Constructions legales et cadastre

Petite edition complementaire  :  je suis moi meme aller chercher le cadastre sur internet en croisant les données que j'avais, je retrouve le cadastre avec cette info  : 

Almacén-Estacionamiento | 49 m2 | 100,00% | 2009

Ce qui ne correspond pas au m2 annoncé. Bien plus grand. Ces infos peuvent elles manquer de mise a jour ?  Je compte bien le questionner a ce propos mais j'aimerai l'avis éclairé d'autres personnes qualifiées  : )

+2 pour l'avocat.

Tous les biens légaux devraient apparaître... Mais il est vrai que ce n'est pas toujours le cas, le cadastre semblant être assez approximatif...

J'ai moi-même un almacen, parfaitement visible sur toutes les photos cadastrales, mais qui n'apparaît pas dans le dessin du cadastre.

Comme il est bien compté dans le descriptif légal notarié du bien, cela ne me pose pas de problème particulier.

D'autre part, par exemple, il m'est impossible de superposer le dessin cadastral aux photos... les dimensions ne correspondent pas (terrain et/ou bâtiments).

Par ailleurs, certaines particularités peuvent faire apparaitre des dimensions trompeuses, exemples:
- le bien est indiqué 100 m2... mais il s'agit des dimensions extérieures construites, il te reste en fait ... 90 m2 habitables 
- si, de plus, il a une terrasse de 25 m2 dont 50% sont couverts non fermés... Ben là, il ne reste plus que ... 71,25 m2 habitables.

Et ATTENTION: un almacen n'est PAS à destination d'habitation !!!! Un changement de destination n'est pas toujours possible.

Et +1 pour l'avocat 

Il faut savoir que pour certaines communes le cadastre a dix , voire quinze ans de retard !

Merci pour votre aide. Alors pour info je l'ai questionné et celui ci m'a expliqué que certains cadastres étaient particulier mais qu'il y avait eu ces dernieres annees une affaire de cadastre par satellite qui remettait de l'ordre puis ma joint le cadastre de la mairie concerné ou cette fois les deux batiments sont en effet present avec la mention casa (bien que les dimensions ne soient pas précisées).

Je vais quand même voir pour un avocat, mais c'est tres flou pour moi, (voir etrange de devoir debourser une enquete a ce stade voir si on ne m'enfume pas ! ) , je viens de voir qu'ils font un peu le job du notaire  ?  Je pensais qu'une agence fournissait la part administrative, une idee du cout pour savoir si ils sont bien legaux ces 2 batiments ?

Autre point AlainL, quand vous dites  qu'un Almacen n'est pas a destination habitat, que comprendre  ?
Etant non raccordé mais avec une citerne  d'eau, panneau solaire et groupe electro , si je decide d'y vivre 365 jours ou est le souci  ? 


Merci a vous !

Almacen = remise, abri de jardin, grange, etc...

Chaque bâtiment a une destination spécifique ou mixte.  4 murs et un toit, cela peut être aussi bien un entrepôt, un garage, ou une maison.

Ce qui signifie que dans la documetation, la destination est indiquée, si c'est pour l'habitat humain, tant les normes que les taxes seront différentes de celles d'un bâtiment à usage industriel par exemple, ou encore autres pour usage d'exploitation agricole.

La conséquence est que tout "bâtiment" peut ne pas être à "destination d'habitation humaine".  Et que donc il n'est pas nécessairement possible de le transformer pour cet usage.

C'est donc à vérifier AVANT d'acquérir un bien - Chouette, 200 m2 tout ouvert, je peux partitionner comme je veux, super ! - Ah, ouiiiii, mais.... ben non !

Ceci n'est d'ailleurs pas particulier à l'Espagne, c'est la même chose dans toute l'Europe.

Note complémentaire:

En principe, ce qui fait foi, c'est le dernier contrat de compra/venta, dans lequel - sauf modifications sauvage non-légalisée entretemps de l'ancien propriétaire -, les bâtiments sont décrits comme:

...Terrain urbain (ou rural) de xxxx m2... comprenant une maison (Casa) de xxx m2, et un bâtiment annexe (Almacen) de xx m2, pour un total de xxx m2... bordé au nord par la propriété de Untel, etc...

Tu deviens donc propriétaire de ce qui est indiqué en toutes lettres là, et qui doit avoir été enregistré comme tel.

moi qu and j ai acheter j ai visite au moins 80 maison 80 n avais pas de papier maison de 250 m2 avec sur l acte il ni avais q une cabane de 20 m2 pour entreposer les outils  pour moi il y a en andalousie 85% des casa de campo qui sont illegal de plus si tu na ni l eau ni l electricite il y a de forte chance que sa soit le  cas  abris vendu comme maison   il faut un avocat pour demeler tout sa  car ensuite dur de revendre un pigeon ne se leve pas tout les jours il vaut mieux payer les honoraire  d un avocat  que d etre le pigeon  moi la deniere que j ai faillis acheter un agent immobilier francais  un vendeur allemand il m on promener avec les papier pendant 3 mois et totalament illegal et pourtant maison neuve  l embrouille et courant en espagne  donc attention attention verifier tout 5 fois plutot q une
il sont malin les bougres

Merci   !  Pour le moment la seul info que j'ai est issu du cadastre  :  Parcela, a efectos catastrales, con inmuebles de distinta clase (urbano y rústico)

Que dois je demander a l'agence concretement  ? Un document que je dois ensuite donner a un avocat  ?   Actuellement je n'en suis que au stade de visite mais si tout est ok je devrai me lancer.

Ton avocat se chargera d'obtenir tous les documents nécessaires, et de les vérifier... avec toi 

De même, de préparer un contrat d'achat/vente comprenant toutes les réserves nécessaires (impayés, etc).

S'il y a le moindre doûte, discutes-en avec lui, en fonction du niveau de risque que tu es prêt à prendre, le cas échéant... cherche un autre bien.

Merci beaucoup. J'ai retour de l'agent immo aujourdhui qui me dit ceci  :

Los edificios si son legales, en finca rústica vd. Puede vivir pero estamos hablando de casa de campo tipo almacén y no como una casa dentro de la ciudad, si lo quiere legalizar como casa tiene que contratar a un arquitecto y hacer una serie de proyectos para legalizarlo como vivienda.

=> je comprends qu'ils sont legalement habitable mais me precise que c'est une maison de campagne donc non raccordé ?  Perso ca me derange pas je suis dans un projet d'autonomie. Mais j'aimerai saisir les nuances de son propos et non pas l'interpréter comme cela m'arrange.

Et accessoirement ce point  :
Respecto a las aguas residuales, la finca ha sido un pozo muerto donde van las aguas residuales.

=>  ?? En gros je dois faire une fausse sceptique non  ? 

Bonne journee

Ok oui c'est bien ce que je pensais. Le projet intergre des toilettes seches, la filtration sera donc pour les eaux de douches et vaisselles uniquement.

si les eaux usées vont dans un puits désaffecté sa veut dire qu il ny a plus d eau sur le terrain  et comme il ne pleut jamais de mai a  octobre  dur
suite a une fuite dans une conduite d eau de la commune j ai du faire venir une citerne d  eau 4 metres cube et1.5 km  50 euro il y a 6 ans 
pour moi je pense comme dit serge l ensemble pue et voir a fuir

Non, non, et NON, Lamjo... fuis ce trou maudit 

Premièrement, de passer d'un almacén à une maison habitable va te coûter un saladier (sauf si tu l'acquières pour 1 € symbolique, mais même là, tu aurais intétrêt à bien calculer)... POUR AUTANT qu'ils t'autorisent à le faire, ce qui n'est pas gagné d'avance. À voir - et par écrit ! - avec l'architecte communal.

Secondo, l'envoi d'eaux usées humaines dans un puits est formellement interdit dans toute l'Europe depuis longtemps, donc, y compris en Espagne. Et une fosse septique DOIT être aux normes actuelles, aucune exception acceptée.

Donc, ce n'est pas "mission impossible"... M'enfin, il y a assez de biens en vente pour tenter de trouver son bonheur... sans devoir se prendre la tête.

Mais bon... ce n'est que mon opinion 

Pour Serge: Chez moi, c'est 120 

Effectivement tout cela me semble bien compliqué pourtant. La maison avait une situation geographique et un cadre intéressant avec un batiment au gros oeuvre fini, il restait le second oeuvre. Bref je l'aimais bien mais si c'est un nid a emmerde je pense que ca sert a rien de voir plus loin.

Ben moi, c’était 120 euros aussi il y a deux ans, mais brusque augmentation l’année passée : 170 pour une fosse qui fait à tout casser 1,5 m3… …Je sais que je vais encore faire hurler dans les chaumières, mais c’est ce qui me dérange le plus en Espagne, dans le meilleur des cas, la première fois c’est +/ correct (120 c’est déjà pas piqué des vers) et puis, patatras tu te fais de nouveau arnaquer. Parce qu’entre nous, avec un salaire moyen de 900 euros/mois, je vois mal l’espagnol donner 170 euros pour vider sa fosse septique ! Pourtant il faut bien qu’il la mette quelque part aussi…

idem pour tout 1 fois sa va 2 fois il se sucre

Serge54 a écrit:

Ben moi, c’était 120 euros aussi il y a deux ans, mais brusque augmentation l’année passée : 170 pour une fosse qui fait à tout casser 1,5 m3… …Je sais que je vais encore faire hurler dans les chaumières, mais c’est ce qui me dérange le plus en Espagne, dans le meilleur des cas, la première fois c’est +/ correct (120 c’est déjà pas piqué des vers) et puis, patatras tu te fais de nouveau arnaquer. Parce qu’entre nous, avec un salaire moyen de 900 euros/mois, je vois mal l’espagnol donner 170 euros pour vider sa fosse septique ! Pourtant il faut bien qu’il la mette quelque part aussi…

Pour mémoire, concernant les fosses, vous avez généralementr un contrat de maintenance (obligation légale, avec assignation a un point de retraitement).

Comme tout se discute ici, rien ne vous empêche de négocier les tarifs, si vous faites régulièrement appel à la même entreprise.

Toujours pour mémoire, les salaires légaux ont augmenté, et s'il faut s'en réjouir pour nos amis espagnols, cela a bien entendu des conséquences sur les prix. Comme partout ailleurs 

Au moins 2 heures (eh oui, le temps de voyage compte...) d'un chauffeur et dans mon cas d'un spécialiste agrée, entretien du véhicule, paiement du retraitement, documentation du retraitement... Je précise que pour moi, c'est 12 m3, donc un camion complet.

Dans le cas des petites quantités, je négocierais alors car le camion ne vient - généralement - pas que pour toi, il fait plusieurs clients.

Bonjour,

Je vous conseille de prendre contact avec un avocat franco-espagnol indépendant de l'agence en Espagne. Il y en a plusieurs cabinets très sérieux aussi bien en France qu'en Espagne, qui vous accompagneront pour acheter en toute sérénité.

Bien à vous,

Bonjour
Surtout ne prends pas l'avocat de l'agence. Demande la "nota simple" très récente.
Méfiance..... en ce qui me concerne problème avec un carport pour voiture alors image avec un bâtiment non déclaré...
Courage

Votre cas sent la fraude à plein nez. Rendez-vous avec les documents au service du cadastre de la commune concernée et demandez une confirmation écrite de la légalité de toutes les plans et constructions sur la propriété. Ne signez rien avec le vendeur avant cela.Ensuite obtenez une confirmation auprès du Registro de la Propriedad de votre commune.

Bonjour,
le cadastre sur le site "https://www1.sedecatastro.gob.es/CYCBienInmueble/OVCBusqueda.aspx?from=" permet une vision partielle du bien. Vous pouvez demander une note simple auprès de  :"https://www.registradores.org:444/propiedad/pags/geolocalizacion/visorGeoBase.jsp". Cela ne veut pas dire que votre future bien est légal. Il faut aller auprès de la mairie (ayuntamiento) service du cadastre (cadastro) qui vous confirmera si tous les bâtis ont bien été enregistrés. En Espagne tout compte : la piscine la niche du chien le poulailler la maison le garage ou le car-stock. En fonction des régions les surfaces bâties ne peuvent pas dépasser entre 1,2 ou 4 % de la parcelle. Dans certaines régions comme Murcie 5000m2 est un minimum pour obtenir le droit de construire, et sur la Costa Blanca la norme est de 10.000m2. Les maisons datant d'avant la nouvelle loi de 2010 ne peuvent être démolies. Mais elles restent illégales si elles n'étaient pas enregistrées. Si le propriétaire a régularisé la situation auprès de la municipalité et du cadastre elles peuvent être vendues sous réserves. Le fait d'avoir une parcelle inférieur aux mesures minimum autorisée vous met dans une situation inconfortable pour le droit à l'eau et à l'électricité (tout dépend ce qui est pris en compte par commune). En zone rurale la fosse septique est obligatoire. Un contrat annuel de nettoyage des eaux usées est obligatoire. Le certificat de première occupation ou de deuxième occupation (qui se réfère au premier) vous permettra d'inscrire l'eau et l’électricité à votre nom.

Bonsoir

Désolé en vous répondre, mais je ne suis pas très active en internet.

Comme avocat, je vous informe que chaque bâtiment doit avoir sa propre référence cadastral, sauf que soit un garage ou une cave.

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