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immobilier

Nuts
#1
Un sujet que je voudrais aborder .... L'immobilier ... Depuis que l'idée d'immigrer a germé dans notre esprit, je consulte régulièrement les biens à vendre sur le site proprio com. Ce qui m'effare , c'est le nombre de propriété à vendre , leur prix et surtout l'agencement de ces biens (Nous sélectionnons des propriétés avec 5 chambres, 4 enfants obligent ....).

Souvent, je me demande , où est l'embrouille ????  L'immobilier est-il à ce point moins chers.

Bonne journée à tous ...
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Nuts
#2
Pour illustrer mon poste précédent :

314 000 dollars soit +- 250 000 euros
Au québec

250 000 euros  (+35 000 euros)
Dans ma région

J'ai donc sélectionné deux biens qui sont à vendre à un prix équivalent (en tenant compte du cours) sachant qu'il faut ajouter chez nous +- 35000 euros de frais notariaux.

Où est l'erreur ?
JeanDuez
#3
L'immobilier est effectivement moins cher ici. Plus d'espace pour s'étendre donc des villes moins denses et des prix plus raisonnables.

Le piège est (comme partout mais peut-être un peu plus ici) dans les mauvaises localisations. Il faut bien connaître une région avant d'acheter. Sinon, vous serez pris avec un bien impossible à revendre. Cela implique que vous serez bloqué pendant longtemps. Il n'est pas rare de voir des propriétés a vendre pendant plus de 10 ans.

Encore un détail qui differencie les marchés français et québécois: La marge de négociation. Ici, elle est parfois énorme. Il faut avoir du culot.

Si vous avez d'autres questions, n'hésitez pas. C'est un sujet qui me passionne. (et je n'ai rien a vendre)
JeanDuez
#4
Encore une petite précision, ce n'est pas pertinent de comparer les prix par une conversion au taux de change. Il faut considérer la parité de pouvoir d'achat et en gros, elle est équivalente. Un dollars vaut un euro.
dans votre exemple, la maison québécoise est nettement plus chère que la maison française.
francknathalie05
#5
De toute façon, vous aurez tout intérêt à passer par un courtier qui se servira des comparables et des véritables valeurs d'un bien. Ce courtier aura possibilité d'intervenir dans tous les biens à vendre et ce malgré le choix d'un vendeur choisi par le propriétaire.

N'omettez pas qu'un nouvel arrivant est la proie facile....
Une comparaison inter pays ne doit pas rentrer en ligne de compte, les matériaux n'étant pas les mêmes.
Nous habitons Ste Foy et à titre d'exemple, malgré des évaluations municipales récentes , les propriétaires spéculent sur le futur Ste foy 2013/2014...
1 membre a réagi à ce message
Nuts
#6
Dans le cas que j'évoque , je pars du principe que je revend mes biens ici en Europe qui sont libre de crédit. J'ai donc le capital en main, j'applique donc un taux de change pour le capital.
Y a-t-il des taxes additionnelles ? (nous avons les frais de notaire chez nous qui sont assez conséquents et au prorata de la valeur du bien.).
francknathalie05
#7
Oui les taxes de bienvenues, municipales et scolaires. Certes les municipales sont allouées dans dans tous les pays .
francknathalie05
#8
Sur Ste foy, sans courtier il est très difficile de faire baisser les prix des particuliers. Sachant que c'est un des rare arrondissement qui a littéralement flambé et que les propriétaires majorent de 20% à 305 l'évaluation municipale. Si l'on envisage une revente en ayant été majoré de ce pourcentage, difficile de rentrer dans son investissement.

Enfin, je dirais que tous les courtiers ne sont pas à mettre dans le même sac. Fort heureusement d'ailleurs..

Pour le reste, je trouve cet avis intéressant car finalement chacun bénéficie de son expérience.
pigkiller
#9

francknathalie05 a écrit:

Sachant que c'est un des rare arrondissement qui a littéralement flambé et que les propriétaires majorent de 20% à 305 l'évaluation municipale.


c'est tout a fait normal de majorer l'évaluation municipale de 20 à 30%... généralement la valeur de l'évaluation est de 75 à 80 de la valeur de revente...

quand tu vends ta maison c'est le minimum que tu dois faire...

JeanDuez
#10

pigkiller a écrit:
francknathalie05 a écrit:

Sachant que c'est un des rare arrondissement qui a littéralement flambé et que les propriétaires majorent de 20% à 305 l'évaluation municipale.


c'est tout a fait normal de majorer l'évaluation municipale de 20 à 30%... généralement la valeur de l'évaluation est de 75 à 80 de la valeur de revente...

quand tu vends ta maison c'est le minimum que tu dois faire...


C'est de moins en moins vrai. Il arrive maintenant que les ventes soient même conclues à un prix inférieur à l'évaluation municipale. Dans la région de Québec en tout cas.

pigkiller
#11

JeanDuez a écrit:
pigkiller a écrit:
francknathalie05 a écrit:

Sachant que c'est un des rare arrondissement qui a littéralement flambé et que les propriétaires majorent de 20% à 305 l'évaluation municipale.


c'est tout a fait normal de majorer l'évaluation municipale de 20 à 30%... généralement la valeur de l'évaluation est de 75 à 80 de la valeur de revente...

quand tu vends ta maison c'est le minimum que tu dois faire...


C'est de moins en moins vrai. Il arrive maintenant que les ventes soient même conclues à un prix inférieur à l'évaluation municipale. Dans la région de Québec en tout cas.


il faut aussi voir dans quelles conditions sont certaines maisons vendues... l'évaluation c'est bien beau quand la maison est en bon état! les évaluateurs ne passent pas à chaque renouvellement de role foncier pour voir comment évolue la maison, mais le role foncier lui augmente toujours...

Summoning
#12

Nuts a écrit:

Pour illustrer mon poste précédent :

314 000 dollars soit +- 250 000 euros
Au québec

250 000 euros  (+35 000 euros)
Dans ma région

J'ai donc sélectionné deux biens qui sont à vendre à un prix équivalent (en tenant compte du cours) sachant qu'il faut ajouter chez nous +- 35000 euros de frais notariaux.

Où est l'erreur ?


Moins cher que quoi ? Que la Balgique ? Possible.

Summoning
#13

JeanDuez a écrit:

L'immobilier est effectivement moins cher ici. Plus d'espace pour s'étendre donc des villes moins denses et des prix plus raisonnables.

Le piège est (comme partout mais peut-être un peu plus ici) dans les mauvaises localisations. Il faut bien connaître une région avant d'acheter. Sinon, vous serez pris avec un bien impossible à revendre. Cela implique que vous serez bloqué pendant longtemps. Il n'est pas rare de voir des propriétés a vendre pendant plus de 10 ans.

Encore un détail qui differencie les marchés français et québécois: La marge de négociation. Ici, elle est parfois énorme. Il faut avoir du culot.

Si vous avez d'autres questions, n'hésitez pas. C'est un sujet qui me passionne. (et je n'ai rien a vendre)


Même sur l'Ile de Montréal ? Pour le négociation énorme

Summoning
#14

JeanDuez a écrit:

Encore une petite précision, ce n'est pas pertinent de comparer les prix par une conversion au taux de change. Il faut considérer la parité de pouvoir d'achat et en gros, elle est équivalente. Un dollars vaut un euro.
dans votre exemple, la maison québécoise est nettement plus chère que la maison française.


Que la maison Belge

Edit : toi, tu te plairais sur bulle-immobiliere :)

francknathalie05
#15

pigkiller a écrit:
francknathalie05 a écrit:

Sachant que c'est un des rare arrondissement qui a littéralement flambé et que les propriétaires majorent de 20% à 305 l'évaluation municipale.


c'est tout a fait normal de majorer l'évaluation municipale de 20 à 30%... généralement la valeur de l'évaluation est de 75 à 80 de la valeur de revente...

quand tu vends ta maison c'est le minimum que tu dois faire...


Je veux bien, mais où est écrit que cette sur évaluation est normale.

Pourquoi une évaluation est inférieure à la valeur ?

Merci pour tes explications.

pigkiller
#16

francknathalie05 a écrit:
pigkiller a écrit:
francknathalie05 a écrit:

Sachant que c'est un des rare arrondissement qui a littéralement flambé et que les propriétaires majorent de 20% à 305 l'évaluation municipale.


c'est tout a fait normal de majorer l'évaluation municipale de 20 à 30%... généralement la valeur de l'évaluation est de 75 à 80 de la valeur de revente...

quand tu vends ta maison c'est le minimum que tu dois faire...


Je veux bien, mais où est écrit que cette sur évaluation est normale.

Pourquoi une évaluation est inférieure à la valeur ?

Merci pour tes explications.


http://courtierimmobilierquebec.net/pos … ifference-http://www.jecomprends.ca/maison/vente/ … une_maison

une évaluation foncière est uniquement un outil de taxation pour les villes, cela ne reflète pas les prix du marché immobilier... ma maison vaut la même chose que celle du voisin, car nous sommes sur la même rue, dans le même secteur, bâtis depuis longtemps, mais je sais très bien que ma maison se vendra plus chère que celle de mon voisin, car des rénos y ont été faite, alors que lui non...

une maison de... 200 000 à Montréal en valeur de revente sera bien plus élevée que la même maison avec un role foncier au fin fond de la Beauce...

francknathalie05
#17
ca nous sommes d'accord et ce n'est pas propre au Québec.

Merci pour les liens, je vais lire tout cela.
pigkiller
#18
de rien, après c'est sur que certains ''abusent'' du prix de vente fixé en fonction de l'état de la maison, notamment à Montréal ou Québec, mais aussi dans des villes ou villages, parfois de véritables chiottes sont vendues, et même si cela n'est pas forcément cher cela est à la limite de l'insalubrité!!, mais par exemple des maisons de 300 000 à Montréal ce n'est malheureusement pas la batisse qui vaut le plus mais le terrain (pour ma part dans l'évaluation le terrain vaut 2/3!!)
francknathalie05
#19
C'est bien là, où je voulais en venir. Lorsque tu visites une bâtisse à 400 000 $ à Qc et que tu te rends compte que les murs sont juste à garder...

Les spéculations vont bon train. Ceci dit, j'en ai bénéficié en France aussi.
tarbais
#20

Nuts a écrit:

... sachant qu'il faut ajouter chez nous +- 35000 euros de frais notariaux...


Au Québec, les frais de notaires se situeront entre 1000 et 1500 $ pour une maison :D

Cherrybee
#21

JeanDuez a écrit:

Encore un détail qui differencie les marchés français et québécois: La marge de négociation. Ici, elle est parfois énorme. Il faut avoir du culot.


Je ne suis pas d'accord avec cette affirmation. Essayez un peu, en tant qu'immigrant de faire baisser à un proprio le prix de sa maison à un prix indécent, vous verrez la réaction. Nous avons été accompagnés lors de l'achat de nos 2 maisons successives par un agent immobilier de métier. Il nous disait, au moment de la proposition " Soyez juste, ne soyez pas insultant envers le propriétaire".

Cherrybee
#22

JeanDuez a écrit:

Encore une petite précision, ce n'est pas pertinent de comparer les prix par une conversion au taux de change. Il faut considérer la parité de pouvoir d'achat et en gros, elle est équivalente. Un dollars vaut un euro.
dans votre exemple, la maison québécoise est nettement plus chère que la maison française.


1 euro ne vaut pas 1 dollar aujourd'hui, 8 octobre. 1 euro = 1,2661 $ CAD

On a l'habitude de faire des raccourcis sur ce sujet car les prix habituels à la consommation ne comptent pas les 15 % de taxes qu'il faut rajouter. Or, dans ce cas, il suffit de ne viser que des maisons de seconde main pour ne pas payer ces taxes. Et dans ce cas, une maison québécoise de 314 000 $ vaut bien 248 038 euros.

JeanDuez
#23
J'ai écris: la marge de négociation est PARFOIS énorme. Cela signifie: Pas toujours mais ça vaut la peine d'y penser. Et rien n'empêche ceux qui le veulent de payer sans négocier. Une bénédiction pour les vendeurs et les courtiers.

Quant à la valeur des monnaies, j'ai parlé de PARITÉ DE POUVOIR D'ACHAT. Une petite requête Google ne coûte rien. Ne vous en privez pas. Sauf si vous êtes du genre à savoir déjà tout.
Cherrybee
#24
Effectivement, on pourrait même dire "moins que parfois". Et je pense qu'il était superflu de dire "il faut avoir du culot". J'ai vendu également une maison il y a 3 ans. Une acheteuse de Vancouver a essayé d'y aller au "culot" comme vous dites. Elle a été bien reçue, autant par nous que pas notre agent immobilier :) . Quant à la "parité du pouvoir d'achat", est-il utile de le compter? On sait très bien qu'un immigrant français par exemple, qui a vendu sa maison en France aura un pouvoir d'achat tout à fait confortable pour acheter une maison au Québec. Et qui lui reviendra moins cher ici. J'en ai également fait l'expérience puisqu'habitant dans une région très prisée du sud-est de la France, j'ai vendu une maison en copropriété avec mon ex. La seule moitié du montant récupéré m'a permis d'acheter cash une jolie maison récente dans la région de Montréal. Avec des frais notariés de 900 $ (magasinés en 2006) Et oui, c'est une bonne surprise pour certains immigrants.
Summoning
#25
A mon avis, les règles au Québec ne sont pas différentes de partout ailleurs.

En ce moment, on est en période haussière de l'immobilier au Québec. Les vendeurs sont gourmands et tentent de vendre au plus haut. Malgré tout, si le prix est plus élevé que chez la concurrence, le bien lui restera sur les bras.

Je ne suis pas d'accord pour dire qu'on est forcément gagnant en vendant en France et en rachetant au Québec. Va dire ça à celui qui vend sa maison à Saint Flour et qui doit s'installer à Montréal. Ça dépend des cas, donc. Ca dépend où l'on habite en France ou où l'on se rend au Québec.
Summoning
#26

JeanDuez a écrit:

J'ai écris: la marge de négociation est PARFOIS énorme.


Laisse moi deviner :
- quand le prix du bien est très supérieur à celui de la concurrence donc que ça ne se vend pas (donc ce n'est pas que la marge de négociation est énorme, c'est que le prix est trop élevé)
- dans les zones mortes sans acheteur
- dans le cas d'un vendeur pressé (divorce, accident de la vie etc)

francknathalie05
#27
Un sujet bien intéressant qui vaut la peine d'être abordé.

Merci de rester courtois afin de garder la bonne humeur.
Summoning
#28
Où est-ce que je ne suis pas courtoise ?
francknathalie05
#29

Summoning a écrit:

Où est-ce que je ne suis pas courtoise ?


je m'adressais à l'ensemble des participants de façon générale.

Il est de tradition de s'adresser en MP lorsque l'on s'adresse à une personne en particulier.

Bonne journée.

Summoning
#30
Je vois, mais n'ayant pas vu une seule trace d'absence de courtoisie sur le sujet, je ne comprends pas plus. Bref.
Summoning
#31
JeanDuez : un marché immobilier fonctionne avec les mêmes principes partout, du moins concernant la loi de l'offre et de la demande.

Evidemment qu'il y a des différences, en France il y a beaucoup plus de lois qui font que les choses sont plus sécurisées et plus cadrées. Les techniques de construction ne sont pas les mêmes, on trouve beaucoup plus d'habitations détériorées et bourrées de malfaçons au Québec, d'où la quasi obligation de faire appel à un expert lors d'un achat. En France, il y a le diagnostic énergétique et de rejet de gaz à effet de serre, apporter la preuve d'absence d'amiante qui sont obligatoires.

Mais à part ça, si on visite 10 maisons dans un même secteur, avec des différences de prix et de qualité identique, on prendra soit le meilleur rapport qualité-prix, ou alors on demandera à un second choix de s'aligner sur le prix de la concurrence. C'est une règle universelle, il me semble. Du moins si le vendeur souhaite vendre son bien...


(Ah ok, comme quoi quelque chose qui n'est pas courtois pour l'un, peut l'être pour l'autre, mais à mon sens on aurait pu surtout s'économiser du temps et des discussions stériles avec ces histoires de courtoisie qui n'ont pas lieu d'être, mais bon. Je n'espère pas que tu partiras, j'aime bien lire tes points de vue)
Summoning
#32

JeanDuez a écrit:

De nombreux français arrivent ici avec cette conviction et font rapidement un achat (et une grosse erreur) en se basant sur les règles du marché français.


Je pense que de nombreux français sont éblouis car peuvent s'acheter un château dans certaines zones, avec le prix de vente de leur maison, et s'empressent d'acheter sans du tout réfléchir au fameux principe de la loi de l'offre et de la demande. Hors je pense que de nombreuses zones au Québec (comme en France aussi d'ailleurs) sont complètement sinistrées en acheteurs. Il faut voir ces zones complètement sinistrées au fin fond des Laurentides, avec parfois des rues entières où quasi une maison sur deux est à vendre. C'est là qu'il faut faire des offres en cassant les prix. Mais sûrement pas dans les grosses villes où il y a de la demande et où l'on va se faire claquer la porte au nez.

Cherrybee
#33
Ne t'inquiète pas, Jean Duez, (c'est aussi effectivement courant de tutoyer des forumistes même sans les connaître), je ne le prends pas perso et surtout je ne prends pas la mouche :). Au contraire, ce genre de témoignages presque à l'opposé les uns des autres montre bien que, habitants tous au Québec, nous avons tous des réalités différentes selon l'endroit d'où nous venons en Europe, la valeur du bien que nous avons vendu, la valeur et l'emplacement du bien que nous achetons au Québec, et il est intéressant que celui qui n'est pas encore arrivé ait tous ces témoignages. Je suis cependant d'accord avec FranckNathalie pour conseiller l'aide d'un agent immobilier lors du premier achat au Québec. En effet, ils ont accès à des informations que nous n'avons pas lorsque nous voulons fixer un prix d'achat par nous-même (par exemple combien de maisons se sont vendues dans les derniers mois dans le quartier pour voir si le marché est actif ou dormant, à qualité égale de combien les acheteurs ont-ils accepté de baisser leur prix (prix affiché-prix effectivement vendu). Et je suis d'accord également avec Summoning.
Par exemple (non, je ne suis pas contradictoire,lol), quand je vendrai mon bien dans 20 ans, j'essaierai vraisemblablement de le faire seule sur un site genre Duproprio.com. Pourquoi?
- Parce que nous avons fait une excellente affaire et que, à qualité égale ou supérieure, nous sommes en dessous des prix des maisons que l'on trouve de l'autre côté de l'autoroute ( municipalité différente, beaucoup plus gourmande en taxes que la nôtre)
- Parce que nous sommes à proximité immédiate de Montréal
- Parce que nous ne serons pas pressés de vendre (maison entièrement payée et ce sera pour vivre un peu plus loin dans la campagne à la retraite)
Summoning
#34
Tu as raison de vendre au meilleur prix de toute façon, si c'est le juste prix (ce qui sera le cas si ça se vend).

N'y a t'il pas une base notaire au Québec, comme c'est le cas en France (que n'importe qui peut acheter contre 10 euros) ? Après c'est vrai qu'il faut utiliser tous les outils à notre disposition, que ce soit en France comme au Québec. Cela dit, j'ai un à priori très méfiant contre les agents immobiliers qui peuvent bien nous raconter n'importe quoi, impossible de vérifier la source...
Cherrybee
#35
Pour ce qui concerne les agents immobiliers, je pense qu'il y a de tout comme partout. Nous avons le nôtre qui est celui qui faisait affaire avec mon chum dans sa première vie au Québec. Pour nos deux achats successifs, tout s'est fait en totale collaboration. Il nous trouvait des maisons, on lui en indiquait d'autres qu'on trouvait sur SIA.ca. Il nous organisait des tournées de visites d'une journée (pour avoir toutes les comparaisons en tête le même jour). Ancien banquier, il nous assistait financièrement pour évaluer au mieux notre pouvoir d'achat. Lorsque nous avons vendu notre première maison pour acheter la seconde, il a rétrocédé son mandat à l'agente la mieux placée dans le quartier et la mieux au courant du marché local pour qu'on vende plus vite (il habitait et œuvrait à 30 km de chez nous). Là, on est tombés sur une femme ambitieuse et assez cupide pour qui, vendeurs motivés voulait dire vendeurs qui bradaient. La bataille a été dure, mais nous avons résisté et vendu au prix que NOUS avions décidé. Autant vous dire que notre agent immobilier est devenu un ami pour nous. Pour ce qui concerne les notaires, je ne sais pas s'il existe un répertoire autre que celui des pages jaunes, mais c'est vrai que ça se magasine et c'est également notre agent immobilier qui nous en avait conseillé 3. Tout comme les inspecteurs en bâtiment pour l'inspection de la maison fortement recommandée. On a beau dire, mais c'est comme partout. Les bonnes et les mauvaises adresses se transmettent très facilement.
Summoning
#36
Est-ce que ton agent s'occupe aussi de Laval ou quartier Ahuntsic ? Si la réponse est positive, je veux bien son contact en PV :D

Alors non, on ne parle pas du tout de la même chose. Toi tu parles des adresses de notaire, alors que moi je parlais de la base des biens immobiliers vendus par les notaires (donc tous les biens immobiliers vendus en France). Ils sont obligés de saisir toutes leurs ventes sur une base commune en France, on peut l'obtenir contre 10 euros http://www.paris.notaires.fr/outil/immo … ires-argus
L'intérêt étant d'avoir le marché réel des biens immobiliers dans une zone donnée : comme tu le sais, le prix de vente sur les petites annonces et le prix de vente réel sont rarement les mêmes (négociation plus ou moins importante).

Je l'ai fait pour ma commune, pour savoir le prix de vente des maisons sur les 12 derniers mois, et ça m'a donné ça

http://9a.img.v4.skyrock.net/8922/46368922/pics/3112698035_2_5_N3MwjlDB.jpg
Cherrybee
#37
Oups désolée. C'est justement à ce genre de base de données auxquelles ont accès et partagent les agents immobiliers. Lorsque tu veux établir le prix de vente de ta maison, ou que tu veux faire une offre, il te sort les prix affichés- prix effectivement vendus des biens dans le quartier, dans les 6 derniers mois et à qualité égale (nombre de pièces, équipement, aménagement du jardin etc.). Et non, désolée mais mon agent œuvre sur la rive sud de Montréal (Beloeil).
Summoning
#38
Ok tant pis :)

Dans ce cas en effet, si l'agent peut fournir ces chiffres que l'on ne peut pas obtenir autrement, c'est précieux !
francknathalie05
#39

Cherrybee a écrit:

Oups désolée. C'est justement à ce genre de base de données auxquelles ont accès et partagent les agents immobiliers. Lorsque tu veux établir le prix de vente de ta maison, ou que tu veux faire une offre, il te sort les prix affichés- prix effectivement vendus des biens dans le quartier, dans les 6 derniers mois et à qualité égale (nombre de pièces, équipement, aménagement du jardin etc.). Et non, désolée mais mon agent œuvre sur la rive sud de Montréal (Beloeil).


Nous avons en effet testé ce type de renseignements sur la maison que nous habitons actuellement.

C'est ce que les courtiers nomment les comparables.

emilie76210
#40
Bonjour,
je trouve que l'immobilier a beaucoup augmenter ces dernières années.
C'est vrai que le prix est souvent inférieur à celui de la France mais à ca, il faut ajouter, la de bienvenue, le notaire et les taxes scolaires et municipales qui sont bien souvent à mon gout assez honnereuse ce qui à la finale donne un logement aussi cher qu'en europe!!!!
ceci est mon bilan de 6 ans de vie au Québec et suite à l'achat de notre maison!!!
Emilie76210

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