ASUNCION, VILLE FANTÔME DEMAIN ?

Bonjour à tous,

C'est un paradoxe qui saute aux yeux de tous ceux qui se baladent dans les rues d'Asunción. D'un côté, une forêt de grues et des tours de papier qui se veulent "de standing", et, de l'autre des magasins aux rideaux de fer baissés, des façades coloniales qui s'effondrent et des vitrines sur lesquelles on a collé un film sombre pour qu'on ne voie pas ce qu'il y a à l'intérieur. On a l'impression de se promener dans une ville qui se meurt...

20 000 logements vides pour une future ville fantôme

Si on se réfère au recensement officiel de 2022 de l'Instituto Nacional de Estadística (INE), Asunción comptait 16 099 logements où personne ne vit. Dans le détail, 11 865 logements inhabités, 2 920 à louer ou à vendre et 1 314 carrément abandonnés. Et encore, dans ce chiffre on ne compte ni les maisons de week-end, ni celles en travaux, ni celles transformées en bureaux ou en commerces. Si on les rajoute, on arrive déjà à près de 19 700 logements vides ou abandonnés... et ça, c'était en 2022 !

Ces logements abandonnés, pour une bonne partie, ce sont des biens juridiquement morts. Il y a un peu de tout, des maisons coloniales, des anciens commerces dont les propriétaires sont décédés ou partis ailleurs depuis des années, en laissant derrière eux des successions bloquées, des bagarres d'héritiers ou des biens qui attendent une vente aux enchères que personne ne se presse d'organiser. Comme on n'arrive pas à se mettre d'accord et qu'il faudrait payer les taxes en retard, chacun fait le mort et personne n'y touche. Ces maisons deviennent des ruines à ciel ouvert, les toits s'effondrent, les fenêtres sont arrachées et la végétation reprend ses droits. C'est triste, ça donne l'impression d'un cimetière de pierres, de béton et de briques, avec des carcasses fantômes qui sont là on se demande bien pourquoi. Et c'est là-dedans que la misère vient s'installer, j'y reviens plus bas.

Attention quand même, ces chiffres datent du recensement d'il y a quatre ans. Depuis, non seulement l'eau a coulé sous les ponts, mais surtout les étages se sont empilés dans les nouvelles tours. Alors quand "les observateurs" (j'aime bien ce terme qui ne veut rien dire mais qu'on voit partout) annoncent qu'Asunción va bientôt dépasser la barre des 20 000 logements vides, franchement pas besoin d'être capable de lire dans les cartes de feu Madame Soleil, on y était presque déjà en 2022. Pour une ville en pleine crise du logement, c'est quand même un comble, non ?

Mais comment on en est arrivé là, mon bon monsieur ?

La réponse, c'est un engrenage économique et réglementaire qui tue ! Un peu comme chez nous avec les règles sur les passoires thermiques et les maisons de campagne, mais à la sauce paraguayenne. Selon les sources, Asunción compte entre 1 800 et 2 800 bâtiments catalogués au patrimoine, la plupart dans le centre historique. En théorie c'est une fierté, en pratique c'est un désastre. La loi interdit de démolir ou de transformer ces vieilles bâtisses (les casonas) sans l'autorisation du Secrétariat National de la Culture, et c'est au propriétaire de payer la conservation et la restauration. Une restauration dans les normes, ça coûte une fortune que la plupart des propriétaires locaux sont bien incapables de sortir.

Sur le papier, tout est prévu. La loi dit que si le propriétaire ne peut pas payer, c'est l'État ou la municipalité qui doit prendre le relais, et il y a même eu des projets de crédits à taux réduits et de rénovation des façades, dont un soutenu par la BID. Tout est resté dans les tiroirs. Par contre, pour distribuer des amendes, la mairie ne traîne pas. Elle a lancé une grande campagne de contrôles et prévoit près de 23 000 millions de guaranis d'amendes, à environ 10 millions par dossier, sans compter les frais de nettoyage qu'elle facture. Et le plus vicieux, c'est que l'amende reste accrochée au bien, le propriétaire ne peut plus vendre tant qu'il n'a pas payé. Les voilà donc pris au piège, d'un côté ils n'ont pas les moyens de rénover dans les normes, de l'autre l'État ne les aide pas, et en plus les sanctions leur interdisent de se débarrasser du bien. Rien d'étonnant à ce que certains finissent par jouer la politique du pire.

C'est à partir de là que commence un jeu cynique. Beaucoup de propriétaires attendent tranquillement que leur casona finisse par s'écrouler toute seule, parce qu'une fois qu'il n'y a plus de bâtiment, il n'y a plus grand-chose à protéger et le terrain échappe aux règles du patrimoine. Il suffit de ne rien faire et de laisser le temps travailler. Et pour ceux qui sont pressés, il y a encore plus vicelard, un truc auquel même le Français le plus tricheur n'aurait pas pensé. En janvier dernier, une casona classée au coin des rues Azara et Antequera a été rasée en pleine nuit. Les propriétaires avaient une autorisation pour de "petites démolitions intérieures", et au petit matin il ne restait que des gravats. La mairie a porté plainte et la ministre de la Culture a reconnu que le lendemain, on ne pouvait plus rien faire. La loi prévoit pourtant jusqu'à 10 ans de prison pour ce genre de chose... on attend de voir. Et ce n'était pas une première, une autre casona de la rue Azara avait déjà subi le même sort en 2023. Une fois le terrain nu, nettoyé de ses gravats et le passé effacé, avec la lenteur des tribunaux et le poids de l'argent, il finit tôt ou tard par être revendu au prix fort pour y monter des blocs de béton modernes. C'est comme ça qu'on liquide le patrimoine national, par "omission malheureuse".

On parle rapidement des squats (aguantaderos) ?

En attendant le grand krach, le vide attire la misère. Déserté par ses habitants comme j'ai essayé de l'expliquer plus haut, le cœur historique se vide. Les maisons abandonnées et les anciens hôtels sont devenus des aguantaderos, des squats insalubres qui servent de repaires aux drogués, aux sans-abri et aux voyous. Ce n'est plus de l'urbanisme, c'est de la gestion de crise sociale et de sécurité publique. Les descentes de la police municipale et les murs de briques montés à la va-vite pour bloquer les accès n'y changent rien. Dès que les flics ont le dos tourné, les squatters reviennent avec leur misère et réoccupent les lieux.

L'économie à deux vitesses, ou le Paraguayen moyen chassé de sa ville

Pendant que le centre historique meurt, le reste de la ville s'emballe à 100 à l'heure. C'est l'exemple parfait d'une économie à deux vitesses. D'un côté les tours de luxe et le prix du mètre carré qui flambe, et de l'autre un marché complètement déconnecté de la réalité du pays. Avec le salaire moyen paraguayen, le salarié lambda ne peut plus se loger dans sa propre ville. Les études de l'INE sur le déficit de logements, publiées fin 2025 à partir du recensement, sont venues confirmer ce que tout le monde voyait déjà. Plus d'un million cent mille logements sont concernés dans le pays, dont plus de 108 000 à construire, et tout le reste ce sont des logements qui existent mais qui ont besoin de travaux sérieux.

Autrement dit, le pays a besoin de logements modestes et de rénovations... et on ne construit que du haut de gamme.

On assiste donc à un vrai dépeuplement de la capitale. La classe moyenne qui travaille est rejetée vers la périphérie (Luque, San Lorenzo, Mariano Roque Alonso), et ces villes deviennent des villes-dortoirs qui s'asphyxient matin et soir dans des embouteillages dantesques, pendant que certains quartiers d'Asunción s'endorment le soir dans un silence de mort, où les rares habitants hésitent à sortir seuls dans la rue.

La faute à qui tout ça ?

Aux promoteurs et à ceux qui construisent bien sûr, non pardon, j'oubliais ceux qui les vendent, mais aussi à ceux qui achètent ces appartements. Parce que comme j'avais essayé de l'expliquer dans deux contributions précédentes (BULLE SPÉCULATIVE ET ENYOUTUBEURS), ces tours de papier n'ont pas été conçues pour loger des familles, elles ont surtout été construites pour abriter des capitaux en panique. Une grosse partie de ces projets est financée par des entrepreneurs et des épargnants argentins.

À écouter les avis ici et là, il semble effectivement que beaucoup soient en état de panique à l'idée que Javier Milei perde les présidentielles de 2027 et qu'un gouvernement socialiste revienne au pouvoir. Il faut dire qu'ils ont été sérieusement échaudés, ils se sont fait "pomper" fiscalement à plusieurs reprises par les gouvernements précédents. Alors par prudence, ils sortent leur argent par vagues et achètent à Asunción à n'importe quel prix pour mettre leur fortune à l'abri du fisc argentin. Pour beaucoup d'entre eux, la rentabilité locative passe donc totalement au second plan, l'appartement est un simple "lingot de béton". Ils sont même prêts à revendre à perte si Milei est réélu et que le climat se calme chez eux. Perdre 10% dans une vente rapide, ça vaut toujours mieux que de se faire confisquer son patrimoine par un futur gouvernement péroniste.

Même si ce ne sont que des bruits de couloir, il faut reconnaître quand même que l'argumentation tient la route. On verra dans le futur...

Le piège infernal pour les "vrais" acheteurs

Dans ce grand jeu de poker menteur, il y a des victimes collatérales, et ce sont les rares "vrais" acheteurs, locaux ou expatriés. Certains ont payé comptant, d'autres ont pris un crédit lourd, et beaucoup ont mis les économies d'une vie pour s'offrir un logement et y habiter. Ce sont tous ces gens-là qui risquent de se faire broyer par le système. Quant aux Européens qui fuient la France en ce moment et qui tombent dans le panneau des "enyoutubeurs menteurs", ils sont adultes, c'est malheureux mais je ne compatis pas. Car bon sang, avant de mettre des sommes pareilles dans un immeuble d'un pays dont on ne connaît rien, il faut quand même un peu se renseigner. Pour moi ça s'appelle du bon sens, et des infos fiables on en trouve quand on cherche, ici même, sur Expat.com par exemple. J'ai écrit "LA BULLE SPÉCULATIVE IMMOBILIÈRE DU PARAGUAY" il y a huit mois, elle a été vue 325 fois, c'est bien la preuve qu'il y a quand même quelques personnes qui se posent des questions et qui cherchent.

Imaginez une tour de 40 appartements où seules 4 ou 5 familles vivent vraiment (c'est le cas de certaines tours en ce moment même), le reste appartenant à des holdings ou à des investisseurs argentins ou autres. Tant que l'argent dort, tout va bien. Mais que se passera-t-il le jour où le vent politique tournera en Argentine et que ces propriétaires décideront de tout vendre pour rapatrier leur fric ? Du jour au lendemain, ces investisseurs fantômes couperont les vannes et arrêteront de payer les charges de copropriété (expensas). Le couperet tombera alors sur les quelques résidents réels. Qui va payer le gardiennage 24h sur 24, l'électricité des parties communes et l'entretien des ascenseurs ? Les factures seront partagées entre les seuls habitants restants, et elles deviendront du jour au lendemain exorbitantes et impayables. Ces familles se retrouveront piégées dans des tours en faillite, condamnées à hériter des dettes des spéculateurs. Ce sont aussi ces familles qui devront supporter au quotidien, sans aucun poids face à des promoteurs déjà volatilisés, toutes les malfaçons d'une construction faite trop vite.

Et ce n'est pas de la science-fiction, pire, ça devient une mode. En Floride, dans certaines copropriétés, les charges et les assurances ont tellement grimpé qu'elles dépassent la mensualité du crédit, et beaucoup de propriétaires, surtout des retraités, sont obligés de vendre à perte. Alors imaginez ce que ça donnera ici, avec quatre ou cinq familles pour payer les charges de toute une tour. Nous voilà bien avec ces investisseurs fantômes et leurs tours fantômes, il ne manque plus que les zombies... Mais qui sait, peut-être que les vrais acheteurs sont en train de muter ?

À force de faire pousser des tours comme des poireaux sur la peur politique du voisin argentin, tout le système risque fort de s'effondrer tout seul avec les années. L'expérience montre qu'on ne peut pas faire durer indéfiniment une bulle immobilière sans vrais locataires et sans copropriétaires capables de payer.

Le jour où les Argentins voudront tous vendre en même temps, il n'y aura personne en face pour racheter ces milliers d'appartements de façade. La bulle éclatera, le réveil sera brutal et la gueule de bois mémorable pour l'économie paraguayenne. Et comme dans certains films apocalyptiques, on se retrouvera peut-être avec une collection de squelettes de béton high-tech plongés dans le noir, qui rappelleront une époque où on préférait loger l'argent en cavale plutôt que les gens.

D'ailleurs l'armada d'enyoutubeurs menteurs commence à sentir le vent tourner, on devine une certaine fébrilité dans les propos de quelques-uns d'entre eux !

Voilà, j'en ai fini pour aujourd'hui, mais je dis bien pour aujourd'hui seulement.

Et pour répondre aux trois personnes qui m'ont demandé par message privé pourquoi je faisais tout ce travail, je dois avouer que je ne le sais pas moi-même, vu que le forum Paraguay d'Expat.com est vraiment très peu visité et que ce que j'écris est lu par très peu de monde. Mais quand Julien, le patron d'Expat.com, m'a proposé cette fonction il y a 14 ans, il m'a bien précisé que c'était beaucoup de travail qu'il fallait essayer de faire vivre le forum Paraguay, que, si je l'acceptais, je devrais l'assumer jusqu'au bout et que c'était une fonction d'animateur bénévole.

J'avais donc les cartes en main pour choisir. J'ai accepté et quand je prends un engagement, je le tiens. Et puis j'ai l'impression de bien faire mon travail et d'être utile, c'est déjà ça... et ça me fait du bien parce que je ne supporte pas l'arnaque, et on ne se refait pas...

Ceux qui apprécient peuvent me mettre un pouce vers le haut ou un commentaire, ce serait sympa.

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Infos techniques:

Recherches ciblées effectuées à l'aide de DeepSeek, Gemini et Metai Ai + pour avoir trois avis.

Je croise les réponses et je mets systématiquement chaque IA en contradiction avec les autres pour avoir des résultats fiables.

Ensuite je fais mon rédactionnel avec l'aide de Claude Opus 5

Les sources

El Surtidor, les 16 mil viviendas vacías

Arquitectos del Paraguay, viviendas vacías

Mandu'a, abandono de los edificios patrimoniales

ABC Color, casas patrimoniales desaparecen

El Prisma, 25% del Centro Histórico abandonado

E'a, quiénes son los dueños del Centro Histórico

La Nación, demolición casona Azara y Antequera

ABC Color, "atropello absoluto" según Cultura

ABC Color, proyectos para revitalizar el Centro

Última Hora, edificios que se convierten en aguantaderos

La Nación, déficit habitacional INE

ABC Color, 90% del déficit es cualitativo

InfoNegocios, inversores argentinos

ABC Color, multas por G. 23.000 millones

Última Hora, multas de G. 10 millones

RDN, multas vinculadas a los inmuebles

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