Bonjour calomahe et bienvenue,
Je ne vais pas m'aventurer dans vos questions concernant l'achat par la SCI.
Par contre, je puis vous renseigner quant à la division éventuelle de votre propriété.
En matière immobilière, un avocat n'est pas indispensable mais fortement conseillé. Les tâches du notaire ne correspondent pas à ce qu'il se fait en France. Ici, ce dernier se renseigne si le bien sert de garantie à une dette ou pas et ne fait qu'acter, confirmer le compromis de vente dans la forme qui lui est présentée.
De son côté, l'avocat se chargera de tous les contrôles liés au bien (propriétaire(s), légalité de la construction, projets de construction aux alentours y compris les éventuels travaux de génie civil,...).
Dans votre cas, il pourra aussi vous informer quant aux possibilités de parceller votre terrain ou pas.
Chaque commune doit disposer d'un Plan General de Ordenación Urbanistica (PGOU). Ce n'est pas toujours le cas pour de multiples raisons. Il est géré par le bureau "Urbanismo" de la commune mais la responsabilité du contenu est l'apanage du Gouvernement de la Communauté.
Ce PGOU reprend la situation urbanistique de tout le territoire communal (termino municipal). Vous savez ainsi si vous vous situez en zone urbaine, en zone à urbaniser, en zone rurale, en zone protégée,...
Ce PGOU indique la surface minimale des terrains disponibles à la construction selon la zone.
Ce PGOU reprend aussi, par zone, les normes urbanistiques à respecter.
Un exemple simple et concret.
La norme des terrains constructibles de votre zone est de 1.000 M2
Votre terrain mesure 1.800 M2.
Vous n'obtiendrez pas l'autorisation de le scinder si ce n'est pour revendre un maximum de 800 M2 à votre voisin direct (et encore, certaines conditions seront imposées).
En effet, vous devez conserver un minimum de 1.000 M2 et 800M2 ne sont pas suffisants pour obtenir un permis de bâtir.
A cela s'ajoute les normes urbanistiques aussi comme le longueur minimale du terrain en façade, les voies d'accès,...
Avant de vous engager définitivement, il est donc plus qu'intéressant de connaître la situation de votre terrain.
Une dernière remarque concernant le prix d'achat... surtout que vous discutez ferme le prix d'acquisition.
Des discussions ont abordé le sujet.
L'Agencia tributaria (impôts) calculera les frais sur base du prix d'achat.
Mais dans les cinq ans (délai de prescription), elle peut revenir vers vous avec une rectification - assortie éventuellement d'une amende - si ce prix d'achat est inférieur à la valeur cadastrale estimée du bien.
Double polémique sur le sujet.
Au départ, les valeurs cadastrales devaient être revues tous les cinq ans. Mission impossible ! Les municipalités ont alors décidé d'un coefficient lié à l'ancienneté de la dernière révision - Ce coefficient peut aller jusque 4,86 - appliqué à la valeur cadastrale actuelle... Il est évident que ce principe fait grimper l'impôt dû par rapport à ce qui a été initialement demandé.
Conséquence directe de la crise, les banques se sont retrouvées avec un parc immobilier conséquent. Le Gouvernement les a instamment prié de s'en séparer afin de disposer de liquidités mais aussi parce qu'elles ne possédaient ni les moyens, ni les compétences pour une telle gestion. Ces maisons - souvent vandalisées par le propriétaire expulsé - ont été bradées. Aujourd'hui, l'AEAT réclame son dû assorti de fortes amendes du fait de la grande différence entre le prix d'acquisition et la valeur cadastrale. Elle considère cette transaction comme une tentative de fraude.
Là aussi, l'avocat pourra vous signifier la fourchette des impôts à payer tenant compte du montant de la transaction et de la valeur cadastrale estimée du bien.
Giel358
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