
  • demander à sa banque de fournir une fiche d’investissement précisant que les fonds provenant de l’étranger sont destinés à l’acquisition d’un bien immobilier. Il est nécessaire d’obtenir cette fiche d’investissement (dont la production sera indispensable pour la revente) auprès de sa banque dans les 48 heures suivant le transfert des fonds. Dans le cas où il ne pourrait se la procurer, l’acquéreur doit obtenir une attestation de la banque indiquant toutes ces précisions
  • Pour les Français résidents, l’achat n’est pas soumis à l’autorisation préalable de la Banque centrale, mais cette acquisition doit être faite par une importation de devises. Aussi, ils doivent ouvrir un « compte spécial résident »
  • Il est préférable que les versements au profit du vendeur soient effectués par virement bancaire, ce qui garantit la transparence et la sécurité de la transaction.

L'acte de vente doit être rédigé par un avocat et non par un notaire comme cela peut se faire dans certains pays

L’achat d’un bien immobilier en Tunisie commence par la signature d’une promesse de vente ainsi que le paiement d’une partie du montant de prix total du bien (10 à 15 %). Le solde est payable après réception de l'autorisation du gouvernorat et la signature de l'acte définitif.

 Liens utiles :

Expat.com – Forum Se loger en Tunisie 
Expat.com – Immobilier en Tunisie 
Logement Tunisie www.logementtunisie.com
Banque centrale de Tunisie www.bct.gov.tn
Pages Jaunes – Agences immobilières www.pagesjaunes.com.tn

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