Achat appartement

Bonjour,

De ce que j'ai compris de tous les échanges et de mon expérience en cours, je distinguerais un immeuble neuf venant d'être livré et d'un livré depuis plus de 2 ans (?).

Le titre de propriété d'un immeuble neuf est délivré qu'après que les autorités aient vérifiées que le promoteur a respecté tous ses engagements et sauf remise en cause des conditions d'achat du terrain comme cela semble être le cas actuellement sur Ho Chi Minh ville en ce moment dans une bonne dizaine d'opérations immobilières.

Un acheteur d'appartement, quelle que soit sa nationalité, ne peux anticiper cela, il y a donc toujours un risque. De plus, la procédure d'attribution des titres est de plus d'une année. Le promoteur délivre néanmoins des documents provisoires mais je suppose qu'en cas de mauvaise surprise, des mois voire des années de procédures sont à prévoir.

Beaucoup d'immeubles répondant aux normes occidentales sont récents et sont susceptibles de se trouver dans cette situation d'incertitude. Néanmoins, il y en a déjà où les titres de propriétés ont été délivrés et dans ce cas, je ne vois aucune raison que tu n'obtiennes pas le tien en cas d'acquisition d'un tel bien.

Bien à toi.

Philippe

Vous achèteriez un appartment en France sans avoir de titre de propriété ?!
Allons, soyons sérieux deux secondes !
Vous ne serez jamais propriétaire d'une de ces arnaques typiques vietnamiennes qui consistent à vendre à des étrangers ce qui est en réalité une location ou quelque chose qui n'appartient pas à celui qui vous le vend !
Il ne faut rien acheter au Vietnam lorsque l'on est pas vietnamien, car tout simplement on ne sera jamais vraiment le propriétaire. L'étranger est le pigeon auquel il faut prendre l'argent, ne pas croire aux sourires, aux amis, à la famille, ici même dans les familles ils s'arnaquent, c'est le sport national !

Bonjour,
Dans tous les cas, si vous vous lancez (ce que je ne vous recommande pas), vous ne savez pas trop ce que vous achetez (qualité de la construction ; spéculation outrancière  ...) et vous, en tant qu'étranger, vous ne serez sur aucun document notariés.
Autrement dit, c'est votre épouse viet qui sera propriétaire et si demain, vous divorcez (désolé de parler de ça mais ça arrive ...), vous en serez quitte pour "peau de zob".
Et vous pourrez toujours vous ruiner en honoraires d'avocats : sachez qu'on n'a jamais vu la justice viet donner tord à un ou une vietnamienne en cas de litige avec un étranger (yc son ex mari ...)
Mon épouse franco-viet et moi franco-belge, travaillons en France et au Vietnam depuis 8 ans et on se garde bien d'acheter de l'immobilier ici.
Nous restons locataires et basta (ce qui nous évitera également de risquer de spolier involontairement le futur patrimoine qu'on léguera (je jour où ...) à nos enfants français vivant en France).
Cdlt
Pat

Stefanderouck,

J'ai décidé d'acheter et d'assumer les risques car j'ai disposé d'un capital inattendu, d'une part et surtout mon installation au Vietnam s'inscrit normalement sur le très long terme, d'autre part.

Le marché immobilier est dynamique et, avant même la livraison, j'aurai pu réaliser une plus-value de 37% toujours sans document officiel. J'ai refusé car ma démarche est vraiment de m'y installer et l'appartement répond à mes besoins.

De même, le moment venu, l'appartement ou sa valeur restera au Vietnam.

Bref, tout cela pour exprimer qu'il me semble primordial de vous demander pourquoi vous voulez investir au Vietnam et en fonction des réponses vous pourrez déterminer s'il est pertinent d'acquérir malgré les risques.

Bien à toi.

Philippe

PS : je suis un ancien du Lycée royal Etienne Lenoir, s'il s'appelle toujours ainsi

stefanderouck a écrit:

Bonjour a tous;
Nous desirons acheter un appartement a Ho Chi Minh. Mon epouse est vietnamienne. Nous en avons visite quelques-uns mais on nous dit a chaque fois qu`il n`y aura aucun papier qui sera fait pour certifier que cet appartement nous appartient.

Un "achat" s'apparente plus a un "contrat" ici.
Donc prudence prudence.
Il y a pour mieux vous informer beaucoup de fils de discussions passés ici sur la bulle immobilière, achats, investissements, bail emphytéotique, de 20/50/100 ans, dont 1 sujet récent,  avec le titre:

Acheter un appartement à HCMC district 3 ou district Phu Nuan

https://www.expat.com/forum/viewtopic.p … 12&p=7

Après il faut voir l'évolution du climat mondial avec la montée des eaux, sur le Mekong.
Il y avait un topic sur ce sujet.
Je vais rechercher le lien.

Article en anglais:

Source: SAIGON TIMES 11th April 209

Title: "Vietnamese Property Most Attractive in South East Asia according to Japanese Executive"

Article quotes:
- "The real estate market is the most attractive in South East Asia... said Yoshinori Nakata, Director of Japan's Gloval Link Cooperative... because of its safe and stable environment."
- "Japan's investment in Vietnam rose significantly between 2016 and 2018... The number of Japanese firms investing here in the country has surged, resulting in the increasing demand for offices and houses."
- "Many Japanese investors in Vietnam have said that the country has great economic potential..."
- "As many as 70% of Japanese businesses plan to expand operations in Vietnam, while some 88% expect their revenue in the market to grow in the future..."

stefanderouck a écrit:

Bonjour a tous;
Nous desirons acheter un appartement a Ho Chi Minh. Mon epouse est vietnamienne. Nous en avons visite quelques-uns mais on nous dit a chaque fois qu`il n`y aura aucun papier qui sera fait pour certifier que cet appartement nous appartient.
De plus nous avons rencontre un jeune couple vietnamien qui a achete un appartement a Ho chi Minh "sans papier" . Apres un an on est venu leur dire que l`appartemnt ne leur appartenait pas et qu`il y avait un autre proprietaire... conclusion retour chez papa et maman.
Qu`en est-il vraiment?

Stefan

Bonjour Stefan, bien sur, soyez très prudent. il faut bien s'entourer et, surtout, ne pas faire confiance à la plupart des agents immobiliers vietnamiens.
J'ai acheté il y a un an 2 appartements neufs en mon nom propre et une maison neuve au nom de ma société. Je ne regrette pas mon choix. J'ai eu la chance d'être bien conseillé.

Ca y est j'ai retrouvé le lien:

Changements climatiques
Le Vietnam parmi les cinq pays les plus vulnérables
12/11/2016 06:29

Changements climatiques
Le Vietnam parmi les cinq pays les plus vulnérables
12/11/2016 06:29
Typhons, sécheresse, pénurie d'eau douce et intrusion saline ravagent les terres agricoles du Centre et du delta du Mékong. Les changements climatiques ne sont plus une menace au Vietnam. Ils sont en marche, avec des conséquences toujours plus destructrices. État des lieux.

https://lecourrier.vn/le-delta-du-mekon … 58408.html

Selon france infos
Saigon fait partie des 9 régions les plus menacées au monde

https://mobile.francetvinfo.fr/meteo/cl … ef=acc_dir

Merci a tous ceux qui m'ont donné de  bons conseils. Apparemment, investir au Vietnam que ce soit pour un appartement ou un champ de riz ( voir la salinisation du Mékong) n'est pas une bonne affaire....je connais des gens qui ont acheté des terres du cote de Dalat pour y faire du café. Les caféiers ont besoin de beaucoup d'eau et depuis quelques années, il ne pleut plus suffisamment. Les caféiers crèvent de soif et tous les propriétaires essayent de revendre leurs champs. Conséquence, le prix des plantations chute de manière vertigineuse.

Effectivement, ce ne sont pas de bonnes opérations. Evidemment, la carte postale du VN en prend un coup, entre ce que l'on peut lire ailleurs et la réalité ici. C'est comme aller chez plumeau d'investir ici. Merci pour ces précisions.
Ca change du discours ambiant qui nous ferait croire qu'il n'y aurait que des avantages, et qu'il n'y a qu'a se baisser pour les ramasser. 

Merci beaucoup pour ces renseignements. Mais je me pose une question: comment font les étrangers qui désirent comme moi vivre le reste de leur vie au Vietnam. Ils paient chaque mois un loyer? A ce prix là, ils peuvent s'acheter une belle maison. Je parle de mon expérience... depuis des années je loue et avec tout ce que j'ai verse de loyer, je pourrais me payer un bel appartement.

Bonne journée.

Bonjour à tous,

Je suis du même avis que certains ici, je n'achèterai jamais au VN.
Etre locataire me convient tout à fait, cela permet de changer de coin bien plus facilement si le besoin se présente et en plus les loyers baissent fortement depuis plusieurs années.

C'est marrant, j'avais exactement la démarche inverse en France. Dès mon 1er cdi je me suis empressé d'acheter ma résidence principale (que je possède toujours aujourd'hui), et par la suite des biens en location.

Ce parc immobilier qui est en France, donc pour moi en toute sécurité, et qui plus est, je suis sûr que cela reviendra à mon fils un jour, me procurera sans, je pense, beaucoup de surprises des revenus locatifs réguliers pour assurer mes vieux jours ici au Vietnam, ou ailleurs si le vent tourne et que je choisi un autre pays de résidence.

Nombreux sont ici ceux qui aillant été trop confiants ont un jour tout perdu. Tachons de nous en rappeler et de ne pas commettre les mêmes erreurs qu'eux.

Bonjour Stéphane,
très bonne réflexion!
En effet, vivre durant des années en versant un loyer par la fenêtre c'est bien dommage.
Certains de mes amis Francais ici ont acheté à leur NOM dans des résidences dont le programme permet aux étrangers d'acheter (maxi 30% de la totalité du programme loi gouvernementale)
De ce faite, un ami a pu revendre au terme de 3 ans, avec la somme récupérées partir en acheter un autre plus grand, dans un autre programme.
Il aura déjà gagné ça et monter en gamme de logement.
12 X 3 X  15.000 000 dvn = 540 000 000 /26000= 20769€
C'est quand même un bon apport.
La transaction s'est déroulée par le transfert d'un programme sur l'autre sans complication, c'est un complexe en bord de mer.
(j'entends déjà des mauvaises langues dire, OUI mais y a arnaque au passage)
NON et non car le prix était affiché avant la transaction et donc respecté par la suite.
A bon entendeur!

Bonjour,
Si vous vous installez définitivement au VN et que vos enfants y seront vietnamiens, c'est un peu différent.
Rappelez-vous juste que vous ne serez sur aucun document.
Cdlt
Pat

Notez aussi qu'en France une maison /ou appartment est conçu pour tenir 50, 100 ans...
Au Vietnam, c'est conçu pour tenir le temps d'être vendu ! Juste un tas de briques vite empilées en quelques semaines, murs porteurs minimum, béton minimum, électricité/eau installées comme le ferait un enfant...
Au bout d'un an, quand c'est neuf, il faut tout refaire l'intérieur, tout changer.
Au bout de 10 ans, il faut tout détruire pour reconstruire.

@rickvn ma maison à 20 ans et tout ce qu'on a refait c'est l'étanchéité du toit (rapidement), l'électricité (l'année dernière), la peinture (tous les 5 ans), remplacer les ouvertures par du double vitrage (l'année dernière) et remplacer le auvent du toit et de l'entrée (piliers et barres qui rouillent, fibre de verre qui vieillit).

Philippe Chaligne a écrit:

@rickvn ma maison à 20 ans et tout ce qu'on a refait c'est l'étanchéité du toit (rapidement), l'électricité (l'année dernière), la peinture (tous les 5 ans), remplacer les ouvertures par du double vitrage (l'année dernière) et remplacer le auvent du toit et de l'entrée (piliers et barres qui rouillent, fibre de verre qui vieillit).

Ouais bein excuse moi Philippe, mais ça fait pas mal de choses refaites pour un bien qui a 20 ans, je trouve.

Coluche Coluche.
Quand t'as fini de payer, la maison s'écroule...

rodolphe38 a écrit:

Ouais bein excuse moi Philippe, mais ça fait pas mal de choses refaites pour un bien qui a 20 ans, je trouve.

On voit que tu ne connais pas mes voisins qui font des travaux d'embellissement intérieur et extérieur de leur maison pratiquement chaque année !

Ce dont je te parle on peut aussi considérer que c'est de l'embellissement pour ce qui est de l'électricité (installation parallèle - avec branchement à la terre - pour les appareils de grosses consommations), la peinture intérieure (les murs des escaliers et autour des prises se salissent à force d'y poser nos mains, c'est donc la cage d'escalier qui est repeinte).

Tu n'as pas imaginé que la peinture de la maison s'écaillait à qui mieux mieux j'espère ?

pvinhxa a écrit:

Coluche Coluche.
Quand t'as fini de payer, la maison s'écroule...

Maison Mérlin, cage à lapins 

Vu la photo, il faudrait la raser complètement cette maison, et procéder a une décontamination des sols. 

Article de Bloomberg:
"Chinese Love Vietnam Property for All the Wrong Reasons"

https://www.bloomberg.com/opinion/artic … eal-sector

Je travaille avec un agent immobilier en qui a beaucoup de clients chinois.
Voici ce qu'elle dit:
«En gros, les Chinois font juste monter les prix. Ils ont beaucoup d'argent, ils ne se soucient pas vraiment de ce qu'ils achètent tant qu'il s'agit d'une propriété. Les Chinois croient en la propriété, c'est culturel"

DELAFON a écrit:

Voici ce qu'elle dit:
«En gros, les Chinois font juste monter les prix. Ils ont beaucoup d'argent, ils ne se soucient pas vraiment de ce qu'ils achètent tant qu'il s'agit d'une propriété. Les Chinois croient en la propriété, c'est culturel"

Mr Delafon, cette action civilisatrice capitaliste du Han, s'exercant à la fois sur le pays et sur ses habitants est le trait caractéristique de la colonisation (de peuplement). Ca tombe bien les dames viets en pyjama adorent les biftons, il n'y a pas a en être indigné, vu le nombre des chinois, ils deviendront ultra-majoritaires au vietnam. C'est pour les jeunes vietnamiens, qu'ils sera dur dur de payer un loyer a un chinois dans 20 ans. J'appelle ça la chinoilisation, et il vaut mieux qu'elle se fasse avec des Yuans et non des armes. (On en revient au topic, sur l'apprentissage accéléré du chinois de ceux qui ont des mômes à l'école.)
Ca va aller vite, et pour regarder la TV chinoise ça sera plus pratique...

sambasp a écrit:

J'appelle ça la chinoilisation

=sinisation

Philippe Hùng a écrit:

sambasp a écrit:

J'appelle ça la chinoilisation

=sinisation

Oui, parfait ! 
Dans un 1er temps, le PIB viet va faire un bond... ensuite, le vietnam sera une région de Chine.

Bof... quand on voit ce qu'il se passe en Mer de Chine, de la modernisation alarmiste de l'armée chinoise et des derniers shows vomitifs de Xi Jinping préparant à la guerre...
Cela laisse peu de doute sur le futur dans la région dans les 20 prochaines années...


Ça commencera probablement d'abord par Taïwan et Hong-Kong de manière pseudo-diplomatique en mode bien "nauséabond" (merci encore les Anglais pour la grosse merd**** que vous avez encore laissés derrière vous), avant de gangrener le reste d'une manière ou d'une autre...
Pendant ce temps-là, on regardera cela à coup de popcorn à la TV pendant que nos politiciens se feront encore passer pour offusquer en voyant ce qu'il se passe sous nos yeux...
#pessimisme

Merci a tous ceux qui ont repondu.

C'est exact ...le fait de se saigner pour devenir propriétaire c'est culturel chez les Chinois.Evidemment les plus riches ne se saignent pas ( LOL)  mais les " fils du ciel " friqués achètent un puis deux puis trois appartements , ils ne les occupent pas  mais  font monter les prix de l'immobilier partout d'abord en Asie. ( Cambodge , Vietnam , Thaïlande...etc...).
Ce qui explique qu'il y a actuellement 50 millions de logements vides en Chine....même constat à Chiang Maï dans des condos tous achetés sur plan et toujours vides.
C'est un gros problème ( un de plus ...lol ) ces millionnaires chinois qui achètent également partout où il fait bon vivre ...Asie du Sud- Est ...Miami , Nouvelle-Zélande...etc...
...tout ça pour mettre leur fortune à l'abri d'un retournement de situation dans leur propre pays sous dictature communiste ,ne l'oublions pas malgré leurs bling bling de façade capitaliste.
Je suis un peu HS mais pour un achat immobilier au Vietnam ou ailleurs faut penser aux Chinois ...hélas .

edmond99 a écrit:

ces millionnaires chinois qui achètent également partout où il fait bon vivre ...Asie du Sud- Est ...Miami , Nouvelle-Zélande...etc...
...tout ça pour mettre leur fortune à l'abri d'un retournement de situation dans leur propre pays sous dictature communiste ,ne l'oublions pas malgré leurs bling bling de façade capitaliste.
Je suis un peu HS mais pour un achat immobilier au Vietnam ou ailleurs faut penser aux Chinois ...hélas .

Good morning, wait....je met mon cache nez pour la pollution...    je rigole!
Non, pas du tout H.S., mettons les pieds dans le plat, le titre c'est ACHAT APPARTEMENT.
Les foreigners "Oxydentaux" étant a la ramasse, disons plutot ne faisant pas le poids face aux chinois arrivant en MASSE, ces chinois vont mettre tout le monde d'accord. Le foreigner comme ici, sur ce forrum allongeant difficilement ses 75/120 000€ pour son appart...
Il a rien compris face aux milliards des chinois....
C'est comme se dire... tiens, j'irei bien habiter dans un HLM du 13ème a Paris, au milieu des chinois. 

Revenons au sujet du chinois désireux de venir s'abriter au vietnam pour éviter un retournement de situation, je crois, que la situation sera exactement la même, car c'est plutot le vietnam qui s'abrite sous les capitaux arrivants de chine, si il n'avait pas besoin d'eux, il ferait comme ils font d'habitude, entrée difficile pour le foreigner qui désire s'installer ou du moins tout est organisé pour que le foreigner repart A POIL !! Mais pas les chinois/coreens/ hong Kongais/singapouriens/japonais et viet kieu qui sont armés car assimilés 100% asiates. Donc sur la supposée crise éco/immo/écolo tout le monde asiatique sera dans le meme "bateau" flottant ou pas.
Je ne vois pas le chinois protégé ici plus que chez lui. C'est mon point de vue.

Pour l'oxydental livré a lui même en asie, si les prix montent un peu trop a la sauce chinoise Szechuan ou aigre douce, il se posera la même question qui l'a fait venir en asie...
And now? Where i go? Dacca? Mumbai? Calcutta ?  help!!!!! Bouddah help me!!@@

Plutôt Goa que Calcutta...lol

Attendons que la bulle immobilière éclate en Chine ...éclaboussant le Vietnam et la Thaïlande.Mais quand ? That is the question...

La bulle explose en Chine, -30% à - 40% sur le bas de gamme  et le moyen de gamme si la chute est rude, ça dure 6 mois maximum, et ça repart... Déjà plusieurs fois au Vietnam.

Oui, pour l'instant, les banques centrales, rassurent les patients, cherchent les bons mots, pour appliquer la bonne anesthésie, avant d'enchainer avec les consultations.

Le chinois, version grand chirurgien, gardien Han de la grande médecine ancestrale au vietnam, se préparent pour les gardes de nuit.

Alors oui la bulle, de l'expat sans air bags, et Goa au loin pour attérir en douceur 😁 les 60h par semaine au temple, etc. Le visa run en $  en mode shadow banking a l'ATM. Plus on tente de réguler l'activité, plus les banques augmentent la part de cette finance de l'ombre, (off-shore de folie) et plus elles font du chantage à l'état en faisant valoir que si elles plongent, c'est l'argent de l'économie réelle et celui des épargnants qui va disparaitre. Bilan elles font ce qu'elles veulent en brandissant le too big to fail. Car si elles meurent, toute l'économie réelle plonge avec elles.
Il manque de l'argent à l'état pour les retraites, pour la santé, pour les armées ? Vous savez maintenant où chercher. 

J'avoue ne pas tout comprendre sambasp....LOL
Essayons d'être plus simple.Si je comprends bien il y a déjà eu des alertes concernant des chutes conséquentes dans les prix de l'immobilier au VN.

Philippe Chaligne a écrit:

La bulle explose en Chine, -30% à - 40% sur le bas de gamme  et le moyen de gamme si la chute est rude, ça dure 6 mois maximum, et ça repart... Déjà plusieurs fois au Vietnam.

Edmond99, c'est ce que dit Philipppe Chaligne,
Il explique que c'est arrivé plusieurs fois avec des -30 et -40%.

Update on the Chinese investors and the Australian Real Estate market by Yogi007:

"It's “tanking”. In the last 18 months prices in the main capital cities have declined 15%.
Some have risen.....but only because they were cheap to begin with & in locations that were not as desirable.
Chinese property investment in Australia has fallen 70% in the last year. All due to Chinese “gubberment” putting a freeze on the flight of capital.   Same things happening in Canada & New Zealand ,,they were flooded with Chinese money as well.    Yeah...they paid cash, but a lot of it was borrowed on the shadow banking game and illegal means.
Google “project dragon four corners abc”  .  It's about China tracking down property in Australia bought by Chinese with funny money.
People relying on Chinese property investors to prop up the market could be in for a surprise.   The chow banks are stuck with 3.5 TRILLION dollars in property loans invested in 65 MILLION stagnant ,vacant  piles on concrete that most Chinese can't afford.
The ones that can afford, have already spent. The rest don't have the borrowing capacity to service a loan. That ain't good. The Australian market is basically similar.   You can't sell something to people who haven't got money OR haven't got the financial capacity to service the loans required to buy a place.
So ...that's where the slump comes in...and who knows how long the  “catch up game “ takes before buyers get into a Financial situation where they can service a loan or Buy outright"

Merci pour ces précisions mr Delafon.
Moi j'ai calculé un cout de construction au VN entre 200€ et 250€ le M2 d'un gros immeuble. Environ entre 5 et 10 millions de D le M2. C'est des pays ou ça blanchit à mort. Les chinois vont tout acheter de rage au VN.

sambasp a écrit:

Philippe Chaligne a écrit:

La bulle explose en Chine, -30% à - 40% sur le bas de gamme  et le moyen de gamme si la chute est rude, ça dure 6 mois maximum, et ça repart... Déjà plusieurs fois au Vietnam.

Edmond99, c'est ce que dit Philipppe Chaligne,
Il explique que c'est arrivé plusieurs fois avec des -30 et -40%.

Oui, sur certains segments et dans certains quartiers, en général sur les programmes non terminés, mais la chute a vite été rattrapée et dépassée. La seule crise qui a impactée les banques c'est la crise de 1997 (dite asiatique), ensuite on a eu le SARS, la Grippe Aviaire, toutes deux excellentes pour le tourisme, et franchement la crise de 2008 elle a fait à peine frémir les vietnamiens.

Concerning the comparison between Australia and Vietnam real estate marked, I talked with an Australian friend specialized in the Australian REA market and a Vietnamese friend long time REA investor in Vietnam.
Here is a summary of my learnings:

1) Real estate in Australia has gone down recently because of the Chinese crack down on all those money launderers, high profile politicians et... But considering prices have risen for so long already. It is normal that they are in the early stages of a recession.

2) Vietnam real estate property only can be bought with cash, they don't provide loans for foreigners...

3)  We will see a slow down/price adjustment  on the Vietnamese market currently as  the prices are not as great as 2 years ago and several other factors.

4) After June, we might see strong pressure on prices levels as more than 60% of new property units will have been/be launched in district 2 and 9, like Empire City in Thu Thiem for example.