Les meilleurs pays pour investir dans l'immobilier
On pourrait dire que les meilleurs pays pour investir sont ceux correspondant à vos critères : envie d'un bien immobilier en bord de mer ou dans les terres, envie d'un investissement relativement « proche » de votre résidence principale (dans le même pays ou dans le pays voisin) ou, au contraire, une destination lointaine… Ainsi, certains acheteurs miseront sur des pays touristiques, comme la Thaïlande ou le Portugal. D'autres misent sur le Canada, pays plébiscité tant par les voyageurs occasionnels que par les étudiants et travailleurs étrangers.
Mais attention à bien se renseigner sur le pays avant de se lancer dans un achat immobilier. Au Portugal, qui a mis fin à sa politique de Golden visa, la crise du logement a poussé le gouvernement à regarder d'un peu plus près les investissements immobiliers des expatriés. Sa réforme sur la loi sur les plus-values immobilières ne convainc pas tous les investisseurs. Depuis le 1er janvier 2023, le Canada a interdit aux étrangers (sauf exception) d'acheter un bien immobilier. La mesure, qui doit durer 2 ans, est censée endiguer la crise en stabilisant les prix du marché. Si depuis le 1er avril, l'État a desserré la vis pour les nouveaux immigrants détenteurs d'un permis de travail, l'étau n'est pas complètement relâché pour autant.
Avantages fiscaux, pari sur l'avenir, projet de vie
Le meilleur pays peut également être celui présentant de bons avantages fiscaux. Les Émirats arabes unis (EAU) ont la côte auprès des expatriés. Largement majoritaires dans le pays, ils investissent, incités par la fiscalité avantageuse de l'État. La fiscalité peut être le critère motivant l'achat, tout comme la possibilité d'investir ou non via des programmes spécifiques, comme le Golden Visa. La Grèce profite justement de la fin du Golden visa au Portugal pour capter davantage d'investisseurs étrangers. Même vision en Suisse ou aux EAU, qui mettent en avant les avantages du visa (accès à la citoyenneté, avantages fiscaux…). De nouveaux pays, comme l'Indonésie, se lancent dans la course pour attirer les capitaux étrangers.
Le meilleur pays pour investir dans l'immobilier peut aussi être celui qui permettra de réaliser votre projet de vie ou pari sur l'avenir. Le Japon vieillissant croule sous les maisons abandonnées. Le phénomène est assez inquiétant pour que le gouvernement sonne l'alerte. Les projets se multiplient, au niveau national comme au niveau local. Les municipalités cherchent des acquéreurs et leur déroulent le tapis rouge. Certains investisseurs pourraient y voir un bon moyen d'acheter un bien à moindre coût dans des localités à fort cachet ou potentiel (campagne, montagne…). Mais là encore, assurez-vous que vos projets s'alignent avec ceux des collectivités. Car si les biens immobiliers des zones rurales se vendent à des prix compétitifs, c'est pour être habités. Le Japon cherche avant tout à repeupler ces zones et à désengorger Tokyo, pas à créer des villages de résidences secondaires. Ces éléments doivent être pris en compte dans la construction de votre projet.
Investir dans la pierre : comment choisir le bon lieu ?
Vous avez choisi votre pays pour investir. Reste la question du lieu. Lequel choisir ? Faut-il privilégier les côtes ou l'intérieur des terres ? Faut-il plutôt acheter dans une zone rurale ou en plein centre-ville ? Avant de choisir, un détour par la législation du pays s'impose. Car il ne vous sera pas possible d'investir partout selon la destination de votre bien immobilier.
Attention à la législation du pays étranger
Retour au Japon. Depuis 2018, le Japon fait la chasse à Airbnb, champion des locations courtes. Une législation spéciale a été créée pour mieux encadrer le secteur. Les hôtes sont obligés de se déclarer aux autorités, la durée des locations est réduite, et les collectivités locales sont libres d'alourdir les restrictions. Les très touristiques Kyoto et Tokyo ont interdit les locations Airbnb dans diverses zones géographiques et à plusieurs périodes de l'année (surtout lors de pics touristiques).
Si votre objectif est de convertir votre logement en bien de location au Japon, il faudra vous pencher sur la législation encadrant la pratique avant de choisir le lieu de votre investissement immobilier. Même conseil pour les autres pays et en cas d'investissement via des programmes spécifiques, comme le Golden Visa. Car le visa peut limiter les investissements à certaines zones géographiques. Le projet indonésien, par exemple, semble surtout se concentrer sur la très touristique Bali. L'Espagne, en plein débat sur le maintien ou la suppression du passeport doré, avait quelque peu durci les conditions d'accès au visa, en orientant les investisseurs vers l'intérieur des terres et les territoires moins touristiques.
Investir dans un bien immobilier en bord de mer
Sur les papiers, tous les voyants sont au vert. Une maison face à la mer ou à proximité, avec le climat d'été qui va avec. Acheter en bord de mer c'est aussi miser sur de juteuses plus-values. La recherche d'immobiliers sur le littoral a explosé depuis la Covid. Les prix de vente ont suivi. Les maisons en bord de mer sont des biens très recherchés. Mais la carte postale pourrait vous revenir cher si vous ne prenez pas en compte les risques liés à l'achat immobilier sur le littoral.
Là encore, la législation du pays d'accueil peut vous imposer des restrictions. L'immobilier côtier est davantage soumis aux aléas climatiques. Les risques d'inondations, de crues, d'exposition au vent et de fragilisation des sols peuvent être plus importants. Si les maisons en bord de mer sont d'exception, leurs prix peuvent varier aussi bien à la hausse qu'à la baisse, selon leur zone d'implantation. Identifiez les communes vulnérables et les lieux définis comme « zones à risque » avant de vous lancer. Faites appel à des experts dans l'évaluation des risques climatiques avant de signer pour un bien. Redoublez de vigilance si le logement se trouve très éloigné de chez vous. Dans l'idéal, on conseille de pouvoir se rendre sur place pour constater soi-même l'état du bien immobilier.
Investir dans les terres
À première vue, investir dans les terres présente moins de risques. Mais là encore, tout dépend du lieu où vous comptez acheter votre bien immobilier. Acheter une maison au centre de la capitale n'est pas la même chose qu'acheter en banlieue proche, au fond de la campagne ou dans la montagne. Chaque zone présente ses avantages et ses inconvénients. La ville est souvent plus accessible, avec une offre de transports conséquente, des services de proximité, des commerces, des écoles et infrastructures… Trouver du travail y est plus simple. Les activités sont plus nombreuses. La revente peut aussi être facilitée. Les zones rurales ont, elles, également leurs avantages. La crise sanitaire a provoqué une ruée des acheteurs sur les maisons de campagne et autres biens reculés. Ces zones proposent des biens souvent plus spacieux et moins chers que ceux des villes. C'est la fameuse « grande maison tranquille avec jardin ». Calme et convivialité font le cachet des zones rurales.
Mais l'intérieur des terres présente aussi ses risques. Sol argileux, crevasses, forêt à proximité, zone sismique… Il faut aussi penser aux conséquences de l'activité humaine. Votre bien immobilier se trouve-t-il à proximité d'un aéroport, d'une usine, d'un champ agricole ? Est-il dans une zone à fort passage, à forte activité humaine ? Des questions se posent aussi côté infrastructures. Il existe encore des zones grises ou blanches. Votre maison de carte postale au sommet de la montagne n'aura peut-être pas de réseau. Si votre objectif est d'y travailler et que vous avez besoin d'Internet, votre projet aura peu de chances d'aboutir.
Investir dans l'immobilier à l'étranger : ce qu'il faut retenir
Avant de sauter sur l'offre qui vous a le plus séduit, une bonne dose de réflexion s'impose. Entourez-vous de professionnels de l'immobilier dans le pays d'investissement. Prenez garde au climat et aux risques de votre zone d'implantation. Étudiez les prix de l'immobilier local.
Renseignez-vous longuement sur la législation et vos possibilités (résidence principale ou secondaire, location, achat-revente...). Pour désengorger leurs capitales, des États tablent sur l'incitation financière. Les locaux sont invités à gagner les zones rurales et bénéficient d'aides aux logements et à l'installation (par exemple, pour le télétravail). Ces mesures destinées aux locaux impactent aussi les étrangers, notamment les investisseurs.
N'oubliez pas la fiscalité dans votre pays d'origine. Selon le temps que vous passez à l'étranger, votre résidence fiscale peut changer. De plus, ne pensez pas que tout argent placé dans l'investissement immobilier échappera à l'impôt. Si vous ne vous sentez pas encore prêt à vous lancer dans l'achat d'un bien immobilier à l'étranger, vous pouvez vous tourner vers des placements mobiliers, gérés par des fonds d'investissement. Mais là encore, comme pour tout investissement, vigilance et prudence restent de mise.
